汽车旅馆项目可行性研究报告代项目建议书

1、汽车旅馆项目可行性研究报告汽车旅馆项目可行性研究报告目录第一章 总论错误！未定义书签第二章 项目建设的背景及必要性 错误！未定义书签第一节 项目提出的背景 错误！未定义书签第二节 项目建设的必要性 错误！未定义书签第三章场址选择和建设条件错误！未定义书签第一节场址位臵错误！未定义书签第二节场址建设条件错误！未定义书签第四章 项目工程技术方案 错误！未定义书签第一节路面工程错误！未定义书签第五章环境影响评价错误！未定义书签第一节环境保护设计依据错误！未定义书签第二节 项目建设对环境的影响 错误！未定义书签第六章节能节水措施错误！未定义书签第一节节能措施错误！未定义书签第二节节水措施错误！未定义书

2、签第三节节能评价错误！未定义书签第七章 项目实施进度 错误！未定义书签第一节建设工期错误！未定义书签第二节 项目实施进度安排 错误！未定义书签第三节 项目建设管理 错误！未定义书签第八章 项目组织与项目管理 错误！未定义书签第一节组织机构错误！未定义书签第二节 项目管理 错误！未定义书签第九章劳动安全与卫生错误！未定义书签第十章 项目的招投标 错误！未定义书签第十一章 项目投资估算及资金筹措 错误！未定义书签 第十二章社会效益分析错误！未定义书签第一节社会效益错误！未定义书签第二节经济效益错误！未定义书签第三节环境效益错误！未定义书签第十三章 研究结论 错误！未定义书签第一章项目总论1.1项目

3、名称以及承担单位1.2项目概况此项目设计所蕴涵的理念，着重于突出为日益膨胀的广大自驾车旅游爱好 者及出行者提供服务周到的汽车旅馆； 秉承及发挥*集团的品牌、旅游资源、经 营管理、创新发展、资源整合优势，创造适应社会发展需要的汽车旅馆新概念； 致力于推动中国旅游发展，为建设和谐社会做出贡献；旨在统领中国汽车旅馆行 业。1.2.1 建设地点:以全国直辖市及省会城市为中心所形成的高速公路网、 旅游景区为基础向周 边发展，以大城市发展为中心，延伸到地级市及部分县级地区， 形成连接全国各 大、中城市的汽车旅馆网络化服务，方便城际、省际间的自驾车旅游及出行。表（1）:汽车旅馆区域分布比较表域 名称景区景点

4、附近高速公路沿线中等以上城镇建设数量（家）250150100所占比率（%50%30%20%投资额（亿元）汽车旅馆区域分布比例示意图如下:%1.2.2建设规模：项目单体建设占地1500吊,拟定单体投资300万元。项目分3批按步骤进展,项目整体建设规模为500家汽车旅馆，建设期为9个月a、主体工程建筑风格为别样风情的欧洲风格为主调， 三层框架结构的汽车旅馆，集中展 现出多角度全方位的旅游新时尚的文化特性，独树一臶的树立品牌、培养消费理 念、培养旅游消费市场、提高旅游消费品位、丰富大众文化生活， “融游客与自 然、化自然于游客”。汽车旅馆在设计上力求与周围的自然环境融洽协和， 提供一流的服务，使游

5、客“进门如沐化雨春风，开窗如临世外仙境”。汽车旅馆功能定位：1、茶座或咖啡厅，随时提供中途休息、商务交流及小憩服务；2、客房（50间），同时可以容纳100人住宿；3、停车/保养服务；4、货运中介/信息服务；5、购物小商场。b、辅助与配套工程包括与主体工程以及周围环境配套的生态绿化工程， 游客可以短期脱离大都 市的世俗纷扰的喧嚣，尽情享受自由个性空间。配套工程包括停车及保养服务， 排水排污、消防配电空调等其他辅助配套设施。c、建设条件:公路网络建设为自驾车旅游提供了基础设施条件中国的高速公路通车里程已达 4万多公里，居世界第二位。公路网络迅速扩 展并进一步完善，随着中国快速发展的旅游业，结合人们

6、生活观念的改变，为驾 车旅游提供了良好的基础设施条件。驾车旅游市场迅速壮大。丰富的旅游资源中国拥有丰富的自然旅游资源和多彩的民族文化旅游资源；中国作为世界上的四大文明古国之一，有厚重的历史文化积淀和文化遗产， 有丰富的近代史及现 代史文物；有公元前的黄帝陵、长城，有现代的主题公园；有远古丝绸之路，有 近代红军长征之路。社会经济条件良好随着全面建设小康社会的推进，国民经济持续快速发展，中国人均GDP各由 1000美元向3000美元跨越。居民收入增加、可支配时间增多，居民的消费意识 也在不断地发生变化。随着旅游业的法律法规逐步健全，旅游消费需求将大幅度 提升。汽车产业的发展为自驾车旅游提供了内驱力

7、预计，2010年以前，中国汽车保有量将以16%上的速度增长；届时，中国 有可能成为全球第三大汽车市场，仅次于美国和日本，我国汽车保有量将在6650 万-8431万辆之间。中国有望成为世界上最具成长性和规模最大的汽车消费市场 之一。可见，现有的有车一族和潜在的购车群体，蕴藏着庞大的汽车旅游消费现 实和潜在需求，而与之相应的汽车产业的发展为自驾车旅游提供了内部动力。自驾车旅游日益成为一种消费时尚旅游者已经不满足于跟着旅行团走走看看的传统观光旅游，而是更加追求旅游的个性化和自由化。自驾车旅游以其灵活自由的方式越来越来受到旅游者的欢 迎，自驾车旅游在国内兴起的时间不长，却日益成为现代都市人向往的一种旅

8、游 新时尚。符合国家政策我国2010年远景目标纲要确定的目标，即 2010年旅游总收入对 GDP 的贡献率要达到8%,2001年至2010年国内旅游收入平均增长速度要达到 15%。2008年奥运会将有力推动中国旅游业发展2008年北京奥运会是中国旅游业千载难逢的发展机遇。 国家旅游局将围绕 着“绿色、人文、科技”奥运的三大理念来整合旅游资源，开发旅游产品，以便 能够多视角、多领域地展示中国在自然文化观光、 民俗风情、休闲度假及专项旅 游等方面丰富多彩的旅游资源和博大精深的旅游文化，把各种知名旅游产品全面 推向国际市场。我国的汽车旅馆现状中国汽车旅馆或者是提供相似服务的旅馆，大都处于高速公路“服

9、务区”，功能比较单一，安全卫生、服务质量方面的缺陷令人望而却步； 或者是建设在都 市内贴近都市新贵们的生活方式和情趣品位的汽车旅馆。 缺少经济、便捷、舒适、 安全为特性的具有中国特色的汽车旅馆。设计施工、资金管理能力卓越项目由世界著名的建筑设计公司承担设计，著名的工程监理公司承担监理， 由中国著名的承建商承担建设任务，以及保险公司对项目工程质量承保协议， 多 家中国境内银行对项目建设达成银企合作协议。d、投资估算依据项目工程建设方案的内容和指标；工程建安工程费的造价指标以及建设 部出台的目前应用的有关费用标准，对项目投资进行仔细估算，项目单体投资额： 300万元人民币，整体投资额：15亿元人民

10、币.1.3收入模型中国汽车旅馆除正常经营收入外，其他收入表现在以下三方面：1、*汽车旅馆卡收入2、目前已经与盛世长城广告公司鉴定合作协议。500座汽车旅馆广告牌的广告收入视频广告进入*汽车旅馆协议签署了可口可乐公司自动售货机及其广告进入 *汽车旅馆协议3、*汽车旅馆特许加盟连锁经营收入1.3.1财务测算10年经营期各项收入及比例表（2）：经营期收入及比例单位：万元经营收入旅馆卡收入传媒收入特许加盟收入合计金额55147613859566000C10125i 1007557比例55%d38%G6%0 1%G100%经营期收入及比例示意图如下:-经营收入 二旅馆卡收入 一传媒收入特许加盟收入1.4

11、可行性研究工作概况*汽车旅馆可行性研究工作先期经过两年多市场调研，掌握了大量的市场数 据资料，数据可靠性强，可利用价值高，使研究工作本身具有了可靠的基础，该 报告的研究内容包括项目背景以及必要性、市场分析、建设规模、建设内容、工 程技术方案、环境评价、投资估算、融资策略、项目风险控制策略、财务效益评 价以及社会效益评价等。1.5可行性研究工作依据1.5.1中华人民共和国环境保护法 1.5.2中华人民共和国旅馆业管理执行标准1.5.3汽车旅馆建筑相应的国标、部标以及规范1.5.4当地政府主管部门批复的项目相关文件和资料1.5.5建设部出台的有关文件资料和收费标准1.5.6*集团有限公司与项目所在

12、地人民政府签订的投资协议1.5.7*集团有限公司提供的荣誉证书和业绩资料1.5.8北京市地质勘察设计院提供的该项目所在区域的地质勘察报告1.5.9工程勘察设计收费标准(2002年修订本)1. 6主要经济技术指标表(3):主要经济技术指标一览表序 号指标名称单位数值备注单体整体1投资额亿元0.0315整体数量 500家2项目定员个11人6000不包括*汽车 旅馆有限公司 总部员工人数3占地面积筑面积；M1800900000:5建设投资198.716 万元9.8572 亿元:6财务指标6.1投资利润率29.42%6.2投资利税率58.68%6.3内部收益率26.746%6

13、.4投资回收期3.710含建设期1.7相关部门支持*集团成立至今，走过了 20多年的辉煌历程，*始终积极贯彻党的方针政 策，为促进中国旅游事业的繁荣，发挥了积极作用，始终得到国务院、国家旅游 局的重视和亲切关怀。刘毅，何光炜等几代国家旅游局领导人都亲切接见过由* 集团组织接待的海外华人、港澳台同胞和国际友人。刘毅局长曾亲笔题词以示关 怀和鼓励。*汽车旅馆项目也直接受到了国家旅游局领导的直接指导和鼓舞；项目所在地政府以相关管理部门在土地、税收以及安全问题方面都给予了相应的优惠政中国建设银行，中国农业银行以及深圳发展银行等金融机构与*集团签署了银企合作及资金贷款协议；与中国建设银行签署了资金托管、

14、现金管理协议。国际著名的建筑设计院、建筑监理公司、承建商都将积极参加项目开发建 设工作；中央电视台、北京电视台、中央人民广播电台等媒体参与报道和市场推 广工作；*旅游技术学院等国内著名旅游技术学院对人力资源建设给予大力支 持。1.8研究结论经过两年的项目调研及可性行分析论证， 得出结论：国际上，汽车旅馆业在 社会工业化鼎盛时期在许多国家蔚然成风， 积累了丰富的经验，并且取得了良好 的经济效益和社会效益，特别是对旅游业的发展作出了卓越的贡献。根据项目客源市场前景拟定建设规模、 服务功能定位、建设条件、融资策略以 及财务效益等各个方面综合分析。 认为：本项目符合中国现阶段国民经济发展的 宏观政策，

15、市场定位准确、选址科学、未来前景良好、项目确定合理，一次规划、 分期实施可行，条件良好、公用工程配套齐全，消防、节能、环保等措施严谨， 财务效益指标显著。该项目可行。第二章 项目背景以及提出的必要性2.1 项目背景伴随着中国旅游市场的高速发展，中国消费者的旅游消费观念不断变化， 特 别是随着汽车工业的发展和高速公路的建设， 自驾车旅游已经形成新时尚。在这 种市场背景下，*集团抓住旅游产业及社会发展机遇， 结合自身发展的需要，提 出了投资建设全国连锁汽车旅馆项目。2.1.1 旅游行业发展现状a、旅游行业已经成为国际公认的具有可持续发展的朝阳产业，其中世界旅 游行业总产值和吸纳就业人口已经分别占全

16、球 GDF和全球总人口的10流右。目 前，中国旅游产业总产值仅占GDP勺5.4%,吸纳就业人口仅占就业总人口的 2% 这些数据说明中国旅游行业还有很大发展潜力， 与旅游相关的纵深产业也有待进 一步的开发。b、2004年，中国入境旅游、出境旅游和国内旅游均快速增长，旅游产业规 模日渐庞大，中国已经成长为全球第五大旅游国。2004年全国入境旅游人数达到10904万人次；旅游外汇收入累计为 257亿美元。2004年，中国内地旅游出 游人数达到11.02亿人次，首次突破10亿人次大关；国内旅游收入达到 4711 亿元。从2000年“ 一”黄金周到2005年“五一”黄金周，我国已累计实行 14个“黄金周

17、”，累计出游人数达到10.7亿人次，实现旅游收入4292亿元，“黄 金周”在满足人民群众旅游消费需求的同时，为吃、住、行、游、购、娱及众多 衍生行业提供了巨大的商机。发展旅游业，是拉动旅游相关产业共同发展， 促进 国民经济的重要措施。c、中国政府制定的2010年远景目标纲要确定的目标，即2010年旅游总收入对GDP勺贡献率预计达到8%, 2001年至2010年国内旅游收入平均增长速度预计达到15%。d、中国拥有丰富的自然旅游资源和多彩的民族文化旅游资源；作为世界上 四大文明古国之一，有厚重的历史文化积淀和文化遗产，有丰富的近代历史及现 代历史文物；有公元前的黄帝陵、长城、有现代的主题公园；有远

18、古丝绸之路， 有现代红军长征之路。只要充分利用这些旅游资源，大力发展旅游业，就能使中 国国民经济更加迅速地发展。旅游产业的发展必然带动酒店、旅行社、购物消费、餐饮娱乐等行业的发展。 作为中国旅游产业的龙头企业，汽车旅馆的建设和发展恰好处于奥运会的成功申办和举办这个千载难逢 的历史性机遇。全国范围内旅游者的流动，解决了汽车旅馆发展初期的客源问题。 为顺利举办奥运会在全国范围内掀起的基础设施建设，特别是道路交通建设的发展，解决了汽车旅馆对公路建设的依赖问题。国民经济的强劲增长提高了人民的消费水平，为汽车旅馆的快速发展提供了充足的动力。因此，2008年奥运会的举办必将为*汽车旅馆的发展奠定坚实的基础

19、。2.1.3 公路建设与汽车产业发展随着中国经济建设的发展和产业结构调整的不断深化，截止2005年底中国高速公路通车里程已经接近4万公里，全国公路通车总里程已达190万公里。未集团意识到保持与行业发展趋势步调一致的必 要性，在深入研究中国旅游市场发展趋势的基础上，确立了发展汽车旅馆的基本目标。2.1.2 2008年北京奥运会将推动汽车旅馆发展2008年北京奥运会将受到全世界的瞩目，北京的文化优势以及本身具有的 旅游资源,在吸引大量游客的同时，必然会给酒店服务业、餐饮业及与旅游相关的 产业带来巨大的收入。此外“奥运旅游热”不仅会点燃北京 ，还会向全国各地的 名胜景区扩散。据北京市旅游局估计：20

20、08年至2010年北京市旅游市场增幅在10%以上， 由此带来的旅游外汇收入至 2010年将达到47.8亿美元，国内旅游收入至 2010 年可达1266亿元人民币。北京市旅游局局长于长江在“奥运经济推介会上”承 诺，到2008年北京应有八百家星级宾馆，客房十三万间。此外，还需要大量的 无星级旅馆饭店，以满足海内外游客的需求。借助“奥运经济”引发的经济发展和旅游热潮，与汽车旅馆行业高度相关 的汽车产业、旅游行业都将获得发展机遇，国内旅游人数和消费水平必将得到极 大的提高。国家体育总局信息中心估计：从2003年至2010年，奥运会产生的直 接经济影响和间接经济影响为 419.32亿美元和297.74

21、亿美元，奥运会产生的总 体经济影响为717.06亿美元。2008年奥运会将在北京创造656万个就业机会， 并将额外吸引261万外国游客，15.55亿国内游客。奥运年则可吸引 77.7万国 外游客和2.3亿国内游客。来的发展过程中，中国仍会加大以公路交通为核心的基础设施建设， 解决经济发 展中遇到的运输瓶颈。随着公路通车里程的不断增加，人们出行的方便程度越来 越高，公路建设的发展为自驾车旅游者提供了基本的外部条件， 也为汽车旅馆行 业的发展提供了可靠的保障。改革开放以来，作为支柱产业的中国汽车产业得到了飞速发展， 但是与国外 成熟汽车市场比较，我国汽车工业目前仍处于成长期。 从汽车人均普及率看，

22、美 国汽车普及率高达每千人900多辆，而中国每千人拥有汽车8辆，汽车普及率还 很低，汽车产业发展潜力十分巨大。2005年上半年，全国用于公路交通建设方 面的固定资产投资同比增长23.1%,占全国固定资产总投资额的6.8%,快速发展 的公路交通对汽车市场需求产生了积极的推动作用。预计2010年全国汽车保有量将在6650万一8431万辆。可以肯定，中国汽车市场需求量和保有量会持续增 长。中国公路建设和汽车产业的发展在客观上为汽车自驾旅游的发展和推广提 供了内在动力和外部条件，也为*集团开辟汽车旅馆市场奠定了基础。2.1.4 自助旅游异军突起随着中国经济的增长和人民群众生活水平的日益提高，传统的以“

23、吃、穿、住、行”为主的消费方式已经不能满足人们追求更高生活质量的要求，自助旅游越来越受到新兴中产阶层和年轻人的青睐。作为一种时尚的旅游方式，自助旅游 以休闲、度假、健身、娱乐和求知为目的，完全自主地选择和安排旅游活动，摆 脱了旅行社人为限定的旅游线路和导游陪伴方式。自助旅游主要包括自驾车旅 游、徒步旅游、休闲度假自助游和专业目的自助游等。虽然分类不同，但是自助 旅游者自身具有的特点决定了他们的出游率较高。2001年，一项针对北京、上海、广州、成都四个大中型城市的旅游市场调 查表明：多数人倾向于选择自助旅游的方式（见下图）。口北京市上海市广州市成都市自助旅游者的特点:第一、自助旅游者主要来自经济

24、发达地区， 受教育程度较高，其中以家庭为 单位的休闲型自助旅游者以度假风景区或城市周边景区景点为主要目的地，出行方式以自驾车旅游为主；专业型自助旅游者则大多以新开发甚至尚未开发景区为 目的地，在旅游目的地及出游时间的选择上具有避热倾向。第二、自助旅游者自己安排一切出行需要：比如收集旅游目的地的旅游资源、 气候条件、风土人情等相关信息，自行设计线路并选定交通工具，根据预算查找 相应的住宿设施。第三，与团体旅游相比，自助旅游的出行规模虽然较小，但是在同等规格标 准下，比参团旅游花费更高，体现出了较为特殊的消费心理。他们对住宿、餐饮、 交通等基本要素要求不高，但对一些价格弹性较大，如特色旅游项目、独

25、特的工 艺品、地方美食等消费产品却显现出强大的购买力。虽然自助旅游已经形成发展趋势，但是针对自助旅游所必备的汽车旅馆行业 在中国仍处于萌芽状态。抓住市场机遇，满足自助旅游者需求，投资建设具有经 济、便捷、舒适、安全等特点的汽车旅馆，就成为*集团参与酒店行业市场竞争 的出发点。2.1.5 国内外汽车旅馆发展现状自助旅游者出行极少入住高档饭店，绝大多数的自助旅游者更希望入住具有 方便、快捷、质优、价廉等特点的汽车旅馆，其中自驾车旅游者对旅馆在车辆养 护、停放、安全、服务等方面提出了更多的要求。a、国外汽车旅馆发展状况1952年，美国人凯蒙威尔逊开设了第一家汽车旅馆，由于西方人“短途 乘火车、长途开

26、汽车”的生活习俗，这种自助式的汽车旅馆一问世就受到了驾车 旅游者的热烈欢迎。据调查，西方有高达92%勺驾车旅行者会选择入住汽车旅馆, 开车旅行、住宿汽车旅馆已经成为西方人的生活习惯。成立于1967年法国雅高集团之所以能够迅速成长为全球第二大酒店管理集 团，在全球酒店行业发展不景气的时候能够连续七年保持两位数以上的收益率， 也主要得益于该集团借鉴美国式的便利与低价，结合法国式的优质服务所兴建的“一级方程式”汽车旅馆和“宜必思”等中低档酒店，其收入的40%-458来自于汽车旅馆。国外汽车旅馆采用标准化的建造模式， 前期投资规模小，内部省掉了一切顾 客不需要的设施和豪华装饰，客房一般较小，没有书桌、

27、文具、装饰品，没有壁 橱和衣橱，只有床、几个行李架和一个柱式衣架等基本设施。 而为了最大限度的 降低经营成本费用，国外的汽车旅馆一般只有客人登记住店和结账离店时才有服 务人员为旅客提供当面服务。这就保证了汽车旅馆可以最低的价格向驾车的商务 旅行者和度假家庭提供廉价的住宿服务。b、国内汽车旅馆发展状况虽然中国自助旅游日益兴盛，但是中国还没有真正意义上的为自助旅游者提 供相应服务的汽车旅馆。目前能够提供相似服务的旅馆一是高速公路的服务区， 一是以“汽车旅馆”为招牌的路边店和招待所，它们都不具备上述服务功能。而 各大旅游景区景点的宾馆也以接待商务游客为主，不仅价格昂贵，针对自助旅游者的相关服务设施也

28、极度匮乏，其中停车、加油、汽修等设施几乎没有。目前国内具备部分汽车旅馆功能的酒店是以 “莫泰168连锁旅店”为代表的 经济型酒店，其他品牌还包括“如家快捷”、“锦江之星”等。这些旅馆以服务完 善、价格低廉取胜，但是并不属于完全意义上的汽车旅馆， 其目标定位倾向于国 内商务游客。这部分经济型酒店在设施安排上也考虑到了旅客的停车问题，但是由于经济型酒店选址集中在直辖市、 省会等大中型城市的市区内，既不可能提供 大量的停车位，又与自助旅游目的地较远，并不能满足自助旅游者的需求。国内旅游行业、酒店行业的发展现状决定了汽车旅馆产业的发展空间。鉴于中国汽车旅馆行业有待开发的市场现状，*集团选择进入这一行业

29、并快速占领市 场，具有相当大的发展前景和市场潜力。2.2 项目提出的必要性快速发展旅游行业已经成为各级政府贯彻科学发展观的重要选择之一。旅游行业具有可持续利用资源、促进人与自然和谐共存、统筹区域和城乡协调发展、 相关产业丰富、促进社会就业、带动贫困地区脱贫致富等功能。酒店行业作为旅 游产业的重要一环，其快速发展能够有效地推动地方经济的不断增长。国家旅游局和各级地方政府已经充分意识到中国发展汽车旅馆的必要性，在相关政策和经济发展规划中为建设汽车旅馆提供了相关支持。为了弥补中国汽车旅馆行业的真空状态，积极响应中央发展旅游事业的号 召，满足人民群众日益增长的物质文化需求， 带动区域经济和相关产业发展

30、，* 集团投资建设汽车旅馆十分必要。2.2.1 遵照中央总体国民经济发展战略，促进旅游事业发展加快发展旅游业，可以有效地推进中国工业化和市场化的进程，扩大就业领域和提高就业率，保证社会安定。中国旅游业如果达到世界水平，即旅游就业占 总人口的10%则可以安排劳动就业1亿人口以上，这也充分说明旅游业可以带 来巨大的劳动就业。由此可见旅游业对经济发展的重要性。2006年1月10日，中国国务院副总理吴仪在全国旅游工作会议上强调：中 央关于坚持扩大内需的政策，必将带动包括旅游消费在内的国内需求出现一个大 的增长，要努力把旅游业培育成为国民经济的重要产业。在旅游景区景点建设和发展旅游酒店行业是旅游产业中十

31、分重要的一个环 节。*集团率先提出在中国境内建设“ *汽车旅馆”的概念，并将投资重点放在 旅游景区景点附近，发挥汽车旅馆对旅游行业发展的补充作用。 这一投资计划是 完全符合国家宏观经济发展要求的。222 满足人民物质文化水平日益增长的要求中共十六大提出了全面建设小康社会的奋斗目标， 而建设小康社会的主要标 准既包括经济发展水平，也包括物质文化发展水平；其中旅游行业的飞速发展正 是人民群众对生活质量和消费水平发展需求的集中体现。中国公路建设、汽车价格水平的降低、公共假期的延长、崇尚个性和追求自 我的流行等都为自助旅游的发展创造了条件。“*汽车旅馆”的投资建设完全满 足了中国自助旅游的发展要求。2

32、.2.3 带动相关产业，活跃区域经济而酒店行业，特别是汽车旅每一个产业的发展都是与其他产业高度关联的, 馆行业的产业相关度更高。首先，汽车旅馆作为景区景点和高速公路的配套设施， 将打破限制自助旅游 发展瓶颈，提高各景区景点和高速公路服务区的客流量和消费水平。比如自助旅游者入住汽车旅馆，其需要的并不仅仅是住宿这一个功能， 诸如餐饮、汽修汽配、 加油等等一系列的消费需求都会产生。一方面刺激了消费、一方面还提高了地方 的就业率，其对区域经济的拉动效应非常明显。 其次，汽车旅馆的合理规划将满 足旅行社组织自驾、自助和背包旅行团的需求，降低旅行社的经营成本和管理支 出。组团旅游中旅行社的利润来源主要在于

33、景区的返点和购物回扣，而组织自助游、自驾游等旅游团时，不仅无法控制游客的自主行为， 还要时刻关注游客的多 种需求，汽车旅馆的建设和低成本运营可以协助旅行社解决这些问题。第三，汽车旅馆行业的兴起，以及自驾自助旅游者的增多，还能够对汽车销售、租赁、维 修、养护等相关服务产业产生带动作用。*集团投资汽车旅馆成汽车旅馆行业对相关产业和区域经济的带动效应使 为可能，也必然得到各级地方政府的大力支持与协助。第三章目标市场定位3.1 酒店市场分析中国宾馆酒店行业经过近三十年的建设已经处于过度竞争状态。截止2004年末，中国共有星级饭店10888家，拥有床位237万张，其中客房数在100间以 下的星级饭店仅6

34、307座，与国内出游人数相差甚远；同时，为了满足星级酒店 管理要求和硬件要求，导致星级酒店平均房价较高，这些都远远不能满足自助旅 客的住宿需求。另外，由于建设结构不合理，在酒店行业过度竞争的同时还存在 有效供给不足的问题。2004年，中国宾馆酒店行业营业额和就业人数都有所增 长，但从客房出租率来看，全行业处于盈亏临界点。随着中国经济及旅游业的发展，人们普遍认为，在未来几年内经济型酒店、 分时度假酒店等多种形式的酒店经营模式将会得到快速发展，酒店的个性化服务 要求更为突出。同时，随着人们生活水平的提高、高速公路网络的建设、汽车走 入普通家庭以及人们对个性化生活的追求， 越来越多的人加入到自助旅游

35、者的行 列。但是我国针对自助旅游者提供服务的酒店建设还十分落后，现有的经济型酒店和招待所等还存在诸多亟待解决的问题， 例如停车问题、加油问题、住宿问题、 安全问题等。*集团通过长期的发展实践，以及较长时间的深入调研，已经意识到中国酒 店市场的空白点一汽车旅馆。结合*集团二十年的旅游行业经验和投资经验，把 发展汽车旅馆作为集团公司进军酒店行业的目标，是历史性的发展机遇。3.2 目标市场定位针对明确的市场需求和国内酒店行业发展状况，*集团把投资方向确定为： 建设以满足自助旅游者为主、低价半自助旅游团为辅的汽车旅馆。根据吃、住、行、游、购、娱这六个旅游要素，按照不同消费层次、不同人 群需求，确定*汽

36、车旅馆的特点主要为：经济、便捷、舒适、安全。根据目标客 户的实际需求确定着重发展景区汽车旅馆和高速公路汽车旅馆。321 目标客源定位*汽车旅馆的客源定位于自助旅游者、低价半自助旅游团和公路长途旅客a、2004年我国私家车保有量已达到1200万辆，按照每辆车每年自驾出游 两次（两个黄金周），每次两人计算，汽车旅馆的潜在自助旅游者客源就达到 4800 万人次，这是汽车旅馆的自身特点与现有的旅游酒店产生了很大的区别，通过差异化经汽车旅馆最大最重要的客户来源，b、由于国内旅行社数量饱和，相互之间的价格竞争异常激烈，而*汽车旅馆以低廉的价格和完善的服务，将有效地吸引旅行社组织的半自助旅游团的入 住。预计

37、旅行社可为汽车旅馆行业提供 2500万人次（按照2004年旅行社接待量 占总出游人数的10%其中半自助游客占旅行社接待人数的 25%+算）的潜在客 源。c、2004年中国公路运输旅客总量达到163亿人次,载客汽车439万辆（交 通部统计数据）。可以预见，随着我国公路建设和汽车产业不断发展，公路交通 运输将为汽车旅馆提供更多的客源。上述分析表明，*集团建设汽车旅馆拥有大量而稳定的客源，其目标客户群体也将随着经济建设的发展而不断扩大。3.2.2 酒店特点定位根据目标客源的实际需求，*汽车旅馆确定的自身特点主要包含以下几个方 面：a、费用经济*汽车旅馆的潜在客源对旅馆的价格敏感度很高， 低廉的价格政

38、策将避免与 同区域内其他酒店形成正面竞争。另外，*汽车旅馆的建设坚持以节能、环保、 低成本为原则；汽车旅馆的管理坚持低成本、高效率的原则；这保证了 *汽车旅 馆可以在低价运营时仍然保持较高的收益水平。b、交通便捷*汽车旅馆选择建设位臵时充分考虑道路交通状况，既临近交通主干道，同时还保持与游客目的地相对接近，以确保游客得到充分休息。c、设施舒适*汽车旅馆的各项服务设施建设比照星级酒店标准，主要突出自助服务、汽车保养、维护、加油等服务功能，确保游客出行的便利舒适。d、住宿安全安全是汽车旅馆重要的服务功能之一，*汽车旅馆采取多种措施切实为游客 提供安全保障。营必将产生独特的发展模式和较高的投资回报3

39、23 酒店建设定位*汽车旅馆的建设定位于满足旅客长途跋涉后的休息要求，同时配备充足的停车场所。*汽车旅馆比照星级酒店的标准进行建设，但是设施种类仅包含住宿所需的 必要设施，不会提供奢华的餐厅、美观的休息室和娱乐设施。其中，基本设施以 客房和停车场为主，配套设施包括汽车维护保养设施、供排水设施、取暖和制冷 设施、快餐设施、商务设施等。客房服务设施相对简单，主要包括床和一些基本 设施，没有书桌、文具、壁橱、浴缸等。电视、电话、空调等设施将起用自助选 择系统，只为有需要的游客提供。*汽车旅馆的建设定位能够充分满足目标客源的需求，保证了汽车旅馆经营的基本条件。324 酒店服务定位*汽车旅馆的服务定位于

40、自助型酒店服务模式，其核心理念包括：自助服务、 连锁会员、规范管理和品牌统一。a、自助服务*汽车旅馆将为游客提供一个可自主选择的平台。 即从游客入住*汽车旅馆 后，根据自身的需求从“服务菜单”中选择最简单最有效的服务。b、连锁会员*集团通过网络发行“*汽车旅馆卡”，并在全国范围内推广连锁会员服务。 所有加入*汽车旅馆的会员都可以享受到全国范围内 *汽车旅馆的各种优惠自 助服务。c、规范管理*汽车旅馆委托国际著名的酒店管理公司进行管理，并制订完善的服务规 章、建立严格的监督体系，确保服务理念在全国连锁酒店中得以有效的实施。d、品牌统一*旅游集团将把旅行社服务、景区服务、酒店服务、网络服务全部纳入

41、统一 的品牌经营系统中，使*旅游的会员能够在旅行的过程中全程享受 “* ”的独特 服务理念。325 酒店区域定位*汽车旅馆的区域定位首先结合*旅行社在全国范围内所拥有的区域资源， 然后选择客流充足、交通便利的拥有著名风景名胜和人文名胜的国家级旅游景区 景点进行建设。初步确定建设的500家*汽车旅馆都将分布在*旅行社所在区域。随着旅游景区汽车旅馆的经营和发展， 待品牌效应和知名度逐步确立后,集团再以全国高速公路主干道为中心，逐步建设高速公路汽车旅馆。相信在未来的一年时间里，旅游者将在全国各地享受到*汽车旅馆提供的优 质而独特的服务。第四章 建设规模和服务功能4.1 建设规模*汽车旅馆的建设规模遵

42、循市场和目标客源的定位原则，在保证入住旅客基本需求的前提下，突出停车场和相关汽车配套设施建设。根据不同的区域情况，*汽车旅馆的客房数量在三十至八十个房间， 停车位 在三十个以上，单体旅馆投资规模为 300至500万元人民币。4.1.1 旅馆建设规模*汽车旅馆为欧式风格的三层独立建筑，配有适当规模的停车场和绿化带， 集中体现简洁、大方、舒适、安全的设计特点。总建筑面积1800平方米左右，占地面积1500平方米左右，其中停车场面积不低于 800平方米，与主要道路距 离控制在150米以内，与主要旅游景区景点的入口距离控制在1500米以内。4.1.2 客房建设规模*汽车旅馆客房数量在三十至八十个房间，

43、以双人标准间为主，适当保留单人间和三、四人间。房间面积约12-18平方米，卫生间面积相对较小，提高客房 使用效率和采光度。室内装饰以简单、整洁为主，走廊和客房之间的墙壁隔音效 果好。4.1.3 停车场建设规模按照每辆汽车承载两名乘客计算，为降低土地成本，*汽车旅馆的车位设臵 保持在三十个以上。同时，为了满足半自助旅行团和长途运输汽车的停车要求， 将建设不少于两个大客车停车位。 停车场的地面建设可以满足承重要求， 以避免 长途栽重汽车对地面的破坏。4.1.4 客房配套设施建设规模客房装修及设施主要包括：粉刷墙壁、普通地面、普通单人床（床单、被罩、 枕套可更换），柱式衣架，电扇或窗式空调，分户式暖

44、气，电热水器和淋浴等。 装修的原则以简单明亮为主，设施配套以实用为主。4.1.5 其它服务设施*汽车旅馆除了必备的办公室、财务室、服务员休息室、操作间、电器及取 暖用房外，其它房间全部用于提供住宿，不提供娱乐或奢华的招待场所，其中办 公室兼备通讯、简单购物等功能。旅馆内部原则上不设餐厅，如果旅馆附近购物、就餐不方便，再设餐厅。所 设餐厅设施简单、环境整洁，只提供简单的快餐和几种饮料（24小时提供服务）。提供自动售货机、投币式洗衣机、IC卡电话机等。汽车维修、保养等服务设施，主要与当地其它机构合作或靠近这类服务的经 营场所，最好距离加油站较近。4.2 服务功能*汽车旅馆提供的服务功能以满足顾客需

45、要的标准化、规范化、综合化为原则，且所有服务人员都是旅游学院大学生。4.2.1 标准化服务由于*汽车旅馆的目标客户对价格和服务的敏感度很高，在降低运营成本的同时必须加强标准化服务要求，还要确保连锁品牌建设的一致性。首先，制订“*汽车旅馆标准服务手册”，对所有连锁酒店在价格制定、服 务规范、宣传策略、设施设备、员工着装等方面保持一致。其次，按照“标准手册”对连锁旅馆的建设、装修、设备、服务做详细规定， 通过日常检查和抽查确保每一家连锁旅馆可以按照手册严格执行， 使服务质量在 全国范围内形成统一标准。第三，宣传推广管理标准和服务标准，并与国家有关管理机构合作，使*连锁旅馆的各种制度形成国家标准。4

46、.2.2 规范化服务以集团公司为统一管理机构，实行规范化运营管理。首先，从人力资源管理和考核入手，制订详细科学的考核和检查制度， 根据 标准确定内部管理体系和评估体系，对日常检查和抽查中不能满足标准要求的管 理人员、服务人员进行淘汰，保证服务措施的规范化。其次，加强人才招聘和员工培训体系建设，一方面避免出现在必要的淘汰率 下形成的人才真空，另一方面通过对员工的日常培训和严格管理确保标准化服务 的规范性。第三，以降低经营成本为原则，实行设施设备的统一采购，广告推广计划的 统一实施，企业和品牌形象的统一建设，以形成规范化的服务和管理理念。423 综合化服务连锁化经营是一种可以迅速扩大市场份额的经营

47、管理手段，但是要实现服务 的“保质保量”还需要进一步推广综合化服务。*汽车旅馆的核心服务理念是自助式服务，虽然省掉了很多管家式服务内 容，但是*员工必须是经过严格培训的服务“多面手”，各个岗位承担的职责将 不仅限于传统意义上的服务功能，还应该具有相当的综合性。比如旅馆的经理就 可能承担传统酒店中工程部经理、客服部经理甚至财务部经理的综合职能。4.2.4 增值服务*汽车旅馆附带的增值服务种类很多，除了可以有效整合253家“*旅行社” 资源，带动旅行社业务发展，还可以利用全国连锁经营的优势开展异地还车租赁 业务。租车旅游业成为自驾车出游的另外一种方式，以北京为例，有驾照无车者超过100万人，全市有

48、80多家汽车租赁公司，租赁车辆约有 3万多辆，双休日出 租情况很好，每逢旅游黄金周更是火爆空前。几乎每年“黄金周”前，北京所有 租车公司的车辆都已被提前预订一空；海口节日期间租车价格虽上调20%但仍供不应求。但是汽车租赁业务受营业网点的限制无法实现异地还车，极大地限制了经营范围。*集团借助遍布全国的汽车旅馆，自营或与汽车租赁公司合作开办 汽车租赁异地还车业务。其他增值服务包括开办汽车保养、维修等业务。当然还 可以开设报刊、图书和音像制品的自动零售货架， 设立ATM叽，开展户外广告业第五章选址分析5.1 区域选址分析公司成立三个月内，以全国直辖市及省会城市为中心建设30座汽车旅馆，再以其为中心所

49、形成的高速公路网、 旅游景区为基础向周边发展，在一年的时间 内，以大城市发展为中心，延伸到地级市及部分县级地区，形成连接全国各大、 中城市的汽车旅馆网络化服务，方便城际、省际间的自驾车旅游及出行。5.1.1 景区汽车旅馆选址景区汽车旅馆选址要求旅游资源相对丰富、 消费水平较高、人口较为密集的 地区开发。对本地消费群体适应于周末汽车旅游，对外地消费群体适应于黄金周 汽车旅游。因此，选址条件如下：a、当地经济发展水平较高，私家车保有量大，群体消费水平高；b、交通便利，易于吸引周边地区“黄金周”游客；c、景区景点的功能以休闲度假为主，且客流不易受季节影响；d、景区景点配套设施齐全，特别是能够满足自驾

50、游客对加油、维修、保养 的需求；e、具备建设酒店的基本条件。5.1.2 高速公路汽车旅馆选址我国的高速公路网络建设仍处在不断发展的过程中， 随着各等级公路的不断 建设和便利程度的提高，人民群众的外出习惯也会逐步改变。高速公路汽车旅馆 主要是为长途旅行者沿途停车住宿提供方便，是一种非常大众化的服务。高速公路汽车旅馆选址和建设规划要求布局合理、设计严谨、利于成本控制； 距离城市保持一定距离以降低土地购臵费； 要位于主要旅游主干道附近，并且距 主要旅游景点不能太远；要有方便的停车场，环境幽雅、安静。高速公路汽车旅馆的选址要考察拟建所在地点的车辆流量，观察新的公路、 机场发展的动向，靠近有一条或数条主

51、要公路的交叉道附近为理想的兴建地点。 还有各大都市的市郊，由于人口集中的情形日益增加，再加上我国积极倡导小城 镇建设，这些日后遍布全国的新兴小城镇也是兴建汽车旅馆的考虑地址。选址时还要考虑周边的旅馆的竞争势态和配套设施的情况，在建设旅馆期间可与城镇管 理部门和其他相关公司联系设立加油站、汽车维修点、自动售货机、洗衣房、IC卡电话机、杂志和报刊零售店等。5.2 选址方式分析*汽车旅馆的位臵选择十分关键，除了要考虑客源、入住率、房价等经营因 素外，还要结合旅行社发展、企业融资规划、企业发展规划进行综合考虑。5.2.1 结合旅行社发展汽车旅馆截止目前，*旅行社已经达到253家，遍布全国主要城市和地区

52、，并在近二 十年的经营过程中确立了品牌形象，形成了广泛的社会资源，积累了大量的客户 资料和旅游接待经验。因此，*集团要求各地*旅行社在其当地选择两个建设地 点，并协助集团完成征地、拆迁、注册和后续服务等业务。为了调动各地*旅行社的积极性，所有参与*汽车旅馆选址、建设和后期经 营的旅行社，都将拥有在当地建设的*汽车旅馆5%勺红股。各地*旅行社除了 带团入住当地旅馆所应得的销售返点外，将从当地旅馆经营利润中获得5%勺分红。5.2.2 与当地旅游管理机构合作*集团将充分发挥作为外来投资者的优势，通过与当地旅游管理机构的合 作，获得优良的土地资源。同时，通过*汽车旅馆的建设带动当地相关配套设施 和消费

53、水平的提高。5.2.3 与银行等金融机构合作*汽车旅馆以优质低价为经营策略，同时由于投资巨大而在后期需要银行资 金的支持，所以一方面通过消化吸收银行不良资产和债权的方式直接获得适合建 设汽车旅馆的土地或房产，另一方面也通过与银行的广泛合作在后期获得信贷资 金的支持。汽车旅馆项目可行性研究报告汽车旅馆项目可行性研究报告第六章：建设内容以及工程技术方案6.1总说明该项目属于旅游行业酒店（旅馆）建筑项目，建设设计及施工均执行相应的国 标、部标以及规范。项目审批遵从中国政府严格的程序，且遵守国家和当地管理部门的有关规定 办理相关手续。6.2单体项目建设内容以及工程技术方案621主体工程*汽车旅馆的主体

54、建筑为欧式风格的三层、局部地方四层的框架结构建筑， 配有适当规模的停车场和绿化带，集中体现简洁、典雅、舒适、安全的设计特点 总建筑面积控制在1800 m左右，占地面积1500m2左右，其中停车场面积不低于 800平方米，与主要道路距离控制在 150m以内，与主要旅游景区景点的入口距 离控制在1500米以内包括接待服务中心，餐饮部（咖啡和糕点），旅馆经理办公室（套财务室） 每层有一个值班室、仓储公用间及操作间，其他为客房建设。表（4）:主体工程建设内容表（单体）序号名称数量规划面积分布位臵备注1接待服务部120 m21层附带信息咨询服务2餐饮部1100 m21层主要为提供咖啡饮用3总办公室1250 m1层套间为财务室4仓储间310mx3=30 m21间/每层兼备值班间功能.5洗理间150 m22层被褥清洗和消毒6单人间1012 m2x10=1201.2.3 层7双人间302 215mx30=450 m1.2.3