2012浦东三林项目产品定价报告ppt课件

1、2021-7-20本 体 观 察【工程本体】【工程本体】商业、酒店、办公综合体工程商业、酒店、办公综合体工程工程整体为涵盖商业、酒店、办公的综合体，规模及工程整体为涵盖商业、酒店、办公的综合体，规模及配套上优于传统单体商办工程配套上优于传统单体商办工程酒店办公商业商业商业东侧地块占地1.6万方总建面6万方地上建筑面积3.2万方地下建筑面积2.8万方物业形态酒店、商业、办公西侧地块占地2.6万方总建面10万方地上建筑面积5.2万方地下建筑面积4.8万方物业形态商业【办公主体】【办公主体】小体量乙级办公写字楼小体量乙级办公写字楼商办建筑单体上体量较小，以纯办公性质打造商办建筑单体上体量较小，以纯办

2、公性质打造质量及建材配置无大亮点，乙级办公楼级别质量及建材配置无大亮点，乙级办公楼级别外立面高档面砖+双层中空玻璃幕墙电梯配置3部客梯、1部消防梯电梯品牌奥的斯空调配置带新风中央空调智能化24小时智能化安保、停车场管理系统办公总建面12288层数10单层面积1229主力面积段110-230【商务配套】【商务配套】商业配套成熟商业配套成熟工程商业部分及酒店曾经成熟运营且入驻情况较好，工程商业部分及酒店曾经成熟运营且入驻情况较好，皆可作为办公部分商务配套，停车位充足皆可作为办公部分商务配套，停车位充足沃尔玛&综合性 Shopping MallHoliday Inn 假日酒店 集中型商业本案东西约8

3、00个地下车位区 位 观 察【板块属性】【板块属性】传统居住属性传统居住属性三林板块2008-2012年预售许可情况区域板块用途发证日期预售面积（万方）合计（万方）浦东三林住宅200842.9298.32200940.2720108.9220116.1320123.35商业20088.2219.9920092.0520101.2920118.4320120外高桥外高桥综合保税区综合保税区金桥金桥出口加工区出口加工区陆家嘴陆家嘴金融贸易区金融贸易区张江张江高科技园区高科技园区三林三林新兴居住区新兴居住区n 三林板块规划为传统居住板块n 2021年至今无办公性质预售推出三林板块非传统商务板块，整体

4、办公气氛较弱，纯办三林板块非传统商务板块，整体办公气氛较弱，纯办公工程开发历年稀少公工程开发历年稀少【产业配套】【产业配套】区级、市级产业园环绕区级、市级产业园环绕康桥康桥工业开发区工业开发区三林三林都市产业园都市产业园漕河泾漕河泾出口加工区出口加工区三林周边区域涵盖较多大型产业园，受其辐射可开展三林周边区域涵盖较多大型产业园，受其辐射可开展一定商务关联需求一定商务关联需求周边产业区产业区三林都市产业园漕河泾出口加工区康桥工业开发区浦江高科技园能级区级区级市级市级规划面积1平方公里3平方公里26.88平方公里8.3平方公里产业规划传统加工制造微电子信息通信封装软件新材料汽车组装及配件新型材料电

5、子电器医药化工服装鞋业光电子微电子设计计算机信息技术新材料生物医药工程航空航天新能源电子仪器仪表入驻企业数量10多家20多家1500多家100多家代表企业上海品食乐冷冻食品有限公司、上海卫康光学有限公司英伟达、英华达、英顺达、英源达美国通用、福特汽车公司、英国皮尔金顿公司、法国施奈德集团、德国大众公司、中国一汽、东风汽车英顺达科技有限公司、英华达（上海）科技有限公司、泰科医疗器材制（上海）有限公司 、德耐宝齿科（上海）有限公司 浦江浦江高科技园高科技园【交通配套】【交通配套】立体交通路网支持立体交通路网支持本案周边短间隔内双轨交、中外环、立体路网，商务活动通达性较本案周边短间隔内双轨交、中外环

6、、立体路网，商务活动通达性较好好交通形式交通工具通达站点自驾中环线古北虹桥外环线虹桥机场轨交6号线世纪大道11号线徐家汇公交572徐家汇795陆家嘴780人民广场84杨思755B桂林路1003L6华夏西路站陆家嘴陆家嘴浦东机场浦东机场L6L11外环中环徐家汇徐家汇人民广场人民广场世博世博从工程察看从工程察看本案作为综合体工程的乙级办公体，质量不高，但本身其他物业的开本案作为综合体工程的乙级办公体，质量不高，但本身其他物业的开展为办公部分构成较好开展支撑，价值上优于同级别传统办公体；展为办公部分构成较好开展支撑，价值上优于同级别传统办公体；从区位察看从区位察看三林为新兴居住板块，办公本开展时机较

7、小，但周边区域大型产业园三林为新兴居住板块，办公本开展时机较小，但周边区域大型产业园所衍生的商办需求成为本案开展契机，加上路网的优势及区域办公稀所衍生的商办需求成为本案开展契机，加上路网的优势及区域办公稀缺性，本案可作为区域优质商办工程运作；缺性，本案可作为区域优质商办工程运作；【宏观市场】上海中外环在售办公成交走势11年2月新政后，全市办公成交动摇性较大，需求特征不明显，月均成交1.7万平米成交量继续动摇，根本维持在月均成交量继续动摇，根本维持在月均1.7万平米万平米上海市中外环在售商办产权物业成交量走势整体成交价钱在1.9w至2.1w区间内浮动，月均20526元/ 【宏观市场】上海中外环在

8、售办公价钱走势2021.1至今上海中外环商办物业成交均价至今上海中外环商办物业成交均价20526元元/平米平米上海市中外环在售商办产权物业成交价钱走势【中观市场】浦东中外环在售办公成交走势浦东中外环办公性质产品成交体量在低位彷徨成交物业类型以酒店式公寓为主金桥智富大厦&高桥新城成交近1万方酒店式公寓产品浦东中外环在售商办产权物业成交价钱走势成交量月均成交量月均0.2万平米万平米【中观市场】浦东中外环在售办公价钱走势成交均价略低于全市平均成交均价，为19800元/平米2021.1至今浦东中外环商办物业成交均价至今浦东中外环商办物业成交均价19800元元/平米平米n 上海全市及浦东新区中外环间在售

9、办公物业成交价钱在上海全市及浦东新区中外环间在售办公物业成交价钱在1.9-2.11.9-2.1万元万元/ / 左右；左右；n 浦东新区自浦东新区自20212021年以来，办公性质物业成交在低位彷徨，且根本为酒店式公寓产品。年以来，办公性质物业成交在低位彷徨，且根本为酒店式公寓产品。【板块市场】浦东各版块在售办公价钱外高桥外高桥2.1w金桥金桥2w张江张江2.2w浦江浦江2w浦东各版块2011年至2012年上半年办公产品成交情况板块在售项目物业形态主力面积装修标准成交价格外高桥乐非大厦酒店式公寓50-80150021090金桥禹洲蓝爵酒店式公寓40-80150021224禹洲国际大厦酒店式公寓5

10、0-60毛坯19144森晟世洋国际大厦酒店式公寓40-70150020487金桥中环大厦酒店式公寓50-100150020139张江科技领袖之都办公（甲级）1500-21578浦江万科vmo传统办公（甲级）70-150-18361别墅型办公（甲级）1400-21240陆家嘴二十一世纪中心大厦传统办公（甲级）140-450-102777嘉瑞国际广场传统办公（甲级）150-260-47426中外环区域内目前在售根本为酒店式公寓为主，传统办公成交集中于陆家嘴板块，售价较高陆家嘴陆家嘴5-10w【个案引见】万科vmo甲级根本信息：别墅商务办公楼根本信息：别墅商务办公楼容积率：容积率：1.5开盘时间：开

11、盘时间：2021-12-11占地面积：亩占地面积：亩建筑面积：建筑面积：88762工程规模：别墅型办公工程规模：别墅型办公30套套 规范办公规范办公297套套产品类型面积段成交套数月均去化成交均价标准办公50-1001261218361100-20079200-3008商务双拼640-800140.819398商务独栋1270-1440120.722756精装规范办公1.8w、商务双拼1.9w，商务独栋2.3w精装交付-网络架空地板、吊顶、中央空调、乳胶漆墙面万科万科VMO工程总建筑面积工程总建筑面积88762平方平方米，三面围合着近米，三面围合着近5万平方米的绿化公园，万平方米的绿化公园，发

12、明发明“生态办公、生态办公、“绿色办公的新环绿色办公的新环境。境。【个案引见】万科vmo甲级9万方占地面积，其中5万方为生态花园，且不对外开放，低密度生态花园办公环境【个案引见】特征双拼别墅产品大体量地下室开挖，高附加值，地下室最高处可达5.1米特征独栋万科vmo甲级【个案引见】科技领袖之都甲级根本信息：总部基地型办公楼根本信息：总部基地型办公楼开盘时间：开盘时间：2005-7-25占地面积：占地面积：51.06公顷公顷工程规模：工程规模： 100多栋独栋建筑多栋独栋建筑总部基地型生态办公工程，整栋出卖，对入驻企业有一定要求，成交单价21578元/平米；产品类型面积段成交套数月均去化成交均价商

13、务独栋1400-16002-21578【个案对比】本案万科vom科技领袖之都能级乙级甲级甲级产品形态传统办公传统办公+商务别墅商务别墅外立面高档面砖+双层中空玻璃幕墙意大利进口玻璃幕墙及玻璃砖面砖+玻璃幕墙电梯配置3部客梯、1部消防梯传统办公3部客梯、商务别墅一梯一户商务别墅一梯一户电梯品牌奥的斯通力电梯-空调配置带新风中央空调VRV空调-智能化24小时智能化安保、停车场管理系统24小时智能化安保、停车场管理系统24小时智能化安保、停车场管理系统本案与万科VOM及科技领袖之都工程属性区别较大，从办公环境及产品配置上处于较大优势。区域项目名称租金（元/天/）二手价格金桥名航大厦323000蓝庭工

14、坊创意园2.5-方正大厦2.219000张江中环科技研发城325000科技领袖之都2.522000德国中心大厦3.530000三林三林世博创意园2.519000世博科技成果创业孵化基地2.5-明通文化创意园2.016000【二手房租金及价钱】从租金上察看，三林目前周边办公租金最低，二手价钱在1.6-1.9万元/ 之间。n浦东目前在售商办产权工程主要以酒店式公寓定位，毛坯均价浦东目前在售商办产权工程主要以酒店式公寓定位，毛坯均价1900019000元元/ / ；传统办公；传统办公在售工程集中于陆家嘴板块，均价在售工程集中于陆家嘴板块，均价5-105-10万元万元/ / ；中低价位办公工程稀缺；中

15、低价位办公工程稀缺；n中外环办公工程主要以别墅类产权办公产品为主，规划环境优、产品配置级别高，但单中外环办公工程主要以别墅类产权办公产品为主，规划环境优、产品配置级别高，但单套面积大，目前均价套面积大，目前均价1.82.21.82.2万元万元/ / 左右；左右；n二手房从租金及价钱上察看，三林租金价钱最低，目前二手售价在二手房从租金及价钱上察看，三林租金价钱最低，目前二手售价在1.6-1.91.6-1.9万元之间；万元之间；本案竞争优势主要表达在本案竞争优势主要表达在规范户型，交统统达性，商务配套；规范户型，交统统达性，商务配套；根据目前在售工程，浦东中外环酒店式公寓及陆家嘴纯办公工程由于产品属性不根据目前在售工程，浦东中外环酒店式公寓及陆家嘴纯办公工程由于产品属性不同及区位差距较大，不作为测算对象；同及区位差距较大，不作为测算对象；同时中外环在售的纯办工程万科同时中外环在售的纯办工程万科VMOVMO及科技领袖之都主要以别墅型产品为主，及科技领袖之都主要以别墅型产品为主，产品类型不同，测算规范较难衡量；产品类型不同，测算规范较难衡量；故以万科VMO中的规范办公作为价钱测算比较对象价钱测算对象阐明：【工程定价】产品比较定价项目名称区位交通商务配套产品形象装修配置评分单价单价推导万科vmo（普通办公）7.07.57.09.09.039.518361-本案8.59.08.57