2018年广东佛山东菱帝苑首层商业营销推广方案（57页）

1、donglingdiyuanfirstlayercommercialmarketingpromotion planclickclick首层商业营销首层商业营销推广方案推广方案东菱帝苑东菱帝苑01.市场数据推导租金05. 招商计划03.业态规划07.销售价格目目 录录contents02.项目总体定位06.销售方案04.招商政策08.营销铺排09.我司优势01.01.市场数据 market datau租金u售价1.1 市场数据地段地段售价售价地段地段售价售价勒流政和中路金碧豪苑一带25857-28281元/勒流育贤路君怡君临天下商铺28759.3-31228元/勒流博奥城商铺34737-4208

2、7.5 元/勒流勒水名筑一带29628.5-35381.2元/勒流港口西路涛汇花园一带26284-31814.12元/勒流聚福花园商铺31653.8-44959元/勒流育贤路勒流碧桂园24539.5-27465.8元/勒流金城路金华路一带33752.6-46855.72元/勒流街道部分铺位售价1.2 市场数据地段地段租金租金地段地段租金租金勒流政和中路金碧豪苑一带75-120元/月勒流育贤路君怡君临天下商铺85-133元/月勒流聚福花园一带100-185元/月勒流勒水名筑一带65-93元/月勒流东风市场一带60-85元/月勒流金城路金华路一带95-210元/月勒流育贤路颐澳花园85-102元/

3、月勒流银城路一带90-135元/月勒流街道部分铺位租金1.3 市场数据建议首年租金价格： 临街铺位165元/月 内场铺位120元/月鉴于本项目定位较高 02. 02.项目总体定位project positioningproject positioning城心地王，人流核心 勒勒流中央商业中流中央商业中心心未来十年区域最强财富吸金地core wealth has 220000 peopleleliu chief fashion life recreation centerin the next decade strongest regional wealth gold base【首层商业定【首层

4、商业定位位positioningpositioning】2. 项目总定位命名建议 东菱海港城-嫁接香港海港城 东菱广场-直接，自信的体现 东菱中心城-彰显中央位置 东菱国际-凸显上市企业的国际视野及高度 东菱城市广场-用城市突出项目中心位置，用广场凸显项目的雍容大气03.业态规划业态规划 format planning format planning3.1业态规划轻餐饮（星巴克）顺德农商行711便利店、屈臣氏、万宁atmatm茶烟酒味千拉面餐饮（功夫客、必胜客等）东 菱 风 情 街东菱风街东菱风街皇 爵 酒 吧水巢情情皇茶六福珠宝周大福n ni ik ke enb御碟轩尚艺阿阿迪迪达达斯斯36

5、1度安踏喜茶85度蜜雪冰城星辰酒吧曼陀罗山寨部落套内463，建面743套内343，建面544蓝色多瑙河名创优品马可波罗双皮奶汉釜轩韩式烧烤哎呀呀黛安芬曼妮芬诗诗曼曼美美容容生生活活馆馆歌莉娅歌莉娅龙凤餐厅夏夏雪雪儿儿哥弟进口零食店开心花甲粉千百惠套内206，建面326达派爱华仕七匹狼啄木鸟金利来卡蔓衣库mo.陌艾丽哲婷美04.招商政策招商政策policy of soliciting business4.1 招商政策一一、商务条件（必须与商场同步开业方可享受此免租优惠期）商务条件（必须与商场同步开业方可享受此免租优惠期）1. 1.装修免租期装修免租期统一给予2个月装修免租期。2. 2.免租优惠期

6、免租优惠期2.1租赁总面积100 以下的商铺，无免租期2.2 . 租赁总面积100200 商铺，免租期1个月2.3 . 租赁总面积200300 商铺，免租期2个月2.4 . 租赁总面积300-500，免租期3个月2.5. 租赁总面积500以上，免租期6个月3 3、租金内容租金内容纯租金，不包含物业管理费、中央空调费等。二二、租赁条件、租赁条件1 1、租金计算方式（含税）：、租金计算方式（含税）：套内面积*1.59等于每月应缴之租金的租赁面积。（按63%实用率计算）2 . 2 . 租赁期限租赁期限2.1 . 租赁总面积500 以下的商铺，租期5年2.2 . 租赁总面积500 以上的商铺，租期8年

7、3 3租赁保证金（租赁保证金（押金押金）首年首月折前租金的二个月为押金，首年首月折前一个月租金为预付租金（即：押二付一 ）。 4 4租金递增租金递增每年递增5% 铺号铺号套内面积套内面积租赁面积（套内面积租赁面积（套内面积* *1.21.2）999937.67 37.67 59.7959.79 05. 05.招商计划business partner planbusiness partner plan5.1招商工作计划主力店完成洽谈，招商物料完成，业态规划、招商政策、法律文件定稿。完成前期主力业态及辅助业态主力店细节谈判，达成入驻意向，签订意向协议书。阶段目标规划完成商家招商工作70%，签订入驻

8、经营协议书，全面展开后期招商工作。开业筹 备 阶段招商 阶段扫尾阶段 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 试运营调整期招商启动仪式暨好又多、大地签约仪式主力店进场装修筹备开业商城全面开业筹备开业工作计划 项目明细项目明细阶段划分阶段划分工作分类工作分类时间时间工作内容工作内容责任分工责任分工负责人负责人筹备阶段（6月1日前）策划5月10日前供稿1、招商方案（业态划分、招商政策、推广策略）5月15日前确定5月4日前提报2、招商物料（名片、招商折页、单页等）5月10日前制作完成5月10日前3、各媒体联系洽谈5月4日前提报4、媒体计划5月9日前定稿招商执行4月30日前5、主力店意向

9、洽谈、次主力店4月30日前6、主力目标客户资料的收集5月20日前7、招商政策、流程、表单培训主力店招商5月1日7月31日策划5月15日10月7日媒体计划执行（招商部分）5月1日5月7日第一阶段性广告、文宣物料设计制作5月10日5月31日好又多、大地影院签约仪式暨招商启动仪式策划招商6月1日7月31日农商行意向进驻功夫客意向进驻皇茶意向进驻星巴克意向进驻7仔意向进驻六福珠宝意向进驻茶烟酒意向进驻周生生意向进驻5.1-7月31日前取得阶段性招商成果，配合认筹举办活动（再次举办意向签约仪式），系列暖场活动工作计划扫尾阶段8月1日8月31日策划8月1日8月31日维持宣传热度招商8月1日8月31日完成签

10、约等文书工作，催促客户缴纳尾款工作计划筹备开业阶段9月1日9月30日策划9月1日9月底阶段性广告、文宣物料设计制作9月1日9月20日利用交铺装修，商业氛围营造9月159月30日运营推广方案策划9月1日9月15日开业活动策划筹备9月15日9月30日指示系统规划及布置9月16日10月31日开业媒体计划9月1日9月15日开业广告策划、设计、投放9月1日9月15日开业氛围布置招商9月1日9月30日各业态全面招商（完成招商面积90以上）9月1日9月30日入驻商家装修进度跟踪2018年9月商家客户资料移交2018年9月30日完成招商目标配合开业营造旺场氛围工作计划运营调试阶段2018年10月1日2018年

11、12月31日策划10月1日开业庆典10月1日10月15日运营过程中促销、宣传活动策划、10月1日12月30日 继续进行宣传，打造商业品牌，促进整体运营和后续招商 招商2018年10月1日2018年12月30日做好后期客户服务密切关注商家经营业绩、经营理念对业态不好、经营业绩较差、不受欢迎的业态、商家进行调整工作计划5.2现场包装建议根据项目工程进度及销售进度分别制定不同的包装策略，是项目建立统一形象及持续火热营销氛围的必要条件。项目形象深化阶段(适用销售期)项目形象引爆阶段(适用开业试营业期) 项目整体vi系统及应用 销售中心及工地包装1. 现场桁架广告牌2. 商铺橱窗业态展示3. 落地亮化大

12、字4. 楼顶灯箱5. 楼体亮化、条幅结合开业活动的旗帜、横幅各商铺统一包装亮点其他如气球、装饰小品等5.3活动时间框重要提示重要提示1.8月1日工程必须完成消防验收；2.招商的旺季在上半年，皆因所有商家做的开店计划都是上半年拓展完成，最迟不迟于10月1日开业，超过这个时间点属于下一年度计划；3.稍有规模商家装修至少2个月时间。综上，8月1日前必须达到消防验收后交铺。 06. 06.销售方案销售方案business partner planbusiness partner plan6.1销售模式分析销售模式销售模式产权与经营权的关系产权与经营权的关系优点优点弊端弊端适用的物业适用的物业直接销售直

13、接销售两权统一，经营权分散两权统一，经营权分散（产权、经营权同时出让）（产权、经营权同时出让）开发商出售后没有后续工作开发商出售后没有后续工作形象难以控制形象难以控制难以体现做旺信心难以体现做旺信心独立商铺独立商铺带租约销售带租约销售 两权统一、经营权分散两权统一、经营权分散（一定前提下的产（一定前提下的产权、经营权同时出让）权、经营权同时出让）开发商出售后没有后续工作开发商出售后没有后续工作回报率低，影响售价，招商回报率低，影响售价，招商存在一定周期存在一定周期成熟物业成熟物业返租销售返租销售 两权分离，经营权统一两权分离，经营权统一（出售产权，一定周期内保留（出售产权，一定周期内保留经营权

14、）经营权）价值可描绘前期可实现统一价值可描绘前期可实现统一规划、统一招商、统一管理规划、统一招商、统一管理返租期到后留下隐患，返租返租期到后留下隐患，返租可能拉高销售表价可能拉高销售表价独立商铺独立商铺集中式商业集中式商业产权铺产权铺商业销售与住宅最大的区别在于，商业存在产权和经营权，两者既可以统一，也可以分离商业销售与住宅最大的区别在于，商业存在产权和经营权，两者既可以统一，也可以分离，因产权与经营权的统一和分离而形成不同的销售方式，常见的商业销售方式主要有以下，因产权与经营权的统一和分离而形成不同的销售方式，常见的商业销售方式主要有以下几种：几种：6.2 返租内容返租方案内容：采取五年包租

15、，每年租金回报率达8%的形式。即一客户购买了一个商铺，则该商铺五年的经营权可由开发商自己租赁，亦可由开发商委托第三方进行全权经营，并且每年租金回报率为 8%，客户坐收租金即可。价格调整：在实收单价基础上价格上浮22%，即为返祖售价return of rent了解更多了解更多开发商盈亏表（不计算租金递增率，以100、售价55000元/、租金165元/计算）实收价返租销售价单价37800元/41,921元/总价378万元4,192,100元5年投资回报率（投资者收益）1,676,842元5年租金回收（开发商）990,000元6.3 返租法律关系 了解更多了解更多返租期内，业主可定时从发展商处得到定

16、额的租金回报。租约期内由开发商将房产转租经营。这种模式既能吸引投资客户，快速回收资金，同时也能把经营权握在手里，统一商场经营，避免商场出现混乱的经营局面。返租销售 sale with lease本项目销售模式建议不返租销售适用物业返租销售适用物业不返租模式主要适用于街区式商业不返租模式主要适用于街区式商业返租主要适用于集中式商业，集中式返租主要适用于集中式商业，集中式商业一般需要长期返租，返租也适用商业一般需要长期返租，返租也适用于街区式商业于街区式商业归纳总结鉴于以下因素考虑：整个街区的形象及档次；商业的销售速度，建议项目采用返租的销售模式。6.4商业销售模式设计1、针对投资型客户返租年期返

17、租年期返租率返租率 返租款的返还方式返租款的返还方式 5年第1年返租率8%第2年返租率8%第3年返租率8%第4年返租保底，一九分成第5年返租保底，一九分成前三年返租款一次性在首期款中抵扣；后两年返租保底，租金开发商与客户一九分成。 2付款方式设计a：返租型 一次性付款，照定价96折；按揭付款，照定价98折，办理5成10年按揭贷款。 3、优惠策略：老客客户介绍新客户成交，老客户可享受相当于成交客户成交金额0.5%的现金奖励；新客户享受0.5%房价优惠。购买两套以上或超过200平方米的客户可享受额外1%的优惠。07.销售价格sale price市场比较法及租金反推法销售价格 = 月租金 x 12个

18、月 x 13年根据项目周边以及勒流一带的租金售价数据分析可以看出，项目所处的一带算是勒流镇街商业氛围最浓厚的地区，商铺售价高出其他地区，周边商铺销售均价达36500元/，结合租金计算，周边租金150元左右，本项目租金165元，高出10%，售价也理应高出10%。本项目属于一体式购物广场，临街商铺租金售价应高于同地区街铺价格，但不能脱离周边一带价格市场，因此价格在40000元/上下浮动7.1 销售价格 假设铺位面积为100，租金按每年递增5%，13年回本（即每年5%）来计算。临街销售均价（建面）：37800元/，套内：60000元/，返租：41921元/内铺销售均价（建面）：26460元/（相比街

19、铺价格折让7折）， 套内：42000元/，返租：29131元/08.营销铺排sales plan1、商业首批商铺推出（认筹时间）2018年8月1日2、商业商铺开盘时间2018年10月7日3、商业尾盘清盘销售阶段2018年11-12月一、重要时间节点二、总体营销目标目标一：商铺爆发式销售目标2018年10月31日前消化70% 目标二：实现项目年度财务目标-12月31日前实现1.23亿回款 三、商业销售阶段划分及目标分解 销售准备期 （8.1-8.31） 认筹阶（9.1-10.7） 公开发售强销期（10月7日-31日） 尾盘阶段 （2018年11-12月） 销售目标 释放商业认筹消息，积累意向客户

20、，确保认筹日火爆势头（当日认筹100个以上） 200个认筹号50%解筹成功率认购套数70解筹日实现70%销售率1 新增认购套数25套以上，累计认购套数95套以上2、累计完成90%以上销售率累计完成销售面积4000平方米以上 认购套数10套以上累积完成销售率接近100%累计完成销售面积5000平方米左右 阶段性重点工作内容 1.确定销售模式、营销策略及营销推广计划；2.销售宣传物料设计、印刷及制作；3销售法律文件的完备；4、认筹地点选择及相关工作准备5第三方资源的整合（渠道、中介、媒体、协会）；销售顾问的培训。 1.东菱中心城销售中心现场包装设计；2全面开展认筹工作；媒体资源的有效利户外广告到位

21、；3系列促销活动全面展开；媒体广告全面展开。 1公开发售活动（解筹活动）；媒体广告及促销活动趁势追击。 1、根据市场反馈适时调整营销策略做好老业主口碑传播。 四、目标客户群定位本地客户：约占30%-40%比例，面积约1500平方米 镇外客户：约占60%-70%比例，面积约3500平方米 投资型客户分析1、客户类型汇总分析 l 东菱品牌忠实跟随者（主要以塔楼客户为主）l 政府公务员、事业单位员工l 周边企业高收入群体l 本地有投资能力的村民l 个体经营户2、投资心态分析l 较为熟悉勒流周边环境l 较注重投资风险，看重东菱品牌实力l之前可能投资东菱开发物业（如塔楼住宅），从中获得较大投资收益l 看

22、好片区整体升值潜力l 对本项目商业的整体规划非常认同五、项目卖点挖掘及投资抗性分析（一）项目卖点挖掘（项目核心价值分析）1勒流房地产领跑者：东菱品牌具有的号召力和公信力2东菱造城计划：东菱中心城，勒流生活之城3大交通价值：“大佛山”格局下勒流商业升级换代，东菱中心城“新城市商业中心”诞生5新城市主义商业中心：集美食.购物.休闲.娱乐于一体，2万m2浪漫风情商业中心6“5年升值计划”-“城市化”和“回归效应”掀起投资热浪7经营创造价值：专业商业经营管理公司，确保未来收益稳定8立体化集约推广：巨额共同推广基金，统一管理、统一经营、统一推广9充足停车位10广场街铺王：5000平方米城市文化休闲广场街

23、铺王11步行者的天堂：360米长体验式步行街区六、活动铺排9 9月月1 1日日1010月月2 2日日1111月月1 1日日正式认筹8 8月月8 8日日集团形象期集团形象期开盘及强销开盘及强销项目形象期项目形象期高峰论坛，开盘暖场试运营成果发布会诚邀东菱新老客户回访联谊，东菱集团诚意回馈西岸都市圈，财富至高地，价值洼地10月2日郎咸平“急速城市化推动的城镇消费的故土回归高峰论坛”10月7日开盘，全球盛邀好又多、大地强势进驻，问鼎商业巅峰，正式认筹勒流之花评选活动，维秘现场秀，东菱之夜烟花汇演扫尾扫尾费用预计45万七、媒体推广计划户外广告户外广告朋友圈朋友圈网络媒体网络媒体车体广告车体广告社区广告

24、社区广告电台电台推广主题推广主题9 9月月1 1日日1010月月2 2日日1111月月1 1日日正式认筹8 8月月1 1日日集团形象期集团形象期开盘及强销开盘及强销7月31号前签约2块户外广告牌（一环及g1501上各一块），8月1日前画面全上集团形象。项目形象期项目形象期房天下、顺德楼市网勒流高端社区广告（电梯间、车闸、社区宣传亭）总共50块，8月1日上画面费用预算：约100万东菱实业形象，讲求精工品质返租、升值、黄金地段、东菱信心保证西岸都市圈，财富至高地黄金旺铺全球热销中新时代 新城际 新生活郎咸平“急速城市化推动的城镇消费的故土回归高峰论坛-首批售罄，一铺难求扫尾期扫尾期定向投向10万条

25、号码的指定朋友圈，逢周日投，3000元/10万条361路等公交车身广告5辆，投放2个月佛山电台交通频道投放2个月微信公众微信公众号号正式开盘更换认筹画面更换认筹画面更换认筹画面开始带客认筹推送认筹内容推送认筹内容更换认筹说辞更换开盘画面更换开盘画面更换开盘画面更换开盘画面推送开盘内容推送开盘内容更换开盘说辞八、阶段性重点工作内容 工作内容 开始时间完成时间备注 一、确定项目整体销售执行方案：销售模式、营销策略及营销推广计划 2018/8/012018/8/13二、认筹阶段销售资料 1、认筹相关法律文件（vip卡、认筹需知等返租协议等） 2018/8/162018/8/202、商铺部分折页楼书

26、2018/8/102018/8/20三、现场包装 1、营销中心重新包装及相关导示系统2018/8/10 2018/8/202、条幅、路旗等外部导示2018/8/102018/8/20九、认筹形式及优惠： 形式：发放vip卡，客户只要交纳人民币5000元，即可申购vip卡一张优惠： 优惠一 “5000送20000”的优惠 ，此优惠在正式签署认购书时，可一次直接在总铺款中扣除。 优惠二 凡于内部认筹期内购买vip卡的客户，均可参加公开发售之日（解筹日）举行大抽奖活动；一张vip卡限一次抽奖机会 优惠三每张vip卡内有500元消费额度，持卡客户在10月开业时入驻本项目的任一商家消费。十、阶段性销售目标n 完成认筹号200个以上n 保证解筹成功率达50%以上，认购套数达70套左