贵阳扎佐高尔夫松涛山庄公寓初步预算及工作推进计划

1、；.南湖板块房地产市场调研报告一、南湖板块介绍本文所说的南湖板块是在雄楚大道以南，南湖路以北，关山大道以西，珞狮南路以东的区域。该区域因城市的逐步完善和南湖水域的存在，成了武汉的一个房地产开发热点区域。同时，由于楼盘众多，竞争非常激烈。二、部分楼盘分析1、枫林上城楼盘名称紫菘·枫林上城售楼电话 87400588开发单位紫菘地产代理单位德盛行物业顾问项目地址雄楚大街与民院路交汇处东项目属性小高层（11）、高层（18、25）主力户型322，422、322建筑面积148000占地面积46000建筑密度较低容积率3.19景观设计澳大利亚BH景观设计绿化率49%总套数840车位配比1

2、:0.5物业单位紫菘物业公司物业费1.2交房时间2006-9-8交房标准毛坯销售价格2900起，均价3350销售率尾盘周边楼盘洪福家园、零七社区、金地·阳光城周边配套（）教育：关山中学、鲁巷中学等交通：有公交车站，交通便利商业：鲁巷广场、自身配套商业、关山超市等医院：荣军医院、关山医院等项目分析优势：1、交通便利，项目周边配套完善，生活便利； 2、规划设计超前，户型设计合理，入户有花园，有空中庭院； 3、景观好，绿化率高； 4、板式结构，南北朝向，采光通风好； 5、部分底层做架空，体现人性化；劣势：1、周边同类楼盘多，竞争压力大； 2、价格定位较高，给销售带来一定压力；综合： 2、洪

3、福家园楼盘名称洪福家园售楼电话87528533项目地址东湖新技术开发区雄楚大街156号(717研究所对面)开发单位武汉洪顺房地产代理单位尚居置业项目属性小高层（11）、高层（21）主力户型322，422、322建筑面积100000占地面积28500建筑密度一般容积率3.5景观设计新加坡风格,景观较好绿化率40设计理念建筑、人、环境的和谐统一总套数700车位配比1:0.5物业单位洪顺物业管理有限公司物业费1.0交房时间2006-3-28交房标准毛坯销售价格均价2850销售率60%，尾盘周边楼盘金地·阳光城、枫林上城、零七社区、绿汀雅境等周边配套（）教育：关山中学、鲁巷中学等交通：附近有

4、公交车站，交通便利商业：鲁巷广场、自身配套商业、关山超市等医院：荣军医院、关山医院等项目分析优势：1、交通便利，项目周边配套完善，生活便利； 2、板式结构，南北朝向，采光通风好； 3、部分底层做架空，体现人性化； 4、新加坡风情，景观较好；劣势：1、周边同类楼盘多，竞争压力大； 2、户型设计不太合理，部分户型不够实用；部分户型面积大，销售压力大；综合评价：3、名都花园楼盘名称名都花园售楼电话87453337项目地址东湖新技术开发区雄楚大街156号(717研究所对面)开发单位武汉城投房地产代理单位无项目属性高层（11）主力户型322，422、322建筑面积760000占地面积667000建筑密度

5、很低容积率1.1景观设计园林化设计，景观好绿化率42物业单位名星物业物业费1.5车位配比1:0.5交房标准毛坯销售价格均价4000销售率较好周边楼盘枫林上城、零七社区、绿汀雅境、学雅芳邻等周边配套（）教育：名都中小学，武汉外国语学校江南分校、双语幼儿园等交通：附近有公交车站，交通便利商业：自身配套商业、新一佳超市等医院：荣军医院、华锦医院等项目分析优势：1、交通便利，项目周边配套完善，生活便利； 2、板式结构，南北朝向，采光通风好； 3、部分底层做架空，体现人性化； 4、园林化设计，景观非常好；有人工湖、网球场等各种体育设施小区生活丰富； 5、容积率低，楼间距大，采光好； 6、大盘设计，总体规

6、划好，各种配套齐全； 7、有自身的商业配套和教育配套，吸引力大；8、开发商实力强大，项目后期开发资金压力小；劣势：1、自身定价高，目标消费群体窄； 2、分期开发，建筑外立面颜色不协调，建筑风格不一致； 3、后期开发定位豪宅，豪宅目标客户群体有限；综合评价：4、绿汀雅境楼盘名称绿汀雅境售楼电话87567666项目地址武汉市洪山区雄楚大街456号开发单位湖北新鑫鼎物业发展代理单位无项目属性小高层（12），部分高层主力户型322、322建筑面积151000占地面积50000建筑密度一般容积率3.2景观设计绿化设计一般绿化率36总套数1279车位配比1:0.5物业单位丽岛物业物业费1.3交房时间200

7、6-6-28交房标准毛坯销售价格均价3100销售率50%，情况一般周边楼盘枫林上城、零七社区、名都花园、学雅芳邻等周边配套（）教育：外国语学校、华师附中等交通：项目不邻雄楚大道，附近有公交车站，交通一般商业：自身配套商业、新一佳超市等医院：荣军医院、华锦医院等项目分析优势：2、板式结构，南北朝向，采光通风好； 4、景观较好 3、丽岛物业服务周全，名气大；劣势：1、周边同类楼盘多，竞争压力大； 2、户型设计较为一般，部分户型不太实用（功能分区不合理，部分面积浪费）；综合评价：4、汉飞精英青年城楼盘名称汉飞精英青年城售楼电话87387826项目地址武昌雄楚大街（尤李东村车站旁）开发单位武汉海鼎置业

8、有限公司代理单位 武汉金丰易居项目属性小高层（8、12、16）主力户型111，套间 建筑面积12732占地面积2580建筑密度较高容积率4.3总套数231车位配比较低物业单位武汉招商局物业物业费1.6交房时间2006-4-30交房标准毛坯或者精装修销售价格3400，3800，4100销售率65%，尾盘周边楼盘春林庭苑、狮城名居等周边配套（）教育：华师附中等交通：附近有公交车站，交通便利商业：新一佳超市、群光广场、新世界百货、工贸家电等医院：荣军医院、华锦医院、肿瘤医院等项目分析优势：1、交通便利，项目周边配套完善，生活方便； 2、小户型在本区域很少，填补市场空白，竞争压力小； 3、户

9、型小，总价低，客户付款压力小； 4、可不装修或装修（单价加500），有选择余地； 5、该区域小户型很少，今后升值潜力大；劣势：1、三梯多用，垂直交通不太便利； 2、公摊高，实得面积小，实际单价高； 3、没有形成小区，没有自身配套；综合评价：5、春林庭苑楼盘名称春林庭苑售楼电话50249999项目地址武汉市武昌雄楚大街229号开发单位武汉泛亚投资有限公司代理单位 荣兴地产项目属性高层主力户型322，422、111建筑面积42000占地面积11200建筑密度偏高容积率3.7景观设计密度偏高，景观一般绿化率31总套数428车位配比1:0.4物业单位江锋置业物业管理物业费1.0定位风景区品味

10、商务居宅交房标准毛坯销售价格均价3300销售率44%，中盘周边楼盘绿汀雅境、汉飞精英青年城等周边配套（）教育：华师附中等交通：附近有公交车站，交通便利商业：工贸家电、中商平价、自身配套商业、红旗家具等医院：华锦医院、肿瘤医院等项目分析优势：1、交通便利，项目周边配套完善，生活便利； 2、地处雄楚大道和珞狮路交接处，地段好； 2、小高层板式结构，南北朝向，采光通风好；劣势：1、周边同类楼盘多，竞争压力大； 2、项目定位既可以来办公，同时可以住宿，给人感觉定位混乱；综合评价：6、狮城·风华新都楼盘名称狮城·风华新都售楼电话87388288项目地址洪山区珞狮路447号开发单位武汉

11、洪发物业代理单位无项目属性小高层（11）、多层（7）主力户型322，222建筑面积160000占地面积100000建筑密度一般容积率1.6景观设计景观一般绿化率30%总套数700车位配比1:0.5物业单位洪伟物业管理公司物业费1.0开盘时间2005-7-17交房标准毛坯销售价格2860、3300、3600销售率未知，感觉一般周边楼盘汉飞精英青年城、丽岛花园、狮城名居等周边配套（）教育：华师附中等交通：附近有公交车站，交通便利商业：中商平价、工贸家电等医院：陆军总医院、妇幼总医院等项目分析优势：1、交通便利，项目周边配套完善，生活便利； 2、板式结构，南北朝向，采光通风好； 3、部分底层做架空，

12、体现人性化； 4、现代气息与新古典主义结合，容积率低；劣势：1、周边同类楼盘多，竞争压力大； 2、部分户型不够实用，如C户型浪费面积过多； 3、由开发商自己销售，服务水平一般综合评价：三、综合分析南湖板块因为南湖水域的存在，使得本地和外地开发商纷纷浅滩南湖板块，因此南湖板块成为了武汉房地产市场的一个热点区域。目前总体的销售情况也较好。在南湖周边的楼盘有紫菘·枫林上城、洪福家园、惠安新苑、绿汀雅境、名都花园、学雅芳邻、汉飞精英青年城、春林庭苑、南湖公园世家、七零社区、云顶居、清水源、南湖山庄、南湖雅园等等。这些楼盘一般都已南湖的水景作为自己的宣传卖点。在这些楼盘中，大部分都在雄楚大道周

13、围，部分处在南湖路。在雄楚大道周围的楼盘由于便利的交通和完善的配套而更加成熟，价格也更高。纵观这些楼盘，销售情况较好的，总是表现出一些独特的特征：1、便利的交通条件，完善的配套服务。这个是大部分楼盘所具有的共同点。雄楚大道的发展逐步成熟，商业氛围逐渐浓厚，同时随着众多楼盘的开发，商业的开发，雄楚大道周边慢慢发展成为成熟的区域。2、小区景观设计较好，绿化率高。良好的景观设计提升了项目的附加值，提高了项目的档次，提高了消费者对楼盘的心理价位，成为了项目的主要卖点之一。该区域的许多楼盘都单独做了景观设计，邀请一些国外的景观设计公司担纲，做小区的景观设计。如紫菘·枫林上城是由澳大利亚一家公司

14、做的景观设计，风景好，小区绿化率高，环境优美。如名都花园的环境设计，园林般的设计，容积率低，设计了活水的人工湖，楼间距大，有很多的树木，给人感觉就像处在一个花园之中，这样的楼盘当然好卖。3、经济合理的户型设计。良好的户型设计是项目最重要的卖点之一。消费者买一套房子是一辈子的大事，房子一平方米数千元，消费者当然希望每个平方米都能有作用，不能浪费。在调研的楼盘中，部分户型设计不合理，表现在功能分区不合理、部分户型偏大、部分户型的一些面积很难利用等方面，这样的户型肯定不好卖。而设计合理经济的户型当然就会受到消费者的青睐。如紫菘枫林上城的入户处有花园，体现了以人为本的设计思想。名都花园在厨房旁边设计了工作阳台，同样体现了这种思想。而像狮城·风华新都的C户型就很不合理，进门的很大一