皇华皇家大院地块整体产品调整方案70页

1、皇华皇华皇家大院地块整体产品调整方案皇家大院地块整体产品调整方案德置行德置行2013100120131001调研客户分析取自调研报告调研客户分析取自调研报告群众对沈彰新城看法：通过走访了解，沈彰新城规划几年前就已出台，规划虽然较好，不过在群众心中进展的步伐却十分缓慢，部分群众对新区的规划还是比较认可的，不过对新区能否发展起来持观望态度持观望态度。新区发展难题：新城规划区域较大，承载人口较多，涉及产业广泛，对彰武县来说招商、发展需要时间。按照现在彰武县的经济水平来看，除招商有较好的政策外，市政行为的建设比较薄弱。新区发展迟缓新区发展迟缓。对项目自身的影响：作为第一个进驻新城的住宅类项目，开荒企业

2、，前期还是会有一定的风险。现阶段的项目现状来看，周边的建设会有效促进项目出货，明年新区的发展投资建设很重要明年新区的发展投资建设很重要，会对项目有很大的影响。大部分客户群体关注价格、周边生活配套等础问题，对别墅类产品带来的生活品质、居住环境等较为忽略，说明当地多数购房群体处在购房认知购房群体处在购房认知初级阶段初级阶段。在价格接受上大部分人群感觉价格高，说明客户单纯对比县内普宅项目，忽略项目价值及附加值。由于之前没有此类产品，当地客户对接受别墅类接受别墅类产品需要一定认知阶段及过程产品需要一定认知阶段及过程。项目整体开发策略建议项目整体开发策略建议 产品调整原则产品调整原则 降低产品总价，提高

3、消费者的市场接受度降低产品总价，提高消费者的市场接受度增加项目的产品附加值，加大赠送面积（加大类别墅产品的花园及露台增加项目的产品附加值，加大赠送面积（加大类别墅产品的花园及露台赠送空间；洋房产品的阳台与露台的赠送空间）赠送空间；洋房产品的阳台与露台的赠送空间）产品设计上控制成本与周期，建议别墅产品不做地下室，加大地上部分产品设计上控制成本与周期，建议别墅产品不做地下室，加大地上部分的赠送空间，详见附件案例。的赠送空间，详见附件案例。 介于市场研究的结果表明：别墅产品在县级城市认可度不高，接受需介于市场研究的结果表明：别墅产品在县级城市认可度不高，接受需要有一个长期的引导过程，因此在销售上推进

4、缓慢，为了对接市场、对接要有一个长期的引导过程，因此在销售上推进缓慢，为了对接市场、对接客户，提升项目的去化能力，因此建议将后期产品做以调整。客户，提升项目的去化能力，因此建议将后期产品做以调整。 5# 5#地一期地一期（联排别墅）（联排别墅） 6# 6#地二期地二期（花园洋房）（花园洋房）社区级商业社区级商业景观式风情内街景观式风情内街皇华小型主题乐园皇华小型主题乐园会所、会所、音乐音乐喷泉喷泉三期精品花园小区三期精品花园小区（洋房、小高）（洋房、小高）沿沿街街商商业业四期皇华城四期皇华城沿街商业沿街商业景景观观路路沿街商业沿街商业产品调整建议方案一（销售提供）产品调整建议方案一（销售提供）

5、目的：目的：增加休闲娱乐配增加休闲娱乐配套，利用配套设套，利用配套设施提升项目的成施提升项目的成熟度，带动住宅熟度，带动住宅的销售。的销售。 6# 6#地地产品调整建议方案二（保守方案）产品调整建议方案二（保守方案）经济型别墅叠拼洋房商业经济型别墅叠拼幼儿园洋房洋房洋房商业洋房目的：目的：增加快销型产品增加快销型产品的比重，提高项的比重，提高项目的现金流，快目的现金流，快速回笼资金，加速回笼资金，加大项目的开发周大项目的开发周转。转。商业 6# 6#地地产品调整建议方案三（标杆方案）产品调整建议方案三（标杆方案）经济型别墅洋房商业经济型别墅叠拼商业洋房目的：目的：增加标杆型产品增加标杆型产品的

6、比重，树立项的比重，树立项目的大盘形象，目的大盘形象，建立商档别墅院建立商档别墅院落气质。落气质。商业经济型别墅叠拼幼儿园 6# 6#地地产品调整建议方案四（均衡方案）产品调整建议方案四（均衡方案）经济型别墅洋房商业经济型别墅叠拼商业洋房目的：目的：为了考虑到项目为了考虑到项目整体的容积率要整体的容积率要求，建议局部地求，建议局部地块做一些高层产块做一些高层产品，补充面积缺品，补充面积缺失。失。商业洋房幼儿园高层20142014年整体开发策略年整体开发策略- -开发次序开发次序商业20142014年开发年开发( (快销型产品快销型产品) )根据消化情况根据消化情况建议前期开发建议前期开发4-5

7、4-5万平万平20142014年开发年开发( (产品调整产品调整) )建议建议: :因因5#5#地块现阶段产地块现阶段产品市场接受度不佳品市场接受度不佳, ,因因此建议进行调整此建议进行调整. .考虑到地块北侧路考虑到地块北侧路况较好况较好, ,展示面较大展示面较大, ,并且配套较完善并且配套较完善, ,利于利于产品的整体排布产品的整体排布, ,因此因此建议建议20142014年先期开发年先期开发3#3#地块地块, ,以带动以带动5#5#地地块的销售块的销售. .商业经济型别墅叠拼幼儿园幼儿园小高层预留(做样板间)洋房洋房商业(一到二层)20142014年整体开发策略年整体开发策略产品建议产品

8、建议建议建议: :5#5#地块仍保持现在地块仍保持现在别墅产品的整体定位别墅产品的整体定位, ,在产品面积及功能上在产品面积及功能上做一些调改做一些调改. .3#3#地块改变产品策地块改变产品策略略, ,增加快销型刚需产增加快销型刚需产品的比重品的比重, ,以适应市场以适应市场需求需求. .增设幼儿园及学校增设幼儿园及学校, ,提升项目的整体配套提升项目的整体配套. .产品细部建议方案产品细部建议方案 经济型别墅调整原则经济型别墅调整原则 产品设计：产品设计：150150160160平经济型别墅，总价控制在平经济型别墅，总价控制在75758080万元之间；万元之间；产品设计上加大前后花园的赠送

9、面积（赠送面积控制在整体户型面积的产品设计上加大前后花园的赠送面积（赠送面积控制在整体户型面积的50%50%以上，以上，150150平实得平实得220-230220-230平）；增大立面露台的赠送空间，提升项平）；增大立面露台的赠送空间，提升项目的附加值。目的附加值。为了控制建筑成本与建筑周期，不建议做地下室，做成客厅挑空，所有为了控制建筑成本与建筑周期，不建议做地下室，做成客厅挑空，所有赠送空间在地上完成。赠送空间在地上完成。150150160160平米的经济型别墅产品平米的经济型别墅产品联排（中间）户型联排（中间）户型 148148平米平米 四（五）房四厅三卫四（五）房四厅三卫二层二层三层

10、三层首层解析面积：首层解析面积：148148平、四（五）房四厅三卫平、四（五）房四厅三卫一层赠送车库建议：四个柱加一个盖）一层赠送南北入户庭院4050平，南向外探68米，北向56米设计设计6 6米客厅上空挑空，米客厅上空挑空，客厅与餐厅设计三步错层客厅与餐厅设计三步错层使一层空间更有层次感使一层空间更有层次感客厅挑空示意图客厅挑空示意图餐厅三步错层示意图餐厅三步错层示意图餐厅三步错层示意图餐厅三步错层示意图二层北侧赠送1216平米空中花园明卫设计，提升卫生明卫设计，提升卫生间采风及通风效果间采风及通风效果三层北向赠送1012平米空中花园三层三层二层二层三层南向赠送45平米空中花园顶层主人房示意

11、图顶层主人房示意图顶层主人房示意图顶层主人房示意图端户型端户型 180180平米平米 六房五厅三卫六房五厅三卫一层一层二层二层三层三层端户型首层解析面积：端户型首层解析面积：180180平、五（六）房四厅三卫平、五（六）房四厅三卫一层赠送车库建议：四个柱加一个盖）5200设计休闲区（多功能厅）设计休闲区（多功能厅）上空挑空，客厅与餐厅设上空挑空，客厅与餐厅设计三步错层使一层空间更计三步错层使一层空间更有层次感有层次感一层赠送南北入户庭院6080平，南向外探68米，北向56米客厅挑空示意图客厅挑空示意图餐厅三步错层示意图餐厅三步错层示意图二层北向侧赠送810平米空中花园明卫设计，提升卫生明卫设计

12、，提升卫生间采风及通风效果间采风及通风效果三层南北双向赠送68平米空中花园三层三层二层二层25二层客卧示意图二层客卧示意图餐厅三步错层示意图餐厅三步错层示意图客卧示意图客卧示意图三层主人卧房示意图三层主人卧房示意图阁楼示意图阁楼示意图样板间示意图样板间示意图经济型别墅立面示意经济型别墅立面示意经济型别墅立面示意经济型别墅立面示意 洋房设计原则洋房设计原则 在建筑风格上与别墅区保持统一，承袭其高端品质；在建筑风格上与别墅区保持统一，承袭其高端品质；充分控制项目的总价，产品设计为充分控制项目的总价，产品设计为80809090平米的洋房（总价在平米的洋房（总价在3030万左万左右）右）增加阳台与露台

13、的赠送面积增加阳台与露台的赠送面积加大室内空间的多功能性，如多功能室、茶室、敞开式书房等的设计加大室内空间的多功能性，如多功能室、茶室、敞开式书房等的设计洋房顶层面积控制小些，南面设计成退台。洋房顶层面积控制小些，南面设计成退台。首层借鉴首层借鉴沈阳唐轩英郡项目沈阳唐轩英郡项目首层二房二厅一卫首层二房二厅一卫面积：面积：85859090平平一层住宅赠送南北入户庭院3040平，南向外探68米，北向56米一层设计68平茶室（多功能房）首层借鉴首层借鉴沈阳博荣水立方沈阳博荣水立方首层解析面积：首层解析面积：85859090平、二（三）房二厅一卫平、二（三）房二厅一卫一层住宅赠送车库建议：四个柱加一个

14、盖）一层住宅赠送南北入户庭院3040平，南向外探68米，北向56米一层设计68平茶室（多功能房）同时，赠送南北双露台，面积68平米首层入户庭院示意图首层入户庭院示意图首层入户庭院示意图首层入户庭院示意图一层北侧赠送车库示意图一层北侧赠送车库示意图二层借鉴二层借鉴沈阳唐轩英郡项目沈阳唐轩英郡项目二层二房二厅一卫二层二房二厅一卫面积：面积：80808585平平二层赠送南北双露台，面积68平米二层借鉴二层借鉴沈阳博荣水立方沈阳博荣水立方二层解析面积：二层解析面积：85859090平、二（三）房二厅一卫平、二（三）房二厅一卫二层北侧赠送1216平米空中花园明卫设计，提升卫生间采明卫设计，提升卫生间采风

15、及通风效果风及通风效果二层南向赠送68平米空中花园二至五层借鉴二至五层借鉴沈阳博荣水立方沈阳博荣水立方二至五层解析面积：二至五层解析面积：85859090平、二（三）房二厅一卫平、二（三）房二厅一卫三层南向赠送46平米露台北侧赠送一半的入户花园面积45平（洗衣房、多功能房）三至五层借鉴沈阳唐轩英郡项目三至五层借鉴沈阳唐轩英郡项目三层赠送南北双露台，面积810平米三层二房二厅一卫三层二房二厅一卫面积：面积：80808585平平借鉴沈阳唐轩英郡项目借鉴沈阳唐轩英郡项目四层赠送南北双露台，面积810平米四层二房二厅一卫四层二房二厅一卫面积：面积：80808585平平借鉴沈阳唐轩英郡项目借鉴沈阳唐轩英

16、郡项目五层赠送南北双露台，面积810平米五层二房二厅一卫五层二房二厅一卫面积：面积：80808585平平借鉴沈阳唐轩英郡项目借鉴沈阳唐轩英郡项目三层赠送南北双露台，面积1012平米六层二房二厅一卫六层二房二厅一卫面积：面积：8080平平顶层解析面积：顶层解析面积：85859090平、二（三）房二厅一卫平、二（三）房二厅一卫6 6层层阁楼阁楼阁楼北侧赠送1520平米空中花园阁楼南侧设计阁楼南侧设计2.192.19米层高的多功能房米层高的多功能房5 5米客厅挑空，客米客厅挑空，客厅空间层次感厅空间层次感厨房北侧赠送1520平米空中花园51顶层露台示意图顶层露台示意图52顶层客厅示意图顶层客厅示意图

17、顶层客厅示意图顶层客厅示意图洋房立面示意洋房立面示意 叠拼设计原则叠拼设计原则 在建筑风格上与别墅区保持统一，承袭其高端品质；在建筑风格上与别墅区保持统一，承袭其高端品质；充分控制项目的总价，产品设计为充分控制项目的总价，产品设计为120-130120-130平米左右的叠拼（总价控制平米左右的叠拼（总价控制在在5050万左右）万左右）室内挑空设计，增加赠送空间，提高功能性室内挑空设计，增加赠送空间，提高功能性三四层增设电梯，提高项目的舒适度三四层增设电梯，提高项目的舒适度增加阳台与露台的赠送面积增加阳台与露台的赠送面积加大室内空间的多功能性，如多功能室、茶室、敞开式书房等的设计加大室内空间的多

18、功能性，如多功能室、茶室、敞开式书房等的设计叠拼户型叠拼户型120-130120-130左右左右地上一层地上一层地上二层地上二层1、静幽南入户，穿过小院直接入户。2、舒适客厅与下沉庭院小巧相连。3、南向双卧设计，通风好。4、开敞式阳台，透光度较高，同时晾晒衣物更便捷 。 此户型为三室两厅三卫，空间设计灵动，浪费空间较少。总价低，小巧悠闲叠拼，适合自住旅游养老，高品质物业成为刚需和改善购买的首选。地上三层地上四层1、舒适大开间客厅，诠释主人的风采。2、大开间的主卧，舒适度高，设计师更注重主卧室的居住空间感受3、南向双卧设计，通风好4、开敞式阳台，透光度较高，同时晾晒衣物更便捷 5、三、四层增加电

19、梯。叠拼户型叠拼户型120-130120-130左右左右叠拼立面示意叠拼立面示意临街商业建议：临街商业建议：优先建设项目自身商业配套（一层优先建设项目自身商业配套（一层70-8070-80平，中间部分一层平，中间部分一层, ,一层层高一层层高5.65.6米左右米左右. .地块拐角处二层地块拐角处二层150150平左右）：平左右）： 项目自身规划商业街早日招商并投入使用，完成基本项目配套项目自身规划商业街早日招商并投入使用，完成基本项目配套功能，保证项目周边生活气息，以带动后续销售。功能，保证项目周边生活气息，以带动后续销售。 本项目其它建议：本项目其它建议：洽谈政府洽谈政府加快学校建设速度加快