XXXX-026招标文件doc-投标邀请函

1、XCGZX2010-026物业管理 无锡市政府采购中心 无 锡 市 政 府 采 购公 开招 标 文 件政府采购编号：XCGZX2010-026采购项目名称：物业管理集中采购机构: 无锡市政府采购中心发布日期：2010年3月31日目 录一投标邀请函-（2）二投标人须知-（3）三项目要求和有关说明-（10）四. 合同书（格式文本）-（24）五合同条款（格式）-（25）六. 附件（投标文件格式）-（29）一投标邀请函我中心受无锡市公安局的委托，对物业管理项目进行公开招标，欢迎你单位参加投标并提请注意下列附表中的相关事项：序号内 容1项目名称：物业管理(“交巡警支队新建大楼”物业管理) 采购编号：XC

2、GZX2010-026 采购人： 无锡市公安局 采购方式：公开招标2集中采购机构：无锡市政府采购中心地址：江苏省无锡市西门坝桥沿河43号3投标人条件：投标人参加本次政府采购活动除应当符合中华人民共和国政府采购法第二十二条的规定外，还必须具备以下条件：A. 经国家工商行政管理机关注册的企业法人；B. 中华人民共和国物业管理企业二级资质（含）以上。(外地企业须已在无锡市房管局备案)4请有意参加本项目投标的供应商如实填写供应商参加投标（报价）确认函（该函可在我中心网站“表格下载”栏内下载）回传至无锡市政府采购中心综合部并电话确认，传真及电话如投标人未按上述要求操作，将自

3、行承担所产生的风险。5现场踏勘及公开答疑会时间：2010年4月7日14：00现场踏勘及公开答疑会集中地点：无锡市公安局交巡警支队新建大楼会议室(位于无锡市滨湖区，靠近高浪路和南湖大道交叉口)注：建议各拟投标人尽量对项目现场和周围环境进行踏勘，在随后的采购中，对现场资料和数据所作出的推论、解释和结论及由此造成的后果由投标人负责。采购单位联系方式：殷卫明，139123569366投标人投标前须交纳投标保证金贰万元人民币，投标保证金必须在投标截止时间前到达无锡市政府采购中心指定账户。未按招标文件规定提交投标保证金的投标文件，恕不接受。投标保证金可用银行汇票、支票、现金等方式，如采用电汇形式的必须在投

4、标前与无锡市政府采购中心财务室确认。收款单位：无锡市政府采购中心（联系电话开户银行：江苏银行无锡梁溪支行 账号： 8870101985000119687投标有效期：开标之日起90天8投标时间：2010年4月23日9：30至10：00截止 截止期后的投标文件恕不接受投标地点：无锡市政府采购中心一楼会议室9开标时间：2010年4月23日10：00开标地点：无锡市政府采购中心一楼会议室10定标时间：2010年4月23日评标结束定标地点：无锡市政府采购中心一楼会议室11投标文件正本份数：1份投标文件副本份数：6份12有关本次招标活动程序方面的问题,可来人、来函（传真）或电

5、话联系。联系地址：江苏省无锡市西门坝桥沿河43号联系人： 钱敏勋、杨蕾联系电话：051082708966 二投标人须知（一） 遵循原则：公开透明原则、公平竞争原则、公正原则和诚实信用原则。（二） 招标文件：1 招标文件包括本文件目录所列全部内容，投标人应仔细阅读，并在投标文件中充分响应招标文件的所有要求。2 投标人应在无锡市政府采购中心网站下载招标文件及有关资料，按招标文件要求提交全部资料并对招标文件各项内容做出实质性响应，否则投标无效。3 投标人一旦参加本项目投标，即表明承诺接受了本招标文件中的所有条件和规定。4 本项目不接受联合投标。5 招标文件仅作为本次招投标使用。（三） 招标文件的解释

6、：1 采购人、无锡市政府采购中心将于2010年4月7日14：00在 无锡市公安局交巡警支队新建大楼会议室 集中，进行现场踏勘及公开答疑会，对投标人针对招标文件书面提出的要求澄清的问题进行公开答疑。2 投标人如有需要对招标文件要求澄清的问题，请以书面形式提出，并于2010年4月7日10：00前送（或传至无锡市政府采购中心。3 本文件的最终解释权归无锡市政府采购中心。（四） 招标文件的补充或修正： 1. 无锡市政府采购中心可在投标截止时间十五日前对招标文件进行必要的澄清或者修改。2. 无锡市政府采购中心可在投标截止时间三日前，视采购具体情况，延长投标截止时间和开标时间

7、。3. 如需对招标文件进行澄清或修正，无锡市政府采购中心将在无锡市政府采购中心网站和财政部门指定的政府采购信息发布媒体上发布更正公告，该澄清或修正的内容为招标文件的组成部分。投标人应在投标截止时间前关注原招标公告媒体上发布的相关更正公告。请招标文件的收受人下载此更正公告后，于投标截止日前书面回函（传真件）我中心综合部，传真逾期不回视同收到此公告。（五） 投标文件的组成：1. 投标函（格式见附件）2. 关于资格的声明函（格式见附件）3. 证明文件：（1） 资格证明文件 投标人有效期内企业法人营业执照副本复印件（投标时必须提交原件或公证件）； 投标人法定代表人授权委托

8、书（法定代表人亲自参与投标的除外，格式见附件）； 投标人法定代表人身份证复印件及法定代表人授权代表身份证复印件（投标时必须携带参加开标会议的法定代表人或法定代表人授权代表有效身份证明原件）； 投标人有效期内的二级（含）以上中华人民共和国物业管理企业资质证书复印件（投标时必须提交原件或公证件）(如外地企业另须提供无锡市外来物业管理企业资质备案申报表复印件)；（2） 补充性文件 投标人企业基本情况、经营情况介绍； 提供近3年内相关办公场所（不含住宅区）或公共场馆物业管理业绩证明材料，以加盖投标人公章的合同(协议)复印件形式提供，并需明确托管面积、有效联系人和联系方式等； 所投产品的节能/环保/自主

9、创新证书复印件加盖投标人公章； 投标人通过ISO9000及ISO14000体系认证证书复印件； 投标人依法缴纳税收及社会保障资金的证明复印件(至少近3个月的)； 投标人近3年内获国家、省、市本行业与物业管理有关的表彰、奖励等荣誉的证明材料复印件； 投标人经会计、财务负责人、法定代表人签字或盖章、加盖法人章的最近一个月份财务报表复印件加盖投标人公章； 由会计师事务所出具的投标人上年度审计报告和所附已审财务报告复印件加盖投标人公章；上述证明文件中的资格证明文件必须全部提供。其中要求提交的原件或公证件必须与投标文件同时提交，如果原件正在年检（或换证），则必须提供法定年检（或换证）单位出具的有效证明原

10、件。投标人所提交的证明文件的完整与否，将直接影响其投标文件的审核和评分结果。4. 开标一览表（格式见附件）5. 分项报价表（格式见附件）6. 服务保障承诺（格式见附件）7. 服务管理工作设计（即“服务方案”，格式见附件）8. 人员配置表及拟派项目负责人资格证明材料（格式见附件）9. 要求需方提供的配合（如有自拟并自行添加至投标函中）10. 其它（投标人认为有必要提供的声明和文件，如有自拟并自行添加至投标函中）（六） 投标文件的要求：1 所有文件、往来函件均应使用简体中文（规格、型号辅助符号例外）。2 投标文件由投标人按给定格式如实填写（编写），须有法人（盖章）、法定代表人或法定代表人授权代表签

11、字或盖章，方为有效，未尽事宜可自行补充。3 如无特别说明，投标人报价一律以人民币为投标结算货币,结算单位为“元”。4 投标文件格式部分，应由投标人按给定格式提供，不得更改。5 投标文件应用不褪色的黑色墨水书写或打印。6 投标文件统一用A4纸，按照投标函格式中的顺序制作，并请编制目录。7 投标文件份数为正本一份，副本六份，须各自装订成册，并注明“正本”、“副本”字样，密封在标袋中，同时在标袋上注明投标人名称。8 投标文件不应有涂改、增删和潦草之处，如有必须修改时，修改处必须有法人章、法定代表人或法定代表人授权代表的签字。9 投标费用自理。（七） 无效投标文件的确认：投标人有下列情况之一者，投标文

12、件无效：1. 未按规定交纳投标保证金的；2. 投标文件未按规定的期限、地点送达的；3. 投标文件未按要求密封、签署、盖章的；4. 投标人的法定代表人或法定代表人授权代表，未准时参加开标会议的；5. 投标人的法定代表人授权代表，无法定代表人授权委托书的；6. 不具备招标文件中规定的资格要求及未按招标文件规定的要求提供资格证明文件的；7. 投标文件未按招标文件规定的格式、内容和要求填写的；8. 投标文件书写潦草、字迹模糊不清、无法辨认的；9. 投标文件中有招标文件未允许提供的选择性内容；10. 不同投标人投标文件相互混装的；11. 不同投标人投标文件中的项目相关人员出现同一人的；12. 不同投标人

13、聘请同一人为其投标提供技术或经济咨询服务的；13. 不同投标人的投标文件内容出现非正常一致的；14. 不同投标人报价细目呈明显规律性变化，故意哄抬价格或压价等其它恶意串通投标的；15. 投标文件内容不全或不符合法律法规和招标文件中规定的其它实质性要求的。（八） 开标、评标：1 由无锡市锡城公证处对投标箱进行检查、开箱，查验、启封投标书，并审核投标单位代表资格（按本须知第（七）条相关规定确定为无效投标文件的不予进入评标程序）。2 无锡市政府采购中心宣读、记录各投标人开标一览表。3 投标文件的审查：（1） 开标一览表内容与投标文件中明细表内容不一致的，以开标一览表为准。（2） 总价金额与按单价汇总

14、金额不一致的，以单价金额计算结果为准。单价金额小数点有明显错位的，应以总价为准，并修改单价。（3） 大写金额与小写金额不一致的，以大写金额为准。（4） 正本与副本不符，以正本为准。4 评标工作程序：评标工作由无锡市政府采购中心负责组织，具体评标事务由依法组建的评标委员会负责。（1） 投标文件初审。初审分为资格性检查和符合性检查。 资格性检查。依据法律法规和招标文件的规定，对投标文件中的资格证明、投标保证金等进行审查，以确定投标供应商是否具备投标资格。 符合性检查。依据招标文件的规定，从投标文件的有效性、完整性和对招标文件的响应程度进行审查，以确定是否对招标文件的实质性要求作出响应。（2） 澄清

15、有关问题。对投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会可以书面形式（应当由评标委员会专家签字）要求投标人作出必要的澄清、说明或者纠正。投标人的澄清、说明或者补正应当采用书面形式，由其授权的代表签字，并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。（3） 比较与评价。按招标文件中规定的评标方法和标准，对资格性检查和符合性检查合格的投标文件进行商务和技术评估，综合比较与评价。5. 评标方法投标人通过初审的，方可进入比较与评价程序。比较与评价采用综合评分法（计分均保留2位小数）。评标委员会遵循公平、公正、择优原则，独立按照评分标准分别评定投标人的分值；各

16、投标人的最终得分为各评委所评定分值的平均值，并按高低顺序排列，确定3家中标候选单位。若得分相同，按投标报价由低到高顺序排列；得分且投标报价相同，按技术指标优劣顺序排列。6 评分标准：（1） 报价（20分）以满足招标文件要求且报价价格最低的投标报价为评标基准价，其价格为满分20分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：报价得分（评标基准价/报价）价格权值100。（2） 服务方案及质量标准（62分）在响应招标文件需求的基础上针对下列各部分进行评价： a. 目标及整体设想（4-6分）；b. 管理服务体系（4-6分）；c. 架构人员培训管理（4-6分）；d. 企业物资装备计划（4-6分）；e. 管理

17、规章制度（4-6分）；f. 日常管理标准及措施（4-6分）；g. 管理重点难点和措施（4-6分）；h. 物业档案资料管理（2-4分）；i. 费用测算合理性（2-4分）；j. 服务响应时间（2-3分）；k.与采购人日常沟通措施（2-3分）；l.物业正式接管前具体措施（2-3分）；m.特色与创新（2-3分）；以上因素如未见阐述则不得分。（3） 投标人评价（18分）a.投标文件规范性、表述清晰程度1分。b.信誉1分。c. 业绩(5分)：提供近3年内相关办公场所（不含住宅区）或公共场馆物业管理业绩证明材料，以加盖投标人公章的合同(协议)复印件形式提供，有1个得1分，最多不超过5分。d.通过ISO900

18、0体系认证得2分；通过ISO14000体系认证得2分。e.依法缴纳税收(1分)及社会保障资金(1分)的情况。f.近3年内获国家、省、市本行业与物业管理服务有关的表彰、奖励等荣誉证明的，每项1分，最多不超过3分。g.最近一个月份的财务报表1分。h.由会计师事务所出具的投标人上年度审计报告和所附已审财务报告1分。（4） 加分因素针对所投产品：对属于国家认定的节能、环保、自主创新产品在评审时，分别给予“报价”项评标总分值4%、4%、6%的加分；对属于省级认定的自主创新产品，给予“报价”项评标总分值4%的加分（以提供证书复印件为准。自主创新产品不重复加分）。（九） 定标：1 评标委员会根据招标文件规定

19、的评标方法和评标标准进行评审，按招标文件的要求在3家中标候选单位中，依法确定中标供应商。无锡市政府采购中心将在财政部门指定的政府采购信息发布媒体上和无锡市政府采购中心网站上发布中标公告。无锡市政府采购中心和评标委员会对未中标原因不做解释。如有质疑，按中华人民共和国政府采购法、财政部政府采购货物和服务招标投标管理办法等有关法规处理。2 投标、开标及定标的整个过程均由公证机关进行现场公证。3 在发布中标公告的同时，无锡市政府采购中心将向中标供应商发中标通知书。4 未中标供应商的投标文件正本、中标供应商的投标文件正本及副本（两份）留存，其余投标文件副本和原件退还各投标供应商。（十） 废标的确认：在招

20、标采购中，出现下列情况之一的，应予废标：1 符合专业条件的投标人或者对招标文件作出实质性响应的投标人不足三家；2 出现影响采购公正的违法、违规行为；3 投标人的报价均超过采购预算，采购人不能支付的；4 因重大变故，采购任务取消。（十一）投标保证金：1. 投标保证金应按照招标文件规定的数额和办法交纳。2. 如投标人在投标截止期后撤回投标，则投标保证金将作为违约金不予退还。3. 招标活动结束后，未中标供应商应自行与政府采购中心财务室联系办理投标保证金退还事宜。4. 中标供应商的投标保证金将在合同生效后5个工作日内无息退还。5. 中标供应商有下列情形之一的，政府采购中心不予退还其交纳的投标保证金；情

21、节严重的，由财政部门将其列入不良行为记录名单，在一至三年内禁止参加政府采购活动，并予以通报：（1） 中标后无正当理由不与采购人签订合同的；（2） 将中标项目转让给他人，或者在投标文件中未说明，且未经过政府采购中心同意，将中标项目分包给他人的；（3） 拒绝履行合同义务的。（十二）中标无效的确认：（1） 提供虚假材料谋取中标的；（2） 采取不正当手段诋毁、排挤其他投标人的；（3） 与招标采购单位、其他投标人恶意串通的；（4） 向招标采购单位行贿或者提供其他不正当利益的；（5） 在招标过程中与招标采购单位进行协商谈判、不按照招标文件和中标供应商的投标文件订立合同，或者与采购人另行订立背离合同实质性内

22、容的协议的；（6） 拒绝有关部门监督检查或者提供虚假情况的。 投标人有上述（1）至（5）项情形之一的，中标无效。有上述（1）至（6）项情形之一的，处以政府采购项目中标金额千分之五以上千分之十以下的罚款，列入不良行为记录名单，在一至三年内禁止参加政府采购活动，并予以公告，有违法所得的，并处没收违法所得，情节严重的，由工商行政管理机构吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（十三）签订、履行合同：1 采购人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标供应商投标文件的约定，与中标供应商签订书面合同。所签订的合同不得对招标文件和中标供应商投标文件作实质性修改。采购人不得向中标供应商提出任

23、何不合理的要求，作为签订合同的条件，不得与中标供应商私下订立背离合同实质性内容的协议。合同经无锡市政府采购中心见证后生效。2 见证合同时，中标方须向无锡市政府采购中心交纳 壹拾万元 的履约保证金。履约保证金在本项目验收合格后退还，不计利息。3 无锡市政府采购中心监督合同的履行。中标方非因不可抗力未履行招、投标文件和合同规定的义务，一经查实，政府采购中心将根据具体情况提请政府采购管理部门作出相应处理。（十四）中标服务费：本次招标，无锡市政府采购中心为中标供应商提供免费服务。三项目要求和有关说明（一） 项目相关要求：本次采购项目为无锡市公安局交巡警支队的物业管理，产权单位为无锡市公安局交巡警支队。

24、为提升大楼的整体物业管理水平、创造良好的工作和服务环境，根据中华人民共和国政府采购法、国务院物业管理条例等有关规定，本着严谨、整洁、安全、有序、环保、节能、节约、便利的原则，选聘“无锡市公安局交巡警支队”物业管理企业。物业基本情况和管理要求如下：一、项目概况项目位于滨湖区华庄街道，南邻高浪路，东侧为南湖大道，西侧为无锡市消防指挥中心建设用地，北侧为青园路，占地面积为39330平方米，建筑总面积为43819平方米，其中地上建筑面积40655平方米，地下建筑面积3164平方米。主楼共分地下1层，地上21层，建设总高度达94.8米，其中办公业务主楼（含裙房）31724平方米，敞开式停车库三层9884

25、平方米，机动车检测线用房1550平方米，辅助用房651平方米，业务大楼主楼地下一层为公用餐厅及停车库，地上一层为迎宾大厅，主楼二层至十六层为支队各科室标准办公层，十七至二十一层待用，裙楼四层中一二层为车管所办证大厅，三四层为指挥中心大厅。二、公共场所及公用设施设备情况：（一）公共场所1、现有停车位512个：支队部共有车位136个：支队办公大楼地下停车位32个，地面停车位104个；车管所部共有车位376个：地面停车位67个，立体停车库三层共有停车位309个；2、主楼办公用房，其中公共卫生间 37 间、室内独立卫生间 18 间，淋浴室 8 间；3、绿化：大楼周围及裙楼屋顶绿化；4、会议室 6 间，

26、面积 721 ；接待室 7 间，面积 454 ；学习室 13 间，面积 985 ；5、车管所一层大厅面积 1166 ；二层大厅面积 788 ； 6、门卫 3 间（二）公用设施1、供水：-12层市政直供，14热水是热水循环泵供水，321层变频供水，521电热水器；2、供电：-1F变电所双路供电系统，主供3200KVA，备供1600KVA，机房UPS200KW，高压柜12只，低压柜21只；3、供气：华润管道液化气直供，一路至地下食堂厨房间，一路至二楼小餐厅；4、大楼空调系统：每层采用VRV中央空调及新风机组，指挥中心四楼机房采用精密空调；5、电信：电信光纤主楼入3F机房，电话光纤接入3F程控交换；

27、6、电梯：三星牌5台，其中自助扶梯1台，消防电梯1台，主楼3台；7、消防设施(含消防楼道)：火灾自动报警及联动控制系统、消防栓给水系统、自动喷淋灭火系统，防排烟系统，火灾应急照明和疏散指示系统；8、安保系统：计算机网络、监控系统、综合布线系统、入侵报警系统、消防报警系统、门禁一卡通；9、智能化系统：智能一卡通管理系统、背景音乐系统、信息发布系统、触摸查询系统、排队叫好系统、会议系统、有线系统、访客对讲系统、智能照明系统、室内外电子显示系统。三、物业管理范围内容及标准物业管理的范围：卫生保洁、设备运行维护、保安消防（含报刊、杂志、邮件、信件收发）、房屋维护 、绿化保养、食堂、会务接待、 （一）卫

28、生保洁管理：1、物业公司应根据采购有关卫生保洁要求标准提出：（l）制定完善的保洁工作细则，明确所需材料、检查方法等，并严格执行。（2）制定部门各岗位的责任制。（3）建立卫生清洁的检查制度。2、具体内容要求：根据上述要求，具体应做到： 大楼内门窗每月清洗一次、机关大门每天擦抹二次； 单位标志、公共图形符号标识、标志，楼顶花园围廊长凳，每日擦抹二次； 外墙玻璃（2米以下）、收发室玻璃每日擦抹一次。 垃圾箱（房）、痰盂每日清洗一次；每天清理外运场室内产生的各类垃圾，每日清理垃圾一次以上；窖井、明沟、垃圾箱（房）夏季每周卫生消毒一次，冬季每月消毒一次； 屋顶、屋顶排雨水通道每季清理一次； 参与保洁人员

29、不低于15人； 保洁标准及保洁频率以四星级酒店保洁标准为标准； 地毯，地板，会议室、接待室等定期保洁和使用后立即保洁；做好大型活动、会议、重要接待任务等的突击保洁工作；与此同时，保洁人员在工作时段内处于巡视检查状态，按总体要求保持环境整洁。（2）服务大厅及主楼各区域：总体要求：本区域内（含内墙及内侧门窗，立柱，墙面，吊顶板，公共服务台，隔板玻璃，地面，扶手，盆景，装饰，消防箱，标识标志，照明，公共座椅等和公共设施），应保持完整，整齐、有效、平整、无破损、无划痕、无裂痕、无脱落、无污迹、无灰尘、无蛛网，无异味、干净、明亮。其中一楼服务大厅大理石地面，其余楼面应进行日常专业维护保养；地面保持明亮；

30、工作服务台及隔板玻璃保持整齐、光亮、无灰尘、无手印；标识标志、景盆保持光亮无灰尘；空调出风口保持畅通、光亮无灰尘，立柱保持光亮无灰尘；公共座椅保持整齐、无灰尘、无污迹、完好。根据上述要求、具体应做到：内墙面、吊顶板及立柱2米以上部分、照明灯（2米以上）、空调出风口等每月清掸一次以上；大楼内侧门窗，隔板玻璃、消防箱、盆景、照明（2米以下）立柱2米以下、公共座椅以及沿壁凹凸槽边每天擦抹一次以上。地面、工作服务台每天擦拖擦抹一次以上。其中一楼服务大厅地面，其余楼面每天专业维护保养1次。与此同时，保洁人员在工作时段内处于巡视检查状态，按总体要求保持环境整洁。3、楼梯、电梯轿箱、走廊等公共场所总体要求：

31、本区域内（含电梯等候区，电梯轿厢，楼梯前堂及门窗和扶手，走廊两边墙面包括玻璃隔墙，吊顶，照明，消防箱，装饰品，装饰景盆，地面，标识标志，废纸篓或垃圾箱等和公共设施）。应保持完整，整齐，有效，平整，无破损，无变形，无划痕，无卷边，无污迹和杂物，无异味，无灰尘，干净，光亮。其中：地面保持光亮；走廊两边墙面无灰尘，若两边为玻璃隔墙则应保持光亮，无灰尘，无手印；电梯轿箱、门无手印；整个地面、楼梯、电梯内等场所无烟头，电梯操作板有卫生消毒措施。根据上述要求，具体应做到： 地面、楼梯、扶手每天擦拖（抹）1次以上。 墙面每天擦拭1次；玻璃隔墙每天擦抹1次以上，消防箱、装饰品盆景每天擦抹1次。 电梯门壁、轿箱

32、四壁每天擦抹2次，每半月上光打蜡1次。 痰盂、废纸篓或垃圾桶每天清倒1次以上。 电梯操作板每日卫生消毒1次。与此同时，保洁人员应在工作时段内处于巡视检查状态，按总体要求保持环境整洁。4、会议室，接待室、学习室，支队领导办公室、备勤室等。本区域内（含办公家具，会议家具，茶具，电脑等和其他设施）。应保持完整，整齐，稳固完好，无破损，无划痕，无污渍，无灰尘，无烫痕，无脱漆，无异味，干净，明亮。其中：应承担会议中心、各楼层会议室、领导接待室的管理；会前、会后（含接待室）要及时整理并处于备用状态。保证会议茶水供应；茶具应有消毒措施。根据以上要求，具体应做到： 地面每天擦拖1次。 门窗和家具、电脑每天擦抹

33、1次。 室内玻璃隔墙每天擦抹1次，百叶窗帘每周清理1次，窗帘每季清洗1次。 备勤室、值班室按规定的时间开放、关闭，对电视、床具、卫生间等每天擦抹1次，并对值班室、备勤室每天整理1次，同时加强管理，确保备勤室、值班室完整、完好。 房内吊顶，照明每月擦抹1次，其中台灯每天擦抹1次。 会议室家具应每天擦抹1次，并保持家具摆放整齐，处于备用状态。 各类会议室茶具（非一次性），应每用一次立即清洗，擦干，消毒，确保干净、卫生、明亮、无手印、无划痕、无破损、摆放整齐，同时确保茶水供应。5、公共卫生间、公共淋浴间、办公室内卫生间。本区域内（含盥洗室，茶水废弃物桶，大小便器具，淋浴器具，梳妆镜，龙头，洗手池、衣

34、帽架、毛巾架等和公共设施）。应保持完好、无堵塞、无滴漏，、平整无破损、划痕，无污物、污迹，无异味，无脱落，无灰尘，干净，其中，梳妆镜应保持玻璃镜明亮无印痕；龙头和洗手台无污迹、光亮。厕位、洗手台无磨损和无污迹、无灰尘；整个地面光亮无积水；卫生洁具有消毒措施。根据上述要求，具体应做到： 茶水废弃物桶每天擦抹，清倒3次以上。 淋浴室（含淋浴器具）按规定时间开放、关闭，同时每天清理、擦抹1次，做到无杂物、整洁，加强管理，确保淋浴室安全、完好、正常运作。 公共卫生间（含办公室内卫生间）四壁及厕位箱厅每日擦抹1次，门窗每日擦抹1次，地面每天擦拖3次。 盥洗室四壁每日擦拭1次，地面擦拖3次。 大小便器具每

35、日擦抹2次，并每天消毒1次。与此同时，保洁人员应在工作时段内处于巡视检查状态，按总体要求保持环境整洁。6、设备清洁要求，应按专业标准，保持设备整洁，无油渍和污迹，明亮和干净，设备运行间整洁、干净、无污渍和杂物，无蛛网。7、临时保洁：幕墙、内外墙面、窗户、屋顶等每年保洁一次；大理石地砖、地胶垫、地板等每季度打腊保养一次，地毯每月吸尘保养一次；办公楼屋面每月清理一次，尤其是屋面下水管道口要保持畅通不堵塞。8、餐饮日常保洁：对设备、餐厅厨房等的保洁、个人卫生，工作人员具备“健康证”等相关证件；要按食品卫生要求进行，每次检查必须达标；餐厅、厨房及配套设施要求每天清洁三次，冰箱、冰柜必须每周清洁一次，地

36、面应该每天保持清洁状态，用餐环境每天应用紫外线消毒；餐具要求清洁，使用后随即消毒处理，保持清洁状态；使用食品严格按照食品卫生法要求管理使用，确保支队每天的用餐要求；根据季节和环境情况及时进行除害工作；厨师用具应该每天进行常规消毒处理。清洁用抹布应该按照要求和使用对象加以区分，并每天常规消毒处理。整个保洁工作以不影响机关工作人员正常办公为前提。（二）设施、设备运行维护管理标准：本设施、设备是指保障采购单位整个大院开展正常工作运行的除房屋外的设施、设备，（含供电线路等，供气及管道，照明、电视电路，会议室视频、音响，供水泵间管道，消防设施，空调设备，卫生设施等（不含信息中心机房）。设施设备运行、维修

37、应严格按照专业技术标准要求进行，确保安全、节能、正常运行。具体内容：1、一般公用设备、设施的维修：一般公用设备、设施指楼内、外各种照明设备、水暖器具和电子显示屏。要求配备必要的备件库存，做到随报随修。2、对设备、设施管理人员要求：设备、设施运行维护要配备工作责任性强、有专业知识的工作人员，特殊岗位要求具有上岗证的专业人员，同时必须完成本系统设备、设施生产厂家对操作和日常维护人员的培训课目。根据不同设备、设施和场所的要求建立相应的规章制度和操作规程，严格落实、定岗定位、责任到人。倡导业务学习、技术钻研、岗位练兵、一专多能。在设备、设施运行中能够及时发现、并能有效处理一般故障和事故隐患，对所操作的

38、设备、设施要熟悉性能、使用时机，熟练掌握操作方法，努力提高排除一般故障的能力。了解设备、设施生产厂家、产品供应商的报修电话、联系方式，督促并配合设备、设施特约维修人员和供应商对设备、设施进行定期保养、检测。严格按技术规范使用。科学操作，保证设备、设施正常运行，努力延长使用寿命。保证在历次专项技术规范检查中不失分。3、电气运行、维护、管理保持配电箱柜和电气连接点接触良好安全正常工作，按需要给各类用电设备和用电器供电，保持设备清洁，定期清扫；定期和不定期进行检查，发现隐患及时与业主和供应商联系，督促，配合维修；处理小故障，事故的紧急处理。4、室内外照明和泛光照明室内外照明的运行、维修和管理；按招标

39、人要求开、闭灯光，保持设备良好；对保修期内的灯具、灯泡自然损坏及时与业主和供应商联系修复；有节能管理措施；保持设备清洁。5、供排水和卫生设备系统从自来水公司水表开始到各出水口和卫生设备，排水系统从排水口到雨水出口和城市雨污水管网的接入口的正常运行、维护、管理；要保持给排水管路畅通，如有不畅要及时疏通排堵，如漏水要及时修复，保持阀门和水泵的良好，阀门和水泵有故障时要及时与业主、供应商联系、配合修复；对长期不用的水泵、阀门要定期检查、测试运行，保持设备清洁；发生紧急情况时及时采取应急措施，卫生设备的阀门、排水口、感应器、水箱等腰保持完好。6、空调(暖通)、新风系统VRV空调系统，新风系统的运行和日

40、常维护；按业主要求运行；VRV及中央空调系统在每个运行周期开始前进行检查，运行周期结束后进行保养，始终保持设备完好，发现问题及时与业主和供应商联系，配合维修；按设备制造厂商规定开、停设备；发生紧急情况及时采取应急措施；保持设备清洁；空调设备保养的基本要素是防漏、防堵。特别是低温设备中由于温差大，冷凝温度高，主要在管道、干燥器储液器及膨胀阀处，有时会在道路阀件上出现漏和堵现象，因此，在平时运行管理中要勤检查，一旦发现要及时排除，减少损失。空调装置的部件维护保养(1)制冷压缩机保养，主要是观察主机的运行压力及运行电流，分析压缩机运行杂音，监测压缩机的外壳温度情况。(2)冷凝器及蒸发器的保养，定期检

41、查两器结垢的结尘情况，采取必在的方式加以清理，经常检查风扇电机的工作状况。(3)排气管道.油分离器及阀件不畅通的检查，以及保养。(4)霜层太厚及膨胀阀流量不准确的检查，以及调整保养。(5)冷量不足，降温慢或时间长的检查的修复工作。(6)压缩机效率差及供油压力低的检查，以及维护工作。(7)由于工作情况的变化，对制冷剂过多或过少的检查维护修理工作。(8)对空调设备的自控元件及安全保护装置的检查及保养工作。(9)对空调设备电气线路及多联线控器仪表的检查及保养工作。7、弱电系统电视、音响、通讯等设备的正常运行，并对该设备做好维护保养工作；大型活动与回忆所需音响设备的安装与调试；对监控系统、消防系统等设

42、备做周期性的切换试验，保障系统安全可靠正常运行，发现问题及时与业主和供应商联系配合维修；8、大型设备维修与保养设备维修保修期内（非人为因素）由特约商户负责，保修期满由物业公司根据甲方要求委托具有符合国家法律、法规所要求的资质的专业单位进行维护保养。物业人为原因引起设备损坏，损失由物业承担。按照设备建立保修与维修程序。按照设备规定建立保养制度，进行必要的日常保养、等级保养等。9、一般公用设备的维修与保养一般公用设备指室内各种照明、插座、应急照明、会议室多媒体设备、大厅电子显示大屏幕（含专业灯具）及水暖器具（包括卫生间感应器用电池）；物业负责维修、更换，做到随坏随修，确保室内的一般公用设备运行正常

43、，费用由甲方承担；10、厨房设备具有符合设备技术手册所要求的资质的专业单位；重点、主要设备必须每月维护保养一次，并配备专人使用及日常维保管理。（三）保安与消防管理报价单位必须根据本大楼使用面积及功能，合理配置保安岗位及人数。保安人员对大楼及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗，确保大楼正常办公秩序，同时，承担报刊、杂志、邮件、信件的收发职能；消监控中心要保证24小时值班监控；做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。1. 保安管理（1）贯彻保安管理的基本原则是：用户至上，服务第一；预防为主；谁主管，谁负责；群防群治，内紧外松。（2）要求建立保安组织机构。（3）要求制定严

44、密的保安规章制度，明确本部门各类人员的岗位职责。（4）加强治安防范。主要是加强保安措施，加强大楼内部保安巡逻；防止人为破坏治安秩序，杜绝各类可能发生的事故。（5）要求建立专门的停车管理岗位，针对支队内部地下、地面停车位、各通道及出入口对所有进出支队大院的内部公私车及外来公私车的停车、通行进行管理(包括公车的清洗)并按照支队制定的停车管理办法严格管理，配合支队车管所做好车管业务外来车辆的引导、停放等管理。2消防工作（1）消防工作的指导思想是：以防为主，宣传先行，防消结合。（2）大楼消防系统主要有：湿式消防系统：自动喷淋系统，消防栓系统（消防泵）消防联动机构：消防送风和排烟风机的功能和联动试验：空

45、气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验；消防电梯的功能试验。火灾报警系统：自动报警系统（包括感温式火灾报警、感烟式火灾报警、感光式火灾报警），手动报警系统（包括电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电话报警）。（3）消防工作的展开：进行消防宣传。宣传的形式有：消防轮训，利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知（防火手册）。宣传的内容有：消防工作的原则，消防法规，消防须知。建立三级防火组织，并确立相应的防火责任人：管理公司总经理、部门经理、班组长。把防火责任分解到各房屋使用单位。各房屋使用单位担负所属物业范围的防火责任。明确防火责任人的职责，根据中华人民共和国消防条例的规定，制定防火制度。要求定期组织及安排消防

46、检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。要求制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。配备必需、完好的消防设备设施。明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。制订灭火方案及重点部位保卫方案，每个大会议室、服务大厅和各层走廊险要处安装消防走火示意图。建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队；建立专职消防队；抓好消防训练，每年组织一次写字楼全体人员消防演习。建立消防档案。3、安防工作的具体要求：（1）报价人根据采购单位提供场所的需要配备相应数额的专职保安人员。安保人员要求配备具有公安认证的专职保安，以中、青年为主，45岁以下的人员占

47、总数的60以上，在本市有固定住处，身体健康，工作认真负责并定期接受培训，退伍军人优先。（2）能处理和应对管区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。（3）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩带规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。（4）各门卫(出入口)和消监控保安室24小时值班看守， 8：3018：00要礼仪立岗并有详细交接班记录。对外来人员进入办公区要通过电话先与当事人联系然后决定是否放进，如要接待做好详细登记。（5）对大型物件搬出要先询问调查并做

48、好记录。（6）保持门卫与管区内各部门的通信畅通，在遇有异常情况或紧急求助时，保安 2分钟内赶到现场采取相应措施控制局面。（7）加强夜间巡逻，巡逻时保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每一小时巡查一次，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟。（8）监控中心要加强值班责任心，发现火警、警情立即通知保安，并报告业主值班人员与警方，保安接到火警、警情后一分钟内到达现场，协助保护现场。（9）力保管区内不出现任何警情，如出现警情，业主方将根据双方权利和义务的相关条款履行合同。4、切实做好支队报刊、杂志、邮件、信件（包括市政府信报投收）收发工作，确保收、发准确、及时到位不遗失。（四）房屋维护

49、主要指房屋日常保洁和小修小补，其房屋大修或结构修理由发包方另请专业公司承担，物业公司应该注意房屋情况及时与发包方沟通，发现房屋问题及时通报，以得到迅速修理。（五）绿化养护公共空间、办公室内部、大型临时活动及外场的绿化养护；摆放布置要根据展室各区域不同的使用功能划块区分；绿化摆放的点位、品种、数量的确定，要科学合理；对不同区域的绿化制定各自的调整周期；针对展室的大型临时展览、活动，要能做出相应的调整；保证室内绿化整洁鲜艳；确定年养护管理月历表；及时进行浇水、养护，浇水的同时，应冲洗叶面，保持叶面清洁，提高观赏效果。（六）食堂、会议接待根据不同岗位要求，配备适合、适宜胜任人员，做到团队优化组合，完

50、成支队用餐服务工作；每天准时提供早、中、晚三餐，并要保证午餐时近450人同时就餐(中标单位只需提供能满足、符合甲方要求的人员到位，所涉及的食材、佐料等其他费用均由甲方提供)；会议接待服务：(1)根据大楼内的会议室设置与会议服务要求，结合会议服务标准，采用会议全过程跟踪服务。(2)根据业主方提供的会务计划和接待任务，对各会议室和接待室进行统筹布置，包括布置各类会标，安排导路人员，迎宾人员、茶水、水果摆放增添等，并有专人服务，确保各级会务及接待任务有序开展(中标单位只需提供能满足、符合甲方要求的人员到位，会议接待所涉及的物品、费用等均由甲方提供)；厨师要求：(1)年龄在45岁以下，高中以上学历，身

51、体健康，思想品德好，有健康证明和一级以上职业证书；(2)能够吃苦，有团队协作精神，烹、煎、炒技术过硬，适应各种不同要求烹饪，有特色厨艺技能；服务人员要求：(1)年龄在45岁以下，初中以上文化程度，身高158CM以上,工作认真负责，能够吃苦耐劳，有团队协作精神；(2)按照规定持证上岗；餐厅服务人员要求具备良好的个人卫生习惯，严格按照国家卫生法和食品卫生管理体例进行工作；(3)在工作期间严格作业规范，按照规定着装；严格执行相关条例；总台接待服务：根据大楼内设总台接待，做好外来人员与大楼内工作人员的接洽及联络工作，保证大楼内无闲杂人员出入。（七）变配电：变电房、高低压配电柜的运行、维护持证（必须有效

52、）上岗，实行24小时值班制；认真做好各类记录，监视电压、电流变化、调整负荷分配，使高低压设备供电可靠稳定；做好日常维护保养与设备卫生工作。（八）电梯1、按甲方要求开启、关闭电梯运行；2、督促配合供应商做好维护工作；3、发生紧急情况时应立即采取应急措施，及时与业主和供应商联系，协助业主和供应商分析事故原因，保持机房设备清洁。（九）工程维修保养门窗、地墙面、水池、道路等建筑物的小修小补；所需材料由业主提供；（十）要求需要持证上岗的工种持证上岗率达到100%；各种建筑物、构筑物、设备、设施的完好率达到100%；不得有较大事故发生。四、财务分析方案物业管理收费标准由报价单位参考无锡本地物业管理收费水平

53、，根据本项目的规模、品质及周边环境等因素，测算物业管理财务收支情况，并提供劳务费用、清洁卫生材料费用、保安材料费用、设备维护费用等预算清单。要求中标单位成立独立核算的物业管理机构，并接受业主方委托的具有相应资质的中介机构的审计。五、其他有关说明l、中标单位应根据国家、省、市有关法律、法规、政策及与委托单位签定的物业管理委托合同，对无锡市公安局交巡警支队大楼(包括车管所)统一管理，综合服务、自主经营、自负盈亏；2、业主方将提供中标单位必要的物业管理用房；3、中标单位必须加强对无锡市公安局交巡警支队大楼及其附属设施、设备的维修、养护、管理，由甲方承担有关维修、养护、年检、年审等费用；4、中标单位如

54、在经营活动中有违法现象、出现重大安全事故等，责任自负，业主有权终止合同；6、要求物业管理具有丰富的楼宇管理，特别是设备维护实际操作能力和食堂餐饮、会务接待能力较强的物业管理企业；7、报价要求在十二个月总价的基础上，并折合每月金额；8、建筑、设备设施情况以现场实际情况为主；9、消防、监控、空调、电梯等设备由物业公司根据甲方要求委托具有符合国家法律、法规所要求的资质的专业单位进行维护保养，维保、年检、设备损坏后更换等费用由甲方支付，不包含在此次物业管理费用中。但是投标人需负责以上系统日常的清洁保养和使用管理，并对专业公司的维护情况进行监督检查及协调。10、关于物业管理开办费和前期接管验收费用：(1)物业管理开办费：指报价人对本项目所需配备的物资装备费用（不包含物业服务日常易耗品，该部分物资计折旧费摊入日常物业服务支出成本），在成交供应商与采购人签订合同生效后，采购人向成交供应商一次性支付开办费，具体数额在合同中明确。对物业管理开办费，中标单位要单独建立账册，专款专用，如物业管理单位发生变动，要列入移交。(2)前期接管验收费用，指在正式服务时间前，成交供应商派驻全部配置人员进入项目开展接管验收各项