浅析房地产开发贷款的风险控制

1、浅析房地产开发贷款的风险控制 摘要：针对当前房地产开发中存在的一些问题和困难，分析房地产开放贷款的风 险有哪些以及房地产贷 款内部外部的环境。关键词：房地产贷款风险环境最 年来，房地产价格呈现上升的趋势，我国住房制度改革的不断深入，个人购买商 品住房的意向渐趋强烈。住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使 得住房按揭贷款应运而生。按揭贷款是指购房户交纳部分首期付款后，将所购 房产抵押给贷款行，剩余房款向银行申请贷款的住房消费贷款，实质上是银 行 与贷款人之间的资金借贷关系。应该说此贷款有价值较稳定的住房作抵押品，安 全性有一定保障，但由于政策、市场及借款人自身情况的变化均会影响贷款的 房

2、地产市场环境和借款人的还款能力，使得安全性存在一些问题。据近年来我 国银行实际运作表明，贷款风险正日益增加。一、全球经济一体化带来的政策性风险：随着全球经济的发展，各国经济都在 相当程度地合作渗透，相 互之间的影响也在不断地加大。东南亚金融风暴，就 是“ 一发”牵动“千钧”。二、市场风险分析1.市场无序竞争。近年房地产市场供给充足，但价格居高不 下使空房沉淀不少，当开发企业无法实现资金回笼时，会通过虚拟按揭套取银 行资金，供求不平衡使按揭贷款存在潜在风险。2.市场供求关系的重大变化。 市场供求关系发生重大变化，房地产价格大幅下降，业主愿意损失首付和已还 款，以低于尚未归还的贷款余额，重新购置低

3、价房产，使银行难以收回贷款，贷 款损失风险增大。3.利率变动风险。贷款期限内市场利率可能发生数轮波动， 利率上升，短期存款利率上升，压缩了银行获利空间，利率下降，借款人以较 低利率筹资并提前还贷，银行会因其放贷不能获得原定贷款利息回报而受损失。 而且合同有关利率条款在利率管制时制订，对利率市场化后可能形成风险缺乏前 瞻性。三、银行风险分析银行是典型的负债经营组织，其经营的好坏，关系到储户存 款和银行本身的安全，体系和社会经济的安定。按揭贷款的银行风险来自借款 人和银行经营两方面：1借款人的风险（1）借款人违约风险。借款人违约风险是银行在经营按揭贷款业务时面临的最 直接最集中的风险，主要表现为被

4、迫违约（指个人财力不足引起还款能力丧失） 和理性违约（即借款人转移投资违约，指借款人具有还款能力，但觉得放弃继 续还款可带来更大的利益）。借款人买房后，房价上升，其理性违约的情况少， 而市场不景气时，借款人可能提前还款，银行在一定的时间内，失去收入来源, 影响资金正常循环。（2）借款人个人信用潜在风险。我国H前个人收入制度不透明，个人消费信贷 处于初级阶段，贷款行不能正确评价借款人实际收入，不能对其进行有效的跟 踪监控，个人信用状况难以评估。（3）借款人对住房按揭贷款业务存在认识上的误区。部分业主购房时被按揭优 惠条件所吸引，未充分考虑自身的还款能力，随时间推移，生老病死、事业成 败、社会环境

5、等直接影响到按揭贷款的安全。（4）按揭成数确定不当。按揭成数确定不当，对借款人不加区分地提高按揭贷 款成数可能造成的风险。过低的成数还可能诱发借款人的道徳风险。对以投资 为口的的购房行为来说，首付比例降低，前期投入越小，放弃投资后遭受损失 越小，房产市场不景气时，就有可能放弃房产并拒绝还款，将风险全部转嫁给银 行。（5）信贷经营中信息不对称的风险。我国尚未建立个人信用征集系统，对个人 资质评估缺乏统一客观的标 准，影响了银行对贷款申请人信用的调查评定，会 产生提供虚假证明的欺诈行为，也为银行在形成逾期后的催收匸作设置了障碍。2银行经营风险（1）按揭贷款比例问题。按揭贷款比例越高，对借款人压力越

6、大，在高按揭贷 款比例下一旦借款人住房按揭贷款风险分析及防范有哪些违约，银行处分抵押 房产所得扣除各项支出后，有可能不足以弥补银行的支出。一般还款期越长， 经济可变因素就越多，抵押房产价值的变动就越难预料和把握，银行需承担的违 约风险就越大。（2）流动性风险。按揭贷款的资金来源主要是储蓄存款和企事业单位的短期存 款，而住房按揭贷款的期限一般较长，这就产生了以短期资金负担长期贷款的 风险，并在一定程度上影响银行对短期资金的有效利用。四、开发商的风险分析（1）假按揭（开发商与购房户串通对银行金融欺诈，骗取银行资金）风险。通 过高估房地产价值并与购房人串通，以虚假购房合同向银行申请贷款，U的达 到后

7、，开发商立即转移资金，导致银行债权悬空，即使银行处置房产，也会大 幅“缩水”，信贷资产出现损失。（2）开发商不具备相应实力。随着住房市场的快速发展，具备雄厚资金实力、 强大开发能力和优良开发业绩的开发企业是各家银行争夺的对象，但激烈竞争 也给一些实力很差的开发企业带来可乘之机。（3）来自开发项口的风险。开发商对市场因素分析失误，房屋岀售后价格下降。 在期房按揭贷款中预售不理想，导致后续资金不足，不能按期交房，客户不能 按期入住，甚至项H “烂尾”。开发商多利用融资和预售收入作为资金来源，处 于劣势的客户可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与 开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成

8、银行的法律风险。（4）资格与能力、房产质量、配套设施、市场、道德及其它风险。主要贷款风 险表现在： 抵押物风险分析：1住房按揭贷款的抵押物即房屋是贷款金的最基本保障，但因 贷款期限长，期内抵押物发生变化的可能性极大，保证人资产可能恶化，易造 成抵押物风险。（1）评估风险。主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现象，若不 能及时发现房价高佔，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金 额的风险。（2）抵押物损毁或灭失，影响银行信贷资产质量。（3）抵押物法律风险。主要来自抵押的合法性，一是因建筑违规违章或严重 质量问题，抵押物无法取得产权证，导致抵押无效。二是重复抵押、重复 销售，致不

9、能办理抵押登记手续被查封，若此前银行已发放贷款，就造成债权 悬空。（4）抵押物处置风险。相关政策法规不健全，当不能偿还借款时，作为抵押人 的银行虽有权处分抵押物，但若该抵押物为借款人的唯一财产，会涉及居民的 安置和社会稳定等问题，使处置难以执行。即使收回房产，但我国住房二级市 场很不发达，拍卖变现的处置方式也难以实行，若贷款后抵押物价值下降，银行 很可能得不偿失。住房按揭贷款虽是一种风险较低的贷款，但各个环节仍存在 一定的风险隐患，如不能正确认识风险，不能对客观环境的变化做出正确的预 测和反应，就可能在未来造成损失。2贷款风险的防范防范规避风险。预测大环境、局部环境的变化，提倡市场竞 争但要避

10、免无为了推动其健康发展，就必须防范防范序竞争。改善住房贷款 的经济大环境，制定相关的法律法规，健全社会保障制度，决政府直接参与问题, 组建非盈利性担保公司。严格执行住房信贷的金融政策、法规法令，防止有欺诈 行为的开发商骗取信贷资金。提高按揭贷款审批门槛，大大提高赖账的机会成 本，预防道德风险的发生，以保证银行债权安全。银行的贷款风险防范银行是房地产贷款的提供者，是按揭业务的主要且稳定 的操作者，银行按揭业务的规范化、程序化和法制化是风险防范的中心环节。（1）加强贷前审查，在成本允许时，尽量细致。严格主体资格及信用审查，综 合评价申请人的素质、收入 稳定性、还款第一来源及综合还款能力等，确保业

11、主信用良好，据不同客户群体，采取灵活的信贷政策，帮助客户合理地确定贷 款金额、成数、期限。对宏观市场情况、政策、法律环境应有明确具体的审查； 抓住营销贷款的客户经理这个关键。（2）防范整个签约过程中的风险。在签 约时对开发商和购房人的资信证明材料原件进行审查，尽量不一次性把贷款付 予开发商，尽量将回购条款具体化，加强可操作性。不搞人情和关系贷款，设定 合理的抵押率。在签约后介入项LI全过程，掌握按揭贷款的实际用途和流向， 开发项H进度、资金运转、总投资、成本构成、工程进度、资金缺口及后续资 金落实情况等，督促开发商按时按质按量完成项U,防止工程“烂尾”，“供楼” 期间，了解购房人的经济状况，加

12、强与开发商联系，掌握其经营状况，发现和确 定“供楼”不能的情况后，及时要求开发商参与解决。期楼按揭要慎重，考虑 工程延期可能性，根据工程进度，分期投放 贷款，专款专用。（3）加强房地 产贷款的贷后管理工作和风险跟踪访问策略。在发展住房按揭贷款业务的过程 中，必须适时 建立“两项制度”，即贷后对业主访问制度和对业主跟踪管理制度。 在期房按揭中应落实专人加强对售房款的监控。了解按揭楼盘的配套建设、小 区环境、市场价格的变动悄况，加强对按揭项LI的回访。掌握借 款人的动态， 及时对贷款的风险状况做出风险评价,建立风险预警机制。（4）确定合理的风 险溢价、信贷额度及贷款成数。根据承担的风险大小、市场供

13、求、市场价格、利 率及按揭比率，确定相应的风险溢价和信贷额度，提询预防风险的发生。采取 实时防范措施，防止按揭违约带来的提前偿还风险，实现资金的预期利润率， 提高资金的运用效率。合理确定按揭贷款成数，不为竞争而随意提高按揭成数， 减少价格缩水的风险。对期楼适当降低按揭成数。3密切关注开发商，规避来自开发商的风险（1）加强对开发商的审查。在签 订按揭贷款的合作协议之前，积极稳妥地选择开发企业，注重对开发商资金实 力、开发资质、历史业绩等要素的调查，与实力雄厚、开发业绩好、经营效益高 的开发商发生业务合作；科学地分析和研究市区的发展趋势以及市民居住心理 和居住习惯，审慎选择支持对象。（2）开发项H

14、的审查。严格审查开发项的 区位、环境、地段、建筑品质、项H开发环节的各项许可证，加强对城市建设 规划的先期调查和信息收集工作。在期房按揭中，加强对开发商项LI开发资金的 审查，即自有资金的投入、预售形势和前景、资金缺口及资金来源是否有保障。（3）为有效确保信贷资金正确使用、安全运转及全部用于开发建设，应对所有 的建设资金（包括银行贷款）实行“封闭管理,专项运行”。（4）要充分发挥按 揭贷款的综合效应。按揭客户一般有一定的经济实力，有的还创办经济实体，可 通过开发商争取到本行开户或办理银行卡业务。（5）设置个人住房按揭贷款 保证金制度。签订按揭协议时，应要求开发商按每个项LI专门设置贷款保证金,

15、 金额不得低于贷款额的10%,作为其履行担保责任，当违约发生时，便于银行收 回贷款。4加强对抵押物监测，防范抵押物风险（1）强化对抵押物的审查，确保抵押 的有效性，防止重复抵押，对于期房按揭必须取得相应的证明。（2）对抵押房 产准确估价。对所有按揭贷款中用作抵押的房产准确佔价，按照谨慎性原则，采 用相对保守的评估方法，防止价格高估。最好建立银行自己的抵押物评估机构, 若银行没有自己的评佔机构，应委托信得过的评估机构。该类贷款期限长，抵 押物的价值会发生变化，贷款行应定期或不定期地对抵押物进行监测，合理地 确定抵押物价值。（3）办理财产保险，防止抵押物毁损。贷款银行应时时关注 抵押物现状，要求借款人在借款时对抵押物办理财产保险，当抵押物发生人为或 自然毁损时，及时获得补偿,不会对贷款的按期偿还产生影响。（4）采取积极的 措施，提询研究抵押物的处理问题，减少抵押物处置风险。出现风险时，可考虑 釆取银行同借款人到律师事务所签署处置房产的委托授权书方式，给银行处理 抵押物赢