第三篇房地产估价方法(二)

1、第三篇 房地产估价方法（二）主讲：主讲： 唐茂华唐茂华 副教授副教授 国家注册房地产估价师、经纪人国家注册房地产估价师、经纪人 湖南省房地产业协会专家委员会委员湖南省房地产业协会专家委员会委员 国家住建部高职高专土建类教学指导委员会房地产分委委员国家住建部高职高专土建类教学指导委员会房地产分委委员主要内容： 第六章 成本法 第七章 假设开发法 第八章 地价评估第六章 成本法内容： 6.1 成本法的基本原理 6.2 重新购建价格的测算 6.3 建筑物折旧的求取 6.4 成本法的公式与运用 学习要求： 了解成本法的含义、理论依据和操作步骤； 掌握新开发土地、新开发房地产和旧房地产的成本法估价计算公

2、式及其应用； 掌握重新构建价格的内涵及求取方法； 掌握建筑物折旧的求取方法及其计算方式。6.1 成本法的基本原理主要内容： 6.1.1 成本法的定义 6.1.2 成本法的理论依据 6.1.3 成本法的适用对象和条件 6.1.4 成本法估价的程序 6.1.5 成本法的基本公式6.1.1 成本法的定义 定义：成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。 6.1.2 成本法的理论依据 理论依据：生产费用价值论 具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房

3、地产的价格是基于其过去的“生产费用”，从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”。 6.1.3 成本法的适用对象和适用条件适用对象1、新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产；2、那些既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产；3、单纯建筑物的估价通常也是采用成本法；4、估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。 5、在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，

4、通常也是采用成本法估价。 成本法适用的条件 1、是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。2、是要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整。在后面我们将会看到，折旧中之所以有经济折旧也是出于这方面的考虑 3、成本法估价比较费时费力，测算重新购建价格和折旧也有一定的难度，尤其是那些过于旧的建筑物，往往需要估价人员针对建筑物进行实地勘察，依靠其主观判断。因此，成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不大适用于过于旧的建筑物的估价。4、成

5、本法估价还要求估价人员有专业知识和丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程造价等方面的专业知识。 6.1.4 成本法估价的程序 搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料； 测算重新购建价格； 测算折旧； 求取积算价格。 房地产价格（积算价格）重新购建价格建筑物的折旧6.1.5 成本法的基本公式6.2 重新购建价格的测算 6.2.1重新购建价格 6.2.2 房地产价格构成 6.2.3 土地重新购建价格 6.2.4 建筑物重新购建价格6.2.1 重新购建价格1重新购建价格的含义 重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新购买取得，重新开发建设取得全新状况的估价

6、对象所需的一切必要费用、税金和应得利润之和。6.2.2 房地产价格构成1土地取得成本1）市场购买下的土地取得成本 土地取得成本土地使用权购买价格开发商应缴纳的税费2）征收集体土地下的土地取得成本 土地取得成本征地补偿安置费用相关税费土地使用权出让金等3）城市房屋拆迁下的土地取得成本2开发成本1）勘察设计和前期工程费2）基础设施建设费3）建筑安装工程费4）公共配套设施建设费5）其他工程费6）开发期间税费6.2.2 房地产价格构成6.2.2 房地产价格构成3管理费用 工资及福利费、办公费、差旅费等 4销售费用 包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理

7、费等。 5投资利息 投资利息一般按复利进行计算，计息期根据不同费用发生的时间考虑。6 6销售税费销售税费 1）销售税金及附加 2）其他销售税费7 7开发利润开发利润6.2.3 土地重新购建价格 土地重新购建价格土地取得成本土地开发费用6.2.4 建筑物重新购建价格1建筑物重新购建价格的求取思路2建筑物重新购建价格的类型 1）重建价格 2）重置价格3建筑物重新购建价格的求取方法 求取其中的建筑安装工程费的方法又有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。6.3 建筑物折旧的求取 6.3.1 建筑物折旧的含义和原因 6.3.2 建筑物折旧的求取方法6.3.1 建筑物折旧的含义和原因1建筑物折

8、旧的含义 估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差，即： 建筑物折旧建筑物重新购建价格一建筑物市场价值6.3.1 建筑物折旧的含义和原因2建筑物折旧的原因 也称为有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失。其主要原因有四个： 1）物质折旧（1）自然经过的老化。 （2）正常使用的磨损。 （3）意外破坏的损毁。 （4）延迟维修的损坏残存。 6.3.1 建筑物折旧的含义和原因 2）功能折旧 也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原

9、因，可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念改变，建筑技术进步，出现了更好的建筑物等等。 3）经济折旧 也称为外部性折旧，是指建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。 6.3.2 建筑物折旧的求取方法1年限法 年限法也称为年龄寿命法，是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。1）建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命 2）建筑物的年龄可分为实际年龄和有效年龄 3）建筑物的剩余寿命分为剩余自然寿命和剩余经济寿命 剩余经济寿命经济寿命有效年龄4）年限法求取折旧的方法直线法、成新折旧法（1）直线法 年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单和应用得最

10、普遍的一种折旧求取方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法的年折旧额计算公式为： NRCNSCDDi）（ 1NRCNSCDDi）（ 1%1001NR年折旧额与重新购建价格的比率称为年折旧率，如果用d来表示， （CS）称为折旧基数，即有效年龄为 t 年的建筑物折旧总额的计算公式为： NtSC）（tDEt Nt)1 (RC tdC tECV NtRCNtSCC)1 (1 )( )1 (tdC 采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：（2）成新折扣法 根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、年龄计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新

11、购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。这种方法被称为成新折扣法，计算公式为：%100Nt11 ）（Rq %100tnt)1 (1 R td%100 用直线法计算成新率的公式为： 2市场提取法市场提取法是利用与待估价建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取待估价建筑物折旧的方法。市场提取法是基于先知道旧的房地价值，然后利用适用于旧的房地的成本法公式反求出建筑物折旧。适用于旧的房地的成本法公式为：旧的房地价值土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧 建筑物折旧建筑物重新购建价格总折旧率 或者建筑物折旧建筑物重新购建价格年平均折旧率建筑物年龄3分解法 建筑物折旧物质折旧功能折旧

12、经济折旧在求取各类型折旧时，又将其分为可修复项目和不可修复项目两类。 对于可修复项目，估算在估价时点采用最优修复方案使其恢复到新的或者相当于新的状况下所必要的费用作为折旧额。对于不可修复项目，根据其在估价时点的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。 步骤： 、先将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目。 、然后采用年限法或成新折扣法分别计算其折旧额。 、最后将修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，便得到建筑物的折旧总额。 3分解法 6.4 成本法的公式与运用 6.4.1 新开发的房地产的公式 6.4.2 旧的房地产的基本公式 6.4.3

13、 成本法运用实例6.4.1 新开发的房地产的公式新开发的房地产可以分为新开发的土地、新建成的建筑物和新开发的房地三种情况。1新开发的土地的基本公式 新开发土地价格取得待开发土地的成本土地开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润新开发区宗地价格评估新开发区宗地价格评估：1、步骤： （1）计算开发区全部土地的平均价格 （2）计算开发区可转让土地的平均价格 （3）计算开发区某宗土地的价格2、估价公式 新开发区某宗土地单价 正系数）（用途、区位等因素修面积的比率开发完成后可转让土地开发区用地总面积税费开发利润费用投资利息销售土地开发成本管理取得待开发土地的成本正系数）（用途、区位等因素修面积的

14、比率开发完成后可转让土地开发区用地总面积税费开发利润费用投资利息销售土地开发成本管理取得待开发土地的成本正系数）（用途、区位等因素修面积的比率开发完成后可转让土地开发区用地总面积税费开发利润费用投资利息销售土地开发成本管理取得待开发土地的成本新开发区宗地价格评估例题：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8，销售费用、销售税金和开发利润分别为可转让熟地价格的2、5.5和10，开发完成后可转让土地面积的比率为60。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投

15、入）。 解：求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：（1）设该荒地开发完成后可转让熟地总价为总，则根据公式得：取得待开发土地的成本1.2亿元土地开发成本管理费用2.5亿元投资利息1.2（18）3-12.5（11.8）1.5-10.62亿元销售费用2总销售税金5.5%总开发利润10总总1.22.50.622总5.5%总10总总4.3217.5总总5.24亿元单5.24（200000060）436.3元/平方米2. 新建成的建筑物的基本公式新建成建筑物价值 建筑物建设成本 管理 费用 销售 费用 投资 利息 销售 税费 开发 利润 3. 新开发的房地产的基本公式新建房地价格=土地得成本+

16、土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即：新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。6.4.2 旧的房地产的基本公式1. 在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：旧房地价格土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物重新购建价格 在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。2. 在旧建筑物的情

17、况下，成本法的基本公式为：旧建筑物价格建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧说明：需要说明的是：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物的折旧或现值，估价人员都应亲自去估价对象现场观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间、维修养护和使用情况以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。估价上的折旧实质上是一种经济角度的价值损失，估价对象价值损失的速率与土地使用权年限密切相关，因此，当土地使用权的总年限较短时，实际观察法可能失效。前面介绍的求取折旧的方法主要是针对物质折旧的，对于功能折旧和经济折旧需要采用其他方法求取。各种类型的折旧都体现在“价值损失”上，因此实际估价中，对租赁房地产可用

18、租金损失资本化法求取估价对象的综合折旧额。 求取建筑物折旧应注意的问题 （1）估价上的折旧与会计上的折旧的区别 重心不同。估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。价值不同。在会计上，c为资产原值，是当初购置时的，不随时间的变化而变化；在估价上，c为重新购建价格，是估价时点时的，估价时点不同，c的值可能不同。与市场价值的关系不同。在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值，它无须与资产的市场价值相一致；在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值相一致。 （2）

19、土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。 建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物折旧。6.4.3 成本法运用举例 对上述成本法的内容进行总结可知：成本法的典型估价对象是现存土地与建筑物合成体的房地产(即现房)，其价值为土地价值加上建筑物的重新购建价格减去建筑物的折旧。其中，土地价值可采用市场法求取，也可采用成本法、基准地价修正法求取；建筑物的重新购建价格分为重置价格和重建价格，它们视建筑物的重要性而选定，求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法

20、等；建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧，求取方法有年限法、实际观察法、成新折扣法等。 例（思考题） 某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30 万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60 万元，平均寿命为15年，使用10年。残值率假设均为零。试计算该建筑物的折旧总额。第七章假设开发法 在本章开始讲课前，先讲两点： 1、假设开发法是房地产估价实践中一种科学而实用的方法，无论在房地产估价，还是房地产投资中都有很重要的应用。 2、了解假设开发法的基本思路和理论依据，熟悉假设开发法的概念、前提条

21、件和适用范围，掌握假设开发法的基本公式、假设开发法估价的程序和内容。 7.1 假设开发法的基本原理 7.2 假设开发法的基本公式 7.3 动态分析法和静态分析法 7.4 假设开发法运用举例第七章假设开发法 7.1 假设开发法的基本原理 7.1.1 假设开发法的概念 7.1.2 假设开发法的理论依据 7.1.3 假设开发法适用的估价对象 7.1.4 市场比较法的适用条件 7.1.5 假设开发法的操作步骤7.1.1假设开发法概念 假设开发法（The Hypothetical Development Method）,又称剩余法、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的预期开发价格或价值，扣除预计

22、的正常投入费用，正常税金及合理利润等，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。 7.1.2假设开发法的理论依据 理论依据：预期原理。假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。 7.1.3 假设开发法的适应范围假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，具体来说主要有以下几种类型的房地产估价：(1)待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价；(2)将生地、毛地等开发成熟地的土地估价；(3)再开发待拆迁的房地产的估价；(4)具有装修改造潜力的旧房地产的估价；(5)在建工程的估价。7.1.4假设开发法的适用条件 (1

23、)必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等。(2)售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。(3)正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测售价和开发成本。(4)假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。(5)开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。 7.1.5假设开发法的操作步骤1、调查待开发房地产的基本情况；2、选择最佳的开发利用方式；3、估计开发经营期；4、预测开发完成后的房地产价值；5、预测开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税

24、费；6、进行具体计算，求出待开发房地产的价值。补充：假设开发法的其他用途除了估价之外，还大量用于房地产开发项目投资分析。可为投资分析提供下面三种数据： 1、确定开发场地的最高价格； 2、确定开发项目的预期利润； 3、确定开发中可能出现的最高费用。7.2 假设开发法的基本公式 7.2.1 假设开发法最基本的公式 7.2.2 假设开发法按估价对象细化的公式 7.2.3 按开发后的经营方式细化的公式7.2.1 假设开发法最基本的公式待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值开发成本管理费用一投资利息一销售税费一开发利润一投资者购买待开发房地产应负担的税费其中：管理费用开发成本正常管理费率投资利息（待开

25、发房地产价格+开发成本+管理费用）正常利息率开发利润（待开发房地产价格+开发成本+管理费用）正常利润率7.2.2 假设开发法按估价对象细化的公式1. 开发成房屋的待开发土地价值的公式生地价值生地的预期开发价值-由生地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售总费-开发利润-买方购买生地的税费毛地价值毛地的预期开发价值-由毛地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售总费-开发利润-买方购买毛地的税费熟地价值熟地的预期开发价值-由熟地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售总费-开发利润-买方购买熟地的税费 2. 开发成熟地的待开发土地价值的公式生地价值生地预期开发成熟地价值-由生地开发

26、成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售总费-土地开发利润-买方购买生地的税费毛地价值毛地预期开发成熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售总费-土地开发利润-买方购买毛地的税费3. 再开发待拆迁房地产的价值的公式待拆迁房地产价值待拆迁房地产的预期开发价值再开发投资利润-管理费用-投资利息-销售总费-再开发投资利润-买方购买待拆迁房地产的税费4. 具有装修改造潜力的旧房地产价值的公式旧房地产价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售总费-装修改造投资利润-买方购买旧房地产的税费5. 在建工程价值的公式在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续

27、建成本-管理费用-投资利息-销售总费-续建投资利润-买方购买在建工程的税费7.2.3 按开发后的经营方式细化的公式1适用于开发后出售的公式 VVpC2适用于开发后出租、直接经营的公式 VVRC7.3 动态分析方法和静态分析方法 7.3.1 静态分析方法 7.3.2 动态分析方法 7.3.3 动态分析法与静态分析法的区别及优缺点7.3 动态分析方法和静态分析方法 由于假设假设开发法中涉及到的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不完全相同，因此在估算时必须要考虑资金的时间价值。这样，假设开发法分为：计息的方法（静态分析法）和折现的方法（动态分析法）。 7.

28、3.1 静态分析方法（1）基本公式待开发房地产价值待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费（2）计息方法的特点对于开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的测算不考虑各项发生的时间，而直接相加减，但要计算利息。计息期通常到开发完成时止，既不考虑预售，也不考虑延迟销售。投资利息和开发利润都单独表现出来。7.3.2 动态分析方法（1）基本公式待开发房地产价值待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理费用-销售税费-投资者购买待开发房地产应负担的税费（2）特点对于开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费

29、等的测算是模拟开发过程，预测它们在未来发生的时间及发生的数额，并将它们折算到估价时点后再相加减。折现法中要求折现率既包含作为安全收益的利息率，又包含作为风险收益的利润率，故运用折现方法时，投资利息和开发利润都隐含在折现中，不再单独显现出来。 7.3.3 动态分析法与静态分析法的区别及优缺点 1动态分析法与静态分析法的区别 2动态分析法与静态分析法的优缺点7.4 假设开发法运用举例1、某在建工程开工于2001年11月31日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公楼建筑面积10000m2

30、；该工程正常施工期2年，建筑费用每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10%；至2002年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费用及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业费的64%(假设均匀投入，视同发生在该投入期中)；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出租面积的月租金为80元/m2，建筑面积与可出租面积之比为1:0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8%。估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为5200000元。试利用上述

31、资料以动态方式估计该在建工程于1998年5月31日的正常总价格。 2、该房地产为一块七通一平的待建筑空地，土地总面积为1000m2，形状规则，允许用途为商业居住混合，允许容积率为7，允许覆盖率50%，土地使用权年限为50年，出售时间为2002年7月。要求评估该宗土地2002年7月的出售价格。 第八章 地价评估 8.1 路线价法 8.2 城市基准地价与标定地价 8.3 高层建筑地价分摊8.1 路线价法 8.1.1 路线价法的基本原理 8.1.2 路线价法的估价步骤 8.1.3 制定深度修正系数表 8.1.4 路线价在评估中的应用 8.1.1 路线价法的基本原理 1、路线价法的必要性 城市的主要街

32、道，尤其是商业区街道的地块的临街位置直接关系到未来房地产，尤其是商业房地产的使用效率。地块临街的宽度、进深的长度、地形的形状、临街的位置等反映了房地产使用的方便性和可用性，故应依此进行适当调整，才能求得待估地块的合理价格。 2、路线价法的概念路线价法是根据土地价值随街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。与比较法、收益法等估价方法对个别宗地地价评估相比，这种方法能对大量土地迅速估价，是评估大量土地的一种常用方法。上述单价即为路线价（unit value），是指对面临特定街道而接近距离相等的市

33、街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。3、路线价法的理论依据/基本原理路线价估价法的基本理论依据是级差地租原理，城市土地的土地位置有不同的使用效果和产生不同的经济效益。城市内各宗土地（以商业用地为主）价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路，其利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。路线价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的方法。 4、路线价法的计算公式 宗地总价=路线价深度百分率宗地面积+修正额或 宗地总价=路线价深度百分率宗地面积修正率5、路

34、线价法的特点和适用范围（1）路线价法的实质是一种土地的市场比较法 （2）路线价法是一种迅速快捷，省时、省力，适用于对大宗土地进行地价估算的好方法，特别适用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在较大范围内对大宗土地进行评估的场合 （3）运用路线价法的前提条件是，有可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率，有完善的城市规划和系统完整的街道，土地排列比较整齐。（4）路线价法适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土地价格的估算，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。 （5）路线价法需要较多的交易案例，并且房地产市场比较规范，能够正常运转。 （6）路线价法能够快速估算多宗

35、土地的价格。 （7）路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。 8.1.2 路线价法的估价步骤 （6步骤） 运用路线价法估价一般分为划分路线价区段、设定标准深度、选取标准宗地、调查评估路线价、制作深度价格修正率表和其他价格修正率表、计算临街各宗土地的价格等6个步骤。 1、划分路线价区段（1）含义：路线价区段是沿街带状的。一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。（2）如何划分路线价区段应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段；两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，通常是从十字路或丁字路中心处划分，两路口之间的地段为一个路线价区段；较长的繁华街道，有时需要将两路口之间

36、的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。而某些不很繁华的街道，同一路线价区段可延长至数个路口。在同一条道路上，如果某一侧的繁华程度与对侧有显著差异时，应以道路中心为分界线，将该道路的两侧各视为一个路线价区段，附设两种不同的路线价。2、设定标准深度 从理论上讲，标准深度是地价变化的转折点，由此向街道方向地价受街道的影响而有所变化，由此远离街道方向地价不受街道的影响。但实际估价中的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数。3、选取标准宗地标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准宗地的具体要求是：（1）一面临街；（2）土地形状为矩形；（3）临街深度为标准深度；（4）

37、临街宽度为标准宽度（可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数）；（5）用途为所在区段具有代表性的用途；（6）容积率为所在区段具有代表性的容积率（可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数）；（7）其他方面，如土地使用权年限、土地生熟程度等也应具有代表性。4、调查评估路线价 路线价是附设在道路上的若干标准宗地的平均水平价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用收益法（通常是其中的土地剩余技术）、比较法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。5、制作深度指标表 （1

38、）深度指数的含义 深度指数又称深度百分率，深度指数表又称深度百分率表。深度百分率是指距临街的深度不同而引起地价变化的相对程度。 （2）深度指数的制作思路 地块的各部分的价值随远离街道而有递减现象。即距街道深度愈深，可及性愈差，价值就愈低。（3）深度指数的制作方法“四三二一”法则四三二一法则是将临街深度100英尺的土地，划分为与道路平行的四等份，则各等份由于离道路的远近不同，价值有所不同。从道路方向算起，第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40%，第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30%，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20%，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10%。如

39、果超过100英尺，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的9%，第二个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的8%，第三个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的7%，第四个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的6%。 制作深度价格修正率的步骤是： （1）确定标准深度。一般取临街深度的平均进深或临街宗地进深众数。 （2）确定级距。深度百分率中的级距确定，应分析比较实例调查中地价变化的规律性，确定地价级数及级距。 （3）制定单独深度百分率。 （4）采用累计或平均深度百分率计算并编制深度百分率表。6、计算临街

40、各宗土地的价格 路线价的表示方式、深度指数表的制作形式、地块的形状、所处位置等不同，各地块价格的计算公式也不同。 8.1.3 制定深度修正系数表 1深度指数修正表编制的原理 土地使用价值同其与道路有密切关系。深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。因此，依路线价对各临街进深不同的宗地进行深度修正，才能求得各宗地的合理价格。8.1.3 制定深度修正系数表2深度修正的各种方法介绍 （1）“四三二一”法则 （2）霍夫曼法则 （3）苏慕斯法则 （4）哈柏法则 8.1.3 制定深度修正系数表3深度修正表编制 （1）单独深度百分率 a1a2a3an（2）平均深度百分率 a1 a1

41、+a2/2 a1+a2+a3/3 a1+a2+a3+an/n（3）累计深度百分率 a1 a1+a2/2 a1+a2+a3/3 a1+a2+a3+an/n 平均深度百分率=累计深度百分率标准深度百分率/所给深度8.1.3 制定深度修正系数表4其他修正系数表编制 （1）宽度修正 （2）宽深比率修正 （3）容积率修正 （4）出让、转让年期修正 （5）朝向修正 （6）地价分配率修正 8.1.4 路线价在评估中的应用 1估价程序 （1）确定待估宗地所处的路线价区段和路线价 （2）确定待估宗地的临街深度和其他因素条件 （3）确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数 （4）估算宗地地价 8.1.4 路线

42、价在评估中的应用2用路线价估价法评估各类宗地地价的方法 1）临街地（1）临街地深度未达里地线者，其每平方米单价（以下简称单价）依其深度，按表83深度指数计算（见图82中计算）。 （2）平行四边形的宗地，以其高度为临街深度，按临街深度指数计算其单价。 （3）平行边与临街线一致的梯形宗地，以其高度为临街深度，按临街深度指数求得其单价后，再视其上下两边长短的比例及利用价值进行加价或减价补正，其补正的数额以不超过原计算的单价两成为限。平行边与临街线垂直的梯形宗地，以其两边中点的连线为其临街深度，按临街深度指数计算其单价，不再进行加价或减价补正。 （4）正三角形（三角形的一边为临街线者）的宗地，以其高度

43、的1/2为临街深度，按临街深度指数计算其单价。 （5）逆三角形（三角形的一顶点在临街线上者）的宗地，以其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离的1/2，及底边中点的深度为起迄深度，比照袋地计算其单价（见图83中5的计算。 （6）两面临街地，应以中间线分前后两部分，分别按其深度计算其临街单价。 8.1.4 路线价在评估中的应用2）街角地 街角地是指宗地同时受两条相交街道影响的街道。 8.1.4 路线价在评估中的应用3）袋地袋地是指里地线以内不之直接临街的土地。袋地的深度指数是根据其“起深度”和“迄深度”来确定。 （1）袋地的形状为平行四边形、梯形、三角形的宗地，其计算方法类似于临街地，只是其深度根据

44、袋地的起讫深度来确定。 （2）袋地位于临街地与里地以上者，其单价应以袋地单价与里地单价按面积比例平均计算。 8.1.4 路线价在评估中的应用4）其他土地（1）里地的单价按路线价四成计算 （2）骑楼地已分割者，应并同后面一宗土地计算其临街深度，且后面一宗土地应视为临街地。 （3）道路预定地已分割者，应以路线价为其单位地价，但后面一宗土地应视为临街地，以现行道路临街线计算其临街深度。 1、路线价法的计算公式（两种）（1）当以标准宗地的单价为路线价时，应采用平均深度价格修正率。公式为：单价总价其中，宗地价格路线价（单价）深度指数土地宽度土地深度1、路线价法的计算公式（两种）（2）当以单位宽度的标准临

45、街宗地（如临街宽度1英尺、临街深度100英尺）的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率，则：总价单价/其中，累计深度价格修正率单位宽度的标准临街宗地的总价2、路线价法的应用（1）一面临街矩形土地价格的计算计算一面临街矩形土地的价格，是先查出其所在区段的路线价，再根据临街深度查出相应的深度价格修正率。其中单价是路线价与深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。计算公式如下：V=udv(fd)式中：V土地价格u路线价（用土地单价表示）dv深度价格修正率（采用平均深度价格修正率）f临街宽度d临街深度例1 一临街深度15.24米（即50英尺）、临街宽度20米的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价

46、）为1800元/平方米。该宗土地的单价和总价分别是多少？ 解：根据深度价格修正率表，得 该宗土地的单价=路线价深度价格修正率 =1800140%=2520(元/平方米) 该宗土地的总价=土地单价土地面积 =25202015.24=76.81(万元)（2）前后两面临街矩形土地价格的计算 前后两面临街地地价计算采用“重叠价值估价法”，即找出前街（也称高价街）和后街（也称低价街）对宗地影响的分界线，将宗地分为前后两个部分，分别按其所面临的路线价计算两块地地价，然后加总。计算公式如下：V=u0dv0fd0+u1dv1f(d-d0)式中：u0前街路线价 dv0前街深度修正率 f临街宽度 d0前街影响深度

47、 u1后街路线价 dv1前街深度修正率 d总深度分界线的求取方法如下：后街影响深度=全部深度前街影响深度例2 一前后两面临街、总深度为20米的矩形土地，其前街路线价（土地单价）为3000元/平方米，后街路线价（土地单价）为2000元/平方米。如果按重叠价值估价法，其前后街影响深度分别为多少？该块土地的总价和单价分别是多少? 后街影响深度=20-12=8（米）V总=300030121.420003081.6=228（万元） V单=228（2030）=3800（元/平方米） （3）街角土地价值的计算 街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格，通常是采用“正旁两街分别轻重估价法”，即

48、先求取高价街（也称正街）的价格，再计算低价街（也称旁街）的影响加价，然后加总。计算公式： V总价=（u0dv0u1dv1t）（fd）例3 ： 如右图所示的一块矩形街角地，其正街路线价为2500元/平方米，旁街路线价为1500元/平方米，临正街深度为15.24米（即50英尺），临旁街的深度也为15.24米，根据深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20%。试计算该宗土地的单价和总价。 解：该宗土地的单价和总价计算如下： V单价=u0dv0u1dv1t =25001.415001.40.2 =3920（元/平方米）V总价= V单价（fd） =392015.2415.24 =910449.79（元）

49、 （4）直角三角形土地价格的计算 计算一边临街直角三角形土地的价格，通常是先将该三角形土地做补充线，使其成为一面临街的矩形土地，依照一面临街矩形土地单价的计算方法计算，然后再乘以三角形土地价格修正率（一边临街直角三角形土地价格占一面临街矩形土地价格的百分率）。如果计算总价，则再乘以该三角形土地的面积。 计算公式： V单价=udvh V总价= udvh（fd2） 其中，h三角形土地价格修正率 例4： 如图所示的一块直角三角形土地，其路线价为2000元/平方米，临街宽度为18.29米，临街深度为22.86米，临街深度75英尺的三角形土地价格的修正率为62.5%，试计算该块三角形土地的价值。 22.

50、86米 18.29 米 路线价为2000元/平方米 解：根据深度价格修正率表，临街深度为75英尺的一面临街矩形土地的价格修正率为120%，则 V总价= udvh（fd2） =2000120%62.5%(18.2922.862) =31.36(万元) 8.2 城市基准地价与标定地价8.2.1 基准地价的概念8.2.2 基准地价的特征8.2.3 基准地价的作用8.2.4 基准地价评估的原则8.2.5 城市基准地价评估的方法和步骤8.2.6 标定地价 8.2.1 基准地价的概念 基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的

51、某一估价期日上法定最高年限的土地使用权平均价格。评估城市基准地价，是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相同、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一区段的平均价格。 8.2.2 基准地价的特征 1权威性 2全域性 3分用途 4平均性 5有限期 6时效性 7控制性 8.2.3 基准地价的作用 （1）宏观控制土地市场，调节土地利用结构。 （2）为制定出让底价、标定地价提供依据。 （3）进一步评估宗地地价。 （4）国家征收有关土地使用税的依据。 8.2.4 基准地价评估的原则 （1）评估用途以实际用途为主，适当考虑规划的原则。（2）土地的使用价值评价与土地收益、地租、

52、地价测算相结合的原则。 （3）根据城镇条件和市场状况选择适当的评估技术路线的原则。 （4）各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则。 （5）评估资料准确，测算数据符合数理统计要求的原则。 8.2.5 城市基准地价评估的方法和步骤 （1）确定基准地价评估的区域范围。（2）明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。（3）划分地价区段。（4）抽查评估标准宗地的价格。（5）计算区段地价。（6）确定基准地价。（7）提出基准地价应用的建议和技术。8.2.6 标定地价 标定地价是政府根据管理需要，评估或认可的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格，标定地价是宗地价格的一种。

53、 标定地价的确定同一般宗地地价的确定基本方法相同，包括市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地价系数修订法等。 8.2.6 标定地价标定地价有以下作用：（1）是政府出让土地使用权时确定出让底价和出让金额以及优惠幅度的依据。（2）是清产核资中确定单位占用的土地资产和股份制试点企业土地作价入股的标准。（3）是是否行使土地优先购买权的衡量标准。（4）是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准。（5）是划拨土地使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。 8.3 高层建筑地价分摊 8.3.1 高层建筑地价分摊的意义 8.3.2 高层建筑地价分摊的方法8.3.1 高层建筑地价分摊的意义通过建

54、筑物地价分摊可以解决： 1、各部分占有的土地份额 2、各部分享有的土地面积 3、各部分享有的地价数额等8.3.2 高层建筑地价分摊的方法1、按建筑物面积进行分摊这种方法是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊。即应占有的土地份额为所拥有的建筑面积除以总建筑面积。具体如下： 某部分享有的地价数额=（土地总价值/总建筑面积）该部分的建筑面积 某部分占有的土地份额=该部分享有的地价数额/土地总价值 =该部分的建筑面积/总建筑面积优点：简便、可操作性强适用对象：适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。2、按房地价值进行分摊为了克服按建筑面积分摊出现的不同部分的价值不同，但却分

55、摊了等量的地价，可以依据各部分的房地价值进行分摊。方法：某部分享有的地价数额=土地总价值/房地总价值该部分的房地价值某部分占有的土地份额=该部分享有的地价数额/土地总价值 =该部分的房地价值/房地总价值适用情况：适用于各部分的房地价值（单价）有差异但差异不是特别大的建筑物。3、按土地价值进行分摊这种方法解决了按房地价值进行分摊存在的房地价值不同的各层所分摊的建筑物价值不相等的理论缺陷。方法：某部分占有的土地份额该部分的房地产价值土地价值某部分享有的地价份额该部分占有的土地份额土地总价值该部分的房地价值该部分的建筑物价值适用情况：（1）适用于多层、高层建筑物的地价分摊（2）适用于同一层或平房的不同部位分别为不同人所有、房地产价值不相等时的地价分摊。补充：8.4