《离婚房产分割律师实务策略》课件

1、离婚房产分割律师实务策略主讲人：柯 直引言：各位同仁大家下午好，我是浙江乾衡律师事务所的律师。 做婚姻家庭案子的前途是光明的，但道路是曲折的。昨天晚上我跟刘老师谈到，有些律师的观点是办专业离婚律师事务所，我是反对的，为什么？等会我会用一个案例跟大家谈到。好，言归正传，今天讲的题目是“离婚房产分割律师实务策略”，这个题目看起来很简单，大部分家庭分割房产时很简单地处理好，双方都是民政部门办离婚，但我感觉到有些房产分割难度非常大，实际到律师方方面面的知识和策略。一、房屋的定义一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2

2、米以上的永久性场所。有些地方的窑洞、竹楼也是作为房屋的，而且当地政府给他们颁发房产证，作为房屋。房屋的法律概念是城市房地产管理法里，这里对于房屋法律的评价我看得不是很舒服，“是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”，这是房屋的法律概念。作为房屋它有很多分类，分类就是按照什么标准去分，有用途分类，有私有的性质，以是公有的还是私有的来分类。二、房屋的分类按用途可分为：1.住宅；2.工业、交通、仓储用房； 3.商业、金融和信息用房；4.教育、医疗卫生和科研用房；5.文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房等方面，一共有8大分类，对这些东西稍微了解一下，没有实际意义，我们所要了解的最重要的一块是作为夫妻共同财产

3、或者认定为个人财产、婚前财产来分类的。三、夫妻共有房屋分割原则我归纳了5条：1.坚持男女平等原则；2.照顾子女和女方权益原则；3.坚持有利于生产、生活原则；4.不损害国家、集体，他人利益原则；5.有约定按约定（注意婚姻法司法解释三第七条）。这是加上去的，不知能否说按约定有约定。男女平等原则是最基本的，分财产男人跟女人是一样的。第2条原则，照顾子女和女方权益原则，说男女平等，但在这条原则上不平等，为什么？女方照顾子女绝对有倾斜，好在现在法院的很多法官有那个心理理念，男女分割财产方面从金钱量的角度来说都是平等的，比如说造房子100万各人50万，1000万各人500万，有利于照顾权益的原则体现在女方

4、说这套房子我要住的，那就给女方，一边说男女平等一边又说要照顾，近段时间发现有些法官、法院还是坚持都分给女方、照顾女方，这是我极大反对的，四六开、三七开。前段时间某个当事人（不是我的当事人）将他的事拿过来给我看，男方请了律师作原告，女方律师都没有请，法院最后判决：女方六、男方四。我看之后，一点都没有原则，更何况是平等原则。我个人认为这个法官不具备法官的素质，认为女性就要保护，认为她是女性所以就要保护。坚持有利于生产生活原则很简单，如果是农民，这间房屋放工具用的，放工具就可以。如果一个人在广州，一个人在北京，北京的房应该是判给北京这一方，广州的房子给广州这一方，总不能广州房北京来住，广州的房北京来

5、住。不损国家、集体他人利益的原则。原来有个无过错方原则，关于照顾无过错方原则，现在目前大家的理念想法发生了变化，1993年最高法院关于离婚中如何处理夫妻共同财产若干意见，这个时候里面有照顾无过错方原则，现在新婚姻法是照顾女方和未成年子女，但没有无过错方了。有约定按约定。这个财产分割不以房产证为基础，因为婚姻法第19条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，应当采用书面形式。两夫妻之间只要有书面的签订并且签字，全部都有效，关于这一块大家是否注意到新的婚姻法司法解释（三），新婚姻法司法解释（三）是这么规定的，双方之间约定相互赠与、书

6、面决定一定要办相关手续，如果没有去办理相关手续，只要一方提起撤销还是物归原主。新司法解释（三）是对婚姻法第19条的一种补充，也不能算是补充，如果新的婚姻法里加一句话，法律规定的按照法律规定。最高法院司法解释（三）目前还是有点屈服于合同法的某些观点。但在新的司法解释（三）没有出来之前，目前情况下夫妻之间离婚时一方拿出夫妻财产约定，某一套房子归谁所有，只要签字就判决这个房子归谁所有。如果新的司法解释（三）生效，婚姻法第19条放在那里就没有了意义，对房屋没有任何意义了。大家以后碰到这种案子，角度不一样，要注意从哪个角度辩论，如果你是站在愿意撤销这一方，就拿出司法解释（三）和房地产相关管理的法律规定，

7、反之。在具体办案过程中，我们的思维要考虑某一个法官他会怎么去做，想到的内容就提出来，法官可能支持你的请求。接下来谈谈房产共同财产，哪些作为共同财产？夫妻共同财产主要有哪些？我认为要以权证为准，产权证上有夫妻两个人共同名字的绝对是夫妻共同财产，当然我刚才说的有约定按约定被婚姻法司法解释（三）否定掉了，不需要这个约定，没有办下来，就是有约定也没用。另外是婚后共同购买的房屋如果只登记在一个人名下的，是作为夫妻共同财产，这里面可能涉及到一个问题，有约定按约定。这样避免了我刚才所提到的司法解释（三）要去办的，大城市里买房子办房产证，主要是以合同为准，合同写谁的名字就是谁的，但有些地方的政府部门官员怕麻烦

8、，不管你婚前买、婚后买，只要你结了婚，除了对方放弃，就是写两个人的名字。这是关于很后买到房子，如果登记在一人名下，从法律角度来说视为夫妻共同财产，但有约定的，我认为可以成为一方夫妻个人财产。对于婚前承租婚后用共同财产购买的房屋即使登记在一人名下也作为夫妻共同财产，婚前以男女双方来计算购买的公房商品房等房屋属夫妻共同所有，由一方婚前购买或自己的房屋婚后以共同财产重建的属夫妻共同共有，扩建部分属夫妻共同所有。这方面农村的房子比较多，现象比较多。还有两类：一类是当事人结婚登记之前，父母出资为双方购买的房屋明确表示赠与给双方的，该房屋为夫妻共同所有，一方或双方继承的房屋归夫妻共同所有，但遗嘱当中只归夫

9、妻一方的另外。婚后由父母出资购买的不动产产权登记在出资人子女名下的，作为个人所有。我个人不赞成这个观点，这个观点最早出现在上海高院的一个解释里，谈不上司法解释。地方观念的不同也会造成婚后一方父母出资的不动产产权登记在一人名下属于个人财产，对此我个人是不赞成的。房屋分割有协议的就按照协议，但如果一套房子两夫妻双方约定你住前面前套，我住后面一套，这是否违法？如果双方达不成协议，均主张房屋所有权的，要求进行分割的，怎么办？对这类案子一般采用双方竞价，谁出钱高就给谁，还有一种方法可以去房屋置换公司换一下，把大房子换成小房子，个人一套。还有是双方都享有房子，价格无法确定，在这块女性往往有便宜可占。另外是

10、双方均不主张房屋所有权的，通过评估机构进行评估，谁要或者两个都不要就拍卖卖掉。对于没有取得产权的或者是小产权、违章建筑的，法院一般不处理。这是有关房屋分割，对于这一个，在办案过程中可能有更好的方法，但无非就是能够在双方意思自治的情况下把案子了结。引言：办案过程当中很难有一模一样的案子，世界复杂多样，正因为这样生活也丰富多彩。接下来给大家谈谈关于比较特殊的房产分割，比如说案件的商品房、离婚协议书、子女的利益怎么去保护，现在谈谈商品房的按揭，按揭房屋离婚时怎么分割。四、特殊的房产分割（一）按揭商品房首先是按揭。关于这一块分割，早几年各个地方的分割不一样，各个地方的判决方法，上海、浙江、北京、江苏（

11、六）涉及到违章建筑的在法制健全、人民法律意识不是很高的情况下，违章建筑还是存在的，对于违章建筑应该参考婚姻法司法解释（二）双方协商，协商不成可以根据实际情况给当事人适用，如果有收入的、出租的，应当作为夫妻共同财产进行分割。同样，对于小产权房、没有办房产证的或者刚刚买了房子房产证没办下来的都是可以处理的。（七）对于农村居民夫妻在土地上建房，该房屋的性质应当区别夫妻双方共同申请宅基地的，目前农村房子的价格大幅度提高，不比城市的商品房低，只要夫妻双方共同或者夫妻一方其他家庭成员申请的宅基地，就作为夫妻共同财产或者家庭共同财产，离婚时双方都有份。对于夫妻一方婚前单独申请，另一方参与出资的，虽然没有出资

12、建房或一起登记为房屋共有人的，也应当作为夫妻共同财产或家庭共同共有。第三种行为是夫妻一方婚前单独申请住房的，另一方没有参与出资建房也没有登记为房屋共有人的，应当认定为夫妻一方个人财产。对于房屋当时借款的费用大家要一起分担，目前情况下，经常碰到拆迁房，农村拆迁有安置拆迁合同，假如给你补偿100万，然后给你多少面积给你，现在给你这么多面积的房屋成本刻在乡镇中的，到最后其他人要来分割房子时，50万留在那里，房屋平均成本按照所得到的房子实际费用要返还给原来拆迁人。五、单元套房的分割目前处理的都是家庭中的套房，双方都想要这套房怎么办？也就是说作为律师站在哪一方，有什么理由来说服对方、法官？比如说两夫妻之

13、间有100平方的房子，男方说给我50平方就够了，或者房屋东头小房间给我，另外给女方，这叫单元套房的分割。如果你是女方可能会提出这套房子给我老公或者给我。但男方说，我就住在里面，我作个人，这应该怎么办？作为律师该从哪方面考虑？如果我们站在男方一方就要50平方，律师从哪几个方面辩护？反过来如果作为女方律师怎么跟法官说道理？这种情况女方往往是弱势的，不愿意跟男方住在一起。去年我就代了这么一个案子。我归纳了几点：第一，分割套房违反物权法“一物一权”基本原则，第二，这样分割下来，房地产管理部门不可能给我们取得房产证，物权登记难以操作，第三，考虑离异夫妻的情感因素不应让两人再同居一室。因为从心理学的角度来

14、说，情感的破裂很难让另外一方保持平静，特别是两个人离婚之后，保证不了他们不会有刑事案子出现。作为另外一方怎么去辩护？第一，从物的分裂来看，套房绝对是不可分物，一屋分割之后，各个分割部分综合起来用还是可以使用的。第二，从现实生活来看，套房有不同两个家庭依照主体分割适用的情况也很多，不仅仅两个家庭。第三，从司法实践来看，离婚案子判决或调解当中这样的案子也有。最高法院司法解释（一）里有一个规定，离婚时一方以个人财产或者住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权和房屋的所有权。六、房屋一套住房的执行问题，现在大家似乎得认为一套住房不能执行，认为房子配给对方，对方没有价款给你，没有这个能力，但也

15、可以支持你。执行问题主要是有一个人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，对于被执行人所必需居住的房屋没有认真去理解，必需房屋不得拍卖、变卖、抵债。至于到底依大或依小，这小到什么程度，这里面最高法院也有规定关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定，有一个临时住房的标准，还有一个在各个地区都有当地的规定可以参考。七、策略策略对律师办理婚姻家庭案当中非常重要，因为案子没有固定的一成不变的评判标准，只要律师在正确的思想指导下找对、找对案件的切入点、突破口，灵活机动的运用所掌握的知识和有关技能，特别对婚姻家庭案子很不熟悉的东西，可能当事人不重视，律师认真听了，全部听下来，可能有峰回路转、柳暗花明的效果，可能细节决你的胜败，