房地产项目可行性报告项目定位分析17846

1、贵州同益城房地产投资有限公司惠水房地产市场可行性研究 项目定位分析前 言随着地方性招商引资政策力度的加大，以长田工业区为代表的第二产业逐渐成形，加之该城市定位为贵阳的后花园后，发展速度进一步的加快，这也成为推动惠水经济发展的重大变革。在这变革时期，城市发展过程中所涉及的房地产业、城市商业能否得到健康的发展和提升的空间？展硕水岸国际能在这样的环境下取得怎样的成果？ 这些问题，只能通过对目标区域进行详细调查与解读才能得到我们想要的结果。为了更好的了解、认识我们面临的目标市场，并建立以市场为导向的发展思路，根据惠水现状制定本项目规划方案及开发策略。我们对惠水房地产市场和商业市场现状的进行调查分析，并

2、根据当地居民的具体需求状况来为本案提供市场参考数据。目录第一部分 惠水房地产市场发展现状及未来趋势51.1惠水县简介51.2惠水房地产市场现状61.2.1、在建在售项目概况及理念分析61.2.2、在建在售项目销售现状及数据121.2.3、在建在售项目对比分析131.2.4、待建项目发展评估131.3惠水房地产市场发展趋势141.3.1、城市建设规划发展目标141.3.2、房地产现时发展状况与格局141.3.3、惠水房地产市场供需分析14第二部分 惠水商业现状及未来发展趋势162.1惠水县城商业现状162.1.1惠水县城营业性用房分布现状162.1.2惠水县城营业性用房租售现状172.1.3惠水

3、县城商业形态分布及规模172.2惠水县城消费力状况分析172.2.1惠水县城居民人均消费力分析172.2.2惠水县城商品品质及物价分析182.2.3惠水县城消费需求与商品供应对比分析182.2.4惠水县城消费动态与流向182.3惠水县城未来商业发展趋势192.3.1惠水县城在、待建营业性用房开发现状192.3.2惠水县城消费力需求导向192.3.3惠水县城商品需求导向202.3.4惠水县城商业未来发展态势20第三部分 惠水房地产市场需求细节分析213.1住宅客户群分析213.1.1住宅市场购房目的分析213.1.2住宅市场客户群年龄分析223.1.3住宅市场客户群职业分布现状223.1.4住宅

4、客户来源范围现状233.1.5住宅市场户型需求分析233.1.6住宅市场面积需求分析243.2营业类用房经营类目标客户群分析243.2.1经营类目标客户业态分布243.2.2对应性经营面积需求范围253.2.3对应性租赁条件263.2.4对应性租金承受范围283.3营业性用房购置目标客户群分析293.3.1购置类目标客户业态分布293.3.2对应性购置面积需求范围293.3.3对应性购置条件303.3.4、对应性价格承受范围31第四部分 市场总结分析334.1周边城市房地产市场概况334.1.1周边同类城市房地产市场概况334.1.2贵阳房地产市场总结344.2惠水房地产市场总结374.2.1

5、供需关系总结374.2.2项目规划设计与品质对照性总结374.2.3营业性用房供需总结38第五部分 项目可行性研究395.1项目概况395.1.1区位及资源395.2预期投入产出395.2.1项目回报周期及售价预期415.2.2项目投入产出表425.3项目可行性分析425.3.1原始资源开发利用可行性分析425.3.2城市建设可行性分析43 第一部分 惠水房地产市场发展现状及未来趋势1.1惠水县简介惠水县人文历史悠久，五代时曾在今县城南部7公里处的卧龙岗设置南宁州；宋时为“西南夷五姓番、七姓番”地；元时设置8个安抚司，史称“八番”；明时先后建立程番府、定番州，下辖16个长官司；1914年设立定

6、番县；1941年更名为惠水县。1949年11月24日，中国人民解放军占领惠水县城，惠水宣告解放。从此惠水历史掀开了新的一页。1952年10月4日，建立惠水彝族苗族自治区，成为贵州省第一个少数民族区域自治县。1954年6月27日改称惠水布依族苗族自治区。1955年5月11日，改称惠水布依族苗族自治县，1956年12月改称惠水县。1949年11月至1956年10月，惠水县先后划归修文、贵阳、安顺等专区及黔南州管辖。1958年11月至1963年9月隶属于贵阳市，1963年9月划归黔南布依族苗族自治州。惠水县位于贵州省中南部，北邻贵阳，西及安顺，县域东西宽72公里，南北长68公里，少数民族占58%。惠

7、水至今已有一千余年的历史。世居在这块土地上的汉，布依，苗，毛南，壮，彝，水，回等民族，经世代开发，将惠水建设成为贵州著名的稻粟之地，桔果之乡；惠水县地势平坦，居民对居住地的选择多重于水源，多选择在依山傍水、风光秀丽的平坝或丘陵以及在有河流或小溪的地带建房立寨。随着市场经济发展，目前，惠水县房地产市场处于一个十分活跃的状态。2006年惠水县各族人民围绕“农业富县、工业强县、城建兴县、商贸活县、旅游热县、文化亮县”的发展思路，经济保持较快增长的良好态势，全县生产总值为16.1亿元,比上年增长13.02%。三次产业结构由2002年的50.924.125变为2006年39.9229.4530.63，综

8、合发展实力明显增强，新的经济格局正在形成。2008年惠水县全县生产总值完成22.13亿元，增长10.2%。财政收入快速增长，金融运行健康平稳，人民生活水平显著提高，更是房地产市场大力发展的时机。1.2惠水房地产市场现状1.2.1、在建在售项目概况及理念分析项目名称建设情况规模开发商涟江尚品在售占地面积37655平方米，建筑面积114094.74平方米贵州德豪房地产开发有限公司金域城市广场在售占地面积约3万平方米，建筑总面积为13万平方米惠水金域房地产开发有限公司朝顺公园道1号认筹占地面积87亩，总建筑面积21万方重庆东朝房地产（集团）公司恒基大厦在售占地面积为16267平方米，建筑总面积为10

9、2751.5平方米惠水县恒基房地产有限公司恒基时代广场在售占地面积约91800平方米，建筑面积40万方的惠水恒基房地产开发有限公司景致新城在售占地面积7万余方，建筑面积为20万方广东时映房地产开发公司玫瑰园待建总规划建筑面积37万平方米贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司永红花园待建项目正处规划期，无任何可参考信息贵州永红房地产开发有限公司a、涟江尚品项目地址：惠水县白果新区白果大道涟江大桥旁开发商：贵州德豪房地产开发有限公司代理商：创联地产顾问机构设计单位：上海泸闵建筑设计院物管单位：房开下属的物业公司售楼电话0854-6231111涟江尚品位于惠水县白果新区白果大道

10、涟江大桥旁，有涟江大桥、惠民桥与老城区相连。项目占地面积37655平方米，建筑面积114094.74平方米，其中该项目附属配套一栋建筑面积为34516.7平方米的四星级酒店和总建筑面积为79578.04平方米的8栋住宅。其中酒店绿化率达36%，建筑密度为27.29%，容积率为：2.348，还拥有266个停车位；住宅区域分为多层洋房、高层洋房、商业裙房，住宅区的绿化率达38%，建筑密度为27.45%，容积率为2.56，该项目的426户居民可享受492个停车位，车位比例高达1:1.15。涟江尚品属于城市高端商住综合体，其中分为电梯房和步梯房，楼层数为7层、10层、12层、18层，靠白果大道边上的酒

11、店、1栋、2栋楼下三层均为商业。涟江尚品的主推户型有3室2厅1厨2卫、3室2厅1厨1卫、4室2厅1厨2卫、复式跃层（楼栋顶层），户型面积在114220之间，项目的建筑结构均为框架剪力墙结构，靠近白果大道和河边的房屋由于受地形的影响，朝向均为东西朝向，只有小区内部的一部分为南北朝向；涟江尚品位于城市行政中心的重要地位，虽然目前该区域医疗，市政，生活配套不完善，但是根据惠水县目前规划发展，将来可成为集行政、医疗、教育、办公、文化、商业、居住等功能为一体的项目，而且该楼盘的地理位置相当优越，作为投资也是不错的选择。根据目前调查数据统计，涟江尚品住宅销售3550元/起价，层差20元/，均价在3800元

12、/，商铺售价在2万/元左右。具体优惠政策，元旦至春节期间，一起成交3套及3以上的客户可享受团购折扣价优惠。目前全款97折或98折，按揭99折。就目前为止，连江尚品销售率已达90%。b、金域城市广场项目地址：惠水县惠兴路与人民北路交汇处开发商：惠水金域房地产开发有限公司代理商：贵州兴隆紫叶房地产经纪有限公司物业单位：贵州兴隆物业有限公司售楼电话边配套：金融配套：中国农业银行、中国人民银行、农村信用合作社 、医疗配套：西山社区卫生服务中心 、正鑫药房、益寿药房、惠丰药房、利康药房、慧康药房生活配套：华联超市、逢源超市以及项目自身配备的1万平方米的大型超市、中心农贸市场、

13、教育配套：童星幼儿园、金色摇篮幼儿园、惠水二中市政配套：县政府、公安局、国土局、水利局等金域城市广场位于惠水县惠兴路与人民北路的交汇处，项目占地面积大约3万平方米，建筑总面积为13万平方米，主要推出的是临街的高层电梯房和沿街的商铺，其中在高层电梯房后面的步梯房用于拆迁户安置，不在项目销售范围内。该项目在售共有建筑4栋，总高24层，均为1梯4户2部电梯，总共384户，户型范围在90140平米左右，大户型的已经售完，现在剩下90平米的小户型约10多套，原因是小户型的产品种类比较多，车位比例1:1.2。该项目的商铺销售价格是根据商铺所处的位置定价，在次要通道较偏位置的商铺售价是8000元/起价，在主

14、通道的商铺和临街商铺价格在2.9万元/左右。由于该项目处于老城区的中心位置，楼下3层商业，楼上21层住宅，实现了楼上living楼下shopping的高端城市综合体的开发模式；受地理位置的影响，在绿化面积上会受到一定的限制，项目在其中有一个9000平方米的大中庭花园弥补了绿化上的不足，在价格上以3400元/的开盘价到目前为止已经销售了楼盘总套数的97%；该项目的销售均是一房一价，无任何固定层差，但是在销售过程中如果一次性付款将会享受96折优惠，按揭只能享受到98折优惠。 该项目二期在建，一期已经封顶，预计在今年年底可交房投入使用c、恒基大厦项目地址：惠水县建设中路开发商：惠水县恒基房地产有限公

15、司售楼电话售楼部电话已注销）周边配套：金融配套：中国农业银行、中国人民银行、农村信用合作社 、医疗配套：西山社区卫生服务中心 、正鑫药房、益寿药房、惠丰药房、利康药房、慧康药房生活配套：华联超市、中心农贸市场；教育配套：童星幼儿园、金色摇篮幼儿园、惠水二中；市政配套：县政府、公安局、国土局、水利局等；恒基大厦位于惠水县建设中路，项目占地面积为16267平方米，建筑总面积为102751.5平方米，绿化率为29.4%，容积率为6.3；现在项目主要推出的是a栋和b栋两栋高层电梯房，c栋待建，现在推出的两栋中，1栋是1梯6户2部电梯，1栋是1梯6户3部电梯，总高28层，楼下5

16、层商业，共276户，有275个停车位可供业主使用，车位比例几乎可达1:1；该楼盘的1楼商铺已被工行所购，现在25楼的商铺5000起价。该楼盘同样实现了楼上living楼下shopping的高端城市综合体的开发模式。恒基大厦主要推出的户型均为三室两厅一厨一卫和两室两厅一厨一卫，面积集中在90-146。住宅销售以2750元/起价，层差10元/，均价2900元/的销售价格为惠水目前商品房最低价，到目前为止，项目的销售率已达 90%。该项目在2009年11月开工，到目前为止已经封顶，预计在今年年底能够竣工交付使用。d、恒基时代广场项目地址：惠水县和平镇纸酒路与人民南路交汇处开发商：惠水恒基房地产开发有

17、限公司设计单位：深圳市国际印象建筑设计有限公司代理商：贵州德博房地产经纪有限公司售楼电话边配套：金融配套：中国建设银行、中国农业银行、中国邮政教育配套：惠水四中、城关五小、惠水职业技术中学市政配套：邮政局、电信局、检察院、法院、公安局、和平镇政府、医疗配套：惠水中医院恒基时代广场位于惠水县和平镇纸酒路，项目占地面积约91800平方米，拥有40万方的建筑面积，项目主要推出的是现代简约风格的商住综合体，根据惠水县同类项目比较而言，该项目在地理位置上不占据绝对的优势，距惠水县城中心稍远，周边配套不完善，绿化率只达到26%，这些缺点将会都导致楼盘滞销；房开商结合了本身项目区

18、位发展状况，在该项目的商业区域配备步行街、购物中心，成立一个12万方的超级商业集合体，用这一商业决策来会改变楼盘滞销状况。据目前对恒基时代广场的调查情况了解到，该项目一期目前正在建设中，二期正属规划阶段，建筑结构均为框架剪力墙结构。预估项目共有3000-4000套住房，一期项目3栋楼共有318套房，在地下将建立两层停车场，停车位比例1:1。恒基时代广场的主推户型有3室2厅1厨2卫，其次是2室2厅1厨2卫，主力户型面积在110120之间。该项目住宅单价以3080元/的起价，层差10元/，其商铺是根据所在方位定价，临街商铺售价21800元/，后面商铺售价为15006元/，一次性付款还可享受97折9

19、8折优惠。该项目在2011年5月开工，预计将在2013年年底竣工，2014年便可投入使用；目前该项目的销售率约为16.3%，销售进度相对其他楼盘较慢。e、景致新城二期（又名南苑花城三期）项目地址：惠水县人民南路开发商：广东时映房地产开发公司物业单位：久联集团新联物业售楼电话致新城位于惠水县人民南路，项目占地面积7万余方，共推出了绿化率为30%，建筑面积为20万方的西欧风情洋房和电梯房，建筑结构均为框架结构，其中有7层的步梯房和18层电梯房，临街面三层商业布局；景致新城二期项目总共推出约3000套住房，车位比例1:1；项目主要推出的户型四室两厅一厨两卫、三室两厅一厨两

20、卫面积均在120-200范围内，户型偏大。该项目的售价步梯房为3200元/起价电梯房为3300元/，层差分为40元/、50元/、60元/三个档次，没有具体的定格；商铺销售起价1.5万元/，均价在1.6万元/左右。就目前项目情况而言，30%的绿化率、本身具备的西欧风情园庭和近万方的欧式原生态园林配备，在惠水县所有项目中是独一无二的，这是该项目的卖点之一，在户型的设计上，主要是针对改善性需求客户设计，因此景致新城不会因为周边配套不够完善，没有小户型而影响销售，目前销售率已达90%。f、朝顺公园道1号项目地址：惠水县；涟江北段（三岔河）开发商：重庆东朝房地产（集团）公司代理商：贵州朝顺房地产有限公司

21、物业单位：荣华物业管理有限公司 朝顺公园道1号地处于涟江北段（三岔河），项目占地面积87亩，总建筑面积21万方，其中拥有6万方的欢乐岛主题公园、滨江生态亲水公园和现有的布依水乡旅游度假区，还有自身配备的会所、幼儿园、景观游戏地、儿童游乐园、老年康乐场等设施，与环境优美的自然风光相结合，是绿化高达35.4%的高端城市综合体。朝顺公园道1号的建筑属于南北朝向的现代简约风格，共有14栋，其中1栋20层建筑的业态未定（酒店或是公寓），全为电梯房，楼层数有25、23、18层，项目将分三期开发，目前项目一期正处于认筹阶段，预计在2012年10月开盘，一期两栋中，1栋是1梯4户2部电梯25层；1栋是1梯6户

22、3部电梯23层，共238套住房，车位比例1:1；主要推出的户型是两室两厅一厨两卫、三室两厅一厨两卫、还有复式房，主力户型面积在73-123.81之间；预估价格将定在3000-3700元/之间，层差在10-20元/。 朝顺公园道1号倚靠涟江河，环境优美，项目的规划设计结合地形，房屋的朝向均为南北朝向，由于楼盘自身追求的品质较高，加之代理商的销售策略，现在即将开盘的一期238套住房已有600多位认筹客户，预计开盘价格会走高。g、玫瑰园项目地址：惠水县和平镇圆台东路开发商：贵州希望玫瑰园房地产开发有限公司项目规模：总规划建筑面积37万平方米投资规模：约8亿元容 积 率：2.80物业类型：中高档住宅小

23、区、大型购物广场、步行商业街、酒店餐饮、娱乐休闲会所等开盘时间：待定联系电话 真前玫瑰园还未开盘，具体信息随项目开发进度逐步了解。h、永红花园项目地址：涟江南路，惠民大桥旁开发商：贵州永红房地产开发有限公司开盘时间：未定联系电话前永红花园只是处于部分拆迁阶段，还未动工，初步了解到永红花园户型面积将会定于110-140之间，售价预估是在3000-3700元/之间。具体信息随项目开发进度逐步了解。1.2.2、在建在售项目销售现状及数据项目名称商业价格住宅均价层差住宅销售情况涟江尚品2万元3800元20元已售90金域

24、城市广场0.8-2.9万元3400元一房一价，无固定层差已售97朝顺公园道1号预估3000-3700元10-20元正在认筹中恒基大厦5000元2900元10元已售90恒基时代广场（前）2.18万元（后）1.5万元3080元10元已售16.3景致新城1.5万元步梯：3200元电梯：3300元40元、50元、60元已售90玫瑰园待建，不提供任何信息永红花园待建，不提供任何信息1.2.3、在建在售项目对比分析项目名称项目地址占地面积建筑面积商业面积竞争力涟江尚品白果大道涟江大桥旁37655114094.7427216.7基本售完金域时代广场和平镇人民路14000420003400基本售完玫瑰园和平镇

25、园台东路132142370000约100000待定景致新城县城人民南路7000022000030000西欧风格，别具一格，竞争力强恒基大厦建设中路16267102751.5约8000中心位置，单价低，户型设计差，竞争力一般恒基时代广场和平镇纸酒路9180040万四层商业，面积不详距离较远，价格提高竞争力朝顺公园道1号惠水县涟江北路（三岔河）62000216036.9324815.8注重环境与品质的打造，竞争力强1.2.4、待建项目发展评估惠水县目前待建在建在售项目有永红花园、玫瑰园、朝顺公园道号、恒基时代广场、恒基大厦、金域城市广场、涟江尚品和景致新城等；根据本项目展硕水岸国际的具体情况而言，

26、永红花园的竞争力最大，其次是朝顺公园道号和恒基时代广场；其他项目对本案构成竞争威胁相对较小；永红花园地处于涟江南路，涟江河岸旁，与本案隔河相望，又与惠水老城区紧紧相连，是所有项目中最具有区位优势的项目，而且就该项目目前情况来看，工程进度与相关营销节点将与展硕地产投资开发的水岸国际项目几乎同步，所以该项目将会对本案展硕水岸国际构成较大竞争威胁；涟江北路（三岔河）的朝顺公园道号一期正在认筹中，待本案开盘时，可能会与朝顺公园道号二、三期相撞，这时，朝顺公园道1号的广告和宣传已经铺开，这是本项目的弱势，在周边配套上，朝顺公园道1号略逊一筹，所以本项目和朝顺公园道1号在竞争力上可以说是势均力敌的较量；刚

27、开盘的恒基时代广场以16.3的销售率为最低，但是该楼盘的价格优势是现在惠水所有项目中没有任何一个能够相比的，这将吸引一部分刚需客户；其它项目目前几乎都完成90的销售率，待本案开盘，这些项目基本售罄，所以对本案不能构成威胁；由此可见，位于白果新区的本项目要抢市场先机，就需要在借鉴永红花园和朝顺公园道1号成功经验的基础上，更加注重本项目的特点与品质。1.3惠水房地产市场发展趋势1.3.1、城市建设规划发展目标根据惠水县城市规划发展体系而知，此规划范围按两个层次，一是县域城镇体系规划，二是中心城区总体规划。惠水县行政区规划范围：总面积2470平方公里，总人口42万人。城区规划范围：东抵平寨，西至吴家

28、寨大坡脚，北起赤土，南至猪场，南北长12.8公里，东西宽3.3公里，总面积40.3平方公里。目前惠水县城市建设发展目标：1、构建一个较完善合理的县域城镇体系、市政基础设施和社会服务设施体系；2、建成一个功能完善、设施配套齐全、环境优美、生态良好、生产生活方便、宜人居住和安全的城市；3、建设一个文化繁荣、科技发达充满经济活力的城市；1.3.2、房地产现时发展状况与格局目前惠水县的房地产市场正处于日益蓬勃发展阶段，据目前了解，入驻惠水的房地产项目有泊岸御都、景致新城、涟江尚品、恒基大厦、恒基时代广场、金域时代广场、朝顺公园道1号、希望玫瑰园、永红花园等；目前在售项目有景致新城二期、涟江尚品、恒基大

29、厦、恒基时代广场、金域时代广场；正在认筹中或是规划中的项目有朝顺公园道1号、希望玫瑰园、永红花园；景致新城一期和泊岸御都已售罄并交付使用；据了解，在2010年惠水县商品房的价格均在2000元/左右，在2011年惠水房价涨至2500元/左右，根据目前我们对惠水县房地产市场的调查了解，目前商品房均价在3300元/左右，同2010年相比，房价的涨幅达60%以上。1.3.3、惠水房地产市场供需分析惠水县房地产市场供应量已开发与将要开发的房产量市场供应总量纯商业用房商务办公用房纯住宅用房80万16万4万60万惠水县随着农业、工业、矿产及旅游资源的开发，大量的外来人口流入与本地人口城市化的速度逐年加快；以

30、政府规划预计2012年县城人口将达到11万左右，将增加4万县城居民为依据，按3.5人/户家庭计算，预计将增加1.1428万户；其中60%的家庭将购置新房，按每户购买120计算其需求量将达到82.28万，而现实供给量仅为60万，且去化率已达到目前住宅总供应量的50%，惠水进入2013年后，还将产生52万方的需求量 ，住宅市场整体供大于求。第二部分 惠水商业现状及未来发展趋势2.1惠水县城商业现状2.1.1惠水县城营业性用房分布现状惠水县现在主要的营业性用房由零售业、娱乐业、餐饮业、银行证券组成。零售业：惠水县的零售业几乎遍布整个惠水，主要分布的商业地段有人民路、涟江路、凤山路、好花红商业街、惠兴

31、路、惠民路、建设路、振兴路、永兴路、及在修的环城南路 娱乐业：娱乐业在惠水主要分布在涟江南路两侧、零星分布在涟江中路、建设中路、永兴街；餐饮业：餐饮业分布较广，较高档、盈利较多的餐饮主要分布在涟江中路、涟江南路、振兴街，其余零散分布；银行证券：惠水现有农行、建行、工行、人民银行、信合、邮政等几种银行金融机构，证券目前未有营业。2.1.2惠水县城营业性用房租售现状（1）惠水现在租赁状况：惠水目前仍然是以传统商业为主的县级城市，通过调查发现有81.1%的经营者是租用铺面，经营的产品种类主要为餐饮、休闲娱乐、小型百货、烟酒店、皮包皮具、建材五金、家具家俬等。（2）惠水购置商铺现状通过调查发现有18.

32、9%的经营者是自己购置的铺面，经营的产品种类主要为餐饮、休闲娱乐、服装、小型百货、烟酒店、皮包皮具、建材五金等。2.1.3惠水县城商业形态分布及规模形态分布：惠水县商业业态街道包括人民北路、人民南路、涟江路、凤山路、好花红商业街、惠兴路、惠民路、建设路、振兴路、永兴路及在修的环城南路。 集中型产业：惠水现在的餐饮业、服装业、比较集中；餐饮主要是客车站到涟江中路、涟江南路一段，经营的是中高档产品，规模比较集中，最大的规模有200左右；服装主要集中在好花红商贸街，经营的是中高档服装，商业氛围较好。分散型产业：惠水的休闲娱乐、五金建材、家具家私、皮包皮具、烟酒店、金银首饰等分布不均，这些产业在涟江南

33、路、人民南、北路、振兴路、惠兴路、惠民路、县府路、建设路、永兴街等均有分布。2.2惠水县城消费力状况分析2.2.1惠水县城居民人均消费力分析消费环境：无大型主力商业，最大的独立商业仅在400平左右，不具备消费引导力，城市商业主要以临街铺面为主，除餐饮、服装比较集中外，其它商业业态较为分散。支配收入：城镇人口人均可支配年收入1.3万元左右，农村人口3-4千元左右；11年全县社会消费品零售总额累计达到8.29亿元，比10年增长20.25%，预计在2012年，惠水社会消费品零售部额将接近10亿元。 惠水县现在对于高端商业的消费水平，正在随着惠水经济的快速发展而稳步提高。2.2.2惠水县城商品品质及物

34、价分析（1）商品品质从县城中心来看，惠水县商品除了好花红商贸街主要集中了中高端的商品外，其他地方业态比较分散杂乱，产品种类更是参差不齐；从整体上看，商品的品质还是中低端商品占据大多数，高端产品不集中且商业氛围缺失，使大多高端消费人群流至贵阳。（2）物价惠水高端商品较少，中低端的商品较多，但在商品的价格上，因离贵阳近，受贵阳的影响，物价偏高，基本和贵阳的消费水平处于同一水平线上。2.2.3惠水县城消费需求与商品供应对比分析随着消费水平的上升，人们的消费需求也在不断的变化，但是现在惠水的商业模式仍然是以中端的商品为主，大型的购物中心还处于萌芽阶段，使得大多数的消费外流。所以现在在惠水发展大型的高端

35、商业购物广场、综合步行街等是项目进驻惠水的考虑的重点。2.2.4惠水县城消费动态与流向（1）消费动态 从消费者的心理分析，惠水现在消费主要从基本的需求性消费向品质性消费发展，整体消费品位上升；从低总价到高总价发展，如车、房、高端消费品、品牌商品等；消费者更趋于年轻化，消费者整体消费水平将呈上升趋势；由于该县城为明显的少数民族聚居县，还有大量的消费群在追求物美价廉的同时，更注重品质、虚荣心的满足和家庭式的消费观念；随着人均可支配收入的提高，消费心理逐渐向时尚型、品质型过渡。（2）消费流向由于惠水本身缺乏高端商品，而政府在商业的规划方面，只对餐饮业做了针对性的规划，没有对其他的行业做规划调整，导致

36、大量有高端购物需求的消费群体选择至贵阳购物。2.3惠水县城未来商业发展趋势2.3.1惠水县城在、待建营业性用房开发现状惠水现在在建营业性用房的是涟江尚品、金域城市广场、南苑花城三期、恒基大厦、恒基时代广场，泊岸御都交房投入使用，不计入在内；待建营业性用房有朝顺公园道1号、永红花园、玫瑰园。（1） 在建营业性用房开发现状营业用房现 状涟江尚品有三层商业与四层商业，项目本身含一栋四星级酒店金域城市广场引进一万平方的生活超市，一到三楼均为商铺南苑花城三期临街一至三层为商铺，恒基大厦一到五层均为商铺出售、不出租恒基时代广场一至四楼均为商业，分购物广场及商业街，即自身配有12万方超级商业集合体。朝顺公园

37、道1号6万方欢乐岛主题公园、大型影院、商场在建营业性用房中，涟江尚品和朝顺公园道1号对本项目的影响最大，涟江尚品，因所占的地理位置与本项目处于同一区域，加之项目本身含一栋四星级酒店；朝顺公园道1号在规划中也有一栋酒店并且商业模式的开发和本项目的几乎如出一辙。（2） 待建营业性用房开发现状营业用房永红花园玫瑰园现状目前永红花园正处于拆迁阶段，还未动工，具体商业信息随项目开发进度逐步了解目目前玫瑰园还未开盘，具体体信息随项目开发进度逐步步了解，现知商业有大型购物广场、步行商业街、酒店餐饮、娱乐休闲会所等待建的商业项目中，永红花园与本项目隔河相望，具体数据与商业模式后期将着重点了解。玫瑰园的项目仍未

38、开盘，但根据数据显示其所拥有的大型购物广场、步行商业街、酒店餐饮、娱乐休闲会所等，将是项目的一大竞争对手。2.3.2惠水县城消费力需求导向惠水县目前的商业状态，无法满足惠水市民日亦提升的消费需求；随着经济的快速增长，消费水平和消费观念的提高，高端消费本地化的市场容量相对不足，导致有高端消费需求的群体流入贵阳消费，因此，在进行本项目商业定位的过程中，应拉开品质与业态的差距，确保既能满足外流购物消费群，又能满足本地中端消费群。2.3.3惠水县城商品需求导向惠水县商业完全处于传统型商业模式，以中低端的商业为主，面积小，品质低，无规模，不能形成大规模商圈与主体产业；惠水现在拥有十万人的常住人口，整体消

39、费习惯受其民族特性的影响，还不能完全适应如贵阳、遵义等城市那样引进百货商场、购物中心消费的习惯，还需要一定的培养周期，当然，这也成为主力商业进驻该城市的机会。片区内已有部分房地产项目在开发建设大型商业物业，从目前的经营状况看，除步行街模式的商业经营较为成功外，其它大型商业物业目前均未实现正常经营。从消费上看，在片区商业无法满足城市居民消费需求的情况下，应改变现有的商业模式，培养商业氛围。2.3.4惠水县城商业未来发展态势惠水县整体经济属于黔南地区排名前列的县城，整体产业格局已经基本稳定，并进入快速发展期，经济稳步上升。惠水商业基本以传统的商业物业为主，大型商场类商业物业相对较为稀缺，无法集中形

40、成县城商业中心，因此，就惠水本身现有的商业物业状况与在经营商业现状而言，急需具备规模化的商业物业作为城市中心商业之载体完成城市中心综合商业服务区的建立，引进更多的外来投资者的关注与投资。第三部分 惠水房地产市场需求细节分析3.1住宅客户群分析3.1.1住宅市场购房目的分析为了了解惠水置业客户的购房目的、购房需求和基本情况，我们对惠水市民进行了抽样调查和面对面的交流，收集到83份有效市场问卷资料，并进行以下整理与分析：购房目统计表：购房目的自己住父母住子女住投资改善居住环境子女教育其他占比42.17%3.61%13.25%3.61%22.89%7.22%7.22%惠水市民买房的主要目的是自己居住

41、，这类人大多数是还没有买房的刚性需求，迫切需要一个稳定的居住环境；其次是改善居住环境，这类客户多数是有自己的居住场所，但是现有的居住环境不能满足目前生活的需要，改善现有的居住环境是必要；第三大购房目的是为子女的教育问题考虑购房，再次是买给父母居住的和投资者，这说明惠水市民对房地产投资的认识还不是很高； 3.1.2住宅市场客户群年龄分析客户基本信息统计表：年龄比例25岁以下14.46%2535岁37.35%3545岁32.53%4555岁13.25%55岁以上2.41%从整个年龄的层次来说，在25岁到45岁的人是购房的主流，因为这个年龄的人在事业上有一定的基础或是成就，在经济上较为宽裕，一部分人

42、是刚性需求，迫切需要一个稳定的居住环境；另一部分人是改善性需求，希望改变自己现有的居住状况，提高生活品质。3.1.3住宅市场客户群职业分布现状客户职业统计表：职业人数比例机关事业干部1214.46%中高层企业管理人员22.41%私营老板2833.73%普通员工1821.68%专业技术人员1214.46%非城镇人口44.82%外出打工返乡人群11.2%其他人群67.23%从购房人群的角度来说私营老板占到购房客户的三分之一，普通员工次之，机关事业干部和专业技术人员紧随其后，中高层企业管理人员、非城镇人口和外出打工返乡人群只是少数人群，所占比例较小，为主导的私营老板有自己固定的经营场所，也有稳定的收

43、入，流动性不大，购买力也强。3.1.4住宅客户来源范围现状根据上面统计得出:私营老板是购房的主导，占到占33.73%，普通员工也是购房客户中一支部不可小视的力量，虽然购买力不及私营老板强势，但是占的比重也较大，机关事业干部和专业技术人员所占比例虽然不高，但以其强大的购买力来说，他们是购房的中坚力量，非城镇人口和外出打工返乡人员也加入到城镇化建设的大潮中。3.1.5住宅市场户型需求分析户型需求统计表：户型人数比例一室一厅33.61%两室一厅1012.05%三室两厅5465.06%四室两厅910.84%复式跃层78.43%；在购房人群中，有65.06%的人需要购买三室二厅的房屋，两室一厅和四室二厅

44、的客户占比紧随其后，占比分别为12.05%和10.84%，复式跃层的占8.43%，一室一厅的占比只有3.61%，建议在户型设计上以三室二厅的户型为主。3.1.6住宅市场面积需求分析面积需求统计表：面积范围人数占比80下11.2%8010089.64%1001204250.60%1201402530.12%140以上78.43%在面积需求范围上，要求100120的客户占到一半，要求120140的客户占30%，要求80100和140以上的客户差不多，分别占9.64%和8.43%，要求80以下的客户只占到1.2%，基本可以忽略不计，所以在户型的面积上主要以100140面积户型为主；为项目后期设计提供

45、市场参考。3.2营业类用房经营类目标客户群分析3.2.1经营类目标客户业态分布惠水县商业业态分布表业态类型分布区域分布状况产品档次餐饮涟江中路、振兴路一带比较集中中、低休闲娱乐涟江中路至涟江南路、建设中路、永兴街一带相对集中中、低烟酒杂货县城各个街道均有分布比较凌乱，规模比较小高、中、低建材五金振兴路、惠兴路、涟江北路、涟江中路、人民南路振兴路、惠兴路两侧较集中，涟江北路、涟江中路和人民南路零星分布高、中家具家俬建设中路中段、惠兴路、县府中路相对集中中、低服装商贸街、县府中路、建设中路商贸街、县府中路分布集中、建设中路零星分布高、中、低家电百货凤山路、建设中路和惠兴路一带分布集中高、中、低电子

46、通讯建设中路、县府路密集中低端较多，少量高端皮包皮具县府中路集中但不具规模中、高金银首饰商贸街品牌少，不具规模中、高惠水县现阶段商业主要集中在老城区，以凤山路与振兴路为城市商业中心向周边发展延伸；惠水县目前商业业态分布除了餐饮业和电子通讯分布集中以外，其他的业态分布比较零乱，虽然有些行业分布集中，但是由于品牌少，不具备规模，没有形成良好的商业氛围，至始大量高端消费者外流至贵阳；纵观惠水县的商业业态分布，没有具体的商业和层次分别，致使惠水县规模型城市的形成受到一定的阻碍，同事也为项目后期发展商业提供了难得的机会。3.2.2对应性经营面积需求范围面积需求范围占比表面积需求范围占比30以下4.7%3

47、1-6032.6%61-9016.3%91-15014.0%150以上32.6%在租赁商铺的经营者中，商铺需求面积在31-60和150以上的人群较多，分别占到32.6%，其次是61-90的占到16.3%，再次是91-150占14.0%，需求面积在30以下的仅占4.7%，所以，在商铺的面积规划设计上只要以31-60和150以上的为主，60150为辅。3.2.3对应性租赁条件经营者的租赁条件表：租赁条件各项占比租赁年限1-3年占18.6%；3-5年占46.5%；5-10占27.9%；10年以上占7.0%；考虑因素地段占30%；交通占18.8%；商业气氛占15%；面积占11.3%；产业结构占2.5%

48、；商业规模占6.3%；价格占12.5%；良好管理占2.5%；其他原因占1.3%；招示性要求主入凸显位置占44.2%；主入次要位置占7.0%；商铺群中间位置占11.6%；自营商铺门头占18.6%；自建门头占7.0%；无需求占11.6%；商铺的区位临街商铺占44.2%；商业街商铺占41.9%；二层独立商铺占7.0%；其他占7.0%；商铺楼层一层占60.5%；二层占23.3%；三层占4.7%；四层占2.3%；其他占9.3%；商铺车位2个以下占51.2%；2-3占16.3%；4-5占11.6%；5个以上占21.0%；租金上限5万以下占72.1%，5-10万占23.3%，10-15万占2.3%，15-2

49、0万占2.3%经营者租赁商铺的期望年限最多的为3-5年，占46.5%，5-10 和1-3年次之，占27.9%和18.6%；10年以上占7.0%；出租合同大致可定制为3-5年的合约，根据不同出租者需求，定制1-3年，5-10年，甚至更久的出租合同。经营者出租商铺的配套因素考虑最多的是地段，占30%，交通、周边商业气氛、价格、面积次之，分别占18.8%、15%、12.5%和11.3%，考虑最少的是产业结构、商业规模、良好管理，分别占2.5%、6.3%和2.5%，有1.3%选择原因不明；商铺招租的热点是地段，其次是交通、商业氛围，周边配套上还应该加强交通的组织，还要注重大型商业气氛与管理。对商铺招示

50、性要求最强烈的是主入凸显位置，占44.2%，自营商铺门头和商铺群中间位置次之，占18.6%和11.6%，主入次要位置、自建门头最少，各占7.0%，另外，有11.6%选择无需求；在建设商铺时，应注意门面的展示，增强卖点，少部分因为建筑原因，可适当调节价格。对租赁区位来讲，临街商铺和商业街商铺需求最多，比例占到44.2%和41.9%，而二层独立商铺需求和其他因素最低，所占比例都各为7.0%；对于推出的租赁商铺区位，可抬高临街商铺的部分租价，降低部分二层独立商铺租价，以促进商铺出租。对出租商铺楼层的选择，大多数人选择一层，占60.5%；二层次之，占23.3%；三层、四层最少，占4.7%和2.3%，其

51、中9.3%选择不明；商铺一般都是一层的热销，二三层稍冷，可增加二、三层的特点，优惠政策等。商铺经营者对车位要求不高，多数选择2个以下，占51.2%；选择5个以上的占21.0%，少数人选择2-3、4-5个车位，分别占16.3%和11.6%；在修建商铺时，应注意地面露天停车场的利用，对有些商铺可适当减少，可增加部分高端产业类经营商铺的车位。年租金期望在5万以下的个体商户占取比例的72.1%，5-10万次之，占23.3%，10万-15万和15万-20万，租赁者最少，各为2.3%；由此可见，在惠水市场上占取较大部分的经营者经营的是中低端产品，希望商铺价格低廉，以谋取更大的利润。我们在调查过程中了解到，

52、当该商铺经营的产品品质较高，盈利较大经营者，最主要关心的还是地段及商业氛围，当能给他们带来更大效益，更多的利润时，商铺租金完全是次要考虑环节。3.2.4对应性租金承受范围租金价格表：租金范围（元/月）所占比例50元以下69.8%51-70元18.6%71-90元11.6%在租金承受范围上，50元/月以下的占到69.8%，5170元/月的占18.6%，71-90元/月的占11.6%，因为前面已经讲到：在惠水市场上占取较大部分的经营者经营的是中低端产品，希望低廉的商铺价格，谋取更大的利润。3.3营业性用房购置目标客户群分析3.3.1购置类目标客户业态分布购置商铺经营业态表：经营方式所占比例服装30%餐饮20%百货10%休闲娱乐10%其他30%在购买商铺的经营方式上，有30%的购买者用于服装经营，20%的人群做餐饮，休闲娱乐和百货各占10%，用作其他用途的占到购买人群的30%，所以，本项目在招商引资方面，必须引进高端的服装品牌和餐饮品牌。3.3.2对应性购置面积需求范围购置面积需求表：面积需求范围占比31-6040%61-9020%91-15030%150以上10%在商铺的购置面积需求中，购置31-60的需求量大，占到40%，购置面积在91-150的紧随其后，占30%，购置面积在61-90和150以上的分别为20%和10%，在商铺的