房地产场预测

1、房地产市场预测一、房地产市场预测的概念和作用（一）房地产市场预测的概念 房地产市场预测是在市场调研获得一定资料的基础上， 针对需要，运用已有 的知识、经验和科学方法， 对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的 营销环境因素进行分析和判断， 从而为房地产企业的营销决策提供依据。 实际上， 房地产市场预测是一种信息变换系统， 这一市场预测系统中， 输入的是市场调查 取得的历史和现时资料，输出的则是预测信息。其中，预测者的经验、知识、技 巧以及采用的预测方法对信息的转换起着重要的作用。（二）房地产市场预测的作用1、房地产市场预测是房地产企业制定开发经营计划和进行营销决策的基础。 通过房地产市场

2、预测， 可以了解房地产市场发展变化的趋势， 以及对房地产企业 开发经营活动所带来的影响， 从而避免企业盲目开发经营， 为制定科学的计划和 开发经营决策提供依据。2、房地产市场预测是改善企业经营管理，提高经济效益的重要手段。在市 场经济下， 房地产企业的生存和发展与房地产市场息息相关， 而房地产市场又是 瞬息万变的， 只有通过房地产市场预测， 了解房地产市场动态和发展趋势， 根据 市场需求来制定正确策略， 才能提高企业的投资决策水平， 增加企业的经济效益， 避免盲目投资带来的损失。 科学地市场预测分析是房地产企业提高经济效益的途 径之一，可以提高整个企业的经营管理水平，实现经营管理的科学化。3、

3、房地产市场预测可以降低市场不确定性给房地产企业所带来的市场风险。 房地产市场受到许多因素的影响， 有些因素是可以控制的， 有些因素是可以为企 业所预知的， 而有些因素是企业既无法控制又无法预知的， 所以房地产市场在蕴 含着巨大机会的同时具有极大的不确定性。 房地产企业可以通过市场预测借助过 去的市场信息资料对未来市场的发展趋势进行预测， 从而降低市场不确定性所带 来的风险。实践证明， 有市场预测和无市场预测， 预测是准确与否， 对房地产企业经营 的影响极大。 哪个企业注意利用了房地产市场预测， 而且预测得比较准确， 那个 企业的生产和经营就好。、房地产市场预测的种类房地产市场预测，按预测的时间

4、长短，可分为短期预测、中期预测和长期预 测；按预测对象的范围，可分为宏观市场预测和微观市场预测； 按预测方法的性 质，可分为定性预测和定量预测。（一）短期预测、中期预测和长期预测短期预测是指房地产企业安排年度内市场营销计划的预测， 由于房地产具有 开发周期长的特点，因此这种短时期的预测主要用于制定月计划、 季度计划、年 度计划，为日常的市场营销工作服务。中期预测是反映企业对1-5年内的房地产市场变化及期限发展趋势的预测， 是企业制定发展规划的依据。例如，对二三年内的房地产市场各类物业的需求量 进行预测，从而为房地产企业投资何种类物业提供决策依据。长期预测是指房地产企业对五年以上的房地产市场变化

5、及其趋势的预测。 这 种预测是企业制定长期战略目标的科学依据， 长期预测的精确度很难把握，难度 也较大。（二）宏观市场和微观市场预测宏观市场预测是对整个市场的预测分析，涉及的范围大，牵涉面广。例如，房地产市场的供求变化及与之相联系的各种因素，如人口结构变化，经济发展速度，以及对影响房地产市场的其他政治法律因素的预测。宏观市场预测对企业确定发展方向和发展规划有指导作用。微观市场预测是指房地产企业营销活动范围 内进行的市场预测，如房地产企业产品的市场份额、 价格变化等预测。微观市场 预测是企业制定生产经营决策，编制计划的依据。（三）定性预测和定量预测定性预测又称判断预测，是预测者根据自己掌握的实际

6、情况、 实践经验和逻 辑推理能力，对房地产市场的发展趋势做出的推测和判断。 例如，今后几年房地 产市场供求关系是供大于求还是供不应求等。定性预测需要的数据少，比较简单 易行。在应用定性预测方法进行房地产市场预测时，注要是凭借个人特别是专家 的知识、经验和分析能力。这种方法主要适用于缺乏信息资料、或影响因素复杂 又难以分清主次、或对主要影响因素难以进行定量分析的情况。 定性预测方法常 用的有特尔斐法、意见集中法、类推法等。定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用统计方法和数学模 型，对市场发展趋势进行数量分析的预测方法。 定量预测与统计资料、统计方法 密切相关，也称统计预测，主要包括时间

7、序列预测和因果关系预测。 时间序列预 测是依据预测对象随时间的变化规律建立模型，主要包括移动平均法，指数平滑 法，季节变动预测法等。因果关系预测是依据预测对象及其影响因素间的因果关 系建立模型，主要包括因归分析，经济计量模型、投入产出模型等。三、地产市场预测对象的步骤房地产预测的一般步骤如下（框图见图 2-2）:1 确定预测对象和预测的目的。要说明预测的对象，要达到的目的，预测 的范围，预测时间等。如某企业预测商品房市场销售量，应明确是哪类商品房， 短期预测还是中、长期预测，是全国还是某地区预测等。2. 制定的预测方案。应包括具体内容、人员、分工、资料搜集办法、地点、 时间安排等。3. 搜集和

8、分析有关资料。在搜集资料时一要注意信息资料的广泛性，除了 与房地产直接有关方面的因素外，还要注意对房地产市场具有较大影响的间接因 素；二要注意信息来源的多渠道性，使得信息具有代表性、准确性、系统性、完 整性和可比性，在搜集资料的过程中还要分析筛选， 整理出对预测有实用价值的 资料和信息。4. 选定预测方法和预测模型。即根据预测目标、资料、资料占有情况、准 确度要求及预测费用多少来选定。房地产市场预测的定量方法有回归分析法、 时 间序列预测法等。5. 进行实际预测。即根据选定的预测方法和模型，进行预测计算。6. 评价修正预测结果。预测不可能做到百分之百的精确，但若预测误差很 大，就失去了预测的意义。所以，对预测误差进行具体分析，看预测结果是否达 到预测目标的要求。如果满足要求，则进入撰写报告的阶段；如不能达到要求， 则回到前面步骤，或重新确定目标、搜集资料，或重新选择方法，再进行预测， 直到误差符合预测要求。7. 撰写预测报告。房地产市场预测报告既要有定性分析， 也要有定量分析， 尽量做到数据真实准确、论据充分可靠、建议切实可行。然后，还要