物业清洁管理者培训PPT(20150106修订)

1、 物业清洁管理培训物业清洁管理培训第一章第一章第一节第一节 污垢污垢一、污垢的分级：一、污垢的分级：1污垢一般分为三级：一是灰尘，二是污渍，三是污垢。通常所说的污垢是三污垢一般分为三级：一是灰尘，二是污渍，三是污垢。通常所说的污垢是三者的统称。者的统称。2灰尘漂浮在空气中和停留在物体表面。灰尘漂浮在空气中和停留在物体表面。3污渍由多种成分的灰尘和水或油的混合物及奶油、调味品、淀粉、泥浆、染污渍由多种成分的灰尘和水或油的混合物及奶油、调味品、淀粉、泥浆、染料等的渍迹组成，在软硬表面上都沾染。料等的渍迹组成，在软硬表面上都沾染。4污垢有油基、水基之分。随着人们生活水平的提高，污垢的种类也越来越多，

2、污垢有油基、水基之分。随着人们生活水平的提高，污垢的种类也越来越多，成分越来越复杂。污垢的重量要远远高于灰尘和污渍。污垢不及时清洗干净成分越来越复杂。污垢的重量要远远高于灰尘和污渍。污垢不及时清洗干净就会在建筑物装饰材料表面留下永久的印迹，使装饰表面失去光泽。就会在建筑物装饰材料表面留下永久的印迹，使装饰表面失去光泽。第一章第一章二、污垢的构成二、污垢的构成三、污垢的分类：三、污垢的分类：1根据污垢存在的形状分类根据污垢存在的形状分类1.1颗粒状污垢颗粒状污垢1.2覆盖膜状污垢覆盖膜状污垢1,3无定形污垢无定形污垢1.4溶解状态的污垢溶解状态的污垢2根据污垢的化学组成分类根据污垢的化学组成分类

3、2.1无机物污垢无机物污垢2.2有机物污垢有机物污垢3根据污垢的亲水性和亲油性分类根据污垢的亲水性和亲油性分类3.1亲水性污垢亲水性污垢3.2亲油性污垢亲油性污垢4根据在物体表面存在状态分类根据在物体表面存在状态分类4.1单纯靠重力作用在物体表面沉降而堆积的污垢单纯靠重力作用在物体表面沉降而堆积的污垢4.2靠吸附作用结合于物体表面的污垢靠吸附作用结合于物体表面的污垢4.3污垢粒子靠静电吸引力附着在物体表面污垢粒子靠静电吸引力附着在物体表面4.4在物体表面形成的变质量污垢在物体表面形成的变质量污垢4.5渗入物体表面内部的污垢渗入物体表面内部的污垢4.6刺破物体表面而锲入内部的坚硬污垢刺破物体表面

4、而锲入内部的坚硬污垢第第一一节节、污污垢垢第一章第一章四、污垢与物体的结合力：四、污垢与物体的结合力：1第一种为机械结合力第一种为机械结合力2第二种为静电结合力第二种为静电结合力3第三种为化学结合力第三种为化学结合力4第四种为油性结合力第四种为油性结合力物业清洗保养与污染源的分析：物业清洗保养与污染源的分析：1.“保养保养”的含义的含义1.1宏观概念。通过清洗，达到了延长建筑物装饰材料的使用寿命；通过清洗，使宏观概念。通过清洗，达到了延长建筑物装饰材料的使用寿命；通过清洗，使建筑物装饰材料恢复原有的光泽、质感、弹性、色泽和舒适感。建筑物装饰材料恢复原有的光泽、质感、弹性、色泽和舒适感。1.2微

5、观概念。通过保养，使清洗过的建筑物较长时间保持清洁。如坪地的起蜡、微观概念。通过保养，使清洗过的建筑物较长时间保持清洁。如坪地的起蜡、打蜡时清洗的范围，而坪地的抛光、补蜡则是保养的范围。打蜡时清洗的范围，而坪地的抛光、补蜡则是保养的范围。1.3两种含义是统一的，即通过保养，减少建筑物的清洗次数，延长建筑物装饰材两种含义是统一的，即通过保养，减少建筑物的清洗次数，延长建筑物装饰材料的使用寿命，使其长期焕发出料的使用寿命，使其长期焕发出“靓丽光彩靓丽光彩”和保持和保持“青春风貌青春风貌”。2.污染源分析污染源分析2.1硫化物的腐蚀硫化物的腐蚀2.2沙砾的磨损沙砾的磨损2.3人类生活中的污染人类生活

6、中的污染2.4对清洗材料的选择不当对清洗材料的选择不当第第一一节节、污污垢垢第一章第一章第二节第二节 污垢的去除污垢的去除一、介质作用：一、介质作用：1湿式清洗与干式清洗湿式清洗与干式清洗2介质在清洗过程中作用介质在清洗过程中作用2.1对清洗作用力起传输作用对清洗作用力起传输作用2.2防止解离下来的污垢再被吸附的作用防止解离下来的污垢再被吸附的作用二、污垢的载体：二、污垢的载体：1锈垢锈垢1.1铁锈铁锈1.2铜锈铜锈1.3铝锈铝锈2微生物泥浆微生物泥浆3大气尘垢大气尘垢3.1尘垢形成机理尘垢形成机理3.2清洗尘垢的方法清洗尘垢的方法4旧漆膜垢旧漆膜垢三、污垢的物理清洗和化学清洗：三、污垢的物理

7、清洗和化学清洗：1.物理清洗与化学清洗污垢的范围物理清洗与化学清洗污垢的范围2.物理清洗与化学清洗的优缺点物理清洗与化学清洗的优缺点3.根据清洗作用原理不同划分清洗剂根据清洗作用原理不同划分清洗剂第一章第一章第二章第二章 清洁保养材料清洁保养材料第一节第一节 表面活性剂表面活性剂一、表面张力一、表面张力二、表面活性剂的特点和作用：二、表面活性剂的特点和作用：1表面活性剂的特点表面活性剂的特点2表面活性剂的作用表面活性剂的作用2.1湿润作用与渗透与渗透作用湿润作用与渗透与渗透作用2.2乳化作用、分散作用乳化作用、分散作用2.3起泡作用起泡作用2.4洗涤作用洗涤作用2.5灭菌作用灭菌作用2.6防锈

8、作用（大致可以分为以下几个步骤）：防锈作用（大致可以分为以下几个步骤）：2.6.1吸附过程吸附过程2.6.2湿润和渗透过程湿润和渗透过程2.6.3污垢脱落过程污垢脱落过程2.6.4污垢乳化分散过程污垢乳化分散过程第二节 表面活性剂洗涤剂的成分及性能一、表面活性剂：一、表面活性剂：1表面活性剂的品种表面活性剂的品种1.1阴离子表面活性剂阴离子表面活性剂1.2非离子表面活性剂非离子表面活性剂2使用表面活性剂应注意的问题使用表面活性剂应注意的问题2.1洗涤剂中其他成分对表面洗涤剂中其他成分对表面 活性剂的影响活性剂的影响2.2表面活性剂的复配协同作用表面活性剂的复配协同作用二、洗涤助剂：二、洗涤助剂

9、：1螯合金属离子的作用螯合金属离子的作用2碱性介质作用碱性介质作用3活性胶体的吸附分散作用活性胶体的吸附分散作用4增强表面活性剂的表面活性作用增强表面活性剂的表面活性作用5防止污垢再沉积的作用防止污垢再沉积的作用第二章第二章、清洁保养材料、清洁保养材料第三节第三节 表面活性剂的使用方法表面活性剂的使用方法一、使用浓度：一、使用浓度：1以洗涤为目的以洗涤为目的2以降低水溶液张力为目标以降低水溶液张力为目标二、使用表面活性剂应注意的问题：二、使用表面活性剂应注意的问题：1吸附残留吸附残留2对环境的污染对环境的污染第二章第二章、清洁保养材料、清洁保养材料第四节第四节 清洁保养材料的分类清洁保养材料的

10、分类一、选择、使用清洁保养材料的原则：一、选择、使用清洁保养材料的原则：1无损害性无损害性1.1不使被清洁保养的建筑物装饰材料表面褪色不使被清洁保养的建筑物装饰材料表面褪色1.2不使被清洁保养过的地面过滑，避免行走时发生危险不使被清洁保养过的地面过滑，避免行走时发生危险1.3不使建筑物装饰的结构产生破坏，如不使外墙悬挂的装饰面和粘贴的装饰面因不使建筑物装饰的结构产生破坏，如不使外墙悬挂的装饰面和粘贴的装饰面因被清洁保养剂腐蚀、损坏而松动、脱落被清洁保养剂腐蚀、损坏而松动、脱落1.4不使特殊的表面涂层，如防火涂层、防静电涂层、防滑涂层、釉面层等剥离或不使特殊的表面涂层，如防火涂层、防静电涂层、防

11、滑涂层、釉面层等剥离或受腐蚀受腐蚀1.5对操作人员的身体无任何损伤对操作人员的身体无任何损伤第二章第二章、清洁保养材料、清洁保养材料2洁净性洁净性2.1清洁各类污垢清洁各类污垢2.2恢复建筑物装饰材料原有特性恢复建筑物装饰材料原有特性3易操作性易操作性3.1工艺简便、便于操作工艺简便、便于操作3.2适用于机械施工适用于机械施工3.3有较强的宽容度和多功能有较强的宽容度和多功能第二章第二章、清洁保养材料、清洁保养材料第第四四节节、保保洁洁保保养养材材料料的的分分类类4经济性经济性4.1价位适当价位适当4.2除污效率高，节省人力、时间、设备除污效率高，节省人力、时间、设备5质量保证质量保证5.1有

12、全套的质检证书有全套的质检证书5.2有小样的试清洁保养有小样的试清洁保养6酸碱度（除了以上原则外，必须掌握所选用的清洁保养材料的酸碱度（除了以上原则外，必须掌握所选用的清洁保养材料的pH值，即值，即酸碱度酸碱度.酸碱度在酸碱度在9以上即碱性或苛性时试纸会变蓝；酸碱度在以上即碱性或苛性时试纸会变蓝；酸碱度在5以下即为酸以下即为酸性，石蕊纸会变红。）性，石蕊纸会变红。）第二章第二章、清洁保养材料、清洁保养材料第第四四节节、保保洁洁保保养养材材料料的的分分类类二、合格的清洁保养材料应具备的文件：二、合格的清洁保养材料应具备的文件：1详细说明书。说明书应包括：详细说明书。说明书应包括：1.1功效、使用

13、范围功效、使用范围1.2特性、颜色、比重、特性、颜色、比重、pH、固体物等、固体物等1.3使用说明使用说明1.4注意事项注意事项1.5包装包装2产品合格证产品合格证3产品卫生机构的产品卫生机构的“卫生许可证卫生许可证”4产地或代理商当地卫生防疫机构的产地或代理商当地卫生防疫机构的“检验报告书检验报告书”5标准标准第第四四节节、保保洁洁保保养养材材料料的的分分类类第二章第二章、清洁保养材料、清洁保养材料三、清洁保养材料的分类介绍：三、清洁保养材料的分类介绍：清洁材料从功能上大体分为三类：清洁材料从功能上大体分为三类： 保洁材料保洁材料 保养材料保养材料 保洁保养材料保洁保养材料清洁保养材料从使用

14、上分为以下类别：清洁保养材料从使用上分为以下类别： 地板清洁剂地板清洁剂 地板保养剂地板保养剂 地毯清洁保养剂地毯清洁保养剂 卫生陶瓷清洁消毒保养剂卫生陶瓷清洁消毒保养剂 玻璃、硬面清洁保养剂玻璃、硬面清洁保养剂 金属清洁保养剂金属清洁保养剂 外墙石料毛面清洁剂外墙石料毛面清洁剂 水泥浆清除剂水泥浆清除剂 通用清洁保养剂通用清洁保养剂1. 水水第二章第二章、清洁保养材料、清洁保养材料第第四四节节、保保洁洁保保养养材材料料的的分分类类第三章第三章 物业清洗保养专用设备物业清洗保养专用设备第一节第一节 多功能擦地机多功能擦地机一、多功能擦地机的性能、特点和构造一、多功能擦地机的性能、特点和构造二、

15、多功能擦地机的使用二、多功能擦地机的使用第二节第二节 吸水机和吸尘机吸水机和吸尘机第三节第三节 一体式抽洗地毯机一体式抽洗地毯机第四节第四节 自动擦地机自动擦地机第五节第五节 高速抛光机高速抛光机第六节第六节 建筑物清洗保养的小型设备建筑物清洗保养的小型设备一、高压清洗机一、高压清洗机二、涡轮式干风机二、涡轮式干风机三、手提式抛光机三、手提式抛光机四、清洗保养设备的附属用品四、清洗保养设备的附属用品第七节第七节 外墙面清洗登高设备外墙面清洗登高设备一、概述一、概述1.轨道式移动外墙清洗升降机轨道式移动外墙清洗升降机2.轨道式移动擦窗机轨道式移动擦窗机3.电动高处作业吊椅电动高处作业吊椅4.电动

16、高处作业吊篮电动高处作业吊篮二、电动高处作业吊篮二、电动高处作业吊篮第三章第三章、物业清洗保养专用设备物业清洗保养专用设备第四章第四章 清洁保养工具与清洁剂清洁保养工具与清洁剂第一节第一节 通用工具通用工具一、抹布一、抹布1.对抹布的要求是：全棉、质地蓬松、柔软、吸水性强，尺寸一般为对抹布的要求是：全棉、质地蓬松、柔软、吸水性强，尺寸一般为35cm35cm，颜色为淡蓝、淡绿或白色，要求湿抹布与干抹布有明显的区别。颜色为淡蓝、淡绿或白色，要求湿抹布与干抹布有明显的区别。二、百洁布二、百洁布1百洁布清洁保养的主要对象是卫生陶瓷、玻璃和其他建筑物装饰材料的硬表面。百洁布清洁保养的主要对象是卫生陶瓷、

17、玻璃和其他建筑物装饰材料的硬表面。三、钢丝球三、钢丝球1钢丝球主要用于清除建筑物装饰材料硬表面的水泥江渍、死角中残留的污垢和钢丝球主要用于清除建筑物装饰材料硬表面的水泥江渍、死角中残留的污垢和陈旧的厚污垢。陈旧的厚污垢。2钢丝球的使用与注意事项如下：钢丝球的使用与注意事项如下：2.1钢丝球侵入清洁保养剂溶液中，使其空隙中含有大量的清洁保养剂，擦拭建筑钢丝球侵入清洁保养剂溶液中，使其空隙中含有大量的清洁保养剂，擦拭建筑物装饰材料的硬表面。物装饰材料的硬表面。2.2将清洁保养剂洒在被清洁保养的建筑物装饰材料的硬表面上，用钢丝球直接擦将清洁保养剂洒在被清洁保养的建筑物装饰材料的硬表面上，用钢丝球直接

18、擦拭。拭。2.3擦拭时不可用力太大，以免损伤被清洁保养的建筑物装饰材料的硬面上，同时擦拭时不可用力太大，以免损伤被清洁保养的建筑物装饰材料的硬面上，同时也避免钢丝球失去弹性，影响使用寿命。也避免钢丝球失去弹性，影响使用寿命。2.4使用钢丝球时，应戴有橡皮手套，以避免伤操作人员的手。使用钢丝球时，应戴有橡皮手套，以避免伤操作人员的手。2.5使用后，及时清洗，晾干待用。使用后，及时清洗，晾干待用。四、板刷四、板刷五、扫帚五、扫帚1芦苇轧制的扫帚芦苇轧制的扫帚2塑料合成丝压制的扫帚塑料合成丝压制的扫帚六、簸箕六、簸箕七、拖布七、拖布八、水桶八、水桶九、鸡毛掸九、鸡毛掸十、刮刀十、刮刀十一、告示牌十一

19、、告示牌第四章第四章、清洁保养工具与清洁剂清洁保养工具与清洁剂第第一一节节、通通用用工工具具第二节第二节 清洁保养地板专用工具清洁保养地板专用工具一、尘推一、尘推二、蜡拖二、蜡拖三、蜡车三、蜡车四、被单布四、被单布五、吸水毛巾五、吸水毛巾六、喷壶六、喷壶第三节第三节 玻璃、硬表面清洁保养专用工具玻璃、硬表面清洁保养专用工具一、抹水器一、抹水器二、刮水器（玻璃刮）二、刮水器（玻璃刮）三、老虎卡三、老虎卡四、接杆（伸缩杆）四、接杆（伸缩杆）五、铝合金人字梯五、铝合金人字梯第四节第四节 登高专用工具登高专用工具一、生命绳、工作绳一、生命绳、工作绳二、安全带二、安全带三、下滑扣三、下滑扣四、自锁钩四、

20、自锁钩五、安全帽五、安全帽第四章、第四章、清洁保养工具与清洁剂清洁保养工具与清洁剂第五节第五节 物业清洁常用的清洁剂物业清洁常用的清洁剂一、地板清洁剂一、地板清洁剂1抛光蜡抛光蜡2起蜡水起蜡水3底蜡底蜡4面蜡面蜡5木地板清洗蜡木地板清洗蜡6木地板封蜡木地板封蜡二、地毯清洁剂二、地毯清洁剂1干泡地毯清洁剂（有泡地毯清洁剂）干泡地毯清洁剂（有泡地毯清洁剂）2地毯除渍剂地毯除渍剂3地毯除油剂地毯除油剂4化泡剂化泡剂第四章第四章、清洁保养工具与清洁剂清洁保养工具与清洁剂三、玻璃清洁剂三、玻璃清洁剂四、卫生设施清洁剂四、卫生设施清洁剂1洁厕灵洁厕灵2浴室清洁剂浴室清洁剂五、其他类清洁剂五、其他类清洁剂1

21、器皿清洁剂、器皿清洁剂、2全能水全能水3不锈钢擦亮剂不锈钢擦亮剂4金属出渍剂金属出渍剂5静电吸尘剂静电吸尘剂6排水管道洗涤剂排水管道洗涤剂第四章第四章、清洁保养工具与清洁剂清洁保养工具与清洁剂第第五五节节、物物业业清清洁洁常常用用的的清清洁洁剂剂第五章第五章 物业清洁管理基本运作物业清洁管理基本运作模式模式第一节第一节 物业清洁管理的内容和特点物业清洁管理的内容和特点一、物业清洁管理的内容：一、物业清洁管理的内容：1物业清洁管理的前期介入物业清洁管理的前期介入1.1规划设计阶段的介入规划设计阶段的介入(即早期介入即早期介入)1.2施工阶段的介入（即中期介入）施工阶段的介入（即中期介入）1.3工

22、程竣工验收及物业综合验收阶段的介入（即晚期介入）工程竣工验收及物业综合验收阶段的介入（即晚期介入）2物业清洁的验收接管（详见第六章第三节）物业清洁的验收接管（详见第六章第三节）3物业清洁的日常清理（详见第七章）物业清洁的日常清理（详见第七章）4清洁有偿服务清洁有偿服务4.1家政有偿服务家政有偿服务4.2地面翻新打蜡抛光地面翻新打蜡抛光4.3清洁代管清洁代管5”绿色绿色”物业清洁管理物业清洁管理5.1控制清洁质量，提高大气洁净度控制清洁质量，提高大气洁净度5.2雨水、污水的排放、处理和再利用雨水、污水的排放、处理和再利用5.3垃圾分类处理垃圾分类处理5.4噪声控制噪声控制5.5建立生态绿化，美化

23、小区建立生态绿化，美化小区5.6提倡使用洁净能源，做到节能降耗提倡使用洁净能源，做到节能降耗5.7加大科技投入，促进与物业有关的高科技产品的使用加大科技投入，促进与物业有关的高科技产品的使用6小区环境清洁、社区文化的建立小区环境清洁、社区文化的建立第五章第五章、物业清洁管理基本运作模式物业清洁管理基本运作模式第第一一节节、物物业业清清洁洁管管理理的的内内容容和和特特点点二、物业清洁工作的特点二、物业清洁工作的特点1物业清洁管理前期介入的重要性物业清洁管理前期介入的重要性2管理模式的多样性管理模式的多样性3物业清洁管理的服务性物业清洁管理的服务性4物业清洁管理具有消费性物业清洁管理具有消费性5清

24、洁管理的技术性清洁管理的技术性第五章第五章、物业清洁管理基本运作模式物业清洁管理基本运作模式第第一一节节、物物业业清清洁洁管管理理的的内内容容和和特特点点第二节第二节 物业清洁管理模式物业清洁管理模式一、自行管理模式一、自行管理模式所谓自行管理模式，是指物业管理公司具有专门的清洁队伍，有较雄厚的技术力量及所谓自行管理模式，是指物业管理公司具有专门的清洁队伍，有较雄厚的技术力量及设备，自主完成公司管辖范围内所有的清洁日常管理。自行管理模式具有以下特点：设备，自主完成公司管辖范围内所有的清洁日常管理。自行管理模式具有以下特点： 物业管理公司具有较完善的环境清洁队伍物业管理公司具有较完善的环境清洁队

25、伍 物业管理公司具有较完善的工具及机械设备，清洁工种相对较齐全，这样更方物业管理公司具有较完善的工具及机械设备，清洁工种相对较齐全，这样更方便清洁管理便清洁管理 清洁人员及物质的调配具有较大的灵活性、方便管理清洁人员及物质的调配具有较大的灵活性、方便管理二、合作管理模式二、合作管理模式合作管理模式具有以下特点：合作管理模式具有以下特点： 可以充分利用社会资源，减轻物业公司的负担可以充分利用社会资源，减轻物业公司的负担 人员少，管理容易人员少，管理容易 清洁管理具有消费性清洁管理具有消费性1. 物业清洁管理费用受市场影响较大物业清洁管理费用受市场影响较大第五章第五章、物业清洁管理基本运作模式物业

26、清洁管理基本运作模式三、子公司的管理模式三、子公司的管理模式1.物业清洁管理更加专业化、服务一体化，服务质量更有保证物业清洁管理更加专业化、服务一体化，服务质量更有保证2.子公司管理模式能有效地控制清洁管理费用子公司管理模式能有效地控制清洁管理费用3.子公司管理模式机会与风险并存子公司管理模式机会与风险并存四、外包式管理模式四、外包式管理模式外包式管理模式就是物业管理公司不设专门的清洁管理队伍，只设外包式管理模式就是物业管理公司不设专门的清洁管理队伍，只设1-2名专职或名专职或兼职（视清洁面积大小而定）的管理人员，将物业管理公司管辖范围内的所兼职（视清洁面积大小而定）的管理人员，将物业管理公司

27、管辖范围内的所有环境清洁项目发包给社会上的专业清洁公司进行管理。外包式管理模式具有环境清洁项目发包给社会上的专业清洁公司进行管理。外包式管理模式具有以下特点：有以下特点： 物业公司机构精简物业公司机构精简 易于控制成本易于控制成本 管理难度相对比较大管理难度相对比较大1. 清洁管理的灵活性较差清洁管理的灵活性较差第五章第五章、物业清洁管理基本运作模式物业清洁管理基本运作模式第第二二节节、物物业业清清洁洁管管理理模模式式第三节第三节 清洁管理经费测算清洁管理经费测算一、清洁管理费的构成一、清洁管理费的构成一般来说，清洁管理费用可由清洁卫生费、工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀一般来说，清洁管理

28、费用可由清洁卫生费、工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀费、化粪池清理费、垃圾外运费、环卫所需其他费等组成。费、化粪池清理费、垃圾外运费、环卫所需其他费等组成。二、清洁管理费测算的依据及方法二、清洁管理费测算的依据及方法1按清洁总面积测算法按清洁总面积测算法具体条件：具体条件：1.1某建筑为某建筑为25层楼，总面积有层楼，总面积有3500，7000建筑面积设一个清洁工，每户建筑面积设一个清洁工，每户60-80，一个清洁工负责，一个清洁工负责87-116户，定员五人。户，定员五人。1.2公共场所或商业用地可适当调整。公共场所或商业用地可适当调整。第五章第五章、物业清洁管理基本运作模式物业清洁管理

29、基本运作模式2计算步骤计算步骤人工费测算人工费测算:2.1人员工资：按五人记，每人每月人员工资：按五人记，每人每月600元，平均每平方米每月人员工资元，平均每平方米每月人员工资为：人数为：人数月工资月工资总面积，计算结果得总面积，计算结果得 人员工资人员工资=560035000=0.086元元/（平方米（平方米月）月）2.2福利费：福利费包括福利基金和生活补助费，其福利基金按工资的福利费：福利费包括福利基金和生活补助费，其福利基金按工资的14%计算，生活补助费为计算，生活补助费为240元元/（人（人月），则福利费为：人数月），则福利费为：人数（月工（月工资资14%+生活补助费）生活补助费）总面

30、积，计算结果为总面积，计算结果为 福利费福利费=5（60014%+240）35000=0.046元元/（平方米（平方米月）月）2.3保险费：保险费包括医疗保险和工伤保险。其医疗保险为工资的保险费：保险费包括医疗保险和工伤保险。其医疗保险为工资的8%，工伤保险为工资的工伤保险为工资的1.5%。则保险费为：人数。则保险费为：人数月工资月工资（8%+1.5%）总面积，计算结果得总面积，计算结果得 5600（8%+1.5%）3500=0.0081元元/（平方米（平方米月）月）2.4住房费：按国家规定，每人住房费：按国家规定，每人8平方米平方米/月，每平方米月，每平方米40元，则住房费为：元，则住房费为

31、：人数人数住房面积住房面积/人人单价单价总面积，计算结果得总面积，计算结果得 住房费住房费=58403500=0.046元元/（平方米（平方米月）月）第五章第五章、物业清洁管理基本运作模式物业清洁管理基本运作模式第第三三节节、清清洁洁管管理理经经费费测测算算2.5办证费：办理暂住证，每人每年办证费：办理暂住证，每人每年430元，则办证元，则办证费为：人数费为：人数办证费办证费/人人12总面积，计算结果得总面积，计算结果得 办证费办证费=54301235000=0.005元元/（平（平方米方米月）月）2.6服装费：每人每年冬、夏装各两套，冬装服装费：每人每年冬、夏装各两套，冬装250元元/套，夏

32、装套，夏装130元元/套，则服装费为：人数套，则服装费为：人数（冬装费（冬装费一套一套+夏装费夏装费1套）套）21235000=0.009元元/（平（平方米方米月）月）2.7加班工资：每人每月加班工资：每人每月8天假日，每年法定节日天假日，每年法定节日7天，天，节日加班工资按平时日工资节日加班工资按平时日工资3倍计算，则加班费为倍计算，则加班费为:人数人数月工资月工资/人人22（假日（假日+节日节日3倍倍12）总面积，计算结果得总面积，计算结果得 加班费加班费=560022（8+7312）35000=0.038元元/（平方米（平方米月）月）2.8总计人工费用是总计人工费用是+，计算，计算结果得

33、结果得 人工费人工费=0.086+0.046+0.0081+0.046+0.005+0.009+0.038=0.238元元/（平方米（平方米月）月）第第三三节节、清清洁洁管管理理经经费费测测算算第五章第五章、物业清洁管理基本运作模式物业清洁管理基本运作模式3消杀费测算消杀费测算以每月消杀以每月消杀2次，每次消杀费用为次，每次消杀费用为300元，则每月每平方米消杀费用为：元，则每月每平方米消杀费用为：消杀次数消杀次数每次消杀费用每次消杀费用总面积，计算结果得总面积，计算结果得 消杀费消杀费=230035000=0.017元元/（平方米（平方米月）月）第第三三节节、清清洁洁管管理理经经费费测测算算

34、第五章第五章、物业清洁管理基本运作模式物业清洁管理基本运作模式 第三节、清洁管理经费测算第三节、清洁管理经费测算4垃圾清运费测算垃圾清运费测算 平均每天清运一次垃圾，每次一车，每车按平均每天清运一次垃圾，每次一车，每车按75元计，则垃圾清运费为：每天清运次元计，则垃圾清运费为：每天清运次数数每次车数每次车数 每车单价每车单价每月天数每月天数总面积，计算结果得总面积，计算结果得 垃圾清运费垃圾清运费=11753035000=0.064元元/（平方米（平方米月）月）5化粪池清理费测算化粪池清理费测算每年对化粪池清理每年对化粪池清理2次，每次次，每次6车，每车按车，每车按150元计，则化粪池清理费为

35、：每年清理次元计，则化粪池清理费为：每年清理次数数每次车数每次车数每车单价每车单价12总面积，计算结果得总面积，计算结果得 化粪池清理费化粪池清理费=261501235000=0.0043元元/（平方米（平方米月）月）6清洁用料费测算清洁用料费测算目前各物业管理公司实际支出平均为目前各物业管理公司实际支出平均为500元元/月，则清洁用料费用为：月清洁用料费月，则清洁用料费用为：月清洁用料费总面积，计算结果得总面积，计算结果得 月清洁用料费月清洁用料费=50035000=0.014元元/（平方米（平方米月）月）7外墙清洁费测算外墙清洁费测算外墙清洁按每外墙清洁按每2年一次，一次年一次，一次600

36、0元计，则外墙清洁费为：每次单价元计，则外墙清洁费为：每次单价清洁年数清洁年数每每年月数年月数总面积数，计算结果得总面积数，计算结果得 外墙清洁费外墙清洁费=600021235000=0.007元元/（平方米（平方米月）月）第五章第五章、物业清洁管理基本运作模式物业清洁管理基本运作模式8工具费测算工具费测算设垃圾站铁桶设垃圾站铁桶5个，每个个，每个330元，每年更换一次，日常塑料袋每天每层元，每年更换一次，日常塑料袋每天每层2个，个，每个每个0.45元；垃圾塑料桶，每层元；垃圾塑料桶，每层2个，每个个，每个40元，每年更换一次；不锈钢元，每年更换一次；不锈钢痰桶，每层痰桶，每层2个，每个个，每

37、个200元，每元，每10年更换一次，则工具费为：（数量年更换一次，则工具费为：（数量铁通单价铁通单价12个月个月+数量数量垃圾桶单价垃圾桶单价层数层数每月天数每月天数+数量数量塑料桶塑料桶单价单价层数层数12个月个月+数量数量痰桶单价痰桶单价层数层数1012）总面积，计算总面积，计算结果得结果得工具费工具费=（533012+20.452530+2402512+2200251012）35000=0.03元元/（平方米（平方米月）月）第五章第五章、物业清洁管理基本运作模式物业清洁管理基本运作模式第第三三节节、清清洁洁管管理理经经费费测测算算9不可预见费测算不可预见费测算不可预见费为：（不可预见费为

38、：（1+2+3+4+5+6+7）2%，计算结果得，计算结果得不可预见费不可预见费=（0.238+0.017+0.064+0.0043+0.014+0.007+0.03）2%=0.0075元元/（平方米（平方米月）月）10利润测算利润测算利润按前面测算费用数的利润按前面测算费用数的5%计算为（计算为（1+2+3+4+5+6+7+8+9）5%，计算结果得，计算结果得税费税费=（0.238+0.017+0.064+0.0043+0.014+0.007+0.03+0.0075+0.038+0.021）3500012=185220元元第五章第五章、物业清洁管理基本运作模式物业清洁管理基本运作模式第第三三

39、节节、清清洁洁管管理理经经费费测测算算第四节第四节 清洁管理项目的发包清洁管理项目的发包一、发包准备工作一、发包准备工作二、供方评定与选择二、供方评定与选择一般供方评定的标准包括：一般供方评定的标准包括： 供方专业资质，营业执照及资金实力；供方专业资质，营业执照及资金实力； 供方的技术力量，管理经验；供方的技术力量，管理经验； 供方以往的专业业绩及社会信誉；供方以往的专业业绩及社会信誉； 供方的管理能力及管理制度、培训制度等；供方的管理能力及管理制度、培训制度等； 供方的设备工具完善程度；供方的设备工具完善程度； 供方的服务价格；供方的服务价格； 供方的管理方案供方的管理方案三、合同签订三、合

40、同签订第五章第五章、物业清洁管理基本运作模式物业清洁管理基本运作模式第五节第五节 不同物业清洁管理的基本要求不同物业清洁管理的基本要求一、住宅小区清洁管理的特点、方式、重点及方法一、住宅小区清洁管理的特点、方式、重点及方法1住宅小区的清洁管理住宅小区的清洁管理1.1居住人员多，成分复杂居住人员多，成分复杂1.2住宅小区管理费较低住宅小区管理费较低1.3环境绿化多数为公共绿化环境绿化多数为公共绿化2高尚住宅小区的特点高尚住宅小区的特点2.1环境优美，注重环境清洁的观赏效果环境优美，注重环境清洁的观赏效果2.2小区内居民多为收入较高的人士小区内居民多为收入较高的人士2.3管理要求严管理要求严2.4

41、物业管理费高物业管理费高第五章第五章、物业清洁管理基本运作模式物业清洁管理基本运作模式3住宅小区清洁管理方式住宅小区清洁管理方式4住宅小区清洁管理的重点住宅小区清洁管理的重点4.1一般住宅区一般住宅区41.1小区建筑物内部公共部分的保洁小区建筑物内部公共部分的保洁4.1.2小区外部的保洁小区外部的保洁4.1.3公共设施的维护管理公共设施的维护管理4.1.4加强枯枝黄叶的清理有利于绿化保洁工作加强枯枝黄叶的清理有利于绿化保洁工作4.1.5提高小区居民的提高小区居民的“社区社区”精神精神4.2高尚住宅小区高尚住宅小区4.2.1包卫生包卫生4.2.2包绿化包绿化4.2.3包秩序（对园林景点的维护；创

42、建社区环境文化）包秩序（对园林景点的维护；创建社区环境文化）5住宅小区清洁管理方法住宅小区清洁管理方法5.1建立完善管理机制建立完善管理机制5.2建立完善的质量管理系统建立完善的质量管理系统5.3制定科学合理的操作规程制定科学合理的操作规程第五章第五章、物业清洁管理基本运作模式物业清洁管理基本运作模式第第五五节节、不不同同物物业业清清洁洁管管理理的的基基本本要要求求二、写字楼的清洁管理二、写字楼的清洁管理1写字楼物业清洁的特点写字楼物业清洁的特点1.1注重楼宇内外的清洁注重楼宇内外的清洁1.2物业管理服务要求高物业管理服务要求高1.3物业清洁管理时间集中，人员流动性大物业清洁管理时间集中，人员

43、流动性大1.4着重礼貌服务着重礼貌服务1.5客户相对稳定，档次定位高客户相对稳定，档次定位高1.6创建高层楼宇社区环境文化，加强清洁有偿服务工作创建高层楼宇社区环境文化，加强清洁有偿服务工作2写字楼物业清洁管理方式写字楼物业清洁管理方式第第五五节节、不不同同物物业业清清洁洁管管理理的的基基本本要要求求第五章第五章、物业清洁管理基本运作模式物业清洁管理基本运作模式3写字楼物业清洁管理的主要内容写字楼物业清洁管理的主要内容3.1对写字楼大厦的公共区域的清洁管理工作对写字楼大厦的公共区域的清洁管理工作3.2各楼层公共区的楼内卫生要求各楼层公共区的楼内卫生要求3.2.1楼内卫生区域要求楼内卫生区域要求

44、3.2.2厕所厕所3.2.3楼梯楼梯3.2.4门门3.2.5电梯内卫生电梯内卫生3.2.6楼外卫生区域要求楼外卫生区域要求3.3写字楼清洁服务细则写字楼清洁服务细则3.3.1大厦总体清洁服务大厦总体清洁服务3.3.2扶手电梯卫生扶手电梯卫生3.3.3男、女卫生间卫生男、女卫生间卫生3.3.4人行楼梯卫生人行楼梯卫生3.3.5大厦出入口大堂卫生大厦出入口大堂卫生3.3.6电梯卫生电梯卫生3.3.7塔楼电梯厅、走廊区卫生塔楼电梯厅、走廊区卫生 3.3.8天台卫生天台卫生3.3.9大厦外围卫生大厦外围卫生第五章第五章、物业清洁管理基本运作模式物业清洁管理基本运作模式第第五五节节、不不同同物物业业清清

45、洁洁管管理理的的基基本本要要求求4写字楼清洁管理方法写字楼清洁管理方法4.1实行专业化、程序化、标准化管理实行专业化、程序化、标准化管理4.2针对时间集中调整好工作时间针对时间集中调整好工作时间4.3加强员工的工作纪律、服务意识及培训管理加强员工的工作纪律、服务意识及培训管理4.4完善质量管理完善质量管理第第五五节节、不不同同物物业业清清洁洁管管理理的的基基本本要要求求第五章第五章、物业清洁管理基本运作模式物业清洁管理基本运作模式三、其他类型的物业清洁管理三、其他类型的物业清洁管理1购物中心的含义、特点和类型购物中心的含义、特点和类型1.1购物中心购物中心它有两层含义一是以零售商或柜台、楼面的

46、组合为主体，包括其他商业服务和金融机它有两层含义一是以零售商或柜台、楼面的组合为主体，包括其他商业服务和金融机构在内的建筑群体；二是购物中心楼层和摊位是专供出租给商人零售商品作为经营收构在内的建筑群体；二是购物中心楼层和摊位是专供出租给商人零售商品作为经营收入的物业入的物业1.2购物中心的特点购物中心的特点1.2.1建筑结构新颖别致吸引顾客建筑结构新颖别致吸引顾客1.2.2流动人员数量大且复杂流动人员数量大且复杂1.3购物中心的类型（一是敞开式，既由露天广场、林荫道与底层建筑构成；二是封购物中心的类型（一是敞开式，既由露天广场、林荫道与底层建筑构成；二是封闭式，即由高层楼宇构成闭式，即由高层楼

47、宇构成2购物中心物业清洁及日常管理购物中心物业清洁及日常管理2.1购物中心公共区域的日常保洁购物中心公共区域的日常保洁2.2根据工作时间灵活性，合理划分工作范围根据工作时间灵活性，合理划分工作范围2.3加强服务意识，做到即时效果加强服务意识，做到即时效果2.4加强员工的培训管理加强员工的培训管理3工业厂房的物业清洁管理工业厂房的物业清洁管理第第五五节节、不不同同物物业业清清洁洁管管理理的的基基本本要要求求第五章第五章、物业清洁管理基本运作模式物业清洁管理基本运作模式第六章第六章 物业清洁的早期介入和接物业清洁的早期介入和接管验收管验收第一节第一节 物业清洁前期介入的作用物业清洁前期介入的作用完

48、善物业清洁的使用功能完善物业清洁的使用功能改进、完善物业清洁的具体设计改进、完善物业清洁的具体设计配合物业管理公司更好地监督施工质量配合物业管理公司更好地监督施工质量为竣工验收和接管验收打下基础为竣工验收和接管验收打下基础便于日后对物业清洁的管理便于日后对物业清洁的管理第二节第二节 物业清洁前期介入的方式和内容物业清洁前期介入的方式和内容早期介入、充当顾问早期介入、充当顾问中期介入，扮演监理中期介入，扮演监理1.清洁管理晚期介入，开始清洁管理晚期介入，开始“管家管家”第三节第三节 物业清洁接管验收物业清洁接管验收一、新建物业清洁管理一、新建物业清洁管理 新建物业容易受建筑废料的影响新建物业容易

49、受建筑废料的影响 受其他工程及水电等因素的影响较大受其他工程及水电等因素的影响较大 新建物业公共设施设备未经使用考验新建物业公共设施设备未经使用考验 新建物业易于清洁管理新建物业易于清洁管理二、新建物业清洁接管验收的方式方法二、新建物业清洁接管验收的方式方法1竣工验收与接管验收的区别竣工验收与接管验收的区别1.1验收目的的不同验收目的的不同1.2验收条件不同验收条件不同1.3移交对象不同移交对象不同2物业公司自检物业公司自检2.1清点公共设施设备清点公共设施设备2.2小区道路小区道路2.3管道及排水系统管道及排水系统2.4街心花园及喷水池街心花园及喷水池2.5园林建筑及小品园林建筑及小品三、听

50、取建设单位介绍三、听取建设单位介绍第六章第六章、物业清洁的早期介入和接管验收物业清洁的早期介入和接管验收四、正式验收四、正式验收1验收操作步骤验收操作步骤1.1物业公司发出验收通知单后物业公司发出验收通知单后,物业公司及建设单位各自组织好专业人员物业公司及建设单位各自组织好专业人员,并按约定时并按约定时间到指定地点集中间到指定地点集中,在在“验收人员签到簿验收人员签到簿”上签到上签到1.2由建设单位主要负责人介绍整个工程的建设概况由建设单位主要负责人介绍整个工程的建设概况1.3建设单位各分项工程项目负责人介绍自己负责项目的情况建设单位各分项工程项目负责人介绍自己负责项目的情况1.4建设单位及物

51、业公司各专业负责人分别分组对本专业工程进行验收建设单位及物业公司各专业负责人分别分组对本专业工程进行验收1.5验收结束后，物业公司根据自检及验收情况将发现的问题归类列出，在验收结束后，物业公司根据自检及验收情况将发现的问题归类列出，在1-2个工作个工作日内回复给建设单位，要求在规定时间内进行整改，或约定补偿办法日内回复给建设单位，要求在规定时间内进行整改，或约定补偿办法1.6物业公司对整改部分进行再验收物业公司对整改部分进行再验收1.7验收合格的工程单位给物业公司相关人员进行关键技术培训验收合格的工程单位给物业公司相关人员进行关键技术培训2验收内容验收内容2.1工程质量验收工程质量验收2.1.

52、1产权资料（项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁安置资料）产权资料（项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁安置资料）第六章第六章、物业清洁的早期介入和接管验收物业清洁的早期介入和接管验收第第三三节节、物物业业清清洁洁接接管管验验收收3接管验收中应注意的事项接管验收中应注意的事项3.1接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收时就没有问题但并不意味着接管验收时就没有问题3.2现实的接管验收少有整个物业（土建和设备现实的接管验收少有整个物业（土建和设备及附属设备）同时移交的及附属设备）同时移交的3.3接管验收一定要写明接管日期，这是划

53、清责接管验收一定要写明接管日期，这是划清责任的界限任的界限3.4解决存在的问题解决存在的问题3.5“验收接管备忘录验收接管备忘录”的撰写的撰写3.5.1工程名称工程名称3.5.2设计单位、施工承建单位、委托单位、物设计单位、施工承建单位、委托单位、物业公司名称业公司名称3.5.3参加验收人员参加验收人员3.5.4验收时间验收时间3.5.5所验收项目的基本情况，包括面积（公共所验收项目的基本情况，包括面积（公共面积、绿地面积、道路面积等）、室内室外公共面积、绿地面积、道路面积等）、室内室外公共设备设施、楼梯、管道、洗手间等设备设施、楼梯、管道、洗手间等3.5.6设备清单及运作情况设备清单及运作情

54、况3.5.7存在的问题及解决方法存在的问题及解决方法3.5.8双方负责人签字双方负责人签字第六章第六章、物业清洁的早期介入和接管验收物业清洁的早期介入和接管验收第第三三节节、物物业业清清洁洁接接管管验验收收五、新建物业清洁接管验收标准及检验方法五、新建物业清洁接管验收标准及检验方法1参照国家有关标准验收参照国家有关标准验收2新建物业清洁管理验收的标准新建物业清洁管理验收的标准2.1公共设备验收标准公共设备验收标准2.1.1天台天台2.1.2消防设施消防设施2.1.3小区路灯小区路灯2.1.4明暗沟下水道明暗沟下水道2.1.5小区道路小区道路2.1.6垃圾池（箱）垃圾池（箱）2.1.7岗亭岗亭2

55、.1.8车库车库2.1.9沙井、检查井和化粪池沙井、检查井和化粪池2.1.10台阶台阶2.1.11景观、雕塑和多功能娱乐设施景观、雕塑和多功能娱乐设施第六章第六章、物业清洁的早期介入和接管验收物业清洁的早期介入和接管验收第第三三节节、物物业业清清洁洁接接管管验验收收2.2房屋接管验收标准房屋接管验收标准2.2.1顶棚顶棚2.2.2墙面墙面2.2.3地（楼）面地（楼）面2.2.4卫生间、厨房和前后阳台地面卫生间、厨房和前后阳台地面2.2.5门窗门窗2.2.6楼梯、扶手楼梯、扶手2.2.7开关开关2.2.8照明灯具、卫生器具照明灯具、卫生器具2.2.9供水系统供水系统2.2.10排污管（含塑料管）

56、排污管（含塑料管）2.2.11地漏地漏2.2.12防盗网防盗网2.2.13室内配电箱室内配电箱2.2.14喷泉喷泉2.2.15水磨石水磨石2.2.16大理石（花岗石）大理石（花岗石）第六章第六章、物业清洁的早期介入和接管验收物业清洁的早期介入和接管验收第第三三节节、物物业业清清洁洁接接管管验验收收六、原有物业清洁的接管验收六、原有物业清洁的接管验收1原有物业清洁设施设备的特点原有物业清洁设施设备的特点1.1业主已经入住业主已经入住1.2建筑设施设备基本定型建筑设施设备基本定型1.3门窗、扶手、楼梯、供水系统因环境或人为原因，需要维修门窗、扶手、楼梯、供水系统因环境或人为原因，需要维修1.4清洁

57、面积与设计资料已有出入清洁面积与设计资料已有出入1.5水、电供应等配套设施一般都已到位水、电供应等配套设施一般都已到位1.6清洁项目资料一般不齐全清洁项目资料一般不齐全2原有物业清洁的接管验收办法原有物业清洁的接管验收办法2.1物业公司自检物业公司自检2.2清洁面积测量验收清洁面积测量验收2.3清点设备清点设备2,4绘制移交现状图绘制移交现状图2.5清点验收原有资料清点验收原有资料2.6协商存在问题的解决方法协商存在问题的解决方法2.7原有的清洁评价及打分等级原有的清洁评价及打分等级2.8写备忘录写备忘录2.9资料归档资料归档第六章第六章、物业清洁的早期介入和接管验收物业清洁的早期介入和接管验

58、收第第三三节节、物物业业清清洁洁接接管管验验收收第七章第七章 物业清洁的日常管理物业清洁的日常管理第一节第一节 物业的清洁物业的清洁“开荒开荒”清洁清洁“开荒开荒”是指管理公司在完成对物业的竣工验收、接管验收以后，对物业进是指管理公司在完成对物业的竣工验收、接管验收以后，对物业进行一次全面彻底的清洁，将干干净净的物业交给物业所有者。行一次全面彻底的清洁，将干干净净的物业交给物业所有者。1清洁清洁“开荒开荒”的主要内容的主要内容清洁开荒的主要内容有：对物业内外建筑垃圾的清理；清除粘贴在地面、墙面、清洁开荒的主要内容有：对物业内外建筑垃圾的清理；清除粘贴在地面、墙面、玻璃等建筑材料面上的水泥渍、胶

59、渍、油漆以及其他灰尘污垢；对公用部分玻璃等建筑材料面上的水泥渍、胶渍、油漆以及其他灰尘污垢；对公用部分(如电如电梯、洗手间、茶水间、设备房等梯、洗手间、茶水间、设备房等)及办公室以及建筑物内的其他设施进行清扫等。及办公室以及建筑物内的其他设施进行清扫等。2物业清洁物业清洁“开荒开荒”的方式的方式21管理公司自己做管理公司自己做2.2聘请专业公司做聘请专业公司做2.3管理公司自己做与聘请专业公司做相结合管理公司自己做与聘请专业公司做相结合3“开荒开荒”清洁前的准备工作清洁前的准备工作3.1现场查看现场查看3.2准备物料准备物料3.3人员动员人员动员3.4“开荒开荒”计划编制计划编制4“开荒开荒”

60、清洁的组织与实施清洁的组织与实施4.1仓库的落实仓库的落实4.2人员编组人员编组4.3监督检查监督检查5“开荒开荒”清洁的实施清洁的实施5.1外墙的外墙的“开荒开荒”清洗清洗5.2室内室内“开荒开荒”清洁清洁5.3洗手间的洗手间的“开荒开荒”清洁清洁第第一一节节、物物业业的的清清洁洁开开荒荒第七章第七章 物业清洁的日常管理物业清洁的日常管理第二节第二节 室外公共区域的日常保养室外公共区域的日常保养1室外组清洁员的职责室外组清洁员的职责1.1负责小区（大厦）范围内的道路、绿化带等公共区域地面的清洁负责小区（大厦）范围内的道路、绿化带等公共区域地面的清洁1.2负责小区（大厦）周围墙身、幕墙、路灯的