郑州中油兆丰大厦市场环境调查研究报告

1、前言：中油·兆丰大厦为中油地产在郑东新区开发的五朵金花之一，同时也是郑东新区规划中仅有的三个酒店项目之一，产品线涵盖裙楼商业、中低层的星级产权式酒店、高层部分的高档酒店式公寓，从产品形态上来说本案可归结为投资型物业。“以史为鉴，可知兴亡！”为更好的做好本项目的市场定位、营销推广、经营管理等方面的工作，因此本此调研我司针对产权式酒店的行业发展历程及现状、郑州本地投资市场状况、本地投资客户意向问卷调查、本地酒店行业市场经营状况等多角度、深层次的进行市场调研和分析。在此次市场调研过程中，我司采用了项目实地走访、市场数据收集整理、目标消费人群问卷调查的各种调研方式相结合，获得了大量翔实的市场

2、数据和珍贵的市场资料，形成了以市场概况分析、行业针对性研究、专题分析报告为一体的调研报告，为中油·兆丰大厦项目的市场分析定位和营销前景预测扎下了坚实的基础。由于时间关系，此份市场调研报告还存在些许不足，敬请开发公司进行批评指正。中油兆丰大厦市场环境调查研究报告 谨呈：郑州市中油置业有限公司marketingresearch目 录第一章 郑州市场整体状况分析8一、宏观政策环境与经济环境分析9一）2006年上半年政策、法规发布与市场影响9二）郑州经济状况概述12三）房地产一级市场（土地市场）14二、郑州房地产二级市场分析16一）供应分析16二）需求分析19三）价格分析22【2006年度市

3、场热点：】24第二章 郑州投资市场研究分析25第一部分 商业市场研究26一、2000年2006年商业型物业投放及销售情况：27一）年度投放总量和消化总量27二）年度成交价格变化28三）客户构成情况分析：29二、商业地产项目重点个案点评32一）典型项目分析32二）商业调研小结：37第二部分 小户型市场研究41一、小户型的发展42二、郑州市场小户型分析44一）2003年2006年市场售价变化：46二）20032006年小户型投放量分析：47三）区域投放量分析：48三、已售小户型个案分析49四、在售小户型个案分析54五、小户型市场特征分析64一）小户型的类型特征分析64二）小户型的客户构成分析65三

4、）小户型营销模式分析66四）小户型产品特征分析67五）小户型物业管理分析68六）小户型项目定位分析68七）小户型面积区间分析68六、小户型市场特征分析70七、郑州小户型的发展趋势72八、小户型未来预测73九、对本项目的启示74第三部分 写字楼市场研究75一、写字楼市场宏观分析75一）郑州写字楼发展阶段：75二）写字楼市场分析76二、写字楼项目资料85一）商住楼典型个案分析85二）纯写字楼分析88三、投资回报率分析89四、写字楼市场特征分析90一）营销模式分析90二）产品设计分析90五、商住楼市场特征91一）商住楼概念及演变91二）目前郑州市场上商住楼分布93三）郑州商住物业模式分析94四）营销

5、模式分析95五）产品研究95六、项目对比启示97一）未来前景分析97二）写字楼与酒店式公寓swot对比分析100第三章 项目专题研究101专题一：郑东新区专题研究102一、区域概况102二、区域介绍103三、区域房地产市场发展现状107一）住宅市场107二）写字楼市场109三）商业房地产市场112四、房地产市场历年成交数据分析113一）总体市场特征114二）住宅市场特征116三）购房客户特征118五、区域综合分析及发展预测119一）区域swot分析119二）未来发展预测119专题二：投资型客户调查问卷分析121一、客户个人资料分析：123二、投资意向分析126三、投资依据分析128四、客户生活

6、习惯分析130五、投资物业要求132六、付款方式倾向134七、结论135专题三：高档酒店专题研究136一、郑州酒店市场目前发展概况：138二、高档酒店经营市场的现状139一）高档酒店的分布特点：139二）高档酒店的市场特点：141三）高档酒店市场的其他现状分析：148三、项目区位以及投资条件分析150四、郑州高档酒店市场趋势分析150五、项目启示151六、项目目标客户群体预测152专题四：产权式酒店专题研究153一、产权式酒店行业项目信息类153一）四星级产权式酒店典型案例剖析153二）典型成功案例剖析161三）典型成功案例剖析165二、对本案的启示168附件一：投资客户调查问卷174第一章

7、郑州市场整体状况分析第一章 郑州市场整体状况分析【郑州市场综述】2005年是房地产史上以宏观调控为主旋律的一年，也就是我们常说的“政策年”。郑州与其他各大城市都一样或多或少的受到了一定影响。购房者与投资者对于楼市的观望态度，显得更加坚决了。2005年一过，房地产市场走入了一个更高层次的健康发展阶段。购房者与投资者的热情被再度提升起来。 2006年的前10个月，郑州市房地产市场在国家宏观调控政策持续影响下，市场趋于理性，交易市场活跃，房价稳定上涨但增幅回落，其中，郑东新区投放和需求仍然强势增长。整体上看，郑州市房地产市场在宏观调控的影响下，表现出理性、健康、快速的发展态势。一、宏观政策

8、环境与经济环境分析一）2006年上半年政策、法规发布与市场影响政策机构房产相关内容目的房地产抵押估价指导意见和关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建设部、人民银行、银监会意见内容包括房地产抵押价值界定、房地产估价机构及人员管理、估价报告时效及相关责任认定。通知配套下发，内容涉及房地产估价机构选聘、金融机构对抵押贷款额的内部审核等强调估价机构、金融机构独立性的要求。规范估价市场尤其是房地产抵押估价业务，防范银行信贷风险。城市规划编制办法建设部明确要求各地政府研究住房需求，重点确定经济适用房、普通商品住房等中低收入住房需求的居住用地布局及标准。从规划阶段开始，推动中低收入住

9、房需求的实现。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范征求意见稿国土资源部 “勾地”的国有土地使用权出让新方式正在被国土资源部考虑，预计正式执行日期为今年 7 月。该制度只适用于工业用地，将改写工业用地协议出让的历史。国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国家税务总局一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，房地产项目预售收入税率提高5%；房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠。通过细化的税收政策调控房地产市场主体。关于坚持依法依规管理节约集约用地,支持社会主义新农村建设的通知国土资源部稳步推进“城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点和集体非农建设用地使用权流转试点

10、”两个试点的工作。农村集体土地直接入市政策松动。国有土地使用权出让合同补充协议国土资源部、国家工商总局对出让土地的竣工时间、投资总额、单位用地面积投资强度、宗地容积率、建筑系数、等合同条件及违约责任进行了明确约定。防止出让之后的土地囤积、炒卖；通过土地开发强度调整房地产开发结构。“十一五”规划纲要全国人大调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范住房消费信贷和保险。调整房地产市场供应、需求结构和控制房地产行业金融风险，确定了“十一五”期间房地产市场发展的

11、稳定基调。国六条及其细则国务院、九部委调整住房供应结构，合理控制城市房屋拆迁规模，整顿和规范房地产市场秩序等。细则提出了中小户型70%比例、营业税的5年期限、提高高档房首付等量化指标。以结构调整、政府责任为重的2006年房地产调控开始。关于落实新建住房结构比例要求的若干意见建设部6月1日起，各地区新审批、开工的商品住房中， 90平方米以下住房面积必须达到70%以上；套型建筑面积是指单套住房的建筑面积。主管部门集中清理6月1日前已审批但未取得施工许可证的项目。需要调整套型比例的项目按要求调整后发放施工许可证。明确“国十五条”中模糊的概念和指标，为各地的细则制定、政策执行确立基础。河南省实施住宅工

12、程质量分户验收工作的指导意见河南省建设厅设定验收质量标准；规定验收内容，包括外观、防水等初装修住宅工程分户验收的8类58个项目；分户验收数量和方法；分户验收的组织实施；分户验收的程序和其它要求。关于加强城市规划“一书两证”审批工作的通知郑州市规划局凡2006年3月1日之后的“一书两证”都要进行批前、批后公示；应履行而未履行公示程序的不得发放“一书两证”。居住小区调整变更规划，应该先公示调整意向、再论证或听证，批准后再公示。Ø 调控政策直接致使政策、市场风险骤升自4月开始，房地产市场的火热使市场各方对调控的预期逐渐强烈。在4月28日央行单独上调贷款利息之后，以房地产为主导方向的投资市场

13、调控显现。其后，5月中旬的“国六条”以及其后的九部委意见（国十五条），明确了今年调控的重点，即市场供应、需求结构，及政府住房保障责任。九部委意见中，营业税5年期限、中小户型70%比例指标的市场影响最大。一旦实施，大量项目必须修改规划才能通过审批，有贻误市场时机的风险。其次，未来市场供应预期改变，市场竞争方向转变要求开发商的思路调整。Ø 细则出台，市场预期趋于稳定在“国六条”、尤其是九部委意见出台后，市场对70%等几个指标、概念的争议和猜测很多。7月13日，建设部终于对此做出了解释，为各地细则制定了原则，也降低了政策不确定性带来的市场观望和犹豫。中大户型市场走高、中小户型走低、产品分布

14、区域分异，类似预期下的市场调整方向在于，同质竞争下的产品创新、政策约束下的营销创新。二）郑州经济状况概述Ø 郑州市固定资产投资增幅高，居住价格上涨快1-5月，郑州市城镇固定资产投资完成246.7亿元，同比增长40.0%。其中民间投资140.1亿元，同比增长53.3%。在总投资额中，房地产投资完成71.7亿元，同比增长45.8%。截止5月底，郑州市金融机构存款余额3450.2亿元，比年初增长10.9%，其中城乡居民储蓄存款余额比年初增长8.0%；各项贷款余额为比年初增长13.3%。1-5月，居民消费价格总指数为101.6。八大类价格中，除医疗保健、和个人用品、交通和通讯有所下降，其余六

15、类均出现不同程度的上升。其中，居住上升了7.4个百分点。2006年前5个月，郑州市城镇居民人均可支配收入为5210元，同比增长11.8%。其中，市区城镇居民人均可支配收入为5397元，同比增长11.7%；全市城镇居民人均消费性支出3074元，同比增长7.0，其中市区城镇居民人均消费性支出3114元，同比增长5.8%。此外，1-6月，郑州市财政收入完成103.67亿元，同比增长42.59%，其中土地有偿使用收入同比增长3.5倍，显示了土地收入在地方财政收入中占有重要位置。表一： 2003年2005年郑州国民生产总值变化情况表二： 03-05年郑州城镇居民人均可支配收入变化情况表03-05年郑州城

16、镇居民人均可表三： 0305年城镇居民人均消费性支出变化情况（注：本文所有原始数据均出自郑州房管局年度、月度销售报告）消费性指出占可支配收入比例变化：年份人均可支配收入人均消费性支出支出收入比2003年8346612770.8%2004年9364661968.4%2005年10640722367.3%平均增长幅度12.3%9.6%² 03年05年，郑州的经济发展势头持续高涨，国民生产总值以年度平均13.2%的比例持续高速增长！预示郑州城镇居民生活水平也在持续的提高。² 03年05年，郑州的城镇人均可支配收入同样保持了较大幅度的稳步增长！收入水平的增加就代表着郑州城镇居民的消

17、费能力在逐年的增强。² 03年05年郑州人均消费性支出以每年平均9.6%的比例增长，收入水平增加、消费能力的加强最终带来了消费水平的提高。² 虽然收入支出比相对稳定，出现了年均1.2%的比例下降，正是这样，反映出郑州城镇居民手中的闲散资金在逐年的增多，投资能力相反就能得到提高，投资可能性也相对增强。三）房地产一级市场（土地市场）2006年上半年，土地市场交易活跃度不高。年初，郑州市土地储备中心共推出15幅地块，共计253公顷（3797.4亩）。具体包括：序号位置面积（亩）所属板块1陇海西路南、华山路西195.2西南2陇海西路南、昆仑山路西30.8西南3陇海西路北、华山路西1

18、26.2西南4香山路东、郑花路西638北环5管城区十里铺长江路两侧693西南6合作路北、金水路西142西北7棉纺西路北、桐柏路东319西北8城东南路东、石化路南286.3东南9南阳路东，北环路南72.9北环10货栈街南60陇海11黄河路北、南阳路西300西北12华山路西、中原路南200西南13棉纺西路北、嵩山路西232西北14棉纺西路北、桐柏路西262西北15铭功路东、民主路西240商业² 从土地供应的区域分布看，多数集中在城区西南、西北部。事实上，受西区改造规划的影响，市区内其他区域短期内很难有类似分布广、规模化的土地供应。² 西区土地升值明显。6月底，15块土地中位于陇

19、海西路南、华山路西和位于陇海西路南、昆仑路东的两块以高价拍出，平均成交价格达到214万元/亩。与2005年西区土地平均成交价格130万元/亩相比，完全超出了市场对西区土地开发价值的预期。² 供应主体市场预期乐观。由于2006年计划推出的近4000亩土地基本位于市区二环内，区位条件优越，因此市场关注度较高。尽管还处于2006年房地产调控的政策不稳定时期，但目前已成交两宗土地的高成交价表明，市场主体对整体市场的预期还是相当乐观的。² 政策对后期土地供应影响加大。今年上半年土地市场成交量不大，部分原因来源于4月以来的调控政策。随着建设部细则解释出台，建设部门与土地部门政策对接。中

20、低价格、中小户型的70%地区指标确定，在降低独立项目市场风险的同时，将影响政府土地市场放量的节奏、放量土地的位置选择。除土地出让市场外，城中村改造也是土地开发市场的重要组成。去年下半年以来，西史赵、西关虎屯、燕庄的改造相继开始，政府、企业合作拆迁改造的模式缓解了土地供需矛盾，成为城市房地产开发的新热点。西区的岗坡村、高砦等城中村相继开始改造，西区土地开发迅速活跃已是既成事实。二、郑州房地产二级市场分析一）供应分析表四： 04-06年郑州商品房新增投放量表五： 2006年1-10月份郑州商品房新增投放量¨ 统计显示，2005年全年全市累计批准商品房预售663万平方米，同比04年增加了2

21、.7%；¨ 2006年仅到10月份，就已经接近了2005年的指标，同比增长幅度超过20%。¨ 4月份、6月份、9月份为投放量比较集中的三个月份，特别是9月份，达到了创记录的103.3万平米，也是郑州房地产史上月投放量首次过百。¨ 从投放量的这个表也能看的出来，各大开发商及各个项目，都在抓4、5月和9、10月这两个传统的销售旺季。表六： 04-06年郑州住宅投放量分析表七： 2006年1-10月份郑州住宅各月新增投放量¨ 2006年1-10月份住宅新增投放量519.96万平米，同比增长幅度超过24%，增长幅度大于整体商品房同比增幅。¨ 4月份、6

22、月份、9月份在郑州市场是是住宅销售的传统旺季，从各个月的新增量来看，各大开发商及各个项目，都在抓4、5月和9、10月这两个传统的销售旺季集中推出市场。表八： 2006年1-10月商品非住宅各月新增投放量 表九： 04-06年商品非住宅投放量比较 ¨ 统计显示，2005年全年全市累计批准非住宅预售118.8万平方米；¨ 非住宅投放量继2005年同比减少12.4%，2006年呈继续下滑的态势，2006年1-10月份，郑州非住宅投放量仅89.5万平米，同比减少2%。¨ 整体非住宅投放量在房地产态势整体利好的形式下，不增返降，其一是市场住宅需求的增加，其二是非住宅物业投资

23、性较强，在05年大量政策的出台后，非住宅物业投放量受到一定影响。二）需求分析表十： 04-06年郑州商品房销售情况 表十一：2006年1-10月商品房各月销售情况 ¨ 2005年全年商品房累计实现销售599.41万平方米。至2006年10月份的总体销售额就已经超过了近16万平方。政策年之后的房地产行业再度热起来了。¨ 传统的销售旺季，依然保持较高的销售态势，3月份10月份整体的销量波动并不大。跟市场的健康和消费者的趋向理性也有很大的关系。表十二： 06年商品住房各月销售量 ¨ 除二月由于受春节影响，销售陷入一定的低潮，三月至六月进入传统的销售旺季，保持较高的销售态

24、势，3月份10月份整体的销量波动并不大，这与整体商品房市场的销售状况相似。跟市场的健康和消费者的趋向理性也有很大的关系。三）价格分析表十三： 06年1-10月住宅价格走势06年的郑州商品住宅的价格，看似并未受到05年的宏观政策的影响太深，呈现的是持续上仰的态势，且同比增幅达到了15%。¨ 虽然至10月份为止的整体销售均价并未突破3000，但是从月份看，自6月份销售均价突破3000之后就相对平稳，至10月份更是创下了历史新高的3355元/平米。¨ 2006年1月10月，单从上表数据，郑州住宅市场销售均价涨幅达到了26.2%。这个增长速度对于一个成熟的市场来说，是相对过快的，相

25、信在31003300这个区间的住宅销售均价会维持一段时间。表十四：05/06年1-10月份非住宅平均价格变化情况¨ 05年的非住宅平均价格，14月份出现了较大幅度的起伏，自5月份之后，又出现了稳步上升的势头。¨ 06年的非住宅的平均价格，呈现先抑后扬的态势，在5月份8月份期间出现了上下1000元/平米左右的浮动，9月份价格攀上新高达到7511元/平米，到10月份又大幅度回落，因为10月份非住宅中销售状况比较好的“澳柯玛国际物流园区”、“天隆商贸城”、“郑东建材家居城”等都是中低价位的项目，所以非常明显的拉低了当月的销售均价。¨ 2005年，1至10月份，非住宅平均

26、销售均价为5975.8元/平米；2006年1至10月份，非住宅品军销售均价为5804.6元/平米。两者相差幅度不大，出现的下降幅度仅为2.8%，可以归结为正常的市场现象。【2006年度市场热点：】1、 郑汴一体化的呼声一浪高过一浪，政策的导向、资金的流向都大量的向着郑汴一体化的建设倾斜。但是如何实现“1+1>2”这样的一体化宏伟构想？房地产的格局又会发生那些变化？郑汴融城如何实现“1+1>2”？郑州与开封之间的城市结合部会成为未来城市扩张和房地产开发的热点区域。2、 郑东新区cbd商气逐渐显现.经过年半的建设，形象凸显的郑东新区已日渐成为郑州市对外开放的耀眼”名片”。今年月中旬，负

27、责中央储备粮的收购、存储、运输、加工、销售及相关业务的中储粮河南分公司已搬入办公，而由中储粮总公司控股、集粮油信息和交易于一体的中华粮网也于月日正式入驻郑东新区。更值得关注的是，一批金融企业也将进驻。农行河南省分行将在明年月份把河南“总部”搬到。新华人寿河南分公司将在今年年底前“搬家”到。中华联合保险河南分公司在的大厦也正在建设中，“建成后肯定会搬进去”，该公司有关人士说。3、 燕庄改造，完成拆迁，“郑州曼哈顿广场”的规划随即推出，引起了社会各界的强烈关注。金水大道拓宽工程的完成，未来大道的南北贯通，中州大道改造的完成，一个集财富中心、行政中心、商务中心和景观中心汇聚一起的大郑州新城市核心区黄

28、金大三角板块已经峥嵘初显。第二章 郑州投资市场研究分析第二部分 小户型市场研究【小户型概述】广义上认为，总面积相对于市场主流户型较小的精巧户型或称作标准户型的都是小户型。业内有两种说法，一种是一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下。第二种是指面积小的户型(单套销售面积在60平方米以下)。狭义上，小户型指的是，60平方米以下的，具有厨、卫、宿功能的一居室，这中间包括酒店式公寓或商务办公楼。【小户型的分类】从当前郑州小户型走势看，大致有三种形式：Ø 一是酒店式公寓，一般面积为2035平方米；Ø 二是小户型公寓，一般面积为

29、3550平方米；Ø 三是小户型住宅，一般面积为4575平方米，大多为一居室和二居室，是一种纯居住物业；一、小户型的发展n 起源（90年代2002年）从90年代初，由于郑州市市区的扩大和改造，批量出现了安置型的小户型住宅，开发商利用一些边角余料的异型面积设计出了一些以70、80平方米的二居室小户型，功能、结构简单，销售状况还不错。基本上为毛坯房或者简单装修，功能单一，主要强调面积小、总价低。购买人群分析：房改之初，由于分房制度的改变，用人单位不再为新来的职工提供住房，一些工作没几年的年轻人手上攒下了几万元，但是绝不足以“买大”，于是他们考虑购买小户型进行“过渡”。n 成长（2002年2

30、004年）郑州做为省会城市有着大量的外来人口，随着郑州外来人口的逐渐膨胀，郑州小户型消费群体也在趋于时尚个性化发展，原有的小户型在许多方面已无法满足新一代消费群体的需要，于是，2001.12.21中原纯第一家小户型社区时尚party亮相郑州，其时尚的产品设计、都市化的生活理念，使得这些产品尚在建设阶段就被广大购房者所接受，产品一售而空。启动了郑州市真正的小户型市场！同期，小户型也在郑州和上海被认可。这个时期的郑州市的小户型有了适于自身的营销模式，目标消费群体也有了小户型的定论.但环境、产品、配套存在问题还较多。购买人群分析：长期在郑州的高级打工者各业内的金领人士，总是租房和搬家，奋斗了多年，太

31、累了，有点积蓄，干脆置房。n 成熟（2005年以后）随着郑州市民居住质量的不断提高和消费观念的日趋成熟，这个时期小户型的特点是居住投资分离，市场变的更加细化。向纯投资和纯居住两个方向发展。以居住为主的小户型，多位于郑州西区和北区，建筑面积从平方米平方米不等，分为一居室、二居室、三居室，不仅具备寝、卧、厨、卫四大基本生活功能，更吸纳了多层住宅设计动静分离、干湿分离的精髓，定位为精致生活蓝本。这样的楼盘已出现，如鑫苑城市之家和如果·爱等楼盘。购买人群分析：主要是单身白领和年轻夫妇，在郑州这样大中原区域中心城市，由于种种原因会出现部分的单身族或结婚但不想早生孩子的年轻夫妇，这部分人往往以事

32、业为重，又非常渴望有自己独立的空间，但收入不允许他们过多地投入。以投资为主的小户型，多位于金水区和郑东新区，建筑面积在30-60之间，功能定位为酒店式公寓或商务公寓，但大多只是概念性的营销，而并非真正的酒店公寓；购买人群分析：主要是收入颇高、工作较为稳定的成功人士，他们看中的是小户型的低投入，高回报。 二、郑州市场小户型分析以下为2003年至2006年已售、在售及待售大部分项目基本情况，区域推出时间项目名称地理位置规模均价装修情况二七区2005年响水湾铭功路与沿河路交叉口西200米10 万余米3100元/毛坯2004年新田天地间二七交通路与郑大市场南街交叉口3456元/精装修2006年城市之心

33、二七铭功路与西陈庄前街交叉口向西30亩3000元/毛坯2006年二马路64号二马路与解放路交叉口南100米30000平方米3200元/全装修金水区2001年青春party郑州市东三街(儿童医院北100米)2万平方米2000元/精装修2003年时尚party金水路76号48000平方米2630元/精装修2005年恋日邻家东风路和南阳路交叉口1600元/毛坯房七彩时光政七街，农业路2100元/简装修凤栖梧桐金水燕南路顺和路南3000元/精装修酷特区金水博颂路与丰庆路交叉口西100米400户42-75平方米3500元/精装修锦江国际花园未来大道北段3100元/精装修青年居易东风路、丰庆路交叉口5.9

34、万平方米2100元/精装修锦绣汇城花园路与北环路交汇处西300米路南32163.98平方3300元/毛坯思念清清佳苑花园路与北环路交叉口向西300余套2800元/毛坯米兰阳光金水文化路与东风路交汇处2.3万3300元/精装修2006年都市a座金水区文化路与任砦北街交汇处2.7万4056元/毛坯左岸国际北环花园路21世纪社区480户4000元/精装修郑州国贸花园路与农业路3000套4300元/精装修咖啡公寓纬三路与经六路交汇处57292平方米4500元/毛坯博客工社渠东路与徐寨路交叉口往东100米路北40000平方米待定精装修管城区2005年宝隆华庭西大街，紧邻二七广场2600元/精装修未来丽景

35、苑管城航海路与未来大道交汇处北300米3万多3000元/毛坯东郡自由派航海路与未来大道交叉口东30米3.8万平方米3000元/精装修中央尚城紫荆山路与东大街交叉口向东200米26591平方米3000元/毛坯2006年鑫苑城市之家航海路与城东南路交汇处向东300米390723500元/毛坯克拉城东明路与商城路交叉口44769.04平方米3500元/平方米毛坯中原区2006年华林向尚农业路与南阳路交会处向西200米50000余3100元/平方米毛坯2006年长城花样年华建设路与秦岭交汇处666666平方米3000元/毛坯2006年e立方中原中原中路148号10万平方米3973元/毛坯2005年帝湖

36、双鱼座中原航海路与桐柏路交叉口300户3200元/毛坯2006年远东咖啡公寓嵩山路与二环支路交汇处向北30米40003200元/毛坯东区2003年锦江国际花园纬五路与未来大道交叉口20万平米1200户4200元/毛坯房2006年建业置地广场郑汴路与中州大道200套5000元/精装修鑫苑中央花园金水路与中州大道1006套3200（西）3500（东）毛坯宝龙城市广场农业路与九如路交汇处176005500元/精装修盛世年华郑东新区金水东路与黄河东路交汇处向南200米建筑面积20万4000元/精装修格拉姆国际中心商务东一街与商务东二街5500元/精装修如果爱水金水路与英协路交叉口南300米58198.

37、03平方米3800元/平方米毛坯开发区2003年格林假日东开发区，航海东路与第六大街交叉口3.7546万1560元/毛坯房2005年美庐银座经济技术开发区航海东路与第二大街交叉口南300米路西169803000元/精装修2006年大城小室经济技术开发区航海东路与第二大街交汇处北100米占地面积:100002800元/精装修通过对以上小户型汇总可做出以下分析：一）2003年2006年市场售价变化：一直以来，小户型都以其低总价的特点冲击房地产市场，并以此为卖点赢得了广大低收入阶层和投资客的追捧，在郑州市场同样也不例外。就单价情况来看，郑州市场上在20002500元之间属于中档偏低楼盘，250030

38、00元之间属于中高档楼盘，3000元以上楼盘属于高档楼盘。值得注意的是，在2006年中下旬出现了部分高端小户型楼盘如格拉姆公寓、曼哈顿广场、国贸中心、广汇pama等，这些项目的价格很有可能突破5000元/的单价，因此，通过分析小户型的升值空间还相当巨大。二）20032006年小户型投放量分析：2003年下半年的时候，郑州的小户型市场却陷于沉寂，除个别项目外，在一年多的时间里，郑州的小户型市场鲜有新盘出现。在经历一年多的“萧条”之后，2004年年底，郑州的小户型市场再度爆发，尤其是进入2005年，据不完全统计， 2006年预计小户型投放量60多万，按照郑州的总的开发量讲，这个小户型是占到10%，

39、约8000多套，平均每套建筑面积为44.7。三）区域投放量分析：从行政区域来看，金水区是郑州市置业者首选的置业区域。金水区作为河南省的行政区，区域面积大，经济发展迅速，居民收入相对较高，加之地块因素使该区域内楼盘总量和规模较大，据悉，2006年市场投放量占到全市总量59.1，加之市场上受“北移东扩”的影响，更多的置业者愿意在城市的北部和东部购房。三、已售小户型个案分析小户型在郑州发展到今天，也有一个逐渐成熟的过程，在这其中有一些具有代表性的小户型项目，如最早推出的纯小户型社区时尚party是小户型的先河,填补了市场的空白,受到广大客户的青睐。二七广场“m3特区”是针对都市白领、商务性客户的投资

40、产品，比较强化都市、商务功能。而位于城市西南的帝湖·双鱼座，则是强调享受成熟社区的配套。本次调查抽出以下典型小户楼盘进行详细分析，同时对于现在市场的租金情况做出摸底。楼盘名称青春party特点郑州第一批纯小户型社区，填补了市场的空白地理位置郑州市东三街(儿童医院北100米)所在区域金水区目前销售情况售完开发商河南新城置业有限公司占地面积3千平方米建筑面积2万平方米项目类别多层交楼时间20031231销售均价2000元物业管理费0.46元/月物业公司新城物业公司租金价格26 900元/月出租率49%（一部分自住）总户数500套左右主力户型26-109标间 一房一厅主力面积26户型面积3

41、3.82、54.99，73.4，89.97，35.77，56.02，28.12，29.73，27.01，34.27，56.5，54.67，47.4，62.96，45.29，109.45主力客户单身族和年轻夫妇，周边公司白领或小公司经营者，投资型购买者。收入中等，购买“一步到位”困难长期在郑的高级打工者、流动人员及在郑设办事处的公司高级管理人员，倦于租民房和租住宾馆。项目分析生活配套齐备，周围如茶楼、酒吧、咖啡馆、快餐店、干洗店，满足年轻人轻松、快捷而“懒惰”的生活方式。 楼盘名称时尚party特点郑州第一个纯小户型社区，开创小户型的先河地理位置郑州市金水路76号（大石桥）所在区域金水区目前销售

42、情况售完开发商郑州新世纪住宅建设有限公司占地面积33350平方米建筑面积48000平方米项目类别多层交楼时间2003-09-01销售均价1950元物业管理费0.38元物业公司郑州新世纪物业酒店式管理租金价格20 850元/月出租率60%（一部分自住）总户数1200户主力户型标间 一房一厅主力面积2060周边配套银行 医院 公园 洗浴 图书馆 公交车 电影院 酒店 美容中心 超市 商场项目分析优势分析：2001年推出，为郑州首家纯小户型社区。在当时是小户型的先河,填补了市场的空白,受到广大客户的青睐。流行的建筑设计,适用人群非常广劣势分析：处于火车道旁噪音较大楼盘名称响水湾特点郑州首批市中心精装

43、修小户型，因总价较低，受到广大客户的追捧地理位置郑州市铭功路与沿河路西150米所在区域二七区目前销售情况售完开发商郑州荣成置业有限公司占地面积50182平方米建筑面积10万项目类别多层、小高层交楼时间2005-1-31销售均价3000/元物业管理费0.3元物业公司荣成物业管理有限公司租金价格30 750元/月出租率40%（一部分自住）总户数630套主力户型标间 一房一厅主力面积39-59配套商业金博大商圈在步行10分钟路程之内，还有建新街菜市场娱乐人民公园在三分钟路程之内、奥斯卡影都、滨河公园其他新华书店、建新街小学、河医大及附属医院项目分析优势分析：区位较好、位于闹市中心、交通便利、环境较好

44、，离火车站教近、出行方便。卖场包装一般，销售员接待水平教好。三期多为小户型、因为是双气接入、精装修，价格不高，卖点明显。 劣势分析：卖点较为单一、宣传手段不多，卖场包装一般、宣传道具单一。因为离火车站较近，故不够安静。另延河路狭窄，不利于车行，容易堵塞，尤其是上下班时候尤为严重。 楼盘名称锦江国际花园特点东区较有代表性小户型楼盘，同时首家提出酒店式商务公寓概念地理位置未来大道与纬五路交叉口所在区域金水区目前销售情况售完开发商河南天鹰房地产开发有限公司建筑面积160000平方米规划小户型两栋28高，每一层13户项目类别多层、小高层交楼时间2004年9月底销售均价4200/元物业管理费0.3元物业

45、公司河南天鹰物业管理有限公司租金价格41 1200元/月出租率40%（一部分自住）总户数500多户主力户型41.171平方米占30.7%主力面积38.23平方米53.365平方米配套地上、地下智能车库项目分析优势分析：1.紧邻未来大道，尽享cbd繁华便利2.三重会所，4000平米室内海派休闲会所+3000平米奥林匹克中运动会所+1000平米私人沙龙3.升值潜力大4.身份地位的象征5.锦江物业，智能化安保劣势分析：1.非独立厨房 2.购买人群投资成分较大，有很多不稳定因素² 已售小户型租金分析租赁价格是小户型房价的晴雨表，租金是支撑小户型房价的脊梁。2003年2006年整个郑州市场小户

46、型的大致租赁趋势示意：元/间据通过二手房中介询问调查，了解到郑州市面积在4060平方米的一室一厅、小两室最受欢迎，其租金范围为1200元至1800元，主要为解决基本居住问题，需求人群多为28岁以下、月收入5000元以下的年轻人。四、在售小户型个案分析1.调查目的：通过对郑州整个在售小户型市场的产品品类、价格水平、营销状况的调查，真正了解小户型的产品形态，发现小户型市场的规律和机会点。楼盘名称卡萨售楼电话65758111 65758222地理位置经三路与农科路交汇处发 展 商河南宏达房屋建设开发公司代 理 商前沿地产建筑类别高层建筑楼层22层总 户 数486套交楼标准毛坯开盘时间2006-10-

47、28入伙时间2007-12-31工程进度1号楼3层 2好楼5层建筑面积25203平方米车位数量未定占地面积13亩起 价3700均 价3980物业公司郑州春城物业管理公司物业管理费1.1元面积范围2070主力面积48户型分配户型面积户数比例标间23214%一房一厅39214%一房一厅45-4738078%两房一厅72-766413%推广主题经三路 双气 绝版小户型周边配套学校 超市 银行 酒楼 美容院 通信店 娱乐场 参观 快餐 洗浴项目分析优势分析：地理位置优越，交通非常的便利.劣势分析：小区规模小,环境差,基本没有绿地,居住拥挤。前期负面影响较大。楼盘名称天下城售楼电话63945888 63

48、949888地理位置郑州市健康路 优胜南路交叉口发 展 商河南开祥置业有限公司代 理 商/建筑类别小高层 高层建筑楼层11层总 户 数110套交楼标准精装开盘时间200512入伙时间200612、26工程进度现房建筑面积4500车位数量无占地面积/起 价4900均 价5200物业公司河南天城物业有限公司物业管理费1.1元面积范围3363 租金价格 1200元/月主力面积33 -63户型分配户型面积户数户型分配一房339082%两房632018%推广主题一切从简 尊贵不减周边配套优胜路小学 郑州七中 体育馆 时装店 咖啡店 体育用品店 写字楼 餐饮店 宾馆 图书馆项目分析优势分析：距市中心近,配

49、套十分成熟,劣势分析：整个社区人口太过密集.交通道路为单行线,出行不便.楼盘名称建业置地广场售楼电话69168888地理位置郑汴路和建业路交叉口发 展 商建业住宅集团(中国)有限公司代 理 商/建筑类别综合体建筑楼层28层总 户 数720套交楼标准精装开盘时间2007.5入伙时间2008、12底工程进度打桩建筑面积26万(小户型28000万)车位数量987占地面积60亩起 价5300元均 价5500元物业公司 河南建业物业管理有限公司物业管理费1元面积范围3540主力面积3540户型分配户型面积户数户型分配标间3540720间推广主题中州地表 城市荣耀周边配套建材市场 咖啡店 银行 美容中心

50、学校 餐饮店 洗车行 移动公司 药店 宾馆 烟酒店项目分析优势分析：建业这个大品牌使建业的产品升值巨大,同时项目紧临郑汴建材市场，为客户带来巨大的租房客。劣势分析：郑汴路东段是大家有目共睹的建材批发“一条龙”，对于一个住宅项目矗立其中，不免影响将来的居住环境及项目整体形象。楼盘名称盛世年华售楼电话68100000地理位置郑东新区金水东路与黄河东路交汇处向南200米发 展 商郑州裕兴置业有限公司代 理 商/建筑类别高层建筑楼层17层总 户 数890户交楼标准毛坯开盘时间未定入伙时间2007.7工程进度封顶建筑面积20万车位数量1000个占地面积102亩起 价未定均 价3800元/平方米物业公司 /物业管理费/面积范围67143主力面积6090户型分配户型面积户数户型分配一房67122推广主题郑东新区 精钻小豪宅周边配套郑东新区属新开发区域,周边配套规划中小区内部配套:社区内近3000平米东南亚特色风情步行街项目分析优势分析：位置好，项目位于郑东新区，做为小户型投资升值潜力大。劣势分析：就目前来看项目周边配套尚未成熟，客户存在一定的抵触心理楼盘名称水晶之恋售楼电话63520666/777/888地理位置东风路与丰庆