土地评价的基础理论课件

1、2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论1第二章第二章 土地评价的基础理论土地评价的基础理论第一节第一节 区位论与土地评价区位论与土地评价第二节第二节 地租理论与土地评价地租理论与土地评价第三节第三节 可持续发展与土地评价可持续发展与土地评价2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论2第一节第一节 区位论与土地评价区位论与土地评价 一、区位论概述一、区位论概述(location theory) 区位论区位论是关于人类活动的空间分布是关于人类活动的空间分布及空间之间相互关系的学说。及空间之间相互关系的学说。 区位区位是指社会、经济等活动在空间是指社会、经济等活动在空

2、间上分布的位置。上分布的位置。2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论3 孤立国同农业和国民经济的关系孤立国同农业和国民经济的关系 （18261826年）年） 屠能屠能 农业区位论农业区位论 论工业的区位论工业的区位（19091909年）年） 工业区位工业区位区位的一般原理及资本主义理论区位的一般原理及资本主义理论 韦伯韦伯 工业区位论工业区位论 德国南部的中心地德国南部的中心地（19331933年）年） 克里斯塔勒克里斯塔勒 “ “中心地理中心地理论论” 区位经济学区位经济学（19401940年）年） 廖什廖什 “ “市场区位论市场区位论”2021-10-29土地评价的基础理

3、论土地评价的基础理论4城市城市（工业品）（工业品）孤孤 立立 国国农村、农业用地农村、农业用地马车马车农产品农产品（一）古典区位论（一）古典区位论 农业区位论农业区位论 p=vp=v(e(et)t) p+t p+tv ve ek k 中心内容中心内容：农业土地利用类型和农业土地经营：农业土地利用类型和农业土地经营集约程度，不仅取决于土地的集约程度，不仅取决于土地的自然特性自然特性，而且，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的费地（市场）的距离距离。2021

4、-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论5 2 2工业区位论工业区位论 核心：核心：通过通过运输运输、劳动力劳动力及及集聚因子集聚因子相互相互关系的分析与计算，找出工业产品生产关系的分析与计算，找出工业产品生产成成本最低的点本最低的点作为工业企业的理想区位。作为工业企业的理想区位。2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论6（二）近代区位论（二）近代区位论1 1中心地理论中心地理论 2 2市场区位论市场区位论 2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论7在理想的均质平原上，同级中在理想的均质平原上，同级中心地的服务范围有围绕中心地心地的服务范围有围绕中心地呈

5、正六边形分布的趋势，中心呈正六边形分布的趋势，中心地位于正六边形的正中间。地位于正六边形的正中间。2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论82021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论92021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论102021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论112021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论121.1.低级中心地和服务范围被高一级中低级中心地和服务范围被高一级中心地的服务范围所包括心地的服务范围所包括2.2.相同等级的中心地和服务范围是相同等级的中心地和服务范围是彼此独立和排斥的彼此独立和排斥的3

6、.3.各级中心地的数量分布特点是金各级中心地的数量分布特点是金字塔形字塔形4.4.六边形面积的定量关系：高一级中六边形面积的定量关系：高一级中心地服务范围是低一级中心地服务范心地服务范围是低一级中心地服务范围的围的3 3倍倍2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论13中心地理论的应用中心地理论的应用1.1.理论：假想模式理论：假想模式2.2.实际：实际：不存在完全呈正六边形分布的服务范围不存在完全呈正六边形分布的服务范围原因：地形、人口密度和交通原因：地形、人口密度和交通六边形的嵌套规律客观存在六边形的嵌套规律客观存在3.3.应用：应用：区域规划区域规划城市建设城市建设商业网点

7、的布局商业网点的布局2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论14北京商业中心的布局北京商业中心的布局2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论15 正确的区位是纯利润最大的地点，即影响正确的区位是纯利润最大的地点，即影响区位的因子不仅包括费用因子也包括收益因子，区位的因子不仅包括费用因子也包括收益因子，更确切的说是两者的差，该理论被称为最大利更确切的说是两者的差，该理论被称为最大利润区位论。润区位论。经济区位论经济区位论 把把利润原则利润原则同生产同生产区位区位和和市场市场结合起来考结合起来考察。只要弄清在各种不同区位的生产费用以及察。只要弄清在各种不同区位的生产

8、费用以及那些不同区位点所能控制的市场范围大小，就那些不同区位点所能控制的市场范围大小，就可求得最大利润。可求得最大利润。（二）近代区位论（二）近代区位论 市场区位论市场区位论2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论16（三）现代区位理论及其发展（三）现代区位理论及其发展 1 1地域上的扩展地域上的扩展 2 2手段上的求实手段上的求实 3 3时间上的延续时间上的延续 2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论17区位论是形成土地评价分类体系以及土地评价区位论是形成土地评价分类体系以及土地评价类型的重要依据。类型的重要依据。 区位论可为土地利用现状评价或评价中选择土区

9、位论可为土地利用现状评价或评价中选择土地用途提供理论指导。地用途提供理论指导。 区位论是确定土地评价区位因素的理论依据。区位论是确定土地评价区位因素的理论依据。 区位论是确定区位因素分级及分值的基础。区位论是确定区位因素分级及分值的基础。二区位论对土地评价的指导作用二区位论对土地评价的指导作用2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论18时期时期代表人物代表人物主要观点和贡献主要观点和贡献1717世纪世纪中叶到中叶到1919世纪世纪初初配第配第提出级差地租的最初概念。提出级差地租的最初概念。土地价格年租土地价格年租2121。魁奈魁奈提出提出“纯产品纯产品”学说。学说。农业中因自然

10、界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归土地所有者所有。租的形式归土地所有者所有。杜尔阁杜尔阁“纯产品纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使这部分存在使这部分“纯产品纯产品”归土地所有者所有。归土地所有者所有。斯密斯密系统地研究地租理论的古典经济学家。系统地研究地租理论的古典经济学家。研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。生性地租等。安德森安德森提出了土地相对肥沃的概念。提出了土地相对肥沃的概念。地租来源于生

11、产土地产品的劳动。地租来源于生产土地产品的劳动。土地产品的价格决定地租，而不是相反。土地产品的价格决定地租，而不是相反。威斯特威斯特级差地租以土地耕种的下降序列为前提。级差地租以土地耕种的下降序列为前提。土地产品的边际收益是递减的。土地产品的边际收益是递减的。李嘉图李嘉图在劳动价值论的基础上阐明地租理论。在劳动价值论的基础上阐明地租理论。只承认级差地租，否认绝对地租的存在。只承认级差地租，否认绝对地租的存在。第二节第二节 地租理论与土地评价地租理论与土地评价2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论191919世纪世纪上半叶上半叶萨伊萨伊提出提出“三位一体三位一体”的分配论：的分

12、配论：工资是劳动的补偿；利息是资本的补偿；地租是工资是劳动的补偿；利息是资本的补偿；地租是使用土地的补偿。使用土地的补偿。马尔萨斯马尔萨斯地租是自然对人类的赐予。地租是自然对人类的赐予。屠能屠能创建农业区位论。创建农业区位论。主要研究级差地租主要研究级差地租i i中由于位置的优劣不同而产生中由于位置的优劣不同而产生的地租。的地租。1919世纪世纪下半叶下半叶马克思马克思恩格斯恩格斯把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。资本主义地租是剩余价值的转化形式之一。资本主义地租是剩余价值的转化形式之一。地租分为地租分为3 3种形式：种形式：绝对地租；级差地租；垄断地租。绝对

13、地租；级差地租；垄断地租。土地价格是地租的资本化。土地价格是地租的资本化。2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论202020世纪初世纪初到到2020世纪世纪下半叶下半叶马歇尔马歇尔创立均衡价格论。创立均衡价格论。地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力。产力。克拉克克拉克地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。种贡献。地租是一种地租是一种“经济盈余经济盈余”。胡佛胡佛建立了竞价曲线理论。这种理论同时处理不同类建立了竞价曲线理论。这种理论同时处理不同类型土地使用的竞标。型土地使用

14、的竞标。阿兰索阿兰索解决了城市土地地租、地价的计算问题。解决了城市土地地租、地价的计算问题。丁伯根丁伯根土地的影子价格。土地的影子价格。康托洛维奇康托洛维奇土地的影子价格。土地的影子价格。萨缪尔森萨缪尔森地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度。的角度。哥德伯戈哥德伯戈钦洛依钦洛依用制度经济学的方法对城市地价进行分析。用制度经济学的方法对城市地价进行分析。2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论21第二节第二节 地租理论与土地评价地租理论与土地评价一、地租理论概述一、地租理论概述 地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。地租的

15、占有是土地所有权借以实现的经济形式。 二、西方经济学地租理论二、西方经济学地租理论 1 1西方古典地租理论西方古典地租理论威廉威廉配第配第 2 2近代西方资产阶级地租理论近代西方资产阶级地租理论地租肥力论劳动价值论地租肥力论劳动价值论 3 3现代西方经济学地租理论现代西方经济学地租理论直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上实现的形式。上实现的形式。“地租是土地上收获的农产品扣除一切费用地租是土地上收获的农产品扣除一切费用（种子和工资）以后的剩余部分（种子和工资）以后的剩余部分

16、”， 由于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，由于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，以及产地距离市场远近的不同，地租地价因而以及产地距离市场远近的不同，地租地价因而不同。不同。2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论222021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论23“各类土地上的地租额各类土地上的地租额取决于产品价格水平和取决于产品价格水平和成本之间的关系成本之间的关系”。即总产值或总收益减去即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之总要素成本或总成本之后余下的那一部分后余下的那一部分2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论24三马克思主义地租理论三马

17、克思主义地租理论 1 1级差地租级差地租2 2绝对地租绝对地租 3 3垄断地租垄断地租 4. 4. 矿山地租矿山地租 建筑地段地租建筑地段地租 2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论25 三马克思主义地租理论三马克思主义地租理论 1 1级差地租级差地租 经营经营较优土地较优土地的农业资本家所获得的农业资本家所获得的、并最终归的、并最终归土地所有者占有土地所有者占有的超额利的超额利润润, , 其其来源来源是产品个别生产价格与社会是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相关等级相关, ,故称为级差地租。故称为级差地租。202

18、1-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论26为了满足社会对农产为了满足社会对农产品的需求品的需求, ,必须以劣必须以劣等地条件决定的个别等地条件决定的个别生产价格作为社会生生产价格作为社会生产价格。产价格。经营优、中等地的农业资经营优、中等地的农业资本家的个别生产价格低于本家的个别生产价格低于社会生产价格社会生产价格, , 就能获得就能获得一定的超额利润。一定的超额利润。个别生产价格与社个别生产价格与社会生产价格分析会生产价格分析2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论27资本主义级差地租产生的条件是自资本主义级差地租产生的条件是自然力，有限的优越自然条件被部分然力，

19、有限的优越自然条件被部分经营者垄断经营者垄断, , 因而能获得持久而稳因而能获得持久而稳定的超额利润。定的超额利润。资本主义土地所有权对超额利润的资本主义土地所有权对超额利润的创造没有任何关系。创造没有任何关系。 2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论28三马克思主义地租理论三马克思主义地租理论 1 1级差地租级差地租形成条件：形成条件：土地肥沃程度的差别；土地肥沃程度的差别；土地位置的差别；土地位置的差别；在同一地块上各个连续投资的差别。在同一地块上各个连续投资的差别。2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论29级差地租级差地租 i i 1. 1.土地肥力的

20、差异土地肥力的差异土地土地等级等级 所耗所耗投资投资( (元元) )平平均均利利润润( (元元) )产产量量( (公公斤斤) ) 个别生产价个别生产价格格( (元元) ) 社会生产社会生产价格价格( (元元) )级差级差地租地租i i( (元元) ) 全部全部产品产品 每公每公斤产斤产品品 每公每公斤产斤产品品 全部全部产品产品 劣等劣等 100100 2020 200 200 120120 0.60.6 0.60.6 120120 0 0 中等中等 100100 2020 250 250 1201200.480.48 0.60.6 150150 3030 优等优等 100100 2020 3

21、00 300 1201200.40.4 0.60.6 180180 6060 2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论30级差地租级差地租 i i 2. 2.土地位置土地位置( (距市场远近距市场远近) )地地块块 距市距市场里场里程程( (公公里里) ) 生产生产资本资本 投入投入 ( (元元) ) 运输运输费用费用( (元元) ) 资本资本总支总支出出( (元元) ) 平均平均利润利润( (按按20%20%计算计算) ) 个别个别生产生产价格价格( (元元) ) 社会社会生产生产价格价格( (元元) ) 级级差差地地 租租i i( (元元) ) 甲甲 1010 100100

22、 5 5 105105 2121 126126 132132 6 6乙乙 1515 1001007.5 7.5 107.5107.5 21.521.5 129129 132132 3 3丙丙 2020 10010010 10 110110 2222 132132 132132 0 02021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论31 级差地租级差地租 由于在同一块土地上实行集约化经营，由于在同一块土地上实行集约化经营，由于各个由于各个连续投资连续投资劳动生产率的差异而产劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租。生的超额利润转化的地租。2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的

23、基础理论32土地土地等级等级所所耗耗资资 本本 ( (元元) )平均平均利润利润( (元）元） 产量产量 ( (元元) )个别生产价个别生产价格格( (元元) ) 社会生产价社会生产价格格( (元元) ) 级差级差地租地租、( (元元) ) 全部全部产品产品 每公每公斤产斤产品品 每公每公斤产斤产品品 全部全部产品产品劣等地劣等地 100100 2020 200 200 120 120 0.60.6 0.6 0.6 120120 优等地优等地 100100 2020 300 300 120 120 0.4 0.4 0.6 0.6 180180 6060( (i)i) 优等地优等地上追加上追加投

24、资投资 100100 2020 350 350 120 120 0.340.34 0.6 0.6 210210 9090()() 2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论332021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论34三马克思主义地租理论三马克思主义地租理论 2 2绝对地租绝对地租 3 3垄断地租垄断地租4. 4. 矿山地租与建筑地段地租矿山地租与建筑地段地租不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租。不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租。由于土地所有者具有由于土地所有者具有特殊性质特殊性质的土地所有权的土地所有权产品的垄断价格带来的超额利润转化成的超额产品的垄断价格

25、带来的超额利润转化成的超额地租。某些土地具有特殊的自然条件地租。某些土地具有特殊的自然条件, , 能够生能够生产某些特别产某些特别名贵名贵又非常又非常稀缺稀缺的产品。的产品。2021-10-29土地评价的基础理论土地评价的基础理论35矿山地租矿山地租 指工业资本家为取得指工业资本家为取得采掘地下矿藏采掘地下矿藏财富的财富的权利而向土地所有者支付的地租。经营矿山开权利而向土地所有者支付的地租。经营矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租。采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租。 建筑地段地租建筑地段地租 指工商业资本家和房地产业资本家为指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造获得建造各种建筑物所需土地各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租而支付给土地所有者的