恒大集团山东公司项目通病控制措施定稿

1、 恒大集团山东公司项目通病控制措施（试行）为从设计源头解决项目在工程、物业、招投标、预决算等方面存在的通病问题，从而保障产品质量，提升项目品质，维护公司品牌，特制定恒大集团山东公司项目通病控制措施，具体内容如下： 第一章 防漏、防渗控制措施第一条 设计标高1、主体结构施工时必须按照设计要求严格控制厨房、卫生间、阳台的楼面砼浇筑标高。2、采用地暖采暖时，厨房结构板面标高比客厅结构板面标高低20mm。3、卫生间采用沉箱设计时，卫生间沉箱结构板面标高比客厅结构板面标高低350 mm; 卫生间未采用沉箱设计时，卫生间结构板面标高比客厅结构板面标高低80 mm。第二条 特殊房间楼面砖及门坎石铺贴规定1、

2、全部门坎石（包括厨房门、卫生间门、阳台门、入户门、户内门等）必须采用1:2.5水泥防水砂浆湿贴。2、厨房、卫生间地砖（石材）必须采用1:2.5水泥防水砂浆湿贴。3、淋浴隔断挡水石必须采用1:2.5水泥防水砂浆湿贴。第三条 混凝土挡水坎的设置规定1、卫生间隔墙处做200高（从厅房结构面开始算起）素混凝土反槛，宽同墙厚且与梁板一起浇筑；2、有沉箱卫生间内管道井壁200高(从沉箱结构面算起)素混凝土反槛，宽同墙厚且与梁板一起浇筑; 3、出屋面和露台的墙体、出屋面管道井壁、女儿墙底部设置不低于350mm高(从结构面开始算起) 且高于建筑完成面150-250mm的钢筋混凝土反槛，且与梁板一起浇筑。第四条

3、 卫生间防水防潮措施1、根据集团设计标准，有沉箱卫生间设沉箱侧排地漏。2、基层清理须到位，尤其是管根、墙根等部位要仔细清理，基层凹陷处要用水泥补平。管根部位要抹成半径为100mm平整光滑的小圆角，凡是靠墙的管根处宜抹出5坡度，以避免此处留下积水隐患。墙面按设计要求有防水的部位，墙面基层抹灰要压光，须平整，无空鼓、裂缝、起砂等缺陷。3、卫生间地面涂膜防水材料为高分子防水涂料，厚度为1.5mm，施工时须分三遍进行涂刷，墙面四周防水涂料沿装修完成面上翻高度不小于300mm，遇门口时水平刷出门口住宅为500mm（公建为200mm），门口两侧水平延伸200mm。4、有沉箱时，沉箱底层防水完成及试水合格后

4、，用1:2.5水泥砂浆向侧排地漏找坡（坡度不小于2%，最薄处不小于20mm），且侧排地漏为最低处，保证沉箱底部排水顺畅。5、卫生间两道防水完成后要分别做蓄水试验，蓄水时间不少于48小时，蓄水深度最高处不小于30mm，蓄水试验结果须填写蓄水检查记录。6、卫生间沉箱最上一道防水施工完成后，应做蓄水试验，试验合格后应按及时施工1:2.5水泥砂浆保护层，保护层厚度20mm，确保按1%排水坡度坡向地漏位置。7、卫生间内墙面做水泥基JS-型防水层，高度1.8米，保证墙背面防潮。墙面防水层与地面上翻防水层搭接高度不小于150mm。水泥基防水层初凝后用喷雾器喷水养护不少于3天，保证水泥基防水层成膜质量，如出现

5、防水层粉化，必须铲除重做。8、卫生间完成面按1%排水坡度坡向地漏位置，地漏口标高应低于地面20mm，以地漏为中心半径250mm范围内排水坡度3%。9、淋浴隔断应打密封胶。第五条 铝合金门窗防渗漏措施1、窗型材拼缝应严密，自身防水性能应满足要求。2、门窗框上的拉接片严禁随意固定，必须固定在砼墙柱或小型混凝土预制块上，拉片设置应内高外低。3、铝合金门窗框塞缝前必须撕除缠绕在铝合金框上的保护膜，仅留框正反面的直条保护贴膜。4、铝合金门窗框侧及顶边缝隙小于50mm时，采用掺水泥用量8%UEA的干硬性C20豆石混凝土或1:2.5水泥防水砂浆塞缝（框与塞缝砼留10-15mm缝隙打发泡胶）。5、铝合金门窗框

6、侧边缝隙大于50mm时（阳台、拐角飘窗），采用浇筑C20混凝土垛处理（框与垛留10-15mm缝打发泡胶）。6、框底缝隙采用水泥防水砂浆（缝隙小于30mm）或采用掺8%UEA的干硬性C20豆石混凝土（缝隙大于30mm）塞缝。待塞缝水泥防水砂浆（干硬性豆石混凝土）达到一定强度后，将支撑窗框的木楔取出，用防水砂浆塞实。7、铝合金门窗框边缝隙严禁采用聚苯板堵塞。8、外门窗洞口上沿应做滴水线；普通外窗窗台、滴水完成面的坡度20%，飘窗窗台、滴水完成面的坡度5%。9、外窗框与墙体接缝处密闭材料为中性硅酮密封胶，密封胶应牢固、饱满、匀称、连续。10、外墙门窗洞口四周100mm范围应采用厚度不小于1.5mm厚

7、JS聚合物水泥基防水涂料做防水增强层。第六条 屋面防水措施1、屋面结构板内的预埋线管不能集中布置，以防止屋面混凝土开裂。2、屋面设备、构架、广告牌等基座必须设置混凝土墩基础，并应在屋面防水施工前浇筑完成，连接螺栓等在混凝土墩基础浇筑时预埋，原有结构梁板上严禁开孔打洞。3、屋面混凝土浇筑完后，应避免早期扰动，楼面砼浇灌完成初期，严禁上人施工、堆放料具,以防止屋面板出现穿透性裂缝。 4、要求大于25坡屋顶砼施工采用双面支模工艺，确保混凝土质量。5、天沟、檐沟、檐口、泛水和立面卷材收头的端部应裁齐，塞入预留凹槽内，用金属压条钉压固定，最大钉距不应大于900mn，并用密封材料嵌填封严。6、屋面防水完成

8、后，应蓄水24h，检查有无渗漏现象；对坡屋面，应在雨后或持续淋水2h后（雨量或淋水量应保持屋面各处有明水），检查有无渗漏现象，检查时无渗漏为合格，同时做好防水工程隐蔽检查验收记录和工序交接记录。7、正置式屋面应设置排气管。第七条 外墙防渗防潮措施1、外墙脚手眼等小洞必须用C20膨胀细石混凝土堵塞，并保证混凝土的密实。2、钢筋混凝土外墙对拉螺栓孔洞应先用冲击钻在外墙面将孔内50mm范围内pvc套管清除，然后用聚乙烯发泡剂满孔封堵，灌注发泡剂时，应将枪嘴伸至墙内壁处才开始打发泡剂，边打边退灌注至外墙孔洞，保证发泡剂灌注饱满密实；对拉螺栓孔外侧30-50mm采用1:2.5水泥防水砂浆封堵密实。伸缩缝

9、处砼墙对拉螺栓孔外侧打聚乙烯发泡胶、内侧采用1:2.5水泥防水砂浆封堵密实。3、外墙加气混凝土砌块外侧必须抹5mm聚合物砂浆，严禁在加气混凝土砌块上直接粘贴保温板。4、排水立管原则应明装在外墙外，不得覆盖隐蔽。空调冷凝水支管管口标高应比空调出户管口底标高低20mm以上。第八条 管网防渗漏1、隐蔽或埋地的排水管道在隐蔽前必须做灌水试验，其灌水高度应不低于底层卫生器具的上边缘或底层地面高度。2、室外管网管道在埋地敷设时，穿越道路部位管顶覆土埋深不得小于700mm；生活给水管、室外消防管等压力管管顶最小覆土深度不得小于650mm；生活污水管、雨水管等重力流排水管道管顶最小覆土深度不得小于500mm。

10、如不满足应采取可靠的保温及加设套管等加强措施。3、管沟的沟底应是原土层或夯实的回填土，要求沟底平整、坚实，不得有尖硬的物体、块石，避免不均匀沉陷、管壁损坏等。4、室外管道之间连接应牢固、严密；管道与检查井连接时，采用柔性连接，用水泥砂浆分二次填塞严密、抹平，不得渗漏。5、室外给水、供热管道安装完毕后须进行水压试验，排水管道安装完毕后须做灌水试验和通水试验。6、试验合格及隐蔽验收合格后方可进行回填。管沟回填土，管顶上部200mm以内应用砂子或无块石及冻土块的土，并不得用机械回填；管顶上部500mm以内不得回填直径大于100mm的块石和冻土块；500mm 以上部分回填土中的块石或冻土块不得集中。上

11、部用机械回填时，机械不得在管沟上行走。第九条 管根堵洞规定1、穿过地面及楼面的立管、套管须固定牢固，安装完成后，应支设吊模堵洞，并保证界面无松散浮渣等。2、采用掺加水泥用量8%UEA膨胀剂的C20微膨胀细石混凝土浇灌密实，堵洞砼浇灌应分二次浇灌捣实。3、涉水房间的各种管根堵洞完成后，应统一做围水试验, 围水试验结果须填写围水检查记录。4、地下室外墙电缆及设备套管在电缆穿完后及时采用发泡胶（套管中部的2/5）、外侧塞防火胶泥、塞沥青麻丝及聚氨酯油膏(最外端50mm)，里侧塞防火胶泥封堵。第十条 楼面防水措施1、结构楼板施工质量要有保证，厨房、卫生间等防水关键部位楼板砼要一次性现浇，不得留施工缝。

12、2、加强楼板混凝土浇注旁站监督，防止钢筋严重移位。3、楼面结构板内的预埋线管不能集中布置，以防止屋面混凝土开裂。4、楼面混凝土浇筑完后，应避免早期扰动，楼面砼浇灌完成初期，严禁上人施工、堆放料具,杜绝楼面板出现穿透性裂缝。 5、地暖施工前,应对有穿透性裂缝的楼面板上部，提前进行聚氨酯防水涂膜局部加强处理。第十一条 地暖防漏措施1、地暖施工前应清除楼面积水，地暖管铺设完成、砼整浇层施工前严禁楼面遭水浸泡。2、地暖盘管铺设时一个环路一根管材，盘管弯曲部分不得出现硬折弯现象，施工过程中管材有损坏的应整根更换，严禁拼接使用，埋地部分严禁有接头，铺设完成后严禁人员踩踏盘管。3、地暖整浇层砼施工时，地暖管

13、必须带压。4、地暖检测时必须首先采用气压，发现问题后再注水找漏点。5、入冬前应将地暖管中的水全部吹出。第十二条 空调格栅防渗措施1、铁艺栏杆挑板空调机位上表面刷1.5厚JS防水涂料，沿墙面上翻300mm；飘窗顶板空调机位顶板上表面刷1.5厚JS防水涂料，沿墙面上翻200mm。 2、飘窗搁板上表面结构向外找坡，搁板根部与端部建筑完成面高差不应小于20mm。3、格栅最下层百叶与建筑完成表面缝隙不得小于30mm。第十三条 内墙防潮措施1、无地下室首层墙体底部按规范设置墙身水平防潮层。第十四条 首层室内地面防潮措施1、对于室内比室外低的情况，应在室外地面沿楼周边设置排水明沟，上盖篦子并与雨水管网衔接；

14、室内外高差范围内需采用实心砖及水泥砂浆砌筑。第十五条 水暖井防水防潮措施1、 水暖井应设置地漏。第十六条 地下室防水防潮措施1、地下室钢筋砼外墙必须采用抗渗混凝土，混凝土抗渗等级不小于P6。2、地下室钢筋砼外墙施工缝必须采用-3300钢板止水带,不得使用其它形式的止水条。地下室外墙对拉螺栓焊-50503止水片。3、地下室采用卷材防水层，地下室外墙面卷材防水层必须与底板预留防水卷材有效搭接，外墙采用30mm厚挤塑板（抗压力为250kpa，保温粘贴砂浆点粘，粘接面积不小于15%）做保护层。第十七条 电梯底坑防水措施1、电梯底坑的底板及侧壁混凝土必须为抗渗混凝土，混凝土抗渗等级不小于P6，混凝土浇注

15、时必须振捣密实。2、电梯底坑砼应与底板砼一次浇筑，不得留设施工缝。3、电梯集水坑底标高与电梯坑底标高高差不得小于500mm，以防止电梯集水坑水倒灌。第二章 工程质量及项目配套通病控制措施第十八条 地下部分控制措施1、排水管道水平转接时排水坡度不应小区2%；地下储藏室排水管加设保温。2、对于地下水位在基础标高以上时，后浇带设计应加设钢筋混凝土加强带，以实现及早停止降水，减少工程造价。3、项目首期大门位置，所有穿大门铺装位置的市政管道应预留管线综合管沟，避免后期铺装破除，影响小区环境。4、室外管线应优先设置在地库，避免管线大开挖。5、对于规模大的车库，应结合园林设置自然通风采光井，避免车库产生大面

16、积返潮。第十九条 地上部分控制措施1、空调洞原则不得设在飘窗范围内，避免业主安装空调时剔凿石膏线，影响美观。2、对于不同的基层墙体，基层处理做法略有不同，结合集团文件室内环境质量控制管理办法要求，制定界面处理标准，以保证界面处理材料不影响室内环境。3、为明确不同墙体交接处钢丝网和网格布的设计及施工范围，总工室应会同工程技术部、预决算部、招投标部制定上述两种材料的设计及施工标准，并半年更新一次，以保证公司利益最大化。4、当户内厨房或卫生间位置设计保温时，保温原则设置在非厨房（卫生间）一侧，以保证厨房及卫生间墙面贴砖质量。5、对于首层厨房不能设置竖向烟道需通过外墙直排的，应在首层明确烟道做法，并应

17、在首、二层销售资料中进行风险提示。6、在技术可行的情况下，应优化电梯配重安装位置，电梯轨道原则不得设置在住户一侧，以减少电梯运行噪音对业主的影响。7、对于建筑单体管线集中布置位置（如公建公共走道、地下室公共走道等），应深化该部位排线方案，现场应严格按照排线方案进行施工，满足该部位净高要求，保证正常使用及装修效果。8、优化住宅单元入口位置竖向设计，单元入口位置室外标高不应低于相应位置道路标高，避免单元入口位置积水。9、优化空调格栅固定方式，调整为合页固定方式，避免高空坠物风险。第二十条 项目给、排水通病控制措施1、设备用房设置原则：生活水泵房应结合项目开发建设进度，设置位置应满足交楼及业主供水需

18、要；水泵房原则不得设置在住宅下方，避免设备运行噪音对业主造成影响；生活水池原则采用不锈钢组合焊接式水箱，以保证生活水质质量。2、户内应设置供水总阀，以方便业主使用。3、减少排水管线拐弯数量，坡度应按照设计施工，以便于高层排水顺利排出。4、除底层商铺外，空调均应设置冷凝水管，保证空调冷凝水顺利排除。5、自来水应根据前期规划阶段业态设置独立水计量表，以实现独立核算，便于后期物业管理。6、小区室外管网应分段设置检修阀门，以便于检修。7、住宅每户入户水表前应增设止回装置，避免水表空转，保证公司利益。8、对于因市政供水压力不足（市政实际供水压力小于0.14Mpa）影响业主正常使用的项目，给水并入小区二次

19、加压供水系统，以保证业主正常生活用水。9、优化化粪池设计，缩短污水管线与化粪池的距离，生活污水管线排水坡度不得小于3，以减少后期检修风险。10、对于带底商住宅楼，商铺与住宅污水排水管道应分开，防止商铺使用造成管道堵塞，影响住宅排水。11、优化排污管线设计，原则管线应直接排出，如设置弯头，应尽量减少弯头。第二十一条 项目采暖通病控制措施1、热力公司无要求时，换热站的供暖面积应控制在40万平方米以内，单个系统不宜大于15万平方米。2、热力公司有要求的应按照热力公司的要求设置，控制原则小于15万平方米的地块设置一个。换热站尽量设置在负荷中心，以保证供暖效果。3、换热站设置位置应结合项目开发建设进度，

20、设置位置应满足交楼及业主供暖需要。4、换热站的供暖半径原则控制在500米以内，不应大于800米，以保证供暖效果。第二十二条 项目燃气通病控制措施1、燃气热水器进出水口原则应优先设计在生活阳台，以满足排烟需要，避免后期业主投诉。2、燃气立管和燃气表的位置原则按照集团下发条件确定，以减少对厨房装修效果的影响，影响产品品质。3、燃气立管、燃气表应避免与阳台、厨房门窗冲突，如冲突时，应调整煤气立管的位置或门窗尺寸及开启方式，以避免影响交楼及后期业主投诉。4、燃气管道单元入户位置应避开大堂的门口及首层商业的门口，以避免影响住宅楼整体效果，保证楼盘品质。5、煤气灶的灶前阀与煤气灶的距离不应超过2米，以保证

21、通过验收。6、燃气灶的灶前阀与煤气灶灶头的距离不应小于30cm，以保证通过验收。7、灶前阀靠近冰箱位置设置时，灶前阀接煤气灶的软管不应设置在冰箱后面，需给冰箱留出750mm净距，以方便业主使用。8、灶前阀及立管原则不应设置在墙中间位置，以免影响橱柜布置、使用及整体效果，避免后期业主投诉。9、室外调压装置应结合小区园林确定具体位置，保证小区园林效果。第二十三条 项目电气通病控制措施1、变配电室设置原则：变配电室设置位置应考虑项目开发建设进度，应满足交楼及业主需要；变配电室原则不得设置在住宅正下方，避免业主投诉。2、配电室原则设置在地下车库内，保证进出线方便，且应深入负荷中心；配电室净高不得低于4

22、米，以满足设备安装需要；地面需刷地坪漆，以满足供电局验收要求。3、在配电室变压器处预留机动车充电桩设置条件，以满足后期业主需要。4、根据当地供电局要求，电表间集中设置时，地下室应提前预留电表间，避免因后期电表间调整影响规划核实及业主投诉。 5、应根据前期规划阶段业态设置独立电计量表，以实现独立核算，便于后期物业管理；公建配套应根据功能分区不同单独设置电气计量装置，以实现独立核算，便于后期物业管理。 6、对于地下室层高较高（层高大于3.5米）及管道较多的区域，为保证照明效果，设计时按壁灯进行设计。 7、住宅照明及地下车库照明设计时采用led灯，以达到节能、降低维修成本的要求。 8、为保证通话质量

23、，便于物业管理，对于传输距离超过所选电梯对讲设备最远传输距离时，需采用光纤传输或增加中继放大器。电梯对讲电缆采用屏蔽电缆，以避免信号干扰，保证通话质量。 9、停车场管理系统增加车辆识别功能，识别率不应低于95%。10、取消模拟监控系统，改为更为可靠的数字监控系统，以保证监控画面质量，便于后期物业管理。第二十四条 项目社区配套通病控制措施1、社区配套原则分期设置，满足当期竣工验收及业主生活需求，如消防系统、智能化系统、变配电房、物业管理用房等。2、对可能影响销售、交楼及业主生活的社区生活配套和设备用房（如变电站、变配电房、垃圾中转站、垃圾压缩站、公厕、烟道、风道等），设计阶段总工室须严格执行规范

24、要求，预留足够退缩距离，同时总工室须将社区生活配套设置情况及不利因素书面知会开发部、营销部等相关部门。如在后期图纸发生变更，与原报建图不一致的，总工室应第一时间书面通知开发部、工程部、营销部，应及时配合开发部到规划局办理变更手续。3、为确保恒大影城提前开业，规划设计时须设置独立的车库、消防、水电气暖系统等配套设备设施，满足单独报建、单独验收的要求。4、为便于物业管理，在符合规划要求的情况下，适当减少小区出入口数量。如当地政府无特殊规定，新项目规划中原则不得在园区内部设置车库出入口，以实现人车分流。5、在规划阶段总工室应会同物业确定非机动车棚大小及位置，避免后期影响规划验收及交楼后整改返工引起业主投诉。7、为避免影响项目品质及销售，如政府无特殊要求，项目原则不得设置垃圾中转站。8、为便于人工湖用水计量和水泵设备维修，人工湖补水管线单独设置水表，水泵坑设置在湖边位置。第三章 招投标、预决算通病控制措施第二十五条 招投标通病控制措施1、施工图设计时原则不得设计专利产品（如建