国润大厦项目功能及装修标准市场调研（上）

1、【国润大厦】项目功能及装修标准市场调研 【国润大厦】项目功能及装修标准市场调研我部为配合国润大厦的规划设计工作及北京市相关的底商功能及装修标准进行整理、分析，特制定本报告：前言：【国润大厦】位于北京cbd中心商务区，地理位置十分优越，商务气氛成熟热烈，信息发达集中，配套设施完善便捷，交通方便通达，是北京市重点发展的高级商务中心区。在此地块周边，a级写字楼、四星五星级酒店及高级公寓林立，尤其是大型标志性建筑更是耸立其间，商务氛围非常浓厚。北京cbd在商务中心区的城市功能定位是：建成北京市走向现代化国际大都市的新城区，建成环境优美、城市功能齐全、基础设施完善的现代化新城区。经济功能定位是：建设成为

2、集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区;成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域;成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。随着中央电视台、北京电视台等大型标志性建筑的进入，cbd的发展会是一轮新的热潮。下面为北京的cbd的功能分区： 写字楼：50公寓：25酒店、展览及娱乐配套：25 调查目的：了解国润大厦项目周边市场状况。调查时间：2003年05月16日。调查范围：国润周边地区。调查对象：国贸大厦、嘉里中心、京广大厦等。调查手段：现场调查、网上调查。（一）【国润大厦】相关项目商业功能调研近期开

3、发的写字楼较为注重商务配套设施和服务性配套设施，在有限的规模内，通过综合业态（如公寓与写字楼的搭配等）进行资源整合。针对市场反映出的情况、国润大厦周边的大型写字楼底商及周边的商业内容，并同时收录了其他一些写字楼的配套设施，整理如下(详见下表)： 商业内容国贸大厦地上部分酒吧、餐饮、快餐、咖啡店、必胜客、古董店、邮政快递、银行等地下部分国际精品、服装服饰、中西餐饮、娱乐健身、礼品玩具、超市、百货、珠宝店、表店、书店、旱冰场、儿童商场、运动器材商店、家具饰品、灯具店、高档网吧、照相冲洗店、甜品屋等北京财富中心地上部分商铺面积：301000平方米划分不等，设计包含休闲酒吧、金融服务类、主力精品店、品

4、牌店、超市、独立店面。华远尚都国际地上一层半（有夹层）地上商铺面积3000多，功能具体尚无划分（出餐饮等特殊服务外均可）。北京嘉里中心地上部分（商城部分）汽车展示、精品服装、品牌专卖、咖啡厅等地下部分（连通地下）精品品牌服装、中西餐厅、银行、眼镜店等北京京广中心地上部分设有各种风味餐厅、宴会厅、酒吧、娱乐中心及健身中心、美容美发地下部分小吃一条街（各种特色小吃）、名模（展示）、小书店等新城国际：地理位置：新城国际地处北京cbd核心区。北临城市主干路朝阳门外大街，南靠规划中的商务中心东西街，西侧和东侧是城市次干路东大桥东侧路和关东店南街。位于长安街以北，东三环以内，距第一使馆区、日坛公园不足1公

5、里。项目简介：总面积约10.5公顷，地上总建筑面积约32万平方米，其中公寓约30万平方米，配套设施建筑面积约2万平方米。公寓总套数1800套，车位逾2000个。南部毗邻约25000平米cbd人文公园，整体绿化率逾40%。商业项目：社区内将提供各种商业生活配备，包括：商务中心、书店、影视店、时尚用品店、洗衣店、超市、家庭日用品商店。新城国际内会所建筑面积逾6000平米，根据现代cbd新贵的特点拟建下列设施，供住客有偿使用：壁球室、网球场、健身房、游泳池、桑拿浴室、按摩室、水疗中心、美容中心、餐厅。国贸大厦：地理位置：国贸中心地处北京东长安街延长线与东三环路交界处，毗邻使馆区，与天安门广场近在咫尺

6、。地铁国贸站与各线地铁相通，多条公共汽车线路从门前通过，地理位置优越，交通快捷。项目简介：中国国际贸易中心是目前中国规模最大的综合性高档商务服务企业之一，国贸中心地处北京中央商务区的核心地段，占地12公顷，总建筑面积56万平方米，集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一体。商业项目：1990年8月开业，在北京率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式，是北京著名的以提供高档商品和服务为主的现代化购物场所。经2000年改造扩建后，总建筑面积6万平方米，营业面积为3万平方米，分为地上两层和地下两层。近200家专卖店为宾客提供高品质的商品和服务，包括：国际精品、服装服饰、中西餐饮、娱乐健身、礼

7、品玩具、邮政快递、银行等。并荟萃了众多世界顶级名牌, 引领时尚潮流； 800平方米真冰冰面的国贸溜冰场在京城独树一帜; 美食阁快餐, 数十家中西餐厅, 酒吧, 甜品屋; 还有超市, 百货店, 儿童区满足各方面人群的需要。北京财富中心：地理位置：北京财富中心地处东三环北路，占据cbd规划的核心区域；北临京广中心，南接嘉里中心与国贸中心。项目简介：五座塔楼分列用地四角和用地的西侧中部，环绕集中景观绿地形成一个半围合的空间，塔楼高度由东向西再向北依次升高，最后以位于东北角的260米高的写字楼作为财富中心建筑群造型的收尾高峰。在用地南北两侧的各两栋塔楼之间以九层的翼楼互相连通。在空间上，财富中心与南侧

8、的嘉里中心和北侧的京澳中心空间上贯通融合。 商业种类：商品种类的范围比较广，包括国际品牌的服装和饰品等，还有一些零售业的销售。同时设计也规划了每个店铺的面积。比如经营不同的产品，最合适的摊位面积是多少。财富中心认为消费群有50来自于综合体内部，50来自外部的，满足建筑综合体内部与外部的需求。（财富中心不夜城的初步市场定位是面向中高收入的消费群。财富中心的消费群主要是：写字楼人群，周边的住宅人群，还有一些旅游观光者。）北京京广中心：地理位置：京广中心位于北京朝阳区呼家楼，所属的京广新世界饭店地处繁华地段，毗邻北京的商业区和使馆区，交通十分方便。项目简介：京广中心，这座被誉为“北京之巅”的大厦，不

9、仅是北京市目前最高的摩天大楼，在全国也是首屈一指。这座52层的摩天大厦总高209米，整座大楼外观呈扇形设计。京广中心采用框架-剪力墙结构,施工采用钢结构安装,预制剪力墙。商业种类：大厦地上52层，地下3层。地上17层为公共区域，设有各种风味的高级餐厅，宴会厅酒吧，商务中心及多处娱乐，健身，美容美发，购物等场所，地下一层商业面积较小，为小吃一条街、名模展示、小书店等。金地国际花园：地理位置：项目位于北京市朝阳区建国路郎家园15号，项目南临东长安街，距天安门6公里，具备成为长安街边的新城市景观的条件。项目简介：地国际花园由南区的金地国际大厦和北区的金地国际公寓组成，是一个集国际标准的甲级写字楼、服

10、务式公寓和高档外销公寓于一体的综合性地产项目。金地国际花园a区（南区）由一栋150米高的国际甲级写字楼，一栋100米高的服务式公寓和连接两栋塔楼的三层商业裙楼组成，地上总建筑面积约为12万平方米。金地国际花园b区（北区）由五栋高层公寓和一座中心会所组成，地上总建筑面积约为12万8千平方米。楼高错落，最高达34层，100米。商业种类：设有商业中心，其中设计了超市、中西餐厅、咖啡厅、精品店、展厅等商业配套设施；项目中设计有员工餐厅、会议室、银行、邮局等商业服务设施。华远尚都国际：地理位置：东大桥路口向南300米路东，蓝岛大厦东侧，紧邻第一使馆区，位于cbd核心区西北侧。项目简介：一期为cbd14梯

11、高速商务中心，10万平方米商务综合体；二期为8万平方米国际标准甲级写字楼群；三期为8万平方米产权式商务酒店及行政公寓楼群。商业种类：项目地上商铺面积3000余平面米，功能具体尚无划分（出餐饮等特殊服务外均可）。北京嘉里中心：地理位置：位于北京中央商务区的核心地带，面向市内主要交通干道东三环路，交通畅达便捷，尽亨地利。项目简介：北京嘉里中心是一个综合性的多用途发展的项目，包括两幢甲级办公大楼和豪华公寓大厦，更备有五星级饭店、购物商场和健身俱乐部等多项配套设施。商业种类：嘉里商城地上一层及商城、写字楼地下一层连通为商业部分，内容含盖同样较广，包含国际精品、服装服饰、中西餐饮、超市、咖啡厅、精品店、

12、展厅、眼镜店、汽车展示等。根据上述项目的初步调研结果，以及国润大厦的具体情况，我部认为：1、 周边的项目（已建）均为运作较为成功的超大型公建项目，底商的分类包含服装、餐饮、银行、健身、汽车行、美容等类别、且这些类别在cbd地区均能有较好的需求。2、 北京商务中心区管理委员会对cbd区域的经济功能定位是：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，相应的商务配套设施也应集中反映出这些方面的需求。3、 现正在建设的新项目的商业基本为在实现平面大空间布局的基础上后期再进行划分，具体内容均需根据市场需求进行确定，未能有所准确的界定。所以我部希望在设计保证大空间的前提条件下，随着市

13、场的变化再进行进一步的跟踪调查，现仅从直观的数据、对周边条件的认识、了解及现有的资料对国润大厦项目的商业功能、设置提出如下草拟建议：本案所处中央商务区内现有的公寓楼盘比较著名的有京广中心、国贸、现代城、盛世嘉园、嘉里中心、丽晶苑、现代城等几个楼盘，在建和规划中的商住公寓楼盘约7个，分别为中国第一商城、旺座中心、北京财富中心、金地国际花园、建外soho、怡禾国际、北京财富中心等，从现在国贸大厦、嘉里中心底商供不应求的局面及项目周边存在的大量高档次消费人群、人流来看，此处的商业设施将存在着非常大的商业价值。1、国润大厦底层商业面积分布:地上商业面积:共计约6500m2其中: 北侧: 地上一层: 1

14、300m2 地上二层: 1885m2南侧: 地上一层:1585m2 地上二层: 1750m2地下商业面积(按照地下连通考虑) 约10000m22、商业部分分区分析:本案形状呈南北长、东西窄的矩形布局,东侧紧邻双塔国贸公寓, 南侧写字楼短边近邻长安街约150米,西侧及北侧紧邻两条市政规划路。从平面功能上可将商业部分区分为南向写字楼裙房商业、北向公寓群房一层商业、北向公寓二层商业、地下大面积商业四个区位。3整体商业入口影响分析：由于本案从cbd整体规划分析成南北长方形布局，人流、车流主要来源于南侧城市主干道建国门外大街，随着西侧城市规划路的建成，大厦西侧人行主入口前人流、车流也将会较为集中，现由于

15、规划设计原因，地上商业仅从南、北、东侧设置入口，但根据人流车流分布情况分析，希望今后务必在西侧紧邻市政规划路一侧开设沿街底商出入口，这样不但能聚拢大厦主要立面前人气，同时更能充分活跃底层的商业气氛、相应带动并提升此处的商业价值。4、 各部分商业内容分析：a、南向写字楼群房商业分析(地上一、二层共约3350m2)由于人行及车行主干道位于本案南侧，从建国门外大街人视点角度可以直接看到项目底层商业外立面效果，有利于企业、公司品牌的宣传及展示，且南向距离地铁出入口及国贸大厦南侧主入口均距离最近，所以此处的商业价值在本案最高。我部认为此处应该分隔为大型商业公司的展示性、宣传性商业店铺来考虑，同时为增强并

16、联动南向写字楼二层空间的商业价值，考虑结合此处东南角的双层共享空间将首层及二层用自动扶梯的方式相连接，二层也分隔为类似于一层的商业店铺。b、北向公寓群房一层商业位于公寓一层的商业建筑面积约为1225平方米，此处附近有福特汽车、德国大众、绅宝等汽车的品牌展示，考虑现在北京的汽车普及、交易市场非常火爆、竞争非常激烈，汽车公司势必会在品牌宣传及推广上加大投资力度，因此我部建议一层约1300平米的商业空间设置高档汽车展示厅。另外，北侧公寓首层位置相对南侧较安静、幽雅，又存在大量的来往人流，恰好可以满足较高档品牌的汽车展示厅在布局上对周边环境档次、客户群体、品牌定位等诸多因素高标准的功能需要，同时也能做

17、到最小程度的影响公寓的居住环境。同时类似银行营业厅、证卷营业厅等需要在大型公建下做品牌宣传及广范围营业的项目可以一并考虑。c、北向公寓群房二层商业公寓群楼二层商业面积约为1885平方米，此处商业价值相对较低，由于此处的人流量较大、人群的生活档次较高，餐饮业在此处的需求显现出供小于求的局面，所以此处二层位置可以按照中高档（不同国家风味）、环境较幽雅的餐饮业设施来进行考虑，同时又可以尽显公寓楼内业主就近可以品味到各类美食的优势。d、地下大面积商业（10000m2左右）考虑到地下一层部分与国贸地下连通的可能性，此处修改面积约为10000平米左右。周边地区的地下一层均按照零售业务、品牌宣传的专卖店及为

18、楼内的商住办公人员做配套商业设施来考虑，从其经营状况来看，多类型的商铺在此处是有大量的消费购买市场的，所以我们建议将此处大空间分隔为较多的小型商铺，包含国内外著名时装品牌、珠宝、化妆品、音像、礼品、图书、咖啡、酒吧、小型超市、眼镜店等一应俱全，为楼内、外人群提供购物、消费的场所，做到不用出楼就可买到需要的商品，同时设置员工餐厅、健身运动设施、小型娱乐设施等来方便写字楼内人员用餐、休闲活动的需要。（注：务必处理好与要连通的国贸地下商城的交通流线关系，并且尽量保证地下一层空间可分隔的灵活性，各空间之间的开敞性，尽量减少地下空间对人文和商业的不利因素。并能将周边cbd区域地下商业气氛及人流引入国润大

19、厦的底层，达到激活底层商业的目的）。（二）【国润大厦】装修标准参考方案【国润大厦】是我司在北京投资的第一个超高层项目，同时也是第一个集办公、公寓、商业、商务、服务于一体的综合性建筑群，他应当立足于从设计的技术与艺术角度出发，从外观造型设计上成为中海地产在北京的品牌形象代表。同时在装修标准、项目档次等方面我部特将项目周边及同等档次项目的装修标准整理，根据对市场上相似项目的装修标准草拟了一个本项目应具有的基本装修方案，以便对规划设计工作提供市场依据和参考。装修标准草拟方案：外墙(主要墙面)：功能要求：须做到隔热、保温和节能的功能，还能改善室内光线，并防止紫外线的射入。参考选项：高级铝板幕墙,组合金

20、属幕墙及双层中空钢化玻璃幕墙； 外保温外墙系统加铝框中空玻璃幕窗墙；呼吸式双层玻璃幕墙;loue中空玻璃及氟碳喷涂铝单板组成的玻璃幕墙;新材料： 太阳能光电幕墙（幕墙集合了光伏发电技术和幕墙技术，利用建筑物的表面和空间，把传统幕墙试图屏蔽在建筑物外的太阳能转化成对人们有益的电能，最大特点是具有通风换气、环保、节能的功能，节省了对地球珍贵化石类能源的消耗，降低了对环境的污染，同时为现代建筑提供一种新的美学装饰效果）。另外，新型节能方式有双层幕墙技术、电动遮阳板和太阳能利用技术。(次要墙面):选用高档石材。大堂：大堂门：大堂入口门选用进口国际名牌自动旋转门或四翼高级自动门。地面：高档石材拼花为主墙

21、面：高档石材为主配高档玻化砖、雕花玻璃、不锈钢板等高档装饰材料吊顶：艺术天花吊顶、铝板、石膏板等电梯厅：地面：铺设高档大理石。墙面：贴高档大理石配夹胶玻璃。天花：铝格栅板、铝板及喷砂玻璃。公共部分走道同样为高档石材电梯：电梯数量：根据疏散要求确定，需保证客户等候时间不大于1分钟；电梯类型：选用国际知名品牌电梯；功能要求：保证客梯、消防梯、货梯、食梯的功能梯速需要；最好能进行观光电梯的设计；控制系统：采用vvvf交流变频变压控制，通过调整电压和频率控制电梯运行速度；控制方式：两栋写字楼及公寓均实现电梯群控，保证客人等候时间；轿箱载重：不低于1250公斤；液晶显示系统：乘客通过电梯轿箱内的液晶显示

22、器可以收看电视节目，了解重要新闻或物业通知；选层控制：客户通过智能卡选择到达的楼层，有效控制来访人员；手机信号覆盖系统：在轿箱内可以接通移动电话；电梯装修内饰标准为高档豪华装修。标准层走道：墙面：采用高档壁纸；地面：高级耐磨、拼花地毯；天花：铝板、石膏板配筒灯吊顶；办公区域（办公楼部分）：天花：600*600mm硅钙板吊顶；隔墙：轻钢龙骨双面单层苍松板隔音隔墙；地面：水泥地面并预留客户自装面层空间；门： 钢化玻璃平开门，高级进口地弹簧；窗帘盒：内安装盒式日光灯作为内透光效果照明；此部分可以不做卫生间、茶水间：地面：地砖地面；墙面：高档乳胶漆；吊顶：吕扣板吊顶或防水石膏板吊顶；洁具：高级进口洁具

23、及五金（科勒、toto同等档次）；需有冷热水系统、高级进口石材台面住宅部分（公寓部分）：内墙：采用高档壁纸或布艺墙面，或选用国外进口高档环保乳胶漆；地面：高级实木复合木地板，或高档进口复合木地面；户门：实心三防门（与霍曼等同等档次高级外门），同时需配备高级进口防火锁（外门）或进口锁具（内门）；卫生间：墙面：高级艺术面砖；地面：高级防滑地砖（亚细亚以上档次）；吊顶：铝扣板吊顶；洁具：高级进口名牌洁具（科勒、科勒同等档次洁具），汉斯格雅同等档次龙头花洒等，高级进口五金系列；灯具：高级进口防水吸顶灯，镜前灯；高级进口五金系列，高档玻璃，进口石材台面；厨房：墙面：高级艺术面砖；地面：高级防滑地砖、玻化

24、砖（亚细亚以上档次）；吊顶：铝合金网眼板吊顶；厨具：高档整体厨柜（法尼尼、阿尔诺等同档次，且需含高档进口洗碗机、烤箱、双开门冰箱、微波炉等配套电气），进口高档抽油烟机，五金龙头档次同卫生间；灯具：高级进口防水吸顶灯；外窗：氟碳喷涂双层隔热保温断桥塑钢窗（如果公寓部分不为玻璃幕墙）踢角：高级木质踢角；门套：高级实木贴皮木门套；落地窗防护栏杆：采用塑钢栏杆，设于观景扇之内侧；所有位置均需附赠高级进口吸顶灯；结构专业结构设计选型根据设计需要确定，我部不作具体要求，但需保证大堂充足的净高及房间高度的合理性。设备专业给排水系统供水系统：城市双路供水。在此超高层建筑中，采用“三接合”方式的供水系统；即低区

25、采用市政管网供水；中区采用变频供水；高区采用高位水箱供水的方式，达到节能的目的；排水系统：采用污废分流双立管排放系统；中水系统：优质杂排水经中水处理系统回用于冲厕及绿化用水。其中回收的废水经由中水处理系统装置生物转盘及适当的过滤和杀菌处理以确保水质符合冲厕用水标准；喷洒系统：保证超高层公寓消防安全，卧室内均安装有喷淋头；给水管材：冷热水均选用铜管；排水管材：选用卡箍式柔性铸铁排水管。特点是：强度高，排水噪音低，防火性能好，不易老化，不塌陷，使用寿命长。尤其适用于高层建筑；卫生洁具：科勒品牌洁具，“grohe”龙头。选型根据设计风格而定；空调系统公共空调系统大楼需设风机盘管加新风的中央空调系统。

26、空调系统监控通过对大楼空调系统运行的自动化控制。风机盘管卧式暗装于吊顶内。新风机组置于空调机房内。冬季在电梯厅、入口大堂处设有热风式采暖系统。风机管盘、新风机组采用新晃或同档次品牌产品。户内空调系统采用户式中央空调系统，并带有热泵系统，满足过渡季节供热要求。主机采用特灵或同档次进口品牌产品。室内各房间均配有暗装于局部吊顶内的卧式风机管盘，各房间均需配有温控器独立调节室温。采暖及通风系统采暖系统热源：采用市政热力，热源充足、稳定而清洁计量方式：分户计量通风系统在卫生间设优质、低噪声排气扇；厨房内排风通过抽油烟机；排气扇可选用松下、新晃等高质量品牌；供电系统供电方式：采用市政双路供电，并配备应急发

27、电机；供电容量：大户型10kw一般户型8kw每个销售单元设配电箱，提供220v电源；设置服务与商务中区区域变电站，公寓设置专用变配电室；每户配置20（80）a大容量智能电表；变配电室及高低压系统；动力及事故动力系统；一般照明、事故照明、紧急疏散照明、航空障碍照明；防雷与接地。 照明系统监控：采用自动控制系统；设置变配电系统监视；智能弱电系统：智能弱电系统按照中华人民共和国国家标准智能建筑设计标准(gb/t 50314-200)中的最高标准-甲级标准进行设计建设。光纤入户： 采用光纤入户、家居布线等新技术，并按照现代办公标准配置信息点。 “一卡通”： 公寓内的住户办理ic卡，可以自由通行设有门禁

28、的内部地下车库存、本楼层安全门、公寓门之间。智能安防： 需配备门锁系统、防盗报警系统、周界防卫系统与监控电视系统实现联动。在写字楼大堂、各楼层电梯厅、地下车库、公共通道等处配置cctv监控摄像机，在通往地下车库的入口、垂直电梯轿箱内，各楼层步行楼梯门等加装门禁控制系统。远程抄表： 实现水、电、气、空调用量等数据的现场自动采集、数据远传、集中处理的功能。电子化服务：通过楼内的电话系统或intranet，实现物业管理业务。网络系统： 采用多模光纤作为数据传输的主干网络，大多数铜缆作为话音传输的主干网络住房可以通过intranet内联网、专用internet接口(实现宽带接入)、 模拟市话线路、is

29、dn线路等多种方式接入internet。并提供局域网服务，客厅、主卧预留网络接口；每个房间预留电话插口。有线电视系统、多频道卫星电视系统：所有卧室、起居室和主卫预留电视插口；保安与消防系统：保安系统：多重防范预警系统，连接中央监控中心；24小时闭路电视监控系统；电子巡更系统；车辆出入管理系统；可视对讲电话系统；消防系统：每户及公共区域设置火灾自动报警系统和自动喷淋系统，厨房内安装燃气泄露报警系统；防烟楼梯间、消防电梯前室、避难间设置加压送风系统、内走道设机械排烟系统；附件一：高档办公用房定义：附件二：参考相关写字楼装修标准：1、 北京财富中心2、 金地国际花园3、 数码大厦4、 国际投资大厦5

30、、 新城国际6、 数码01大厦7、 旺座8、东方银座等相关大厦附件三：各项目装修标准指标统计列表高档办公用房定义：序号衡量标准具体细则1地段临主干线/大街/主路/在商务区内/邻靠其他办公楼2总面积3万平米以上3用户要求有知名度企业/国内外上市公司或属500强之列/玻璃幕墙4外墙装修铝合金/铝扣板/金属/大理石/花岗石5室内公共装修四-五层星级酒店装修标准大堂/电梯大堂/电梯内石材/高级墙纸/吊顶走道6入口及绿化四到五星级酒店式/精心的设计及施工7停车位不低于每150平方米设一个车位8电梯1000容量以上/等候1分钟以内9电力负荷80w/平方米、双路供电10照明室内外照 明/精心设计施工11通讯

31、ip 1部电话/10平方米12擦窗机1台以上13卫星1台以上/能接收30个频道14排水消防栓/喷洒系统、冷/热水、4管式中央空调15空调冷暖调控/鲜风/温湿度调控16员工设施食堂/澡堂/淋浴间17公共卫生间普通员工卫生间（精装）/行政人员专用卫生间（精装）18商务配套健身场所/会客场所/餐厅/大型会议室19专业物业管理20消防自动系统fa21办公自动系统ma22通讯自动化系统oa23保安自动化系统sa24设施自动化fa北京财富中心一期公寓塔楼标准户型装修说明公共部分结构钢筋混凝土剪力墙结构；外墙外保温外墙系统加铝框中空玻璃幕窗墙；大堂公寓入口为高于6米的自然采光玻璃顶大堂，室内设计采用高级装修

32、 标准并配置绿化植物；地面和墙面装饰采用天然石材及其他装饰材料。艺术天花吊顶带豪华灯具；公共通道及电梯厅人造花岗岩地面，人造大理石墙面到顶，石膏板吊顶；共享空间每层南塔和北塔通过中庭相连，每隔三层共享空中花园。整个塔楼的空中花园均从东、西两侧自然采光；公寓单元部分 户门高级四防实木门，配进口防盗门锁。 内门高级木门。 外窗铝框高级保温节能双层中空玻璃幕墙窗。 厨房高档墙砖、地砖，石膏板吊顶，内装高帕特或同档次高档整体组合式橱柜及配套五金件，赠送烤箱、灶具、抽油烟机、消毒洗碗柜、双槽洗盆、食物垃圾处理器。 起 居 室地面铺装高级实木地板，墙面、天花板为高级乳胶漆。 卫 生 间高级墙砖、地砖，防潮

33、石膏板吊顶，配科勒或同档次品牌洁具，高或同档次龙头和花洒。 卧室地面铺装高级实木地板，墙面、天花板为高级乳胶漆。 阳台地面铺装高级防滑地砖，封闭阳台，室外机所处阳台部分铝合金百页封装公共设施说明专属会所公寓会所位于公寓三层的南塔，会所提供设备完备的健身中心及有氧活动中心，包括男、女更衣设施，更衣设施内均设有桑拿房、蒸汽房、衣柜及卫生间。 同时，会所还设有较为安静的娱乐设施，如棋牌室、台球室、美容沙龙及儿童游戏室。书吧和饮料吧与活动区分开，是宁静的休闲去处，人们可在此享受餐饮服务。 除室内部分外，会所直通裙楼的南向屋顶花园，人们在此可以享受娱乐设施之外丰富的园林景观。装修标准 会所的室内设计将体

34、现休闲区、娱乐区的温馨舒适与更衣区、淋浴区的清洁卫生。更衣部分地面铺设地毯，墙面采用木镶板；湿区地面采用天然石材，墙面采用天然石材。健身中心及有氧活动中心采用木地板，墙面采用木镶板，嵌镜。书吧和饮料吧的设计将体现休闲风格：铺设地毯，墙面采用木镶板，家具的选择将营造出会所的舒适氛围。公寓会所的所有功能设施均为自然采光。空调系统公共空调系统大堂处设风机盘管加新风的中央空调系统。风机盘管卧式暗装于吊顶内。新风机组置于空调机房内。冬季在电梯厅、入口大堂处设有热风式采暖系统，提供舒适宜人的室内环境。品牌说明风机管盘、新风机组采用新晃中日合资或同档次品牌产品。户内空调系统采用户式中央空调系统，并带有热泵系

35、统，满足过渡季节供热要求。主机采用trane特灵 中美合资的“分体式迷你冷水机”或同档次品牌产品。室内各房间均配有暗装于局部吊顶内的卧式风机管盘，各房间均配有温控器独立调节室温。电梯系统电梯数量公寓塔楼设7部名牌高速电梯和1部消防及服务专用梯。商务公寓板楼设4部电梯；选用品牌电梯采用三菱或otis世界名牌产品，为客户提供安全、舒适、高效、方便的垂直运行服务；控制系统采用vvvf交流变频变压控制，通过调整电压和频率控制电梯运行速度，使电梯运行更加平稳，使运行噪声减少；控制方式南塔三组电梯群控，北塔四组电梯群控，使客人等候时间最短；消防电梯设置专用消防电梯，用于消防、服务人员及搬运家具，与客人分流

36、；轿箱载重不低于1250公斤；手机信号覆盖系统在轿箱内可以接通移动电话；液晶显示系统乘客通过电梯轿箱内的液晶显示器可以收看电视节目，了解重要新闻或物业通知；选层控制客户通过智能卡选择到达的楼层，有效控制来访人员；采暖及通风系统采暖系统热源采用市政热力，热源充足、稳定而清洁；计量方式分户计量；系统说明通过各居室内风机管盘将热风送入室内。并在厨房、卫生间另设有散热器采暖系统。采用森德散热器 ；通风系统在卫生间内设有优质、低噪声排气扇；厨房内排风通过抽油烟机。排气扇可选用松下、新晃等高质量品牌；供电系统供电方式采用市政双路供电，并配备应急发电机。财富中心社区设置服务与商务中区区域的11万伏电站，公寓

37、设置专用变配电室；供电容量大户型10kw一般户型8kw；电气面板采用澳洲名牌clipsal（奇胜）产品。给排水系统供水系统城市双路供水。在此超高层建筑中，采用“三接合”方式的供水系统；即低区采用市政管网供水；中区采用变频供水；高区采用高位水箱供水的方式，达到节能的目的；排水系统采用污废分流双立管排放系统；中水系统优质杂排水经中水处理系统回用于冲厕及绿化用水。其中回收的废水经由中水处理系统装置生物转盘及适当的过滤和杀菌处理以确保水质符合冲厕用水标准；喷洒系统保证超高层公寓消防安全，卧室内均安装有喷淋头；给水管材冷热水均选用铜管。铜水管特性是：卫生健康，铜有杀菌作用90%以上的水中细菌在进入铜管中

38、5小时后会自行消失。渗出的微量铜离子。不仅对身体无害，而且有益健康。经久耐用，使用寿命长，具有一般金属的高强度。热水管使用与建筑物同寿命；排水管材选用卡箍式柔性铸铁排水管。特点是：强度高，排水噪音低，防火性能好，不易老化，不塌陷，使用寿命长。尤其适用于高层建筑；卫生洁具科勒品牌洁具，“grohe”龙头。选型根据设计风格而定；智能化系统结构化布线系统大厦内采用多模光纤作为数据传输的主干网络，大多数铜缆作为话音传输的主干网络，为宽带网络媒体服务提供了重要的硬件通路；通信系统通信系统支持高速通信网，每户预留2条以上电话线路，手机信号覆盖系统，保证大厦内移动电话可靠的传输质量。宽带网络入户，并提供局域

39、网服务，客厅、主卧预留网络接口；每个房间预留电话插口；一卡通系统采用非接触ic卡，实现门禁管理、电梯出入管理、停车场管理、电子消费等多种功能；楼宇自控系统提供机电设备自动化管理，提高机电系统运行效率，并可节约能源；保安与消防系统保安系统多重防范预警系统，连接中央监控中心；24小时闭路电视监控系统；电子巡更系统；车辆出入管理系统；可视对讲电话系统；消防系统每户及公共区域设置火灾自动报警系统和自动喷淋系统，厨房内安装燃气泄露报警系统；防烟楼梯间、消防电梯前室、避难间设置加压送风系统、内走道设有机械排烟系统；电视系统电视系统有线电视系统、多频道卫星电视系统，所有卧室、起居室和主卫预留电视插口。泊车系

40、统根据整个社区统一规划，设地下车库，汽车专用通道至地下各层车库，并设电梯可达各层，公寓平均每户一个车位。泊车管理采用领先的车辆出入管理系统金地国际花园地理位置：项目位于北京市朝阳区建国路郎家园15号，具有独特的位置优势 交通条件：项目距首都国际机场25公里，通过东四环与首都机场高速公路、京津塘高速公路连接，尽享城市路网提供的快速交通；项目距地铁一号线大望路站仅百米之遥，尽享城市地铁提供的便捷交通 金地国际花园由南区的金地国际大厦和北区的金地国际公寓组成，是一个集国际标准的甲级写字楼、服务式公寓和高档外销公寓于一体的综合性地产项目。 金地国际花园a区（南区）由一栋150米高的国际甲级写字楼，一栋

41、100米高的服务式公寓和连接两栋塔楼的三层商业裙楼组成，地上总建筑面积约为12万平方米。 金地国际花园b区（北区）由五栋高层公寓和一座中心会所组成，地上总建筑面积约为12万8千平方米。楼高错落，最高达34层，100米。生动活泼的天际线，和南区联合创造了一个具有标志性的国际化商务和居住区。 商业中心 项目商业中心中设计了超市、中西餐厅、咖啡厅、精品店、展厅等商业配套设施；项目中设计有员工餐厅、会议室、银行、邮局等商业服务设施。 总体规划 公寓共有5栋板楼，每栋分为2个单元，楼高错落，分别有24层（70米）、30层（约87米）和34层（约99米），生动活泼的天际线，和南区共同创造一个具有标志性的国际化社区。 各楼楼座为南、东南和西南朝向，形成一个独特的内向布局，户户朝南，视野广阔，自我创造一个景观怡人的区内环境； 南、北两区规划相辅相成，形成了一个宽阔的南北向视廊，区内对建国路的情况一目了然，从建国路也可以清楚的体会整个项目的规模； 会所位置与中央绿地溶合，为居民提供大量室内外康体休闲设施。 室内部分装修 门窗/