营改增对供应链企业的影响

1、“营改增营改增”对供应链企业的影响对供应链企业的影响营业税与增值税房地产建安企业供应链企业营业税与增值税的关系：营业税营业税属于价内税，直接用应税营业收入与适用税率计算即可。范围：提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产。增值税是以商品（含应税劳务及服务）在流转过程中产生的增值额作为征税对象而征收的一种流转税。营业税与增值税的关系（营改增前） 增值税增值税 营业税营业税 征税范围以货物（有形动产）为主，加工修理修配劳务以劳务服务为主，销售不动产，转让无形资产与价格的关系价外税（由购买方承担） 价内税（由销售者承担并从销售额中扣除）收入归属主要由国税系统征收主要由地税系统征收项目公司（甲方）材料供

2、应商施工单位（乙方）房地产开发公司（甲方）材料供应商建安企业（乙方）（材料）（材料） 增值税增值税 （材料（材料+ +安装）安装）营业税营业税 （材料）增值税（材料+安装）营业税房地产企业主要税种及纳税成本房地产开发商税收成本占总成本的比例20%-30% 。营业税及附加和印花税占成本8%左右。土地增值税和所得税根据开发项目不同，利润不同得出的税额不同，至少在10%以上。土地增值税课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。例如增值额大于20%未超

3、过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。房地产、建安业税制改革疑难点2015年10月1日起全国全行业实施增值税（未经官方证实，林司长（林锋，总局营改增总负责）透露向国务院报送的材料中营改增时间预定在10月1日，全行业一起推行。税率安排：建安房地产11%，生活服务、金融保险6%。预计5月份就可以见到具体政策）1、未来增值税税率如何设定？ 2、营改增后土地增值税何去何从？ （2017年12月31日）取决于税收增长速度3、拿地成本及政府规费如何抵扣？营改增对房地产建安企业的影响营改增

4、：完善了建筑业产业链上的发票管理，促使人工、材料、机械等成本发票的规范化、合法化，通过发票把买卖双方联成一个整体，并形成一个完整抵扣链条，促使上下游产业融合，在这一链条中，无论哪一个环节少纳税，都会导致下一环节多缴税，所有参与主体形成一个利益制约关系。理顺了总包和分包之间的税务关系，对联营挂靠、合作经营、非法转包、随意直接工程等建筑行业不正当竞争行为有一定的制约作用；营改增对房地产建安企业的影响1、建筑材料来源方式较多，增值税进项税额抵扣难度大，实际税负可能增加。 （1）甲供料； （2）商混、砖、瓦、灰等地材；6% （3）工程地域偏远，供应商散杂小。2、营改增前购进的固定资产，无法抵扣进项税额

5、； （固定资产造价高，增加税收成本）3、对企业财务指标的影响4、对整体税负的影响 据 业内人士测算，建筑业购进成本要达到销售收入的72%以上，加权平均进项税率要达到11%以上，营改增税负才会略有降低。房地产 建安企业的应对措施1、优化施工方案（人工、固定资产更新）优化施工方案（人工、固定资产更新）2 2、供应商的选择、供应商的选择3 3、合同的签订（企业名称）、合同的签订（企业名称）4 4、增加面对企业客户的销售、增加商业地产投资增加面对企业客户的销售、增加商业地产投资5 5、提高精装修房销售比例（固定资产材料发票）提高精装修房销售比例（固定资产材料发票）6 6、提升企业内控水平、提升企业内控

6、水平案例A公司为房地产开发企业，有足够的货币；B公司是甲公司子公司，拥有地块M，资金量不足。该地块市场价值不断上涨，转让节点价值较初始成本上涨30%，开发完成后预计售价颇高，收益丰厚（80%）。（土地增值税）A希望从B处获得该地块进行房地产开发。【方案一】直接转让土地使用权【方案二】股权转让【方案一】直接转让土地使用权A从B公司处直接购置土地使用权进行开发：A应交税费： B应交税费：1、契税 1、营业税2、营业税 2、土地增值税（转让节点价值增值）3、土地增值税（销售节点） 3、企业所得税4、企业所得税 合计1153万 合计：1263万 共计2416万 【方案二】股权转让A从甲公司购买B公司的

7、股权，然后再向B公司注资转为房地产开发公司，承担项目开发：股权转让节点：A公司：由于A购置B公司股权，属于股权投资，此时无需缴纳流转税和所得税。甲公司：由于属于股权转让，甲公司就股权转让所得缴纳企业所得税，不涉及流转税和土地增值税。甲公司应交企业所得税：500万【方案二】股权转让土地开发完毕对外销售阶段：A应交税费： B应交税费：1、契税 0 02、营业税3、土地增值税（销售）4、企业所得税 合计合计26562656万万 合计：500万 共计3156万 【分析】上述案例中，对A公司而言，方案二比方案一增加税负1500万元。股权转让将本该在转让节点甲公司应缴纳的土地增值税转嫁给了A公司，待A公司

8、项目开发完毕后全部缴纳。那谁管理必须站在整个供应链视角来考虑，才有助那谁管理必须站在整个供应链视角来考虑，才有助于企业长远发展。于企业长远发展。营改增对供应链企业的影响1 1、 甲供材料甲供材料是指房地产开发商在进行施工招投标与施工单位签订施工合同时，建设方或开发方为甲方，施工单位为乙方，合同中规定该工程项目中所使用的主要材料或设备由甲方 ( 开发方 ) 统一购入并提供给乙方进行工程施工，而乙方对于相应甲供材料仅提供劳务的一种建设单位与施工单位之间材料供应、管理和核算的一种方法。营改增对供应链企业的影响材料提供方与施工方不同时营改增对供应链企业的影响项目公司（甲方）材料供应商施工单位（乙方）项目公司（甲方）材料供应商施工单位（乙方）（材料）（材料） 增值税增值税 （材料（材料+ +安装）安装）营业税营业税 （材料）增值税（材料+安装）营业税营改增对供应链企业的影响1、甲供料模式将改变 （税种差异消失）2、供应链企业税率优势 （税率差异出现）3、有助于