沧州房地产市场调查报告

1、泰大国际广场泰大国际广场 沧州市商业项目市场调研沧州市商业项目市场调研报告报告 目录一、前言二、泰大国际广场 vs彩龙国际商贸广场三、泰大国际广场 vs泛海时代三、泰大国际广场 vs荣盛国际购物广场四、泰大国际广场 vs一世界五、小结一、前言 为实现泰大国际广场的持续旺销，精炼销售说辞，对沧州各项目做到知己知彼。 2012年5月16、17日泰大国际广场销售部全体成员，走访了沧州市彩龙国际、泛海时代、荣盛购物广场、一世界等商业项目。 下面我们将从各项目基本概况、区域发展、开发商、项目定位、规模及施工进度等方面做出简单阐述。二、泰大国际广场vs彩龙国际（一）彩龙国际基本概况所在区域地址所在区域地址

2、沧州市新华区长芦大道与黄河路交汇处沧州市新华区长芦大道与黄河路交汇处开发商开发商香港彩龙房地产开发有限公司代理公司代理公司无占地面积占地面积300亩建筑面积建筑面积40万交房时间交房时间一拖三2012年底开业时间开业时间居然之家2012年9月在售项目在售项目一拖三48栋商铺（已售80%）工程进度工程进度居然之家、一拖三部分封顶，其余建筑未确定动工时间主力户型主力户型100-130平米销售均价销售均价6500元/平米车位规划车位规划约2000地上车位得房率得房率一拖三95%物业分布物业分布家具建材、五金机电为主，涵盖小商品、服装鞋帽等多种业态5（二）泰大（二）泰大vsvs彩龙彩龙11、区域发展、

3、区域发展彩龙国际广场泰大国际广场区 域沧州市新华区与最早的开发区地段沧州市运河区及沧州新城交汇处商圈配套临近国贸、物华批发市场临近同天商圈、北京路中央商务行政区及高新技术产业园区交通沧州东出口沧州老火车站及短途汽车客运站沧州北出口紧邻沧州西客站及京沪高铁销售说辞：销售说辞：1、泰大国际广场位于沧州西区。 投资跟着政策走，西区是沧州市政府重点打造的沧州新城，是一座集政治、金融、经济、教育、文化中心。市政设施狮城公园、一场五馆建在西区；沧州市政府西迁至西区；连接1、2线城市的京沪高铁、沧州西站在西区；在建的高端楼盘也在西区。占据了天时、地利的优势；西区未来升值潜力巨大。2 2、彩龙国际广场紧邻沧州

4、市最老的开发区，相关配套过于陈旧。、彩龙国际广场紧邻沧州市最老的开发区，相关配套过于陈旧。2 2、开发商、开发商彩龙国际广场泰大国际广场开发商开发商沧州彩龙房地产开发有限公司泰兴房地产销售说辞：销售说辞：1、彩龙国际商贸广场，由香港龙采集团投资开发，开发商主要以商铺销售开发为主，开发商卖完就走，到下一个城市继续开发，商场后期运营及管理得不到保障。 例如：前期开发的秦皇岛彩龙广场商铺招商率低、商家生意惨淡已经是个死盘。2、泰大国际广场由泰兴房地产开发建设，泰兴房地产隶属于冀春集团，是沧州规模前五的本土企业，涉及煤炭、能源化工、房地产开发、金融、金矿等集团企业。 泰大是冀春集团的第一个商业项目，本

5、土企业最注重声誉，项目口碑不好直接影响集团声誉。而且集团企业有多个实体企业，开发商也是沧州市人，绝不会跑路走人。3 3、项目定位、项目定位销售说辞：销售说辞：1、彩龙国际以经营家居建材、五金机电为主，涵盖小商品、服装鞋帽等业态及商贸交易、物流配送等功能为一体的商业项目。70%零散商业，30%集中商业。2、泰大国际广场打造的是沧州规模最大、品种最全、配套最完善的一站式专业家居建材购物广场。辐射整个沧州地区及周边兄弟县市，市场 定位高端及大众消费体覆盖范围广泛客源充足，市场潜力大。4、规模及施工进度、规模及施工进度销售说辞：（1）彩龙国际广场总建面40万平米，一期施工面积仅占50%，包括48栋一拖

6、三商铺和1栋居然之家，其它4栋公寓，3栋集中卖场：浙江小商品城、广州服饰城、彩龙国际商贸城尚未施工，开工时间遥遥无期。（2）泰大国际广场总建面40万平米，一期18栋建筑全部施工，其中16栋商业部分2012年10月份预计营业，1栋公寓和1栋写字楼预计2013年10月份完成交付。5、招商及运营、招商及运营（1）彩龙国际居然之家2012年4月底启动招商，预计9月营业。而一托三部分还未确定运营商。（2）泰大已确定运营公司，红星预计10月开业。三、泰大国际广场 vs荣盛国际购物广场（一）荣盛国际购物广场基本概况所在区域地址所在区域地址沧州市开元大道与黄河路交汇处沧州市开元大道与黄河路交汇处开发商开发商沧

7、州荣盛房地产开发有限公司整合推广整合推广代理公司代理公司北京众智集成上海本案机构 占地面积占地面积120亩建筑面积建筑面积31万交房时间交房时间2014年开业时间开业时间2014年在售项目在售项目a、b、d栋约18-20万工程进度工程进度开槽主力户型主力户型30-80平米销售均价销售均价无车位规划车位规划约2000地下车位得房率得房率无物业分布物业分布服装、电子等百货业态（二）泰大（二）泰大vsvs荣盛项目对比说辞荣盛项目对比说辞销售说辞：1、项目定位： 荣盛购物广场定位为百货类商圈，体量约20万，但现沧州西南区域住宅楼盘的入住率较低，人流不充足，无法支撑体量过大的商场，商场投资风险大。2、荣

8、盛交房时间及开业时间在2014年，而现在土地才刚刚平整，工程进度无法得到保障。3、荣盛属于虚拟产权的商铺，只能投资不能自营，顾客自主性、灵活性较差。三、泰大国际广场vs泛海时代（一）泛海时代基本概况所在区域地址所在区域地址新华区 清池大道以东，新华路以南，建北街以西，解放路以北 开发商开发商沧州通泰泛海房地产开发有限公司代理公司代理公司北京天安伟业占地面积占地面积349亩建筑面积建筑面积80万交房时间交房时间商业部分2013年底开业时间开业时间商业部分2013年年底在售项目在售项目集中商场4层排号工程进度工程进度商业部分刚动工正在坐地基主力户型主力户型15-100平米销售均价销售均价6500-

9、30000车位规划车位规划4312个车位得房率得房率商业部分50%物业分布物业分布集合大型卖场、高端百货、名品专卖、连锁院线、知名餐饮一站式购物新时尚14区域交通泛海时代泰大区域沧州新华区老城区沧州市运河区及沧州新城交汇处商圈配套华北商圈紧邻同天商圈，新建中央商务行政区、高新技术产业园区交通完善的公交线路，紧邻老的火车站和汽车站紧邻沧州市客运西站辐射西部各县，销售说辞： 1、泛海时代位于老城区，处于传统的百货类成熟商圈，有一定的商业氛围，但周边商场密集，市场基本饱和，竞争压力大，升值潜力有限。 2、开发商、开发商泛海时代泰大沧州通泰泛海房地产开发有限公司沧州泰兴房地产开发有限公司沧州通泰泛海房

10、地产开发有限公司，起源于张家口通泰泛海房地产开发有限公司，属于外地开发商，主要以房地产开发为主。泰兴房地产隶属于冀春集团，是沧州规模前五的本土企业，涉及煤炭、能源化工、房地产开发、金融、金矿等多个行业的集团企业。销售说辞：在国家对房地产调控，房地产住宅市场整体低靡的情况下，国家收紧银根，银行减少对房地产开发企业的贷款支持，泛海时代做为主要以住宅开发为主的企业，资金链容易断裂，工程进度无法保障。冀春集团为集团型企业，涉及多个行业，开发资金来源多元化，对银行贷款资金依赖性小，保障了整个项目的工程进度及交付开业时间。项目定位泛海时代泰大涵盖大型综合商业、主题式商业街、亲水住宅、荷花池公园、高端写字楼

11、、星级酒店及公寓城市综合体以家居建材为主涵盖商业、商务服务为一体的大型高端的商业综合体项目销售说辞：泛海时代商业部分属于中高端传统百货类业态，辐射范围：项目本身及沧州市区，且地处成熟商圈，周边百货商场云集，高端商场有：华北、建新，中低端商场:盐百，商城，信誉楼。项目开业后只能与原经营成熟稳定的商场争取客源，竞争压力大。泰大国际广场，是沧州规模最大、品种最全、配套最完善的一站式家居建材购物广场，辐射整个沧州地区及周边兄弟县市，市场 定位高端及大众消费群体覆盖范围广泛客源充足，市场潜力大。工程进度泛海时代泰大泛海时代总建面80万，其中商业17万商业部分尚未动工，目前仅住宅回迁楼施工且处于停滞状态泰

12、达国际广场共18栋建筑，其中商业部分基本封顶，写字楼地上7层销售说辞：泛海时代目前动工的全部为回迁楼，商业部分尚未动工，且拆迁工作尚未完成。泰达国际广场所有建筑全部开始施工，其中红星美凯龙，三号楼灯饰馆，陶瓷卫浴馆全部封顶正在做内装，写字楼已建到地上7层，总施工量已完成80%。招商及运营泛海时代泰大没有招商计划2012年5月28日招商会启动招商尚未确定运营管理公司已确定运营公司销售说辞：1、泛海合适招商，运营公司遥遥无期。2、泰大已启动招商及运营公司四、泰大国际广场四、泰大国际广场 vsvs一世界一世界（一）一世界基本概况所在区域地址所在区域地址沧州市开元大道一城枫景西门沧州市开元大道一城枫景西门开发商开发商廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司代理公司代理公司无占地面积占地面积538亩建筑面积建筑面积111万交房时间交房时间2015年初开业时间开业时间无在售项目在售项目a、b、c