海安523文化产业园项目计划书doc1111

1、文正（中国）投资管理有限公司 江苏省南通市海安县523国家文化产业示范基地升级改建项目计划书第一章 总论一、项目背景和项目现状地方文化产业要以创造性思想为核心，以弘扬文化为原则，以文化艺术与经济的全面结合为自身特征，以创意资产为基础，以高新技术手段为支撑，以网络等新传播方式为主导的新型产业集群，把独特的传统文化融入到现代文明的大市场，促进地区经济发展的创新性产业，包含经济、文化、科技和社会等各个层面。它是以民族文化为基础，集观光、购物、消费、娱乐、办公、生活为一体的综合经济活动，消费者以感知文化艺术的牵引力及建筑风情、环境艺术、新消费新思潮等，通过购物消费和体验消费直接为当地带来经济收入，是文

2、化与经济的统一体。海安“523”文化产业主题公园，是海安县倾力打造的一个以油画创作、油画商品生产和销售为抓手，集美学教育、景观艺术展示、休闲旅游、外贸出口于一体的大型综合性文化产业项目。海安523文化产业主题公园，2010年被评为江苏省文化产业示范基地，2011年被评为南通市现代服务业集聚区及南通市文化产业示范园区，2012年被评为第五批国家文化产业示范基地。2012年 “中国青年艺术人才孵化工程”孵化基地和国家级AAA旅游景区二、项目概况1、项目名称江苏海安523国家文化产业示范基地2、项目选址江苏省海安县城东镇迎宾路205号523号3、总体定位在项目原总体规划基础上，项目按照“整体规划、分

3、片开发、滚动发展、高效运行、稳步推进”的原则，整合行业资源和社会资源，以完善功能和配套为支撑，以规范的管理和优质的服务为核心，以旅游观光式的要求打造优美街区环境为亮点，融艺术创作、创意研发、文化集会、艺术教育、整体推广销售、O2O艺术体验为整体的思路，组合优秀文化企业形成品牌推广、进驻互联网企业打造艺术科技营销网络、引入金融+艺术的运作手段，面向全世界文化艺术服务聚集地。由中国文化管理协会文化经济专业委员会指导，整合内外部资源；浙江义乌迪泰文化发展有限公司、浙江文正投资管理有限公司负责项目改造发展筹备运作工作。第二章 宏观环境分析一、文化产业宏观状况在时代发展的必然趋势中，在政府政策力度的推动

4、下，中国文化产业市场呈现全面开花之局面，形成了各种地方文化产业市场，但由于缺乏有力、成熟的市场管理机制，各地文化产业运营呈现以下四种状态：开发呈混战状态，甚至是盲目性的开发；市场管理呈混乱状态，除了简单的物业管理外，几乎没有任何组织进行有效的监督管理；品牌价值呈低廉状态，市场管理者缺乏品牌打造与推广意识；经营管理呈被动状态，由于没有专业的文化市场运营商进行运作管理，市场一度自发组织生产、自主经营、自主管理，产、供、销没有形成有效互动，市场调控严重缺乏。近年来，海安深入文化、旅游统筹、“四位一体”科学发展战略，为推进海安523文化产业园新一轮发展打下了良好基础。海安的总体旅游规划及发展战略实施，

5、更有距项目3分钟的高铁站即将投入运营，项面临诸多的发展机遇和有利条件。一级客源市场：海安县周边的苏中市场，上海以及无锡、苏州、南京等苏南城市文化市场。二级客源市场：定位于长江三角地区一级客源市场以外的其他城市和苏北市场。三级客源市场的主要地区有：一是江苏省周边的省份如山东、浙江、安徽的游客市场，二是京冀唐、郑州中原城市群为核心的文化市场。对于一个县城的文化产业发展而言，只有加速项目改造建设，提升文化产业核心力；扩大宣传影响，提升影响力；实现高质服务，优化文化发展软环境，才能推动当地的文化产业发展。对现有的产业园项目进行提档升级。海安县的地理位置概况海安地处苏中平原，东临黄海，与如东接壤，南和如

6、皋毗邻，西通泰兴，并与姜堰市相交，北与东台市相连。东西直线最长71.1公里，南北最宽39.35公里。通扬运河横穿东西，串场河纵贯南北，将海安分为河南、河北、河东三个不同自然区域。常住人口100万。投资发展软环境从海安投资发展软环境看，海安具有较强的竞争力。县委、县政府高度重视投资软环境建设，结合规范化服务型政府（机关）建设，从多方面优化投资发展环境，取得了较为明显的成效。特别是对涉及项目立项报建环节，开通了绿色通道，采取了“并联审批”方式，通过几年努力，已经形成了一套较为完善的体系，形成了操作性强的机制。同时，机关作风建设进一步加强，办理相关手续和事项十分方便，极大地提高了工作效率，缩短了报建

7、办理时间，降低了企业入驻成本，赢得了投资者的认同，在全市投资发展软环境测评中，海安连续位居前列。全县形成了“人人都是投资环境，事事关系海安发展”的共识，进一步增强了投资发展的竞争力。本项目作为海安文化发展的重要组成支柱，符合土地利用规划、城市发展规划和产业布局规划。二、项目区域环境概况项目位于海安的城东区，属于海安的开发区，莅临海安火车站。项目东侧为海迎宾路，南侧为328国道。项目步行2分钟到达专业的批发市场沿海大市场，步行5分钟到达火车站，3分钟车程到达开发区实验小学。523产业园位于海安城东片区，周边商业及生活配套一般，交通便利，去市区约10分钟车程，周边有教育、银行、超市配套，医疗配套较

8、远。以文化产业服务平台为主体，以艺术文化和文化观光休闲为主导，通过打造具有丰富文化风底韵的，集展示交易、创作、信息、办公、商务、休闲、教育、美食、居住等多种功能为一体的现代化文化产业园区。第三章 现状分析一、海安523国家文化产业示范基地存在的问题海安文化产业发展尚处于起步阶段，通过对产业园的调查研究发现园区在发展过程中存在一些问题，甚至引起园区的文化产业逐渐没落，形成孤岛，园区发展流于形式，面临“有园无业”的窘境。原因有以下几点：1、文化产业园区的建设缺乏相应的资源禀赋、环境条件和城市各方面的持续支撑。2、面对日新月异发展的互联网时代的新格局，园区不能及时自我完成升级和合理 规划布局来顺应城

9、市发展的需要。没有实现科技与文化的紧密结合。3、文化产业园区缺乏客观审视和科学定位和合理规划，业态布局缺失。4、文化产业园区的集聚效应尚不明显。入驻的文化产业类企业数量较少，且文化 企业或个人之见缺乏内在关联，难以形成优势互补、利益共享的经济共同体。5、管理落后造成的诸多问题。523文化示范基地应当从实际出发，遵循创新竞争、产业集群规律和顺应互联网+的大时代，统筹规划、重新合理布局、加大力度进行文化资源优化和配置及O2O大产业创新的建设。产业链条破碎上下游产业很不成熟，既有经纪、交易平台等上游产业的缺位，也有配套服务、作品包装等下游产业的缺失，致使海安的文化艺术产业无法形成一整条链，无法最大程

10、度发挥聚集产业带来的好处。盈利模式单一廉价出租是主要盈利模式，这种单一的盈利模式无法承担创意产业园区新人包装、平台搭建等众多职能。创业者艺术家的盈利模式也偏单一，只局限于作品零售的买卖状态。交易平台缺失“有工场，无市场”是523文化产业园的主要缺陷之一，交易平台的缺失使得艺术家将其作品的交易地点放在了北京、上海等其他城市，也使得经济拮据的青年艺术家无法发挥市场价值。新人包装缺位对于年轻艺术家的包装尤为重要，由于文化经纪产业缺失导致对艺术新人的培养和包装缺位，青年艺术家的生存状态堪忧，创意产业的持续发展受到严重威胁。二、发展523文化示范基地的对策分析 1、完善园区发展规划，着眼未来、立足现实；

11、体现针对性和可操作性。2、明确作为“文化示范基地”的定位，对园区就不同的文化产业进行有 针对性的政策倾斜和资金扶持。3、改造园区基础建设和设施优化。塑造美化园区环境。4、为园区营造良好的软环境。把软环境建设放在发展园区的重要位置上。5、促进互联网与文化资源及金融的有机结合。6、加强文化人才队伍的招募建设。引进文化产业优秀的管理人才、智力 人才和艺术人才。7、坚持特色、配套搭建O2O艺术生活聚集区。8、整合现有资源，大业态规划布局五大文化板块：文化办公、艺术创作、 教育培训、展览展示、O2O综合艺术生活聚集区第四章 项目改造规划一、项目总体规划面积规划项目占地面积1500余亩二、本项目价值目标定

12、位根据国家级文化产业示范园区管理办法的定义，文化产业园区是指进行文化产业资源开发、文化企业和行业集聚及相关产业链汇聚，对区域文化及相关产业发展起示范、带动作用，发挥园区的经济、社会效益的特定区域。党的十七大报告提出，要加快文化产业基地和区域性特色文化产业集群建设，加大文化产业园区的建设。 一个成功的文化产业园区包括3个因素：环境、人物和事件，形成城市景观、产业园区和艺术空间的复合文化空间。由于其特殊的城市功能和规模效应，还具有以下重要特征：1、多向依托；2、全产业链；将523打造成真正可持续发展的文化示范基地。三、项目改造规划思路八个一简述1、一景：3D画水世界景观在产业园入口处，建造以几何图

13、案构成的高10m、宽40m的一道水屏风，内外置于变幻灯光，特别是晚上将是一个非常梦幻的童话世界，该景观将烘托周边的民族文化长廊和民族文化广场形成强烈对比和视觉反差，产生一种无以伦比的视觉效果。该景观预计造价300万元。2、一广场：民族文化艺术展示广场在园区广场紧邻水世界景观，采用移动式半封闭圆形，其功能为举办全国性的民族文化艺术展演展示，民俗节庆活动。该广场预计造价600万元。3、一廊：油画长廊该长廊做为文化产业园AAA旅游的配套，改造街区为油画长廊，一二楼为艺术创作室。长廊主要概述油画各类风格的变化和作品展示，图文并茂；街区打造采用绿植+软装+石刻浮雕为展基。该长廊预计造价300万元。4、一

14、艺术风情街区：523艺术风情街该区域以现有建筑风格的基础上设计改造中式庭院、四合院，设护水系、牌坊、绿植等，打造该区成为艺术O2O综合体验区，有各类酒吧、禅茶、创意美食、特色会所等等，该区将做为一座融商业、美食、娱乐、休闲的崭新都市不夜城。在该区所有商业内置的艺术软装均为展示品，消费者可体验消费都市夜生活，也可直接购买该区各类艺术装饰物及装饰画。该城预计造价1500万元。5、一院：523艺术学院该学院以工艺美术、书法绘画、音乐、舞蹈、国学为主，面向全国及东南亚地区招生。设各类型艺术教学机构、研究中心、学术交流中心、宿舍、食堂。 该院为园区两栋建筑，改建招商约2000万元。6、一楼：office

15、写字楼该楼将整合各类文化企业入驻办公，有设计公司、品牌策划公司、创意产品设计公司、互联网公司、互联网金融公司、艺术经纪公司等；该楼即可为园区的发展提供智力服务和保障，也为海安城市新型的发展提供有力支撑。该楼预计投入1000万元。7、一岛：情人岛该岛以回顾、体验、特别策划的婚庆，婚礼为主。另外对外给予婚纱摄影外场基地的功能。按改地块原有水系及坡面进行艺术打造。该岛预计投入500万元。8、一会：商会会馆聚落该聚落以省级异地商会20余家，自行建造，自行经营，以联络乡党情感，展示家乡文化，开展商务接待，大型联谊活动的场所。该聚落造价无法估计。两中心简述1、民族文化研发中心该中心以本地民族文化、艺术、非

16、遗、近现代民族文化等作为研究、开发、推广的主要任务，面向市场，为地区经济社会服务。该中心设置在C区主楼内。3、产业园管理服务中心该中心以公共服务配套，滚动发展，开发、招商，创意产品、知识产权申报，税务、工商、咨询、法律等综合功能。此中心设置在C区裙楼内。第五章 项目运作本项目在运作上，遵循海安经济开发片区总体运作思路，并服从海安“5个园”总体规划，在此基础上，项目按照“整体规划、分片开发、滚动发展、封闭运行、稳步推进”的原则，整合行业资源和社会资源，以完善的功能和配套为支撑，以规范的管理和优质的服务为核心，以旅游观光式的优美环境为亮点，集油画创作、艺术展览、艺术交易平台、艺术教育、艺术外包服务

17、、体验互动、休闲餐饮娱乐、互联网金融+艺术、生活配套为一体的文化产业示范基地；融创意、研发、推广地方文化产品的聚散中心。本项目拟定建设周期为25年，在海安县政府的指导下进行升级开发建设。由国务院文化办公室指导牵头，整合内外部资源，指定文正投资管理有限公司与原开发商南通鸿禧文化发展有限公司接洽，负责项目运作筹备工作，海安县文化办总体协调，浙江义乌商会联盟项目协办。共同投资打造经营“海安523文化产业园”。具体如下：工作流程工作内容实施单位第一阶段负责与南通鸿禧文化有限公司和海安县政府签定项目框架合作协议迪泰文化发展有限公司第二阶段总体规划设计、可行性报告论证，地勘资料、景观设计及正式立项工作义乌

18、市博雅创意设计有限公司第三阶段实施街区环境、原园区项目按规划迁址，B区艺术风情街区、523艺术学院、画廊、office写字楼、商会会馆等文正（中国）投资管理有限公司、园区物业办公室第四阶段打造园区入口水景和广场区、情人岛外景基地文正（中国）投资管理有限公司第五阶段“国家级文化产业示范基地”的样板打造基本完成，开始进行品牌运作，全国复制国务院文化部、文正（中国）投资管理有限公司、海安县宣传部文正投资公司投入资金、人力，主要用于项目设计、营销推广、改造工程建设、园区招商建设等，建设完成后，项目由文正公司与开发区委共同组建的股份公司经营管理。文正公司每年按照竣工决算金额或投资额，向施工方或投资方支付

19、10%的资金利息，作为投资者的投资回报。投资者待文正公司取得产业区剩余物业所有权，进行产业园各子项目销售后，收回全部投资。各项目实施均有对接和运作方式，此产业园以经过多次论证，确认了它的可操作性和两个效益的最大化。项目本身建设有完善的生活和商业配套设施、优美的生态环境，引进餐饮、娱乐、休闲等，建设公寓出租，为商家营造方便、舒适、优美工作和生活环境，吸引并留住商家。为吸引商家入驻，聚集人气，项目争取相应的优惠政策；加大宣传、推广的投入，扩大市场影响；借助政府力量引导商家向本项目集中。 第六章 项目管理规范的管理和优质的服务是项目的核心，文正投资管理公司，拥有丰富的人才资源，他们在多年的商业、服务

20、业、旅游、文化和物业管理实践中，积累了丰富的经验，汇集了一大批具有“高水准、高效率、高素质”的专业化管理人员。本项目建成后将由文正投资管理公司进行的管理。公司将参照ISO9001质量管理体系，结合项目特点，制定符合实际的管理标准和规范。通过专业化的管理，营造良好的商业氛围，实现物业的保值增值。由文正公司与海安经济开发区委共同组建的股份公司组织架构及部门职能如下：股份公司财务部信息中心物业管理部综合管理部客户服务部市场部市场部：项目营销策划、宣传推广、招商、销售等工作；客户服务部：客户关系管理、受理投诉、客户沟通、租务管理、相关费用代收代缴等；物业管理部：市场建筑、设施、设备运行维护管理、环境卫

21、生管理、安全消防管理；综合管理部：制定市场经营计划，品质管理、监督控制、行政、人力资源、公共关系、物流中心管理；信息中心：市场、行业、产品信息的收集、处理、发布，电子商务平台的管理，网络、设备的更新维护；财务部：负责编制资金计划，筹措资金，调控资金，监督资金使用并评价资金使用效果，以确保资金的合理运用，提高经济效益；协调相关内部部门及财政、税收、银行等外部单位的关系。第七章 项目实施计划为减小风险和资金压力，本项目分2-5期实施，第一期实施计划如下：时间段工作计划2015年11月2016年2月1、上报县政府，明确政策、立项；2、各子项目调查；3、营销策划；4、规划设计；5、寻找、确定项目投资者

22、及施工方。2016年3月2017年10月1、523艺术风情街；2、油画长廊；3、民族文化艺术展示广场；4、523艺术学院；5、互联网+艺术+金融6、工艺品、艺术体验区2017年11月2020年12月1、入口3D画艺术水景；2、情人岛外景基地；3、地方非遗馆；4、商会会馆群落5、民族文化研究中心。2015年1月，艺术人才单身公寓建成投入使用，尚余183套已经可以进行销售。第八章 财务分析与评价一、分析的原则和依据1、遵循重要性、谨慎性原则；2、建设部房地产开发项目经济评价方法；3、国家有关财税制度。二、基础数据1、项目主要技术经济指标总 项 目单位数量备 注。2、主要建筑物及配套设施项 目占地面

23、积（亩）备 注3、有关税费率税 种税 率备 注营业税5%城市维护建设税7%营业税的7%计教育附加费3%营业税的3%计房产税12%土地增值税30%累进税率，30-60%，本项目为30%所得税33%三、投资估算项目建筑面积共 平米，总投资 万元，单位成本为 元/平米。其中规划设计成本 万元，占投入的%，工程建设费用 万元，占总投入的 %。四、投资计划与资金筹措项目总投资 亿元，自有资金投入 万元，施工方垫支或其他投资者投资共 万元，租金或销售收入再投入万元。2016年2月以前投入 万，2016年3月-2017年10月投入 万元，2020年前投入 万元。单位：万元序号项目名称合计建设期 2015、1

24、1 2016、3 2017、11、-2016、2-2017、10-2020、121项目总投资1.1建设开发投资其中：物业转让费用规划设计费及提成报建费工程费管理费用营销费用财务费用其他费用1.2经营资金2资金筹措2.1自有资金2.2借款2.3销售、租金收入再投入五、盈利能力分析1、收入预测1）价格：根据市场行情，项目园区前两年租金价格为 元/平米/月， 低于沿海大市场现在的市场转租价。为有效吸引艺术类商家入驻，除生活配套区商铺外，所有物业政府相关出台租金补贴政策，两年以后根据市场情况适当上调租金，2015年项目平均出租价格为 元/平米/月，经营期5年项目平均租金 元/平米/月。根据市场发展趋势

25、和物业租金价格，2015年销售价格为：产业园区和生活配套商铺售价 元/平米，公寓售价 元/平米，商务办公售价 元/平米，物流仓储售价 元/平米，所有物业销售均价为 万元。2）收入：到2015年，项目在3年内总收入 万元，其中销售收入 万元，出租收 万元；此外，保证金收入 万。收入估算表序号项 目 2016、1 2017、1 2018、1 2019、1合计2016、122017、122018、122020、12一产业园区合 计出租面积（平米）出租率出租价格(元/平米/月）出租收入（万元）销售面积（平米）销售价格(元/平米）销售收入（万元）二生活配套合 计2.1公寓小 计出租面积（平米）出租率出租

26、价格(元/平米/月）出租收入（万元）销售面积（平米）销售价格(元/平米）销售收入（万元）2.2商铺小 计出租面积（平米）出租率出租价格(元/平米/月）出租收入（万元）销售面积（平米）销售价格(元/平米）销售收入（万元）三商务办公合 计出租面积（平米）出租率出租价格(元/平米/月）出租收入（万元） 销售面积（平米）销售价格(元/平米）销售收入（万元）四自营项目合 计艺术教育培训互联网+艺术+金融艺术风情酒吧品牌策划公司艺术品销售公司旅游门票慢生活特色会馆五总 计注：1、除生活配套区商铺外，所有物业第一年租金政策补贴100%；2、产业园区、商务办公区按每平米100元，公寓楼按每平米200元，收取保

27、证金，共计： 万2、成本费用及税金：2016年2月以前为项目筹建期，这期间的投入作为项目启动的部分投资。建设期、经营期的成本费用主要为建设投资及营运维护费用和财务费用，不考虑资产折旧，项目计算期内，经营成本 万，其中：营运维护费用 万，财务费用 万。项目计算期内，共上缴税金 万元，其中：营业税金及附加费 万元，房产税 万元，土地增值税 万元，所得税 万元。3、盈利能力分析项目在计算期6年内经营总收入 万元，净利润 万，投资利润率（利润总额/总投资）67.44%，投资净利润率（净利润/总投资）45.18%。若取折现率12%，全部投资税前财务净现值NPV为 万元，内部收益率IRR为20.43%，税

28、后财务净现值NPV为 万元，内部收益率IRR为14.94%。通过以上财务数据，说明项目具有较强的盈利能力。六、清偿能力分析项目借款共 万元，建设期发生的财务费用 万由自有资金支付。经营期每年须支付 万元的财务费用，除第一年经营收入无法满足外，其余各年支付财务费用后还有大量资金节余。本项目方案假定2020年全部销售完成，还清全部借款，如果提前卖结，则偿还期将随之提前。从项目盈利能力来看，项目具有较强的清偿能力。七、不确定性分析1、盈亏平衡分析经测算，在出租价格和出租率不变的情况下，项目盈亏平衡点销售面积 平米，销售均价为 元/平米（基本方案均价为 元/平米），说明项目销售率或销售均价只要不低于预

29、期的52.6%，即可保本，具有较强的抗风险能力。2、敏感性分析将土地价格、工程费用、销售均价、租金均价等作为不确定性因素，进行单因素敏感性分析，结果表明：销售均价对项目影响最大，其次是工程费用，再次是租金价格，土地价格影响最小。改造建设费用在总投资占的比重最大，大部分款在2017年之前支付，所以对项目IRR（内部收益率）影响较小。如果项目土地款在前期支付，则对项目的影响会加大，IRR会大幅下降。当销售价格降低20%时， 税后IRR为10.3%，说明项目具有较强的抗风险能力。十、财务评价结论通过对项目的财务分析，本项目投资利润率67.44%，投资净利润率45.18%；全部投资5年后税后财务净现值 万元，内部收益率 %，大于基准收益率12%；在计算期内项目资金来源与运用平衡有余，只要取得完全销售便可还清全部借款；项目在销售均价降低10%时，IRR为12.7%，仍大于基准收益率，当降低20%时，IRR大于10%