加气站建设土地知识讲解

1、加气站建设土地知识加气站建设土地知识讲解讲解2010年6月土地所有权分几类？土地所有权分几类？土地取得方式分几类土地取得方式分几类? ?土地用途分几类土地用途分几类? ?土地使用权出让年限是多少？土地使用权出让年限是多少？简单看一下土地的相关法律常识简单看一下土地的相关法律常识: : 一、加气站的土地问题一、加气站的土地问题 一类是国有土地一类是国有土地 一类是集体土地一类是集体土地 土地所有权土地所有权分几类？分几类？ 城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自规

2、定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。留山属于农民集体所有。二、加气站的土地问题二、加气站的土地问题 二、加气站的土地问题二、加气站的土地问题 土地取得方式分几类土地取得方式分几类? ?出让出让 转让转让 划拨划拨 指国家以土地所有者的身份将土指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。支付土地使用权出让金的行为。指经出让方式获得土地使用权的指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或土地使用者，通过买卖、赠与或其它合

3、法方式将土地使用权再转其它合法方式将土地使用权再转移的行为。移的行为。指经县级以上人民政府依法批准，指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等在土地使用者交纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交由其使用，费用后，将该幅土地交由其使用，或者将其土地使用权无偿交付给或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用者使用的行为。二、加气站的土地问题二、加气站的土地问题 土地出让的方式土地出让的方式? ?出让出让 转让转让 划拨划拨 协议出让协议出让招标出让招标出让拍卖出让拍卖出让挂牌出让挂牌出让招标出让招标出让 拍卖出让拍卖出让 挂牌出让挂牌出让 协议出让协议出让 协议出让协议

4、出让 是土地使用权的出让者与受让者就某块地皮的使用条件和是土地使用权的出让者与受让者就某块地皮的使用条件和批租价格，进行一对一谈制，达成协议，签订出让合同的一种批租价格，进行一对一谈制，达成协议，签订出让合同的一种出让方式。出让方式。 这种出让方式的这种出让方式的优点优点是灵活度大，政府对地价等较为容易是灵活度大，政府对地价等较为容易控制，其控制，其缺点缺点是，缺乏公开性，透明度很低，不利于平等竞争，是，缺乏公开性，透明度很低，不利于平等竞争，受具体承办者主观意志影响较大。这种出让方式比较适合于某受具体承办者主观意志影响较大。这种出让方式比较适合于某些市政工程、文化教育、公益福利事业、重点扶持

5、和优先发的些市政工程、文化教育、公益福利事业、重点扶持和优先发的基础产业以及短线项目的土地使用权出让。基础产业以及短线项目的土地使用权出让。二、加气站的土地问题二、加气站的土地问题 协议出让协议出让 招标出让招标出让 拍卖出让拍卖出让 挂牌出让挂牌出让 二、加气站的土地问题二、加气站的土地问题 招标出让招标出让 招标土地及其条件公布后，由应招者在规定日期前招标土地及其条件公布后，由应招者在规定日期前把标书和出价以书面形式报给政府，政府考虑用地者所把标书和出价以书面形式报给政府，政府考虑用地者所出的价格，所提供的规划设计方案，企业信誉和资金力出的价格，所提供的规划设计方案，企业信誉和资金力量等综

6、合因素，最后决定取舍。量等综合因素，最后决定取舍。 这种出让方式虽然引进竞争机制，但出价最高者不这种出让方式虽然引进竞争机制，但出价最高者不一定得标。政府决标时既要考虑投标的标价，又要对投一定得标。政府决标时既要考虑投标的标价，又要对投标规划的设计方案及其业绩进行全面综合评价，然后择标规划的设计方案及其业绩进行全面综合评价，然后择优而定。这种出让方式适合于重大的工程建设和城市规优而定。这种出让方式适合于重大的工程建设和城市规划中的重大发展项目以及大面积土地出让方式。划中的重大发展项目以及大面积土地出让方式。协议出让协议出让 拍卖出让拍卖出让 挂牌出让挂牌出让 招标出让招标出让 拍卖出让拍卖出让

7、 它是指特定时间、特定地点和公开场合，由主管部门公布某它是指特定时间、特定地点和公开场合，由主管部门公布某块土地的使用条件和底价，各竞争者通过报价竞争，按照块土地的使用条件和底价，各竞争者通过报价竞争，按照“价格价格高者得高者得”的原则，确定土地使用权受让人的一种出让方式。的原则，确定土地使用权受让人的一种出让方式。 采取这种方式出让土地使用权，有利于受让人之间的公平竞采取这种方式出让土地使用权，有利于受让人之间的公平竞争，可以排除人为因素的不利影响，还可以使出让方获得最高地争，可以排除人为因素的不利影响，还可以使出让方获得最高地价。它比较适合于房地产开发、商业服务业、旅游业和金融业等价。它比

8、较适合于房地产开发、商业服务业、旅游业和金融业等盈利性、竞争性强的行业。公开拍卖的时机选择很重要，旺市的盈利性、竞争性强的行业。公开拍卖的时机选择很重要，旺市的时候会造成一种激烈的竞争环境，买家被迫一在瞬间作出决定，时候会造成一种激烈的竞争环境，买家被迫一在瞬间作出决定，出价的动机往往是出于压倒对手的考虑，或者不想让对手太容易出价的动机往往是出于压倒对手的考虑，或者不想让对手太容易得手而有意识地把地价抬高，这显然是有利于卖方的。得手而有意识地把地价抬高，这显然是有利于卖方的。二、加气站的土地问题二、加气站的土地问题 协议出让协议出让 拍卖出让拍卖出让 挂牌出让挂牌出让 招标出让招标出让 挂牌出

9、让挂牌出让 挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格， 根据挂牌期限截止时的出根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。价结果确定土地使用者的行为。 政府土地主管部门编制挂牌文件，竞买人在规定日期前提出竟买申请，按政府土地主管部门编制挂牌文件，竞买人在规定日期前提出竟买申请，按规定

10、交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。在挂规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。在挂牌文件规定的挂牌起始日期，挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使牌文件规定的挂牌起始日期，挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容，在土地交易市场挂用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容，在土地交易市场挂牌公布，符合条件的竞买人应定按照文件的要求填写竟买报价单，在挂牌期限牌公布，符合条件的竞买人应定按照文件的要求填写竟买报价单，在挂牌期限内竟买人可多次报价。如果在挂牌期限内只有一个竟买人在挂牌期限

11、内只有一内竟买人可多次报价。如果在挂牌期限内只有一个竟买人在挂牌期限内只有一个竞买人，且报价不低于挂牌底价，并符合其他交易条件的，挂牌成交；在挂个竞买人，且报价不低于挂牌底价，并符合其他交易条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，报价最高者为竞得人；报价相同的，牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，报价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外，在挂牌期限内无应价者或先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外，在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的，挂牌不成交。挂牌交者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条

12、件的，挂牌不成交。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。易的挂牌期限不得少于十个工作日。二、加气站的土地问题二、加气站的土地问题 农用地是指农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；农田水利用地、养殖水面等； 建设用地是指建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；等； 未利用地是指未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。农用地和建

13、设用地以外的土地。农用地农用地 建设用地建设用地 未利用地未利用地 国家编制土地利用总体规划，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为：规定土地用途，将土地分为： 土地用途分几类土地用途分几类? ? 土地用途一般是指土地权利人依照规定对土地用途一般是指土地权利人依照规定对其权利范围内的土地的利用方式或功能。其权利范围内的土地的利用方式或功能。二、加气站的土地问题二、加气站的土地问题 土地使用权出让年限是多少？土地使用权出让年限是多少？ 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让年规定的出让年限如下：限如下：（1 1）居住用地）居住用地7070年

14、；年；（2 2）工业用地）工业用地5050年；年；（3 3）教育、科技、文化卫生、体育用地）教育、科技、文化卫生、体育用地5050年；年；（4 4）商业、旅游、娱乐、金融、服务用地）商业、旅游、娱乐、金融、服务用地4040年；年；（5 5）综合或其他用地）综合或其他用地5050年。年。二、加气站的土地问题二、加气站的土地问题 1 1、目前建设加气站取得土地几种方式、目前建设加气站取得土地几种方式: :二、加气站的土地问题二、加气站的土地问题 租赁土地租赁土地 合作建站协议合作建站协议 出让取得出让取得 1 1、目前建设加气站取得土地几种方式、目前建设加气站取得土地几种方式: :1.1 1.1

15、出让取得出让取得 出让取得也就是必须要经过招拍挂程序取得土地。这个就是按法律规定的程出让取得也就是必须要经过招拍挂程序取得土地。这个就是按法律规定的程序进行即可，在签订土地出让合同中明确取得土地使用权证的时间即可。序进行即可，在签订土地出让合同中明确取得土地使用权证的时间即可。租赁土地租赁土地合作建站协议合作建站协议出让取得出让取得 二、加气站的土地问题二、加气站的土地问题 1 1、目前建设加气站取得土地几种方式、目前建设加气站取得土地几种方式: :1.2 1.2 租赁土地租赁土地 （1 1）出租方与承租方明确租赁的时间与租金并且签订合同，双方的权利义务）出租方与承租方明确租赁的时间与租金并且

16、签订合同，双方的权利义务比较明确，但存在弊端是，通常租赁时间较长，这中间可能要考虑到租金的变化，比较明确，但存在弊端是，通常租赁时间较长，这中间可能要考虑到租金的变化，可能要签订递增的租金方式来避免方可，并且要约定较高的违约金，如果比如十年可能要签订递增的租金方式来避免方可，并且要约定较高的违约金，如果比如十年后出租方不同意租给我们的话，我们可以要求较高的违约金来制止对方可能出现违后出租方不同意租给我们的话，我们可以要求较高的违约金来制止对方可能出现违约的情况。约的情况。 （2 2）关于土地使用权出租期限）关于土地使用权出租期限 （3 3）土地使用权租赁登记）土地使用权租赁登记 （4 4）集体

17、土地使用权的出租）集体土地使用权的出租 （5 5）划拨土地使用权的出租）划拨土地使用权的出租租赁土地租赁土地 合作建站协议合作建站协议出让取得出让取得 二、加气站的土地问题二、加气站的土地问题 1 1、目前建设加气站取得土地几种方式、目前建设加气站取得土地几种方式: :1.2 1.2 租赁土地租赁土地二、加气站的土地问题二、加气站的土地问题 （2 2）关于土地使用权）关于土地使用权出租期限出租期限 土地使用权出租期限最高为多少呢？可否适用合同法关于租赁土地使用权出租期限最高为多少呢？可否适用合同法关于租赁合同期限的有关规定呢？合同期限的有关规定呢？ 我国合同法规定，租赁期限不得超过我国合同法规

18、定，租赁期限不得超过2020年，超过部分无效。但对于年，超过部分无效。但对于这个问题目前法律界还存在一定的分歧。所以我们建议项目公司应该这这个问题目前法律界还存在一定的分歧。所以我们建议项目公司应该这样划分，如果我们直接从政府那里租赁土地，也就是法律上所说的一级样划分，如果我们直接从政府那里租赁土地，也就是法律上所说的一级市场租赁可按工业用地市场租赁可按工业用地5050年；（年；（3 3）教育、科技、文化卫生、体育用地）教育、科技、文化卫生、体育用地5 50 0年；（年；（4 4）商业、旅游、娱乐、金融、服务用地）商业、旅游、娱乐、金融、服务用地4040年；（年；（5 5）综合或其）综合或其他

19、用地他用地5050年。这样来签订合同，但这里的合同一方必须是政府或土地管年。这样来签订合同，但这里的合同一方必须是政府或土地管理部门。理部门。 除此之外与任何组织签订的土地租赁合同的期限都不得超过除此之外与任何组织签订的土地租赁合同的期限都不得超过2020年。年。 1 1、目前建设加气站取得土地几种方式、目前建设加气站取得土地几种方式: :1.2 1.2 租赁土地租赁土地二、加气站的土地问题二、加气站的土地问题 （3 3）土地使用权租赁）土地使用权租赁登记登记 土地登记规则第三十条规定：土地登记规则第三十条规定：“ “ 有出租权的土有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在

20、地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。书。”可见该项登记为他项权利登记。可见该项登记为他项权利登记。1 1、目前建设加气站取得土地几种方式、目前建设加气站取得土地几种方式: :1.2 1.2 租赁土地租赁土地二、加气站的土地问题二、加气站的土地问题 （4 4）集体土地使用权）集体土地使用

21、权的出租的出租 宅基地使用权的出租。关于此，目前只有土地管理法宅基地使用权的出租。关于此，目前只有土地管理法第六十二条规定：第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。予批准。”从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的，从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的，但是否允许出租宅基地使用权呢？从实务上看，因农民建住但是否允许出租宅基地使用权呢？从实务上看，因农民

22、建住宅完全可以申请到免费的宅基地，从而很少存在承租别人宅宅完全可以申请到免费的宅基地，从而很少存在承租别人宅基地使用权的必要性和可能性；从法理上看，既然法无禁止，基地使用权的必要性和可能性；从法理上看，既然法无禁止，应理解为是允许出租宅基地使用权的，而且允许出租不会导应理解为是允许出租宅基地使用权的，而且允许出租不会导致宅基地使用权主体的变更，从而并不违反致宅基地使用权主体的变更，从而并不违反“一户一宅一户一宅”的的法律规定。法律规定。1 1、目前建设加气站取得土地几种方式、目前建设加气站取得土地几种方式: :1.2 1.2 租赁土地租赁土地二、加气站的土地问题二、加气站的土地问题 （5 5）划拨土地使用权）划拨土地使用权的出租的出租 1992 1992年国