[土地估价师考试密押题库与答案解析](A)土地估价案例与报告模拟4

1、土地估价师考试密押题库与答案解析(A)土地估价案例与报告模拟4土地估价师考试密押题库与答案解析(A)土地估价案例与报告模拟4(A)土地估价案例与报告模拟4一、案例分析题某开发商要参加一个经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。1. 作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作?答案:对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解；调查市场情况，预测当地高级酒店的供求趋势；利用适当的估价方法确定投标报价

2、。2. 可采取哪几种估价方法?答案:可采取假设开发法和市场比较法。3. 简述评估技术路线。答案:对于假设开发法，求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 对于市场比较法，按比较实例选择原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格。 4. 应收集审核的资料有哪些?答案:应收集审核的资料有：国有土地使用权证书；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；土地使用权出让合同；施工许可证；房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等。5. 若采用市

3、场比较法，在选取可比案例时应考虑哪些因素?答案:应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近；交易类型与估价目的吻合；成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正；成交价格是正常价格或可修正为正常价格。某企业拟进行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。 请根据以下给定条件分析并回答下列问题： 6. 抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注意哪些问题?答案:注重预期风险；分析市场变现能力；考虑抵押期间的耗损；测算成本构成。7. 若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意哪些问题?答案:年期

4、的设定：本例中应设定为工业用地，法定出让最高年限50年；地价内涵对应的土地权利应为集体土地使用权；特殊说明中应注明：某企业将待估宗地集体土地使用权向银行抵押贷款需经待估宗地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证明，在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有。8. 对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法?简述所用方法的基本程序。答案:可选择市场比较法和成本逼近法。 (1)市场比较法的估价程序如下： 收集交易资料；选取比较交易实例；建立价格可比基础；进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率等修正；求取比准价格。 (2)成本逼近法的估价程序如下： 收集征地或

5、拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费A。 收集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费B。 收集待估宗地所处区域土地开发费用一般资料，计算土地开发费用c。 收集利息率，计算投资利息D。 收集投资利润率，计算投资利润E。 收集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F。 收集当地土地还原利率，按土地价格=(A+B+c+D+E+F)1-1/(1+土地还原利率)土地使用年期计算土地价格。 9. 若待估宗地为划拨土地，请简述评估的技术路线。答案:可采用市场比较法和成本逼近法评估计算出市场价格后，从得出的估价额中减去出让金。10. 抵押失败后，抵押权人依法对

6、抵押的土地进行拍卖，拍卖评估的特点有哪些?简述技术路线。答案:拍卖评估的特点是：强制处分；快速变现；消费者心理因素；购买者的额外支出等造成的价格变化。 技术路线是：估价时采用市场比较法、成本逼近法等，对同类土地在正常市场价格水平和拍卖市场价格水平作出比较，确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度，按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏低的幅度对估价结果调减。 二、报告判读题第一题为找错题；第二题为土地估价技术报告片段，根据提问回答；第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因问题:1. 下面为某土地估价技术报告的估价部分，请指出错误。 第三部

7、分 土地估价 一、估价原则 本次估价过程中，遵循的主要原则有： 1最有效使用原则(略) 2供需原则(略) 3变动原则(略) 4协调原则(略) 5综合分析原则(略) 6多种评估方法相结合的原则(略) 总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的总原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确。 二、估价方法及估价过程 根据城镇土地估价规程(以下简称规程)，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应遵照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育状况，并结合估价师收集的有关资料、待估宗地的具体

8、条件、用地性质及评估目的等，选择评估方法。 由于待估宗地在某市区土地级别与基准地价更新工作报告覆盖范围内，因此，可选用基准地价系数修正法；通过收集来的资料分析，由于估价对象为工业用地，所在区域近年来有征地标准可参考，因此，可选用成本逼近法进行评估。 综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法、成本逼近法对待估宗地进行评估。(注：估价期日为2012年6月30日) 待估宗地估价过程如下： (一)基准地价系数修正法 1基准地价成果介绍及内涵 根据某市2008年公告的某市区土地级别与基准地价更新结果报告，不同用途的基准地价参见下表。 某市区级别基准地价表 (单位：元/m2) 土地级别 商业用地 住宅用地

9、 工业用地 一 2489 1445 688 二 1874 1218 546 三 1625 996 448 四 1336 744 312 五 772 577 六 543 453 所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价和基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。 依据国家标准城镇土地估价规程(GB/T 185082001)(以下简称规程)与某市区土地级别与基准地价更新结果报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为： 基准地价系数

10、修正法评估的宗地地价(基准地价设定开发程度下的宗地地价)=基准地价K1K2K3(1Ki) 式中K1期日修正系数； K2土地使用年期修正系数； K3宗地形状修正系数； Ki影响地价区域因素及个别因素修正系数之和。 如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定估价对象的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到评估设定估价对象开发程度条件下的宗地地价，故： 设定开发程度条件下的宗地地价=基准地价设定开发程度下的宗地地价+开发程度修正值 2确定估价对象的土地级别及基准地价 估价对象位于某市市区内，根据某市市区土地级别图，确定估价对象所在土地级别和基准地价，本次参照工业三级用地基准地价

11、为448元/m2。 3确定期日修正系数(K) 某市市区基准地价基准日为2007年12月31日，近段时间该区域工业地价稳中有升，上升幅度约在10%20%，本次评估确定待估宗地期日修正系数为K1=1.15。 4确定土地使用权年期修正系数(K2)K2=1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)n 式中K2土地使用年期修正系数； r土地还原率，7%； m估价对象设定使用年限； n基准地价设定土地使用年期。 由于基准地价设定土地使用年期为工业用地最高使用年期50年，本次评估估价对象剩余使用年限为43.73年，故土地使用年期修正系数K2=0.9814。 5确定宗地形状修正系数(K3) 宗地形状规则与否，对土

12、地的最有效利用有一定的影响，并会导致土地价值产生差异，因此，需对宗地形状进行修正。依据为2008年公布实施的某市区土地级别与基准地价更新结果报告土地形状修正系数表(见下表)。待估宗地形状修正系数表 用途 形状规则，长方形或矩形，利用方便 形状较规则，近似长方形、矩形，利用较方便 较规则梯形、多边形，利用一般 不规则多边形，利用有一定困难 形状极不规则，三角形、条形等，利用困难 工业 1 10.95 0.950.90 0.900.85 0.85 待估宗地形状为较规则多边形，利用较方便，确定宗地形状修正系数K3=0.98。 6确定开发程度修正系数(K4) 依据2008年公布实施的某市区土地级别与基

13、准地价更新结果报告，基准地价是指在设定的土地用途、土地开发程度为商业、住宅14级及工业12级市政七通一平(即通路、通电、通信、通上水、通下水、通暖、通气及场地平整)，商业、住宅56级及工业34级市政五通一平(即通路、通电、通信、通上水、通下水及场地平整)、法定最高使用年限、基准日在2007年12月31日的分用途按级别的国有土地使用权平均出让价格，且不同开发程度的开发费用不同，一般各种开发程度的平均水平：“三通一平”为60元/m2、“四通一平”为80元/m2、“五通一平”为100元/m2、“六通一平”为125元/m2、“七通一平”为150元/m2。而在具体宗地评估过程中，各种开发程度的具体情况不

14、一致，如同样是五通一平，技术水平和保障率也不相同，如各区域内道路宽度、路网密度、排水通畅、通信状况等均存在差异，使土地质量高低不同。因此，需对照平均水平和区域内的具体开发程度进一步修正开发费用，各种基础设施开发程度调整见下表。开发程度调整表 项目 高配置水平(成体系) 中配置水平(主干通过) 低配置水平(接近主干) 系数(+%) 开发情况 系数(+%) 开发情况 系数(-%) 开发情况 通路 36 路网密度大，道路等级高，路况质量优，通达度高，达到规划设计标准 0 通达度一般，能满足通达需要，有主次干道路通过，路况质量一般 36 区域内道路少或仅有支路，路况差，远离主干道路 通电 23 建有变

15、电站，通过地下电缆输送电源，电力供应充分 0 有架空输电线路经过，接电方便，电力基本能满足需要 23 远离输电线路，接电不方便 通信 12 地埋通信光缆，通信方便快捷，电话装机容量充足，达到规划设计标准 0 有主要架空电缆通过，接线方便 12 距电缆有一定距离。可以接线但不方便 通上水 13 靠近水厂，供水系统呈循环状，供水保证率极高能满足要求，达到规划设计标准 0 有市政供水主管道通畅，管径能满足日常需要，用水条件基本便利 13 远离供水主管道，可连接但不方便或保证率低 通下水 24 雨污分流，混凝土管道排放，截面大，路面双排，通畅度极高。达到规划设计标准 0 雨污分流路面单排或雨污合流暗沟

16、排放，截面大，排水通畅，基本能满足需要 24 雨污合流暗沟排放，截面小，路面单排，排水条件差，遇大雨排放不及时 通暖 13 邻市政供暖主管道，留有接口，易接通，保证率高 0 区域内有主管通过，距离不远，可连接 13 远离供暖主管道，可连接但不方便 通气 13 邻市政供气主管道，留有接口，易接通，保证率高 0 区域内有市政主管通过，距离不远，可连接 13 远离供气主管道，可连接但不方便 平整 12 地面平整，大部分硬化.易利用 0 地面基本平整，基本可以利用 12 地面无大起伏，需经过简单平整 待估宗地所在区域设定土地开发程度为宗地红线外“七通”(通路、通电、通信、通上水、通下水、通暖、通气)及

17、宗地内场地平整。通路：北临混合型主干道中兴西大街，道路通达度高，修正+5%；通电：通过地下电缆输送电源，电力供应充分，修正+2%；通信：地埋通信光缆，通信方便快捷，修正+2%；通上水：有市政供水主管道通过，管径能满足日常需要，能满足要求，修正0；通下水：雨污分流，混凝土管排放，截面大，路面双排，修正+3%；通暖：邻市政供暖主管道，留有接口，易接通，保证率高，修正+2%；通气；邻市政供气主管道，留有接口，易接通，保证率高，修正+2%；平整：地面平整，大部分硬化，易利用，修正+2%。据此，待估宗地整体土地开发程度修正为： K4=150(1+5%+2%+2%+0+3%+2%+2%+2%)-100=7

18、7.00(元/m2)。 7计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价 因本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定估价对象的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到评估对象设定开发程度条件下的宗地地价，故： 设定开发程度条件下的宗地地价=基准地价设定开发程度条件下的宗地地价+开发程度修正值 经以上分析过程，可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的土地价格： 基准地价设定开发程度条件下的宗地地价=基准地价K1K2K3(1+Ki)+K4=4481.150.98140.9877.00=626.27元/m2。 (二)成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再

19、加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。 其基本计算公式为 土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益 1土地取得费及相关税费 土地取得费及相关税费是指估价对象所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用(即征用同类用地所支付的平均费用)。根据对估价对象所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括征地费(含土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗补偿费及地上物补偿费)、征地管理费、耕地占用税、造地费(或耕地开垦费或新菜地开发建设基金)等费税。 (1)土地取得费 土地取得费是指征用估价对象所在区域同类土地所支付的平均费用，包括土地补偿费

20、、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费。估价对象所在区域位于一级区片价范围之内，一级区片价为18.9175万元/亩左右，故征地费取18.9175万元/亩即283.76元/m2。 青苗及地上物补偿费是对被征地单位已投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部分。参照当地类似土地一季度的青苗及地上物补偿费，约在5001500元/亩，本次评估取1500元/亩即2.25元/m2。 故确定估价对象土地取得费为286.01元/m2。 (2)相关税费 1)征地管理费 根据某市价经字199332号、某市价经字200132号文件规定“土地管理费按征地费总额的4%征收”，依据2012年2月9日某市委

21、常委会通过的关于实行“政府服务零收费”和“行政性罚款减半”的意见文件，某市本级的征地管理费停止征收。则本次评估不计征地管理费。 2)耕地占用税 依据2008年1月1日起施行的中华人民共和国耕地占用税暂行条例(国务院令第511号)有关规定，各省市耕地占用税平均提高4倍，某省耕地占用税由原来的4.5元/m2提高到现行的22.5元/m2，某市区耕地占用税原为每亩4662元(即7元/m2)，现相应提高到35元/m2。故待估宗地耕地占用税按35元/m2计收。 3)造地费(或耕地开垦费或新菜地开发建设基金) 根据某省土地管理条例第二十九条“非农业建设占用耕地，没有条件开垦或开垦的耕地最终验收不合格的，占用

22、耕地的单位应当按照每平方米十元至十五元的标准，向县(市)以上土地行政主管部门缴纳耕地开垦费”。某市一般按10元/m2计收，故待估宗地的造地费按10元/m2计收。 4)不可预见费 不可预见费为土地评估费、土地测绘费等费用，一般为土地取得费的5%10%，本次评估按土地取得费的10%计取。 不可预见费=土地取得费10%=286.0110%=28.60元/m2 相关税费小计：相关税费=1)+2)+3)+4)=73.60元/m2 土地取得费及相关税费合计=(1)+(2)=359.61元/m2 2土地开发费 根据委托方提供的资料和评估人员实地勘查，待估宗地所在区域土地开发程度为“七通一平”(通路、通电、通

23、信、通上水、通下水、通暖、通气及宗地内场地平整)，根据某市国土资源局提供的资料，市区的土地开发费用标准为60150元/m2，其中“七通一平”的开发费为150元/m2。鉴于待估宗地开发程度的具体情况，确定此次评估的土地开发费为177元/m2。 3投资利息 根据估价对象的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为1年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至1年)利息率6.56%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故： 投资利息=(土地取得费+相关税费)开发周期6.56%+土地开发费开发周期1/26.56%=29.40元/m2 4投资利润 本次评

24、估取土地开发的投资利润率为10%，则投资利润为 投资利润=(土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息)利润率=56.6元/m2 5土地增值收益 当前土地增值收益按成本价格的15%计。 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+相关税费+投资利润)15%=88.98元/m2 6区位修正 待估宗地位于市区西部工业三级用地范围内，根据其所在区域的区位条件，综合确定待估宗地的区位修正系数为1.0885。 7土地使用权价格 依据成本逼近法计算公式，将上述15项加和再乘以区位修正系数即得土地使用权价格为774.57元/m2。 答案:存在错误： 1估价原则中缺乏替代原则。 2未说明基准地价内涵。 3基准地价

25、基准日距评估基准日较远，未说明基准地价是否还在有效期内。 4未说明还原利率的来源。 5未说明个别因素和区域因素修正。 6基准地价修正系数法计算结果错误。 7成本法公式中没有包括土地取得税费。 8土地取得费中未说明征地区片价的依据。 9土地开发费为177元/m2依据不足，没有说明和150元/m2的差异在哪里。 10利润率确定无依据。 11计算开发利润的基数不应包含利息。 12土地增值收益的基数应当包括利息。 13土地增值收益率的确定无依据。 14成本法计算出的地价为无限年期的土地价格，应进行年期修正。 下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估

26、价项目名称 某上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方 (略) 三、受托估价方 (略) 四、估价目的 本次土地估价是为某上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 (1)中华人民共和国土地管理法。 (2)中华人民共和国城市房地产管理法。 (3)城镇土地估价规程(GB/T 185082001)。 (4)土地估价委托书。 (5)估价人员实地勘察和市场调查所获取的有关资料。 六、估价基准日 二零零五年十二月三十一日 七、估价日期 二零零五年十二月三十日至二零零六年一月五日 八、地价定义 待估宗地的价格是在以下设定条件下于二零零五年十二月三

27、十一日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内“场地平整”，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。 九、估价结果 估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为 评估土地面积：2504.1m2 单位面积地价：4069.07元/m2 总地价：10189358元 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币) 十、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 (3)在评估

28、基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)估价结果和估价报告的使用 (1)土地估价报告仅为委托方某公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 (2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。 (3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 土地估价师姓名 土地估价师资格证书号 签名 (签字) (签字) 十二、土地估价机构 土地估价机构负责人签字： (土地估价机构公章) 二

29、零零六年一月五日 请根据上述内容回答以下问题： 2. 在“估价目的”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确?说明理由。答案:不正确。理由如下： (1)一项估价只能有一个目的。 (2)土地抵押登记中的申报价值必须是以以抵押为目的的估价结果依据。 3. 针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确?请阐述你自己的看法。答案:不正确。理由如下： (1)股权转让必须进行资产核定，需要土地评估。 (2)随着时间的变化，土地可能发生增值和贬值，需要重新评估。 4. 土地估价依据一般包括哪些方面?在“估价依据”一项中所列出的依据还缺哪几方面?答案:一般包括：法

30、律、法规方面；估价技术方面；估价对象权属方面；估价委托要求方面(目的、范围等)；现场勘察情况。 缺少估价对象权属方面。 5. 在“地价定义”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内“场地平整”指的是_(只有一个选项)。 A评估对象的规划开发程度 B评估对象的实际开发程度 C根据委托方要求划定的开发程度 D根据资产评估要求界定的开发程度 答案:B6. 假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了“需要特殊说明的事项”一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方某公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定?说明

31、理由。答案:不违反。理由如下： (1)土地登记时申报地价为自行报价，申报者单方负责，不一定需要专门评估，可以根据有关评估报告确定。 (2)土地登记时，地价申报不需要估价报告，采用估价报告的结果没有对原估价行为形成法律侵权。 问题:7. 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容；不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因 土地估价技术报告 (1) 第一部分 总 述 (2) 一、估价项目名称 (3) 某公司土地价格评估 (4) 二、委托估价方 (略) (5) 三、受托估价方 (略) (6) 四、估价目的 某公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参

32、考依据。 (7) 五、估价依据 (1)中华人民共和国土地管理法。 (2)中华人民共和国城市房地产管理法。 (3)中华人民共和国公司法。 (4)某省土地管理法实施条例。 (8) (5)关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知(土资发200第号)。 (6)农用地估价规程(TD/T 10062003)。 (7)某省、某市颁布的其他有关法规和政策。 (8)委托方提供的其他有关资料。 (9)现场勘察数据和市场调查数据。 (9) 六、估价基准日 二零零六年四月三十日 (10) 七、估价日期 二零零六年三月九日至五月十七日 (11) 八、地价定义 在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(

33、水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。 (12) 九、估价结果 单位地价：3.26元/m2 总地价：10320.73万元 大写：壹亿零三佰贰拾万柒仟三佰元整(人民币) (13) 十、需要说明的特殊事项 (14) 1评估假设条件 (1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。 (2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。 (3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。 (4)待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展

34、。 (5)作物产量是为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定。粮食单价采用现时国家收购价格。 (6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。 (7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 (8)委托方提供数据真实。 (15) 2本报告的使用方向与限制条件 (1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。 (2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、

35、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。 (3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。 (4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。 (5)评估面积以土地管理部门核发的土地权属证明为准。 (6)待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。 (7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。 (16) 3其他需要特殊说明的事项 (1)土地利用状况等数据由委托方提供。 (2)土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。 (3)估价人员根据国家有关法律、

36、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。 (4)委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。 (5)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。 (6)本报告解释权归某评估有限公司。 (17) 十一、土地估价师签字 土地估价师姓名 土地估价师资格证书号 签名 张 (签字) (签字) (18) 十二、土地估价时间 二零零六年五月十七日 (19) 第二部分 估价对象界定 一、估价对象界定 (20) 1土地利用状况 待估宗地位于某省某县，东邻，南邻，西邻，北邻。土地用途为农用地，面积为112

37、620亩(7508万m2)。 地号：，图号：。 (21) 2土地权利状况 待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为某公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。 (22) 3其他 (略) (23) 二、地价影响因素分析 (24) (一)自然因素 (略) (25) (二)社会经济因素 (略) (26) (三)特殊因素 (略) (27) 第三部分 地价估算 (28) 一、估价原则 1替代原则 (略) 2最有效利用原则 (略) 3变动原则 (略) 4估价时点原则 (略) 5预期收益原则 (略) 6报酬递增、递减原则 (略) (29) 二、估价方法选择

38、估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。 (30) 三、估价过程 (31) (一)收益还原法 收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观、合理价格或价值的方法。 待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农用地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为 由于待估土地为农用地，有水田和旱田

39、，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。 (32) 水田地价的计算过程见下表。 水田地价计算过程 项 目 第1年 第2年 第3年 第430年 产量/(kg/亩) 322 350 400 500 价格/(元/kg) 1.3 1.3 1.3 1.3 总收益/(元/亩) 418.6 455 520 650 运营成本 种子 67.5 67.5 67.5 0 化肥 53 53 53 53 农药 22.5 22.5 22.5 22.5 机耕 70 70 70 70 人工 39.5 3

40、9.5 39.5 39.5 水电费 13.5 13.5 13.5 15 育苗费 0 0 0 71 其他 10 10 10 10 运营成本合计/(元/亩) 276 276 276 281 利润/(元/亩) 16.56 16.56 16.56 16.86 农业税/(元/亩) 35.14 38.19 43.65 54.56 销售税金/(元/亩) 51.91 56.42 64.48 80.6 利息摊销 0 0 0 0.75 固定资产折旧/(元/亩) 0 0 0 12.34 年纯收益 38.99 67.83 119.31 还原后年纯收益 36.78 60.37 100.17 第4年到第30年的预期年纯收

41、益/(元/亩) 203 第4年到第30年的预期年纯收益到估价时点上的还原/(元/亩) 2133.49 合计预期30年纯收益(地价)/(元/亩) 2330.81 水田单位地价/(元/m2) 3.50 水田总地价/万元 11068.57 水田地价计算具体操作步骤如下： (33) 1预期年总收益的估算 根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素，待估土地适宜种植水稻。但旱田改水田及低产水田增产，熟化期需3年，第4年收益正常，达到稳产。 预期年总收益=亩产量收购价格 待估土地第1、2、3、4年至30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定，收购价格按现时国家收购价格及市场行情确定。 (34) 2年运营成本

42、的估算 水稻的年运营成本包括种子、化肥、农药、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。 (35) 3农业税 农业税按当地的农业税标准为亩产值的8.8%。 (36) 4销售税金及附加税 农业生产的销售税金及附加税为亩产值的13%。 (37) 5利息摊销 开发周期为3年，固定资产总投资为1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用，则利息摊销期限为27年。 200(1+5.85%)2.5-1+600(1+5.85%)1.5-1+782(1+5.85%)0.5-1/274.7488=0.75(

43、元/亩) (38) 6固定资产折旧 固定资产总投资为1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用。固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧，所以折旧年限为27年，采取平均年限法计算折旧。 1582/(274.7488)=12.34(元/亩) (39) 7利润 根据调查当地农业利润水平，利润率确定为年经营成本的6%。 (40) 8年纯收益的计算 年纯收益=预期年总收益-运营成本-农业税-销售税金及附加税-利息摊销-固定资产折旧-农业利润 (41) 9地价的计算 (1)前3年纯收益还原，分别折现到估价时点，土地还原利率为6%。前3年纯收

44、益折现见下表。前3年纯收益折现 项 目 第1年纯收益/(元/亩) 第2年纯收益/(元/亩) 第3年纯收益/(元/亩) 纯收益 38.99 67.83 119.31 计算公式 P1=a/(1+r) P2=a/(1+r)2 P3=a/(1+r)3 纯收益现值 36.78 60.37 100.17 前3年纯收益现值合计 197.32 注：P地价；a年纯收益；r土地还原利率。 (42) (2)第430年的纯收益还原。在估价过程中假设第4年到第30年的纯收益不变，将每一年的纯收益还原到估价时点上，公式为 (43) (3)水田总地价的计算。第1、2、3年与第430年的纯收益折现和(总地价)为总面积与单位地

45、价的积。 30年期总地价=(197.32+2133.49)47488=11068.55(元) (44) (4)水田单位面积地价的计算。 单价=2330.811510000=3.5(元/m2) (45) (二)成本逼近法 (46) 1农用地取得费及相关税费 调查某县农业用地平均取得费为400500元/亩(包含相关税费)，本次评估确定农业用地取得费为450元/亩。 (47) 2农用地开发费 农用地开发费主要包括土地平整、农田道路、水利设施、电力配套等相关费用， 待估宗地实际发生开发费为1081.85元/亩。 (48) 3利息 按一般土地开发情况考虑，土地开发期为一年，土地取得费及相关税费在征地时一

46、次性支付，按一年计息；开发过程中开发费用在开发期均匀投入，按半年计息。当前银行一年期贷款利率为5.31%，则 利息=4505.31%+1081.85(1+5.31%)0.5-1=52.24(元/亩) (49) 4利润 投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地的投资，当然也要获取相应的利润。计算利润的基数包括土地取得费、相关税费和土地开发费，结合农用地开发实际情况，确定投资回报率为6%。 利润=(450+108185)6%=92(元/亩) (50) 5农用地增值收益 一般情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。本次评估确定土地增值收益率为20%。 农用地增值收益=(农用地取得费+农用地开发费+投资利息+投