居住区开发方案应包括那些技术经济指标

1、居住区开发方案应包括那些技术经济指标？房地产开发项目成本费用的构成内容有哪些？冯意皓居住区开发方案应包括那些技术经济指标？ 一、居住区用地控制指标 二、居住区用地平衡 三、居住区规划方案的技术经济指标一、居住区用地控制指标 中国建筑气候区划图 居住区按居住户数或人口规模划分为居住区、小区、组团注：本表各项指标按每户3.2人计算。 居住区用地控制指标表 单位（/人）二、居住区用地平衡各项指标所占百分比主要是依据城市的规模、经济水平和用地现状以及住宅区的人口规模、住宅的平均层数决定。北方纬度高、日照间距大，住宅用地比重或人均用地要多一些。 住宅用地比例高，住宅建筑面积就多。（60%-65%已属不易

2、） 节约公建用地主要是将公建化零为整，紧凑合理的向空中发展。 道路布置要进行多方案比较，尽可能使小区、组团呈正方形，线形简捷，道路用地最省。 绿化用地指标是居住区生态、环境质量的关键，规划行政主管部门的控制比较严格。三、居住区规划方案的技术经济指标1、 居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。2 、居民每人占地：居民区总用地与总人口之比。3、居民区总建总筑面积:是指居民区每栋楼的各层面积的总和4、总户数是指居民区每栋楼的住宅户之和。 总人数是指居民区每户人口之和 平均每户人口是指总人数与总户数之比。5 、平均每户住宅面积：就是将总建筑面积除以总户数6 、居住建筑密度

3、的公式为： 居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积100%7 、容积率：总建筑面积与总用地面积的比8 、绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率9 、人口毛密度 ：居住总人口与总用地之比10 、人口净密度； 居住总人口与居住建筑用地面积之比11、住宅平均密度：住宅总建筑面积与人口数的比值建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。12、住宅平均层数：住宅总建筑面积与住宅基底总面积之比。13、高层比例是指高层住宅占总建筑面积的比例。14、住宅间距：是指在满足日照要求为基础上，综合考虑采光、通风、

4、消防、防灾、管线埋设视觉卫生等要求而保持的最小间隔距离15、居住区的平均造价是总造价与总的建筑面积之比。16、停车位个数：是指提供给居民的停车位个数。17、建设周期：指建设总规模与年度建设规模的比值。它反映国家、一个地区或行业完成建设总规模平均需要的时间，同时也反映建设速度与建设过程中人力、物力和财力集中的程序。作为考查投资效益的重要指标，可用总投资额与年度投资额表示。即： 建设周期（年）=总投资格/年度投资额房地产开发项目成本费用的构成内容有哪些？ 1、土地费用。、土地费用。 2、前期工程费。、前期工程费。 3、房屋开发费。、房屋开发费。 4、管理费。、管理费。 5、销售费用、销售费用 6、

5、财务费用、财务费用 7、其他费用、其他费用 8、不可预见费、不可预见费 9、税费、税费1、土地费用。、土地费用。 是指为取得项目用地使用权而发生的费用。目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式。 （1）土地使用权出让金、征地费； 土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。 征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿

6、费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、根底占用税和拆迁费等。 （2）城市建设配套费； 城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。 （3）拆迁安置补偿费。 拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。2、前期工程费。、前期工程费。 包括：开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费。 项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通

7、水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计算标准估算。 3、房屋开发费。、房屋开发费。 （1）建安工程费； 建安工程费用是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。 （2）公共配套设施建设费； 指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。 （3）基础设施建设费。 指建筑物2米以外和

8、项目红线范围内的各种管线、道路工程，其费用包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。 4、管理费。、管理费。 是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。 5、销售费用。、销售费用。 是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包

9、括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。 6、财务费用。、财务费用。 是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 7、其他费用。、其他费用。 主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编织费、保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。 8、不可预见费。、不可预见费。 不可