固原世茂城世茂苑可行研究报告

1、第一章总论一、项目概况（一）、项目名称：“派胜世茂城/世茂苑”（二八 项目批准单位：固原市发改委（三八 项目设计单位：北京威斯顿建筑设计有限公司（四）、项目建设单位： 宁夏派胜房地产开发有限公司（五）、企业性质：其他有限公司（六）、企业开发资质： 二级（七八 法定代表人： 张学鹏（八）、项目负责人：马福忠 张玉军（九八项目地点与区位：项目地点位于固原市原州区新区银平路北侧、 高平路西侧，四至范围: 东至高平路，南至银平路绿化带，西至明庄规划路，北至拟建中的华祺酒店。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传!-WZ#QCW%VYE” TjKSSGpp-FT?”本项目距固原市政府大楼、固原汽车站

2、仅一路之隔，地理位置十分优越。（十）、项目内容与规模：该项目计划总投资约8亿元人民币，总用地面积192,880.92 叭289.32 亩），总规划建筑面积约367,500 ，由大型商业城、20栋小高层住宅、20 栋多层住宅、一栋公寓、一栋办公楼及公建、地下车库等组成。项目定位为 超大型商贸城、高档精品住宅，是一个集居住、商业、办公为一体的综合性 商住小区，也是固原市目前绝无仅有的简欧式高档商业、住宅混合的超大型 社区。项目内容与规模 详见表二项目分期开发计划表。（十一）、主要技术经济指标：规划建设用地面积：192, 880.92 m2总建筑面积：367,500 m其中：小高层住宅：158,10

3、8 m； 多层 住宅：67,584 m公 寓：8,085 m办 公 楼：9,438 m商 业：102,485 m；公建及会所：2,500 m；地下车库：19,300 m （可泊车位630个）;地上车位：可泊车位203个；总户数：约1854户；总居住人口：约6,489人（每户按3.5人计）；容积率：1.8建筑密度:23%绿化率：36.7 %;建设经营期：5年（十二）、项目投资概算：本项目概算总投资69,714万元人民币，其中：征地及平整费 4,935万 元，各种行政规费2,651万元，前期工程费858万元，建筑安装费50,650 万元，配套设施费4,043万元，管理费用1,288万元，财务费用（

4、借款利息） 2,738万元，销售费用1,288万元，不可预见费用1,263万元，项目各期投 资概算详见表八项目分期开发与投资计划表 。（十三）、项目资金筹措：本项目概算总投资所需的 69,714万元，主要采用企业自筹、银行项目 贷款、分期开发预售等方式筹集资金，资金连续滚动使用直至项目开发结束 详项目各期资金筹措祥见附表九资金筹措表。（十四）、项目财务评估结果：本项目在暂定的五年建设经营期内，预计总销售收入113,355万元，总 销售成本64,400万元，销售税金及附加6,427万元，各项期间费用5,314 万元，企业所得税9,304万元,税后净利润27,910万元，财务内部收益率 32.6%

5、投资利润率40液资利税率49.3%投资回收期4.2年。（十五）、项目可行性研究报告结论：通过上述可行性研究的主要经济技术指标可知，“派胜世茂城/世茂城” 项目的成功开发建设，不仅将给本企业带来较好的经济效益，并且还将创造 良好的社会效益。本项目作为新区CBD中绝无仅有的高档住宅项目，符合 自治区、固原市的城市发展方向，未来市场前景无限美好。同时，由于本项 目的自身品质，加上我公司先前成功开发银川欧陆经典花园、青铜峡水岸世家、灵武欧景豪庭、银川金海明月项目的良好口碑和时常认可度，可谓占尽“天时、地利、人和”因此，项目是可行的，也必将获得圆满成功。二、可行性研究报告编制的依据和范围及指导思想（一）

6、、编制依据：1、固原市城市总体规划2、固原市城市住房建设规划3、北京维斯顿建筑设计有限公司关于“派胜世茂城/世茂苑”建筑 规划方案及“派胜世茂城/世茂苑”总规平面图。4、国家和自治区及固原市的相关政策、法规、规范等。（二）、研究论证的范围：1、项目建设的背景及必要性2、项目的市场调查分析与建设规模3、项目的建设条件与规划布局4、项目实施计划5、投资估算与财务评价（三）、指导思想：该项目的建设将以国家、自治区、固原市的相关法规和政策及规范为 指导思想，充分利用本地区的资源和区位优势，遵循以市场为导向，以提高 最大的经济效益为中心，保证较高的企业经济效益和社会效益。以科技为先 导，力求技术先进可靠

7、，推进行业的科技进步，性价比力求合理，促进投资节约。充分考虑生态环境保护，走可持续发展的道路，突出本项目浪漫的简 欧式的风格，和理的商住混合布局，产品力求高起点、高标准，产品销售主 要立足于固原市和周边省、市、县市场。充分考虑本项目住宅小区的区位优 势和独特性，根据市场需求作出合理规划，在规划指导下进行项目开发建设, 以最快的速度在项目实施的建设经营期内达到所预期的开发规模和经营目 标。第二章开发企业及法定代表人简介一、企业基本情况企业名称：宁夏派胜房地产开发有限公司注册地址：银川市金凤区上海中路 188号派胜大厦九层注册资金：人民币 5,000万元经济性质：其他有限责任公司开发资质：国家二级

8、法定代表人：张学鹏经营范围：主营房地产开发与销售；兼营建材、机电产品、化工产5PASONPASON品的销售。宁夏派胜房地产开发有限公司成立于 2003年12月，注册资金伍仟 万元人民币（Y 5,000万元），是一家具有二级资质的房地产开发企业。 公司现有正式职工48人，具有各类专业技术职称的人员 36人，其中： 高级职称8人，中级职称22人；具有本科学历的人员15人，大专学历 的人员23人。公司自成立以来，以“创宁夏知名品牌，建回乡一流企业”为企业 目标，以“营造高品质生活”为开发理念，借鉴国内外先进的房地产开发经验，注重现代建筑艺术与传统民族风格的统一，在规划设计和开发经营上，秉承“以人为本

9、，稳步发展，质量第一，效益至上”的企业宗 旨，贯彻“务实创新，追求卓越”的企业精神，以一流的规划、设计、 施工和科学的管理以及热情的服务， 长期致力于“高雅品位，经典超群” 的企业产品形象，确保了公司开发的每一项目的成功。面对新的机遇和 挑战，我公司将立足大银川,放眼周边的吴忠、青铜峡、灵武、固 原、大武口等市县，始终坚持稳健经营与开拓创新并重的战略，与 时俱进，抢抓机遇，不断探索中国特色社会主义市场经济条件下房 地产业的发展规律，保持稳定的经济效益， 使公司发展成为宁夏一 流的房地产企业。二、企业组织结构本公司是民营股份制有限责任公司，具有独立法人资格，公司组织机构健全，权责明晰，设有董事会

10、和监事会，实行董事会领导下的总经 理负责制。公司经营班子设总经理（董事长兼）1名、副总经理2名、111f1r1F总工程师副总经理副总经理总经理助理财务总监工 程 技 术 部策 划 销 售售 部人 力 资 源 部行政后PASONPASON计部合 同 预 算 部总经理助理1名、财务总监1名、总工程师1名，下设行政后勤部、人 力资源部、财务会计部、合同预算部、前期开发部、工程技术部、策划 销售部七个职能部门，并设有一个全资子公司宁夏派胜物业服务有限公 司和银川、青铜峡、灵武、固原 4个非独立核算的分公司（详见宁夏派 胜房地产开发有限公司组织机构图）。公司实行自主经营、独立核算、 自负盈亏。公司主要管

11、理人员均具有较高经营管理经验和超前创新能 力，无不良社会行为记录，既有在沿海经济发达地区多年进行房地产开 发的经验，又有在宁夏本地进行房地产开发的经历，因而完全可以保证本项目开发建设的顺利进行和圆满成功。宁夏派胜房地产开发有限公司组织机构图:董事会董事长（兼总经理）0总 工 办 公 室刖 期 开 发 部物 业 管 理 部三、开发业绩及荣誉公司成立伊始，开发建设了位于上海西路的“欧陆经典花园”商住 小区，总建筑面积约10万平方米，小区以“超前的设计思路、优美的 人居环境、合理的户型布局、舒适的居住条件”而享誉银川，成为新区 建设中的亮点。2006年6月份，本公司在青铜峡市小坝东区开工建设了“派

12、胜水岸世家”商住项目，该项目总占地面积350余亩，计划总建筑面积30万平方米，总投资额约3.9亿元，计划分三期5年完成。 目前已完成项目一期、二期约22万平方米住宅商业等，三期住宅及部分商业约10万平方米正在开发建设中，预计2011年结束。2008年3月，在灵武市城区正式开工建设“中银欧景豪庭”商住项目，该项目总占地面积89,967平方米（134.95亩），规划总建筑面积15万平方米，将于2010年10月底前全部竣工结束。2009年3月，在银川市上海路南侧、银川唐徕回中北侧 开工建设 了派胜金海明月”商住项目，该 项目总占地面积为5.7万平方米， 规划总建筑面积21.5万平方米，计划投资总额约

13、 5.8亿元人民币，目 前已完成一期约15万平方米。2007年6月份，我公司通过公开挂牌方式，在银川德胜工业 园区商住区征得520亩商住用地，为公司的持续经营和发展奠定了 基础。我公司在成立的短短7年内，不仅取得了骄人的开 发业绩，同时也获得了可喜可贺的社会荣誉。2005年, 欧陆经典花园荣获“首届中国西部十佳人居环境楼 盘”奖；2006- 2007年度、2008- 2009年度连续荣获“重 合同守信用”单位；07、08、09连续三年荣获中国建 设银行宁夏区分行信用等级AA级企业；特别是2009年, 水岸世家、金海明月的多个楼号获得了 “市级标 化工地”、“区级标化工地”的称号，公司还荣获自治

14、区 建设厅“房地产信用等级AA级企业”、银川市房管局“房 地产AA级诚信企业”、自治区“优秀回商企业”等殊荣； 与此同时，2009年度，本公司以超强的实力和骄人业绩， 跻身于银川市房地产行业 “十强五优”之列。四、法定代表人简介我公司法定代表人张学鹏，男，回族，大专学历，高级经营师，宁 夏灵武市临河镇人，生于1957年2月22日，现任宁夏派胜房地产开发 有限公司董事长兼总经理。1980年任临河镇石坝村小学教师，1985年 任临河镇石坝村党支部书记，1990年任灵武市临河镇团委书记，1995 年任银南外贸（集团）公司开发公司经理，2001年创建灵武市雪原绒业有限责任公司并任总经理，2003年开始

15、步入房地产行业并任宁夏派 胜房地产开发有限公司副董事长，2007年7月任宁夏派胜房地产开发有限公司董事长兼总经理。先后成功开发了 “欧陆经典花园”、“派胜水 岸世家”、“欧景豪庭”、“金海明月”等项目，总建筑面积达80余万平方米。他为人诚实守信、做事沉着稳健，社会责任感强，房地产开发经 验丰富，并具有较强的市场洞察力和驾驭房地产风险的能力。是自治区2009年度“优秀回商”，I灵武市第XX届政协委员，银川市金凤区第 XX届政协委员。第三章项目建设背景与开发条件分析一、项目建设背景“派胜世茂城/世茂苑”项目位于固原新区最南段，东与市政府大楼 隔高平路相望，南与固原新汽车站隔银平路而对。固原市新区位

16、于固原市的西侧，东至古雁西路，西至长城梁，北到固胡路，南到福银高速公路， 目前处于快速发展阶段。自 2006年固原市市政整体规划大规模调整以 来，尤其是“优先开发新区，保护改造老城 ”为主导思想，建设新固原 的城建方针政策确立以来， 并得到了自治区、固原市两级党委和政府方 针、政策和资金的大力支持， 这一区域的发展经历了质的飞跃， 区域版 块的价值和地位得到了前所未有的提升。目前，这一区位房地产项目的高档次、高价值逐渐得到了消费市场的认同，同时，由于行政新区各行政机关的逐渐迁入，诸多行政单位在此区域内团购、 代建的住宅、写字 楼项目日益增多，新区的建设和价值都是一日千里。 本项目依托固原市 中

17、央CBD行政区生活居住需求的大背景，地理位置优越，周边市政配经济、文化、科套完备。根据固原市城市规划建设的总体方案，目前老城区已经不再批准出售住宅用地，本项目地块可以说是新区中的高档精品商业住宅超大 社区，其稀缺性和不可复制性进一步彰现。因此，为了适应建设“新固 原”和创建民族风情、生态园林城市的需要，我公司“派胜世茂城/世茂苑”项目的适时开发建设，正赶上了固原市城市规划建设和发展的 大好时机，必将获得圆满成功。二、项目开发条件（一）、项目区域的经济条件固原市是宁夏回族自治区南部及周边地区的政治、技、信息中心，是坐历史文化古城、名城。距银川、兰州、西安三个省 会城市均不到400公里，位于这三个

18、省会城市的中心位置，也是一个以农副产品加工、旅游、商贸为主的具有民族特色和山城风貌的生态型城 市。下辖原州区、西吉县、隆德县、泾源县、彭阳县等一区四县，行政 区域面积11286.4平方公里。据 2009年底统计，全市总人口151.28万人，其中：市区人口 16.08万人，规划到2020年，市区人口达到40 万人。近十年来，取得了国民生产总值、工业产值、农民纯收入的三个 快速增长和基础设施建设、 生态环境建设的两个明显改善。 产业结构进 一步调整，综合经济实力显著增强，人民生活水平稳步提高。2009年全市社会消费零售总额为 16.76亿元，比上年增长11.7%, 2009年地方 财政收入2.4亿

19、元，比2008年增长8.5%，城镇居民人均可支配收入 8376 元，农民人均纯收入2490元，分别比上年增长24.3%和16.8%。（二）、市政配套、道路交通、医疗教育条件随着居住和工作人口的大幅度高速增长，本区域的市政、生活配套齐全并正在高度完善中。区域内坐落着市委、市政府、市人大、市政协 办公大楼、广电大厦、报业中心、公安局、武警支队、华祺酒店、机场 宾馆、体育馆、热电厂及生活区、休闲绿化广场、各个正在开发建设的 住宅区等。目前交通配套已经越来越完善，北关路、南关路两条市内主交通干道将新区与老城区连通在一起，银平路、高平路及福银高速、固 （原）西（吉）公路网纵横交错，飞机场、火车站、长途汽

20、车站、公交 车、出租车使得人们出行变得更为方便快捷，交通区位优势明显。医疗、教育配套方面，宁夏师范学院、固原一中、回民中学、第十小学、市中医院等已形成完善的教育医疗配套生活网，能够充分满足本区域人口的教育医疗需求。（三）气象条件属中温带大陆性季风气候，具有明显的地带过渡性。具有春暖迟、 夏热短、秋凉早、冬寒长的特征。气温由南向北被递减，昼夜温差大， 蒸发量大。年平均降水量 400 700毫米。年蒸发量1250 2000毫米。 年平均气温5-8摄氏度，无霜期96180天，年日照时数22002700 小时。（四）地形地貌条件属黄河中游地区西北黄土高原丘陵沟壑区，以六盘山为南北脊柱，将市域分为东、西

21、两壁。地形呈南高北低，西高东低之势，海拔高度在 1248米一2955米之间。域内地形复杂，土地类型多，以黄河丘陵为主， 山多川少，梁峁交错，沟壑纵横，水土流失严重。六盘山为固原市最大 山脉，呈南北走向，绵延数百公里。（五）工程地质条件固原市地处黄河中游黄土高原丘陵区，除少数位于河谷的城镇处 于河谷一级阶地，黄土层较浅外，大部分均处于二、三级阶地，黄土层 较厚，地下水位较低。个别地区具有较严重的自重湿陷性。大多数城镇 均处于黄土沟壑较多地区，下伏砂砾石层或上覆第三系统泥岩、细砂， 应注意黄土山坡滑坡、洪水侵袭和地基承载力低的问题。（六）地震和地震烈度固原市地处我国天山-祁连山-六盘山东西地震带，

22、与六盘山-罗山-牛首山南北地震带的交汇处，地壳活动强烈，是我国地震活动较频繁 地区，历史上震级在5级以上的地震有9次，1920年12月的海原大地 震震级8.5级，地震强度为12度。第四章项目市场分析及发展前景、项目市场分析（一）固原市房地产市场总体回顾与走势分析2009年1-12月份，固原市完成房地产开发投资 2.1亿元，同比上 涨6%其中：住宅完成投资 1.8亿元，固原房地产市场顺延去年的发 展态势，呈现投资增速较快，继续保持供求两旺，商品房销售价格仍呈 上涨趋势。前年投资的房地产项目陆续完工上市，市场供应充足。1-8月份，新建商品房现售1290套，成交面积13.97万平方米，成交金额 评估

23、值为2.27亿元。当年存量房成交651套、面积6.48万平方米。2009 年新建商品住房市场均价达 2450元/平方米，比2008年的1956元/平 方米均价上涨25%市民的消费观念也由过去的“存钱购房”向“贷款 购房”转变。随着固原城市化进程的不断加快，农村的富余劳动力以 及经济条件较好的，为方便就医、子女上学而购房者越来越多。2010年，国家虽然不断推出调控房地产市场和房价的各种新政策，但就对固原市的新建商住房而言，品质优、区位佳、户型好与价格相适应的产品 仍有旺盛的市场需求，许多楼盘还出现了排队购买的现象，女口：“东海宋家巷”、“东海园区”、“山城名邸”三大楼盘是目前固原市较有实力的 房

24、地开发公司所开发，开发量较大，且“山城名邸”、“东海园区”为我 公司主要的竞争楼盘，尤其是“东海园区”是目前固原市规模最大的住 宅区，商品房销售价格也最高，销售均价目前为2550元/平方米。除此 之外，固原市新建住宅小区还有10余家，但体量较小。总体来看，随着国家关于房地产新政的调控，房价将趋于平稳。（二）项目所在区域商住房市场走势分析与比较固原市新区是城市中心、行政中心 （CBD）、文化教育中心、商业中心的战略格局已初显规模，周边区域已成为房地产开发的重点区域。2010年固原市新开工的房地产投资项目42亿元人民币，其中：新区就占了 70%以上的比重高达近30亿元人民币。固原新区作为固原市新的

25、 商业居住区域，其住房品质的提高和区位优势将通过销售价格逐渐显现 出来，商业及住宅房售价将与吴忠市、中卫市媲美，如：2009年吴忠市普通住宅均价 2675元/ 、高档住宅均价 3680元/ 、营业房均价 5180元/ m2.办公写字楼均价3220元/ m2o又据固原市房管局统计，2009 年商品房销售面积32.36万平方米，合同金额同比增长78.03%,其中住宅销售金额同比增长 49.08 %。由此可见，固原市房地产市场销售呈 现出较快的增长势头。本项目位于固原市新区中心位置，周边现己投入使用的固原市四套班子办公大楼、固原汽车站、固原体育馆、中医院、 宁夏师范学院、固原回中、固原一中（高中部）

26、、原州区第十小学、热电厂及生活区等近在咫尺，加上新区现有拆迁近10万人口的安置，将在近2-3年内，新区将会以崭新、繁荣的面貌展现在人们的面前。二、项目的发展前景近几年来，固原市的房地产市场发展较银川、石嘴山、吴忠等中小城市 来说，相对平稳且呈上涨趋势，每年涨幅约在 410%。由于受国际经济环 境影响和国家房地产政策的调控，2010年，固原市房地产市场将更加趋于 理性并继续保持稳定的发展，究其原因有：A、国家将对城市建设用地和郊区农用土地实行越来越严格的限制与控制；B、“新区大会战”以及城市化的快速发展导致房地产消费市场需求的扩大。 根据固原市城市总体规划，固原市要在2012年城市人口达到23万

27、，在2020年城市人口达到40万，而 截至2009年末，固原的城市人口仅为16万，城市化水平较低，按年增2万 人、人均居住20川计算，每年住宅需求约40万川；C、固原市园林生态城 市和方圆400公里范围内的区域中心城市建设取得了显著成效， 吸引了大量 周边人口在本市购房工作、居住与经商、子女上学等。因此，本项目区域的地价和地位仍在快速上升之中，本区域已经成为固原城市建设的重头戏，可以说，在未来的二、五年内，将建设完善成为整个 固原市城市规划建设中其他区域不可取代的重点居住区和行政中心、文化教育中心、商业购物中心区。本项目作为新区CBD中绝无仅有的高档商业、 住宅项目，符合固原市的城市发展方向，

28、未来市场前景无限美好。第五章项目的规划设计方案 一、规划设计理念及指导思想以全面建设小康和谐社会为宗旨， 为固原市民打造一个经典商业、 超群 家园，城市与自然呼应，社会、人与环境对话，在“派胜世茂城 /世茂苑” 小区的规划设计中将得到充分展现。规划设计合理巧妙地运用该区域绝无仅 有的区位优势，以人为本、和谐发展，规划出特色人居环境。尊重现有的区 域地形地貌，挖掘该区域地脉、人脉、绿脉、园脉、气脉，与城市整体规划 目标一一“原州古城、生态山城、民族风情”的城市特色呼应。严格按照国 家建设部关于AAA级住宅认定的五大标准，将其建设成生态化、园林化、人 文化的简欧式精品商业、住宅小区，成为固原市新区

29、一道亮丽的景色。二、 规划设计方案的确定为了实现规划设计思想，我公司对“派胜世茂城 /世茂苑”项目的规 划设计实行了招标，邀请了北京中外建建筑设计有限公司、宁夏规划建筑设 计研究院有限公司、北京威斯顿建筑设计有限公司、上海创霖建筑规划设计 有限公司这四家具有甲级设计资质的单位进行设计，邀请专家进行了评选和开标。最终选定了北京威斯顿建筑设计有限公司提出的规划设计方案，并对 规划设计方案进行了多次修改和调整。三、 总体规划布局在小区整体规划设计中， 世茂城商业区在“扇”形绿化休闲广场的 扇面顶部，由三排双面1-2层、1-3层、1-4层商铺沿银平路和高平路 展开，两条商业步行内街横贯其中，将主出入口

30、设在“扇形”绿化休闲 广场中央，临银平路和高平路各设一个次出入口。世茂苑住宅小区依托“鲤鱼”型的路网结构将整个小区分为三大部分，寓意年年有余，即： 东部、中部、西部。东部（又名鱼头区）：它是一个建筑艺术品的开始，“鱼头”临高平 路对着市政府办公大楼并设小区主出入口。这一区布置了 10栋80100 为主的多层和8栋100-120 的小高层主力户型， 在小区主出入 口两侧还规划了现代风格十足的 1栋办公楼和1栋公寓，地下车库等。中部（又名鱼身区）：该区既是规划设计的浓重手笔，也是整个小 区景观的核心及高潮。以临银平路小区次出入口道路为主轴，配以田园式的绿化林带、休闲广场、小桥流水等设计景观，营造了

31、一种和谐、宁 静、自然的美景。这一区域配置了大型商业房、5栋75-90 的多层、10栋105 130 的小高层主力户型。西部（又名鱼尾区）：即靠近明庄规划路的“鱼尾”部，在这一区 域主要配置了 5栋65 75 的多层小户型廉租房和 2栋小高层。四、主要经济技术指标本项目主要经济技术指标详见表一主要经济技术指标表表一主要经济技术指标表序号项目指标单位1总规划用地192,881m22总建筑面积367,500m23其中：住宅233,777m24办公9,438m25商业102,485m26地下车库19,300m27公建2,500m28容积率1.89绿化率36.7%10住宅总户数1854户11总泊车位8

32、33个五、户型设计“派胜世茂城”商业区以“扇”形绿化休闲广场的扇面中心主出入口为主轴，摆建三排双面3-4层大型超市、购物中心，两条商业步 行内街横贯其中，并以餐饮、休闲、娱乐、婚纱摄影等为主业向银平路和高平路延伸。“派胜世茂苑”住宅小区的建筑户型设计根据日照全 部是户户朝东南、家家有景、一梯两户的小高层及多层住宅。从A户型“2+1+ 1 ”的 65-75 讥 B户型“2+2+ 1” 的 80-100 到 C户型“ 3+2+2” 的 100-120 讥 D户型 “ 3+2+2” 的 105-130 m2o 主力户型为 “3 + 2 + 2”(100 m120 m),王牌户型“ 3 + 2+ 2”

33、( 130 m)为目前市场上非常流 行的入户花园，南北畅通，阳光充足，空气清新，南北均设有阳台，满足工 作和休闲的需要。卧室处于静区，动静分离，将 人性化居住的户型特征展 现得淋漓尽致，充分体现出人性化、品质化、功能合理的三大利好。双层中 空玻璃、落地飘窗、地板辐热采暖、燃气入户、花岗岩踏步、楼宇对讲、园 林式的花园洋房，更使住户无论工作学习，还是居住进出，都会有绿色的好 心情。六、给、排水系统设计1、给水系统：本项目采用固原市自来水公司市政管网提供的自来水为建筑施工、住户生活及消防用水水源，由小区外市政管网引入3路给水管，管径DN250在小区内环状敷设。商业及住宅、办公低区由市政自来水直接

34、供给，高层住宅及办公由恒压变频变速给水泵组加减压阀供水，采用下行上 给式。设计日用水量1546.74立方米。管网供水水压及水量均能保证该居住 小区正常用水。供水水质均符合国家生活饮用水标准。2.排水系统：小区内的排水采用雨、污分流制的排水体系。室内生活和粪便污水经化粪池处理后排入市政污水管网，化粪池容量为4个100立方米。屋面及场地雨水、消防用水采用雨水管和雨水口汇集后排入市政雨水管网。在布置水管道时，尽量将雨水、污水以最短的距离排出，将收集的雨、 污水由南向北接入市政排污管道。七、 电气、电讯系统设计1. 供电系统：本项目电源按一级负荷供电，将在小区内建一座10KV专 用开闭所，在地下一层设

35、置一套 600KW柴油发电机应急电源系统。本项目设 备容量为13386KW用电计算负荷为4685KV，拟选用1250KVA干式变压器4 台。高压系统采用单电源进线，单母线运行。低压配电系统采用三相五线制供电系统，另设置应急电源母线段。2. 电讯系统：在地下一层设电讯配线间一个，电话容量可达4000个出口，由固原市电信公司提供网络综合布线系统，建立光纤到楼、五类双绞线 到户、语音数据合而为一的智能信息平台。商业店面每间设2部电话，住宅按每户1部设置。3、有线电视系统：在首层设有线电视前端箱一台，信号源接入当地有 线电视管网。传输550MHZ用户接受信号68dB士 4dB。住宅按每户1个有线 电视

36、接驳头预留。4、保安监控系统：在车库主要通道出入口处设带云台摄像机，在办公、 住宅楼入口大厅设固定式摄像机，在底层设可视对讲主机，每户设可视对讲 分机，信号电缆接入保安监控室进行安保监控。八、 供暖系统设计本项目小区引入固原市天然气公司以及电热厂提供的能源作为热源，各住户、商铺、办公楼采用低温热水地板辐射采暖，供、回水温度为50C/40 C , 系统采用分户热计量。供热管道一律采用无缝钢管，埋地敷设。小区居民气 化率为100%九、 消防系统设计1、消防电气：电气系统由报警控制器、非标联动控制屏、消防电话、 消防广播、主机电源及外控电源等组成，配线均选用阻燃塑料绝缘护套软线（ZR-RV。报警点分

37、布在地下一层、地上层商场、前室、过厅、走道、设备 机房等。2、消防给水：根据小高层民用建筑设计防火规范，住宅地下一层至 地上十二层设消防栓供水系统，地下车库、商场、办公楼等公建设自动喷淋 系统。消防用水量：室内消火栓系统为30L/S,室外消火栓给水不少于40L/S， 火灾持续时间为3小时；自动喷淋系统给水不小于 30L/S，火灾持续时间为1小时。3、消防通风：地下室和地下车库均设有机械排烟系统，排烟风机排烟 量每小时每平方米不小于120立方米，送风量大于排风（烟）量50%。地上 凡不具备自然排烟条件的楼梯间及合用前室，分别设置正压送风系统，风机 设于屋顶。所有通风系统的风管在穿过防火墙或重要房

38、间时，墙上均设有70C自动关闭的防火阀。十、道路、绿化设计1.道路：本项目商业区设有1个主出入口、2个次出入口、两条商业 步行内街。住宅区主干道路系统成“鲤鱼”型结构，设有 1个主出入口、1 个次出入口，辅以环形及一字型道路。道路系统分为四级，景观轴红线为23 米（5米机动车道+ 13米景观带+ 5米人行道），小区主干道红线控制为12 米（2米绿化带+ 1米人行道+ 6米人车混合道+ 1米人行道+ 2米绿化带）， 组团级道路为6米，宅间路为3米。住宅小区临银平路、高平路各设 2个景 观主轴线、2个休闲广场、2个车行出入口。2.绿化：本项目小区绿化系统由公共绿化、组团绿地、道路绿带、楼间绿地共同

39、构成点、线、面相结合的绿色体系，总绿化率可达36.7%以上， 从而形成“绿叶、绿肺、绿色氧吧”，如果再加上银平路和高平路夹角形成 的“扇”形休闲绿化广场，不同的空间层次绿地，从而共同构成了整个“派 胜世茂城/世茂苑”商业、住宅小区的绿色生态环境。十一、环保节能、无障碍设计为了执行国家有关节约能源、 保护环境的法规政策，本项目因地制 宜，以科技为先导，以居住单元和组团为载体， 充分考虑风能、太阳能、 地热能等绿色能源的使用，全面实现小区节能治污、居住休闲、经济文 化的统一。同时，也充分考虑了残疾人的安全、方便和快捷，在小区的 入口、道路、休闲场所等相应设施进行了极具人性化的无障碍设计。第六章项目

40、建设规模与开发计划一、项目建设规模本项目总占地192,880.92 m2 （289.32亩），规划建筑面积约 367,500 ，由1幢写字搂、1幢公寓和20栋板式多层、20栋小高层以及大型 商业、公建、地下车库组成。其中：多层住宅67,584 m,小高层158,108 m,公寓8,085 m,商业房102,485 m,办公楼 9,438 m,公共建筑用 房2,500 m,地下车库19,300 m （可泊车位630个）、地上车位203个。二、项目建设方式本项目将采用公开招标方式建筑施工单位和工程监理单位，以有效地控制项目的工期进度、成本费用和房屋质量。三、项目开发计划本项目乍为一块与固原市行政中

41、心 （CBD、固原汽车站相邻的唯一 绝版商业、住宅用地，考虑到地价之昂贵和楼盘之高品质、市场推广计 划以及小区整体建设的需要，拟将整个项目分为三期开发：一期以东部（即鱼头区）为主，开发面积约 121,585 ，首先完成 10栋80 100 为主的多层和 8栋100-120 的小高层主力户型，1 栋办公楼和1栋公寓以及地下车库、 部分商业等。另外，高大而漂亮且 造型独特的主入口大门和景观广场， 将给人以强烈的视觉吸引。 一期作 为样板房工程，以吸引和增强购房者的购买信心。二期以中部（即鱼身区）为主，开发面积约 135,902 ，在一期工 程量过半时即开始二期开发， 即处于“身鱼”的大型商业房、5

42、栋75-90 的多层、10栋105 130 的小高层主力户型。 二期商业、配套规 模更大更齐全，势必将园区品质带上更高一层。三期以西部（即鱼尾区）为主，开发面积约110,013 以二期为基 础发展三期，即靠近明庄规划路的5栋65 75 的多层小户型廉租 房和2栋小高层部分。届时，整个项目将建设成为设施完善、 生态优良、 环境优雅的一流商业、一流住宅的超大型社区。四、建设进度计划项目开发拟五年完成，共分三期进行。每期约1.7年，前期与后期 交叉作业，即前一期工程量过大半时，后一期即开工作业，详见表二项 目分期开发计划表。第七章项目投资估算及资金筹措一、项目投资估算（一）、开发成本序号项目一期二期

43、三期合计1建设时间（年、月）10.6 11.11 12.3 13.1114.3 15.610.6 15.62总建筑用地56,51175,59060,780192,8813总建筑面积121,585135,902110,013367,5004其中：住宅70,13388,83674,808233,7775办公9,438-9,4386商业22,71445,56634,205102,4857公建-1,5001,0002,5008地下车库19,30019,300表二项目分期开发计划表单位：平方米本项目总建筑面积367, 500 m2,本项目开发成本主要由土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施及配套费、

44、各种行政规费、不可预见费用六项构成。开发总成本为64,400万元，平米造价1,753元/ m。即:4,935+ 858 +50,650 +4,043 +2,651+ 1,263=64,400（万元）1、征地及土地平整费4,935万元。该地块总占地面积192,880.92 m （289.32亩），其明细构成详见表三 征地费估算明细表2、前期工程费估算858万元。其明细构成详见表四前期工程 费估算表。序号项目计费依据金额备注1土地出让金15.73 万元/ 亩 X 289.32 亩4,550 192,880.92 m2土地平整费192,880.92 mx 20 元/ m3853合计4,9354每平米

45、土地费用4,935 万元十 367,500 m135元/ m2表二征地费估算明细表金额单位：万元3、建安工程费估算44,911万元。其明细构成详见表五建安工 程费估算表。表五建安工程费估算表金额单位：万元序号项目工程量（m）平米造价（元 / m2）金额（万元）备注1住宅225,6921,35030,468包括多层、小高层2公寓8,0851,5001,213含精装修3办公楼9,4381,5001,416含精装修4商业房102,4851,50015,3731-3 层、1-4 层5物业会所2,5001,000250物业用房、社区服务中心序号项目计费依据金额备注1地质勘察费367,500 m2X 1

46、元/ m236按总建筑面积2规划方案费50一次性支岀3建筑设计费367,500 mx 10 元/ m3674图纸审查费367,500 mx 1 元/ m375临时建筑费367,500 mx 2 元 / m74含道路、水电6工程监理费367,500 mx 8 元/ m294合计858每平米费用858 万元+ 367,500 m24元/ m2表四前期工程费估算表金额单位：万元6地下车库19,3001,0001,930可泊车位630个合计367,5001,37950,6504、基础设施配套费估算4,043万元，其明细构成详见表六基础设 施配套费估算表。表六基础设施配套费估算表金额单位：万元序号项目计

47、费依据金额备注1道路及景观367,500 m2X 40 元/ m21,470含广场、路灯2电气及外网367,500 mx 20 元/ m735含设备3给排水及外网367,500 mx 20 元/ m7354天然气外网367,500 mx 20 元/ m7355物业智能化367,500 mx 10 元/ m368含设备合计4,043平米费用4,043 万元十 367,500m2110元/ m25、各种行政规费估算2,651万元，其明细构成详见表七各种行政规费估算表表七各种行政规费估算表金额单位：万元序号项目计费依据金额备注1人防结建费367,500 m2X 20 元/ m2735商24元/ m、

48、住15元/ m22散推费367,500 m2X 1 元/ m37按建筑面积收费3墙改费367,500 m2X 10 元/ m368按建筑面积收费4劳保基金44,911 力兀X 3%1,347按中标造价收费5四项措施费44,911 万兀X 2%90按工程类别核定收费6房产测量费367,500 m2X 2 元/ m74按建筑面积收费合 计2,651平米费用2,651 万元十 367,500 m73元/ m26、不可预见费用：按前五项之和的2%估算，即:征地费+前期工程费+建安工程费+配套设施费+各种行政规费（4,935+858+50,650+4,043+2,651 ） X 2%=63,137 X

49、2%=1,263 （万元）（二八 管理费用:主要是项目管理人员的工资及福利费、 车辆费用、办 公费、业务招待费、土地增值税、印花税等。按开发成本的2%古算：即： 64,400万元X 2% =1,288 万元（三八财务费用:主要是建设期项目贷款利息。 若银行借款本金10,000万元、借款期限36个月、月利率7.605 %0,贝V：利息支出=10,000万元X 36 X 7.605 %。=2,738万元（四）、销售费用：主要是销售期间的广告宣传费、销售代理服务费、 销售备案登记费及销售人员工资等。按开发成本的2%古算：即： 64,400 元 X 2%=1,288万元项目投资总额=开发成本+管理费用

50、+财务费用+销售费用=64,400 + 1,288 + 2,738 + 1,288=69,714（万元）二、项目分期开发与资金筹措本项目拟五年完成，共分三期进行，每期约1.7年，前期与后期交叉作业。项目各期投资额均按各期建筑面积占项目总建筑面积的比例计 算，资金滚动使用直至项目开发结束，项目各期投资详见表八 项目分期开发与投资计划表。由上述表八项目开发与投资计划表可见项目总投资69,714万元，其中:一期开发所需投资总额约23,007万元；二期投资25,794万元； 三期投资20,913万元。资金主要来源于企业自筹、银行借款和预售房 款三个渠道，另有项目前期开发的利润所得，可作为后期的开发资金

51、连续滚动使用，直至项目三期全部开发完毕。其中，项目各期资金来源详见表九分期投资与资金筹措表。序号项目一期二期三期合计1建设时间（年、月）10.6 11.11 12.3 13.1114.3 15.610.6 15.62征地及平整费1,6291,8261,4804,9353各种行政规费8759817952,6514前期工程费2833172588585建安工程费16,71518,74015,19550,6506设施配套费1,3341,4961,2134,0437管理费用4254773861,2888财务费用9041,0138212,7389销售费用4254773861,28810不可预见417467

52、3791,263合计23,00725,79420,91369,714表八项目分期开发与投资计划表单位：万元表九分期投资与资金筹措表由表八项目开发与投资计划表和表九资金筹措表可以看出, 项目一、二、三期开发所需投资额分别为23,007万元、25,794万元、20,913万元，其中:项目一、二、三期企业自筹资金（含预售房款）分 别占项目所需投资总额的 56.5%、61.2%、52.2%，均高于银行要求必须 达到40%以上。序号资金来源一期二期三期合计1企业自筹资金13,00715,79410,91339,7142其中：公司内部10,00010,0007,00027,0003预售房款3,0075,7

53、943,91312,7144银行借款10,00010,00010,00030,000合计23,00725,79420,91369,714金额单位：万元第八章楼盘营销战略分析房地产业发展已成为我区国民经济中龙头支柱性产业。其特征：投资大、周期长、市场变化莫测、产品特性不可移动，受区域经济、政治 以及政策的驱动，风险大，利润回报率高。该项目投资过程很重要的一 个环节，就是该项目楼盘的营销战略， 而这一战略又决定着该项目投资 建设的风险性，因此，我公司特别邀请了深圳金佰利置业顾问有限公司 全程负责代理“派胜世茂城/世茂苑”项目的策划和楼盘销售工作， 此外还特邀了深圳长城物业管理有限公司作为该小区的高

54、级物业顾问。一、营销战略部署将该项目营销工作作为投资战略目标来抓， 集中力量分析该项目的 各个要素，要与项目决策统一运筹，从论证、规划、设计到工程实施以 及产品宣传、包装到销售过程，必须要全程一贯，强化投资、建设、销 售每一环节的统一经营理念。公司建立一整套营销管理体系， 并且由公司董事会统一决策， 再经 总经理办公会议下达到各有关部门， 且将责任具体落实到人。 同时还要 制定和完善销售制度和销售政策， 以确保该项目在投资过程的安全保证 性。三、营销理念在该项目楼盘营销过程中要更多的体现投资经营理念与市场消费 理念相结合，加强经营管理、降低成本、提升品位品牌，获得更大的市 场竞争优势。对项目首

55、先要进行详尽的市场调研分析，明确其产品的定位方向，打造品牌经典，营造市场氛围。既要有超前的经营理念，又要 能准确地找准市场，尤其是消费心理、心态、欲望，包括消费水平。在 营销战略规划上要更多的表现符合人性化的创新理念。切合实际，以市 场为导向，以企业发展品牌为目的，树立形象，打造品牌，融入企业文化，同时要以企业信誉建立消费者信心， 并创建产品物业品牌，追求更 大的社会和企业效益。同时要千方百计的提升 “派胜.世茂城/世茂苑” 的品质、品位，为项目楼盘营造更多的竞争优势和卖点。在营销过程中还要将 宁夏派胜房地产开发有限公司 宣传出去，我 们的经营理念是：内聚实力，外树形象，以人为本，与时俱进，审

56、时度势，稳步发展。营造高品质生活，注重品质与效益的完美结合。四、项目产品定位和定价该项目产品定位主要是项目的核心价格，在营销中以中大户型为主的中、高端客户层面，突出表现“派胜世茂城”是全固原市第一精品 商业城、“派胜世茂苑”是固原 CBD新尚住宅和超大社区。 从目前本 项目周边房地产市场来看，住宅市场价格在 2,3002,800元/ 。从本项目 产品的价值来看，主要体现在社区价值和环境价值上，但目前项目园林环境 还未成型，样板房和未来生活空间展示难于全部到位，理想的住宅销售均价 应是2,550元/ m2,公寓的销售均价应是3,000元/ m2,办公楼应是2,600元 / m2商业房应是4,60

57、0元/ m2o因此，我们的产品定位定价是“高端产品、 中端价位”，让每一位业主生活在一个城市与人和谐的自然环境中。五、项目产品的销售对象本项目特殊而优越的地理位置对政府公务员和大中型企事业单位 管理人员有着强烈吸引力。 加之该部分客户群熟悉政策法规，对行政中心未来的发展有较高认识， 在置业理念上较为超前， 比较有远见，因此目标客户群可按如下划分：1、 政府机关、事业单位公务员阶层占35%2、 周边省市成功人士和私营企业主占25%3、 周边富裕农民和为子女上学者占15%4、 大、中、小学教师、医院医护人员占15%5、 其它占10%五、全程营销1、前期营销：针对项目自身条件，首先做项目营销策划方案

58、。A.进行项目的投资分析与研究B .进行项目的市场分析和研究进行项目的论证C.进行项目的市场定位分析与研究D.进行项目的营销战略论证E.运筹项目的造势营销启动2、中期营销：根据项目工程进度结合市场脉向，不断调整项目的营销战术。A.项目的工程技术营销B.项目的工程质量营销C.项目的工程管理营销D.项目的销售环境营销E.项目的广告宣传营销F.项目的营销效果评估G.项目营销调整策略H.项目营销战略部署3、后期营销：通过有效的营销战略战术，要达到营销的最终目的，必须在整个营销策划中结合媒体广告、楼书、宣传册，路标灯箱广告或其他多种形式进行一定规模型的宣传、包装，突出该项目的营销主体； 形成项目楼盘核心

59、价格，并且完整的表现该项目的品质、 品位以及潜质 的势能度，并将营销热潮带入到售后服务的物业营销上，让业主感到不但物有所值，还必须要让客户有一个良好的物业保证感。4、营销措施A与时俱进：结合固原市委、市政府决心进行一系列关于“新 区大会战”的部署和举措，利用媒体报纸、电视、电台，宣 传报道本项目的建设意义，建设投资情况以及建设过程、规 模等。B.开工典礼：通过项目开工典礼、封顶、开盘仪式活动，借媒 体之势，发布营销信息，逐步将项目的软性营销宣传转入硬 性的全面广告营销。C.施工现场：利用施工现场围墙做大型广告或在施工现场树立 巨型广告牌，同时在媒体上全面宣传。D.现场售楼包装：在施工现场设立售

60、楼处，建立与消费者的信销售计划表息沟通。同时也是企业与项目的品牌窗口，与消费者相互传 递信息。5、营销策略根据工程进度制订不同时段的销售策略， 构成阶梯式营销模式，给 客户留有一定升值空间。 作好一切销售准备工作，包括五证二书、售楼 书、合同书、售楼政策明细表、银行按揭事项、物业管理与服务事项， 以及售后承诺保障等。6、媒体宣传广告对各媒体进行深入调查分析，选择并制定出广告计划与策略。该 项目确定的主要媒介是报纸、电子屏、户外广告、电视广播等，重点是 党报【固原日报】、【固原电视台】，其次媒介是电子屏和户外广告、宣 传单页等。六、销售计划与指标根据该项目工程进度计划，制定销售计划与销售资金回收