房地产住宅价格表制作大全

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。住宅价格表的制作深圳中原ShenZhen.06.2008Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010一、定价目标二、价格制定 1、公式（重点） 2、取值（重点） 3、步骤三、价格审核（重点）四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内内 容容 导导 航航Code of this report | 3 Copyright Cent

2、aline Group, 2010你给我卖高点价，你给我卖高点价，可以不用开盘当天可以不用开盘当天就卖完就卖完现在穷啊！现在穷啊！房子都买不起了！房子都买不起了！定价唔好太高或者太低，定价唔好太高或者太低，发展商同个客都接受就发展商同个客都接受就得啦，快得啦，快D D卖晒收钱卖晒收钱发展商客户代理商Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010快速均衡合理的价位定价方法取得发展商认同目 标Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010一、定价目标二、价格制定 1、公式

3、 2、取值 3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内内 容容 导导 航航Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 销售总额折前综合折扣 实收均价 = 总建筑面积注意：折前销售总额不能用均价总建筑面积Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 20102种常用的方法单价单价折后折后=总价总价建筑面积建筑面积 =（总价（总价建筑面积建筑面积+总价总价赠送面积赠送面积） 建筑面积建筑面积 =（单价（单价建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积+单价单价赠送面积赠

4、送面积赠送面积）赠送面积）建筑面积建筑面积 或或=单价单价已考虑赠送面积已考虑赠送面积（建筑面积（建筑面积+折算后的赠送面积）折算后的赠送面积）建筑面积建筑面积 =试算价试算价（1+水平系数）水平系数）层差层差 干扰干扰 （建筑面积（建筑面积+赠送面积赠送面积折算率折算率实用率）实用率） 建筑面积建筑面积修正基准与修正标准不统一，规律性不强修正基准与修正标准不统一，规律性不强Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010方法二、系数修正法单价单价=均价均价综合系数综合系数 =均价均价（1+水平系数）水平系数）（1+垂直系数）垂直系

5、数）（1+特殊系数）特殊系数）（1+增值系数）增值系数） =均价均价（1+水平系数）水平系数）（1+垂直系数）垂直系数）（1+特殊系数）特殊系数） （1+赠送面积赠送面积折算率折算率实用率实用率建筑面积）建筑面积）公式源自市场比较法；公式源自市场比较法；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系数的规律性更强；系数的规律性更强；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；注意：综合系数需进行平均值归1处理借鉴：市场比较法公式借鉴：市场比较法公式评估价格评估价格=参照物市场价格

6、参照物市场价格交易情况修正系数交易情况修正系数交易日期修正系数交易日期修正系数 区域因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数个别因素修正系数 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010参数释义均价 项目要实现的均价。水平系数 反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；垂直系数层差反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。特殊系数干扰反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干

7、扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。增值系数反映增送面积、带装修等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等。赠送面积不计容积率部分的水平投影面积。折算率反映赠送面积的可利用价值性。实用率等于套内建筑面积建筑面积。Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010一、定价目标二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内内 容容 导导 航航Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010水平系数=权重

8、分值10100操作：操作：以中间的标准层作为打分基准层；以中间的标准层作为打分基准层；10分制，分分制，分5个等级；个等级；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；权重相当于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；权重相当于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；好处：好处：10分制相对于分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；只需调整权重，便可使水平系数合理化，无需再调分值；只需调整权重，便可使水平系数合理化，无需再调分值；方法一：直接取系数方法一：直接取系数方法二：权重方法二

9、：权重分值分值（推荐）（推荐）评价：系数取值和调整繁锁评价：系数取值和调整繁锁Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010四大水平因素权重景观景观户型户型朝向朝向噪声噪声普通住宅普通住宅一般公寓一般公寓高档住宅高档住宅Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010朝 向广东节能标准广东节能标准窗墙比窗墙比 东西东西0.3 北向北向 0.45 南向南向 0.5南南北北东东西西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮动1%假设：同一户型的厅、房

10、、厨卫为同一朝向Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010水平系数各因素差幅取值参考Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010沙漏矩形梯形倒梯形椭圆Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010矩形模式的应用价格分布：价格直线（价格分布：价格直线（y=x+by=x+b）上升）上升, ,层差相同，各楼层单位价格适中；层差相同，各楼层单位价格适中；适用范围：景观视野较佳的单元。适用范围：景观视野

11、较佳的单元。Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010梯形模式的应用价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。低楼层无景观，价格不能高高层层无景观，视野差，价格不能高中层单位承担主要的价格压力Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010倒梯形模式的应用价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；价格分布：拉高低层和

12、高层价格，压低中层单位价格；适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。低层看园林可拉高其价格中层景观一般，视野较窄，价格不能高高层无景观，楼距小，应压低其价格（此曲线不合理）Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010椭圆模式的应用价格分布：拉高中高层价格价格分布：拉高中高层价格, ,降低中低层价格降低中低层价格, ,低层和高层价格适中；低层和高层价格适中；适用范围：向小区外适用范围：向小区外, ,地面只有小面积园林地面只有小面积园林, ,外围景观差外围景观

13、差, ,但视野开阔。但视野开阔。低层看小面积园林，起价可适中中低层无景观视野差，价格不宜高中高层视野好价格开始攀升高层视野好，但无景观，价格不宜太高Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010沙漏模式的应用价格分布：拉高中低层价格价格分布：拉高中低层价格, ,压低中高层价格压低中高层价格, ,低层和高层价格适中；低层和高层价格适中；适用范围：向园林适用范围：向园林, ,楼距适中。楼距适中。低层看小面积园林，起价可适中中低层看园林价格可拔高些中高层景观较差，视野一般应压低其价格高层视野采光较好，价格可适度拉高Code of th

14、is report | 21 Copyright Centaline Group, 2010考虑因素：考虑因素：影响垂直方向局部价值突变的因素影响垂直方向局部价值突变的因素干扰干扰：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层；：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层；风水风水：带：带3、4、6、7、8、9的楼层；的楼层；奇偶层差异：奇偶层差异：非赠送面积的奇偶层差异；非赠送面积的奇偶层差异；其他其他：如复式的尊贵感、共享空中花园等。：如复式的尊贵感、共享空中花园等。Code of this report | 22 Copyright Centaline Grou

15、p, 2010考虑因素：考虑因素：将赠送的面积换算成统一价格口径将赠送的面积换算成统一价格口径凸窗：凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性；真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性；阳台：阳台：室外、室内、景观、必要性、私密性；室外、室内、景观、必要性、私密性；露台：露台：景观、朝向、噪声、必要性、私密性；景观、朝向、噪声、必要性、私密性；入户花园：入户花园：景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性；景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性；隐形衣橱：隐形衣橱：占所在功能区的面积比率、必要性；占所在功能区的面积比率、必要性；夹层：夹层：高度、采光通风、景

16、观视野、布局合理性。高度、采光通风、景观视野、布局合理性。增值系数增值系数=赠送面积赠送面积折算率折算率实用率实用率建筑面积）建筑面积） 单价单价折折 住宅楼面地价住宅楼面地价R+单位建安成本单位建安成本（1+40） （1+利润率）利润率）折算率折算率= = 单价单价 住宅楼面地价住宅楼面地价+单位建安成本单位建安成本（1+40） （1+利润率）利润率） 住宅楼面地价住宅楼面地价R+单位建安成本单位建安成本（1+40） = 住宅楼面地价住宅楼面地价+单位建安成本单位建安成本（1+40）参数释义：R开发商对赠送的面积可收回的地价的比例，取值范围为01。 单位建安成本取值参考（多层1100、小高层

17、1600、高层2100）Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010R综合=（R一次性P一次性+R按揭P按揭）（R关系P关系+1-P关系）（R前期P前期+1-P前期） =（0.9615%+0.9885%) (0.9910%+1-10%) (0.9740%+1-40%) =0.9770.9990.988 0.9643 =0.964(取整到小数点后3位)付款方式及优惠付款方式及优惠(实例实例)：一次性付款：一次性付款：96折折(R一次性一次性），假设占），假设占15%（P一次性一次性）银行按揭：银行按揭：98折（折（R按揭按揭），

18、假设占），假设占85%（P按揭按揭）关系户：额外关系户：额外99折（折（R关系关系），假设占），假设占10%（P关系关系）销售前期：额外销售前期：额外97折（折（R前期前期），假定销售率为），假定销售率为40%（P前期前期）注：销售中后期促销优惠也应考虑进去注：销售中后期促销优惠也应考虑进去Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010一、定价目标二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内内 容容 导导 航航Code of this report | 25 Copyright

19、Centaline Group, 2010步 骤水平系数水平系数垂直系数垂直系数增值系数增值系数特殊系数特殊系数综合系数综合系数折后单价表折后单价表折后价格表折后价格表折前价格表折前价格表折后单价分析折后单价分析折后总价分析折后总价分析价格统计表价格统计表销售统计表销售统计表折后单价折后单价= =均价均价综合系数综合系数折后总价折后总价= =折后单价折后单价建筑面积建筑面积折前总价折前总价= =折后总价折后总价综合折扣系数综合折扣系数Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010一、定价目标二、价格制定 1、公式 2、取值 3、

20、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内内 容容 导导 航航Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010面积:各单位的建筑面积、套内建筑面积各栋建筑面积、套内建筑面积总建筑面积、总套内建筑面积方法: 项目组及售楼代表核对各单位面积； 分栋汇总，将查丈报告分栋汇总面积和总面积标注在旁边核对.价格:检查单元格引用是否正确（特别是奇偶层面积）;用函数SUM求和时,要注意不要把不应求和的隐藏单元格计算在内;乘除时是否用函数ROUND进行四舍五入。Code of this report | 28 Copyright Ce

21、ntaline Group, 2010将标准层综合系数标于平面图上1009782839391957684Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010折折 后后 单单 价价 分分 布布 图图4,0004,5005,0005,5006,0006,5007,00012F11F10F9F8F7F6F5F4F3F2F1A 3房1B 3房2C 3+12A 3房2B 2+11D 3房2E 2房1C 3房2D 3房各单元排序是否合理？各单元排序是否合理？同一单元不同楼层价差是否合理？同一单元不同楼层价差是否合理？是否有因误操作造成的明显错误？

22、（曲线突变）是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变）有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。注：若有竞争对手价格，可加入比较均价均价5000小区内外价格屏障小区内外价格屏障Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 201012365748均价均价5000小区内外价格屏障小区内外价格屏障均价排序是否合理均价排序是否合理?均价差额是否合理均价差额是否合理?与对手相比价格是否有竞争力与对手相比价格是否有竞争力?各单元最低最高价是否合理各单元最低最高价是否合理?各单元是最低最高价差额是否合理各单元是

23、最低最高价差额是否合理?竞争性单元差额是否合理竞争性单元差额是否合理?与对手相比价格是否有竞争力与对手相比价格是否有竞争力?了解各户型单价区间的数量分布了解各户型单价区间的数量分布为制定推售方案提供依据为制定推售方案提供依据均价均价5000小区内外价格屏障小区内外价格屏障9均价5000Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010平平层层折折后后总总价价分分布布曲曲线线280,000330,000380,000430,000480,000530,000580,000630,00012F11F10F9F8F7F6F5F4F3F2F

24、2-C 3+11-A 3房1-B 3房2-A 3房1-D 3房1-C 3房2-D 3房2-B 2+12-E 2房各单元排序是否合理？各单元排序是否合理？同一单元不同楼层价差是否合理？同一单元不同楼层价差是否合理？是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变）是否有因误操作造成的明显错误？（曲线突变）有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。有利于售楼员掌握价格规律，便于引导客户。注：若有竞争对手价格，可加入比较注：若有竞争对手价格，可加入比较Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010小屏障小屏障:小区内外3房97-10212345

25、678无屏障无屏障:水景3房与园林3+1102 110小屏障小屏障:园林2+1与路边3房78 97大屏障大屏障:园林2+1与路边2房78 659各户型的总价排序是否合理各户型的总价排序是否合理?各户型的最低最高总价及差额是否合理各户型的最低最高总价及差额是否合理?各户型间的竞争度设计是否合理各户型间的竞争度设计是否合理?与竞争对手同类产品是否有竞争力与竞争对手同类产品是否有竞争力?投资性物业的租金能否大于月供投资性物业的租金能否大于月供?Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010一、定价目标二、价格制定 1、公式 2、取值

26、3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内内 容容 导导 航航Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010让项目组和售楼员掌握各房型的价格水平，便于口头报价和引导客户购房，以及让项目组和售楼员掌握各房型的价格水平，便于口头报价和引导客户购房，以及促销措施的制定。促销措施的制定。Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010一、定价目标二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤三、价格审核四、价格统计五、定价说明书六、实例演示内内 容容 导导 航航Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010一、公式及系数取值说明一、公式及系数取值说明1、公式、公式2、系数取值说明、系数取值说明（包括：水平、垂直、特殊、增值四大系数和综合折扣系数）（包括：水平、垂直、特殊、增值四大系数和综合折扣系数）二、价格统