对商业地产的调研报告

1、针对商业地产的调研 总结6月1日-10日新阳光实业集团策划部2015年 6月 11日? 调研目的： 针对包头市商业地产业态布局、销售经营模式进行调研，为我司鹿港小镇南侧地块项目定位提供数据参考，分析商业生存发展条件，就项目地块分析得出定位建议。? 调研时间： 2010年 6 月 1 日 3 日? 调研范围： 昆区、青山、东河区商业及商业地产? 调研对象： 包百、王府井、为一商厦、娜琳商厦、 开来购物、九星电子大楼、东河太平寺东方红 CBD、万达广场、时代财富城、燕赵大厦、传媒大厦、金荣财富城? 调研主体： 李金瑾（一）本案基本情况参数介绍：规划用地: 18000建设总用地: 18000用地性质

2、：商业用地地理位置：包头市稀土高新区新光东路北侧，如图所示景苑花园现代城地税小区金碧花园日月豪庭鹿港小镇本案高新中学位处高新区未来核心居住区，周边有中端社区日月豪庭、鹿港小镇、地税小区、东海花园、现代城，大型超市、重点中学、医院等正在建造中，且人口逐步增加，住宅需求量较大。交通状况： 131、43、29，交通状况一般，只有3 条公交线路，且线路发车频率较低。生活配套： 周边生活配套正在逐步完善中。（二）包头市现有代表性商业调研信息表：项目名称包百大楼王府井大楼为一商厦泰富购物荣资商厦老鼠街购物娜琳商厦宝林商厦东河太平寺九星电子大楼位置/商圈包百商圈包百商圈包百商圈包百商圈包百步行街包百步行街娜

3、琳商圈娜琳商圈火车站附近九星商圈行业类别综合性百货综合性百货综合性百货综合性百货综合性百货综合性百货综合性百货综合性百货小商品批发电子综合商场经营面积建面 3万经建面万，经营建面万平，经建面千平经建万平经面建 6500平经经面 2万平米建面 6千平经建面 6000平40000平米营万万平营万平营千平万平米面5500平米面 4500平米经面 4500平商家数量1-4 楼 215家410 家144家225家370 家231家400家160 家160家1200家仓库情况统一仓储统一仓储统一仓储无无无无无无5楼为仓储扣点，珠宝珠宝 8%；服装租金均价 1601、 2楼租 1202、 3楼均价负一、三层

4、租20-30 平租价均170元/平400-800 元/ 月/租金价格8%，其他元 +2%物管费元 /m2/ 月；2、160元， 4、 5价24元，层 7020%至25%；4万-5 万包物管、税柜台20-23%用3楼27%扣点；楼 20元/元、开业时间1959年2002年2003年2007年2000年2006年开业已 18年2000年1995年2006年45家，珠宝名80家珠宝、箱37家化妆品60家黄金珠51家饰品化120 家包、鞋、70家女装内1区 100家综500家国美、电1F包、女鞋黄金珠宝宝、美容民族妆品， 30-50家电、饰品衣男装 30-40合小商品零品， 70-90 平脑、手机、数

5、码70-90 平70-90 平服饰 70-90平15-20 平平售50平60家，内衣饰120家女装内40家，男装、整体休闲品80家男装、箱80家休闲、男80家女装羊90家女装羽2区鞋类批600家，音像、业2F品彩妆 45-50衣箱包 35-40牌为主，一到绒内衣 20-30箱包 35-80 平包35-40 平装， 10-30 平绒服 20-30 平发零售 50 平电子产品态平平3楼均 60家，平布60家，鞋、少120家休闲、47家，少淑女四楼 45家，面60家床品、居80家摄影美80家男装、休31家家具局3F淑装、休闲装饰品、美容院装饰品 35-40积集中与家、饰品发女装 10-30无闲、 2

6、0-30 平100-300 平45-50 平35-40 平平70-90 平之间35-40 平平50家男装绒90家男装绒19家毛衫、内50家青少年100家童装、43家家具4F衣貂皮 70-90服饰、羽绒服无无衫 70-90 平衫35-40 平羽绒服 30平100-300 平平70-90 平负一层与 5层负 1F包百超市无无无为儿童服饰20家，鞋，40家布艺美无餐饮区 80家，90150食30平70-90 平经营档次中高档中高档中档中档中档中低档中高档中低档低挡中档休闲、女装、中国银行快快餐、休闲服快餐、休闲服KFC休闲服餐饮音像办底店业态珠宝休闲女装餐饰饰休闲品牌店饰公餐饮统一经管、扣统一经管、

7、扣统一经管，收按销售额 2%统一管理自统一管理自统一管理自自主经营统一2%管理费广经管模式点点分层管理扣除物管费主经营主经营主经营市内零售商管理告用商、周边县主要客源呼包鄂呼包鄂市内及近郊呼包鄂市内及近郊青年消费群青山东河人青山东河人零售商包头市客户客户体1.包头市经1. 定位以青费用含在租营时间比较1. 自身商场地理位置优休闲品牌为地理位置优1、 产品全面、少年个性服金里，另收二长的百货商品牌的拉动越核心1. 商场赢利越价格适中饰为主次用电费场点主要为 1-32.扣点经营楼的摊位、沿在包头具有2、 二楼少年电2. 扣点销售商场底店租租金价格相子学习用具成更加容易激一楼珠宝区定位精准，差一定的

8、品牌租金高商家更加容易激金对于包百商为很多家庭的活商家竞争规模较大异化经营知名度，管理流动性大以走量为赢赢利点活圈低日趋完善利点电子品消费之意识一；3. 包头早期3、服装、超的高端消费男装及貂皮经营档次较老客户，商家三四楼的家具场所， 7年的全，涵盖了中以中档产品为市为商超核为主要赢利盈利水平较运营，积累了端、中低端产主吸引一定的心支柱点好大量忠实的品人流。消费客户盈利水平盈利较高盈利较高租金偏高端盈利较高盈利较高一般中等中等中等中等盈利不高，流动较大分析总结：经过分析总结发现现有成功商业共同具备以下特点：商业面积：包头市现有综合性商业面积集中与2 万-3 万商业业态：综合性百货、电子商厦、批

9、发城商业模式：综合性商场交通条件：全部位于 包头市核心商圈，交通便利，商业氛围成熟客群：主要以周边客群为基础，辐射包头市全体客群经管模式： 大多自持，以扣点经营，统一管理为主要运营模式赢利点支撑：商家赢利点包含品牌运营、诚信运营、差异化商品运营等，而其中太平寺为批发商城，更以交通便利为主要支撑点，周边立体式交通火车站、飞机场、汽车站等发达，通往内蒙古全国各个省县市，盈利较高商家除了太富商场之外都经营8 年以上，太富采取差异化经营，引进知名休闲品牌支撑，剩余盈利中等一般的商场大多于2000年以后，揭示其开业5 年之内均在进行着客户维系与经营磨合中。（三）现有商业地产项目东方红 CBD地理位置占地

10、面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式销售情况备注1、提前与维多利1、率先引进酒店 32层 5万、公1、公寓、酒店、商1、公寓出售进行意向沟通CBD 概念一栋公寓、一栋酒场为双塔式建筑2、酒店自营2、住宅 70年，已开2、地段得天独包百商圈王府寓一栋 32层 3万、6万店、商场为时尚休闲2、其中商场包含美3、商场与维多利售完厚，商业氛围浓井对面商场 5层 6万，住宅购物食、购物、不夜城、合作经营，扣点招3、公寓 40年， 37厚7栋 19万淘秀城商、 49精装 62003、先进行住宅元均价剩余 20%销售万达广场地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式销售情况备注万仟百货与内街式

11、1、进行全渠道覆盖营销模式，商业街同层成半围1、一期住宅70年合状态布局、其中万1、公寓、住宅、住销售罄广告投资年 1千总建筑面积 65万平万以上10栋仟百货一楼珠宝化宅底商出售一期 4栋公寓、2、公寓精装修 40米，其中一期居住万妆品鞋；二、三楼品2、万仟百货、步行2、凭借万达强银河广场附近11万、商场步行街住宅、商场 3层、商年， 30-90刚开盘3层牌女装；四楼男装；街扣点招商，扣点大的品牌战略联场内部包含万千百均价 6900元万平米 ,公寓 4栋 12万五楼家纺小家电，步比例根据品类不同盟进行商业招商货与内街式步行街3、商业开始招租，行街一二楼服饰、生而定10月试营业、3、先销售住宅1

12、1月活配套餐饮；三楼生正式开业与公寓，资金回笼后进行商业运活配套餐饮营时代财富城地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式销售情况备注1主体楼 1-4 层进行返租销售：返租期为1、住宅 70年，阴面10 年，1-3 年返每年返3980元一口价，阳还总房价 8%，4-7 年面均价 5000元每年返还总房价2、公寓毛坯 70年，商场 -1层为沃尔玛超10%,8-10 年每年返还31-82销售过半，1、自身位处青万， 1-4层商业 7万市， 1-4层为商场， 业总房价 12%，销售房青山娜琳商厦住宅 3栋，公寓 4栋，5590元山成熟核心商圈万、住宅万、 公寓态规划为购物、休款中加返租款，

13、半年对面-1到 4层商场3、商场 50年销售2、引进沃尔玛作万闲、娱乐、餐饮为一返租一次。相关税收90%，开盘起价为强大支撑点体扣除为单次返租总额9000，现均价 18000的 18%19%。元2住宅与公寓进行传4、底商均价 55000统销售。元3. 地下一层整体为沃尔玛超市出租燕赵大厦地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式销售情况备注1、写字楼内定剩1、开发商为河1/3北商会，大部分1、公寓一栋 6-25层1-4层为商场，未规2、公寓内定剩 1/3公寓写字楼都由友谊大街与富2、写字楼一栋 6-233、商场整体出售商会会员内定，万万，划，内部可隔单间，出售强路交叉口层正在洽谈，购

14、买意单价为 3千多5层为设备及办公间3、商业 1-4层向明确2、位处友谊大4、大概 6月底开盘街金荣建材城商5、对外价格未定圈传媒大厦地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式销售情况备注1、酒店已经出售1、写字楼 700套（其2、 3-4层家居超市1、项目为青山出售 8800元 -10000区传媒业招商项中电视台、 自己公司1、商场业态规划为元意向初定（可能目各占 5层）建材为整体出售也可能2、内蒙古电视友谊大街与富2、居家公寓 220套2、一二层为一拖二3万17万出售租一半售一半）台、动漫等传媒强路交叉口3、纯公寓 700套式底商3、一拖二底商 296类商家入驻免税4、一拖二底商

15、 1万3、 3-4层为家居超以上，单价万万政策扶植平米， 入深 16米以上市，整体出售元，销售不畅3、依托金荣建5、 3-4层商场 3万4、居家公寓均价材城成熟商圈4800元金荣建材城地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式销售情况备注1、 1层为底商，大部1、依托金荣建材分为 300左右1、底商剩余 450 2城成熟商圈，同1、建材主题商城万、 2-4层为建材商场1、1层底商出售间，价格万元 /友谊大街与富2时兼具金荣建材万万、 5-22层为公寓 7002、2-4层商业出租2、商场租金未定强路交叉口3城商户资源2、商住公寓万3、公寓全部出售3、公寓剩余 10%，套，其中 5-9层为2、公寓推陈出新LOFT 公寓， 6000均价 6000元 /LOFT 公寓，面积集LOFT 火爆销售中于 40-130平米之间左岸绿洲地理位置占地面积总建面积商业业态规划商业布局经营模式销售情况备注1、 40年产权公寓40-90报价 5200幸福路与友谊1、一层为底商元，精装修1、依托友谊大街汽车配件城，公寓2、 2-3层为商场出售2、底商万万元 /平西北汽车城现有大街较差口3、 4层到 18层为公寓米商圈3、商场 6000-13000元 /调研总结：1、以上商业地产全部有自身的资源支撑2、以公寓为资金回笼基础，支撑商业地产的高成本，长期运作。3、地理位置均处于交通便利