不动产测量报告模板

1、西宁金座房地产开发有限公司海湖新区（土地编号 2015HC-4）不动产测量报告（报告编号： BDCBG2016-00）1西宁市测绘院2016 年 1 月 31 日不动产测量报告宗地代码：房屋代码：宗地位置：青海省西宁市西川南路 48 号项目名称：西宁金座房地产开发有限公司海湖新区（土地编号 2015HC-4）不动产调查测 量 员（签字）： 项 目 负 责（签字）： 技 术 负 责（签字）： 测 量 单 位（盖章）：2016年 1月 31日目录1 概述 11.1 任务来源 11.2 不动产简况 11.2.1 土地简况 11.2.2 房产简况 11.3 调查和测量内容 21.3.1 权属调查 21

2、.3.1.1 土地权属调查 21.3.1.2 房屋的权属调查 21.3.1.3 现场影像照片采集 21.3.2 不动产测量 21.3.2.1 控制测量 21.3.2.2 界址测量 21.3.2.3 地物、地貌测量及宗地图编绘 31.3.2.4 不动产单元宗地面积计算 31.3.2.5 房屋等定着物单元的宗地面积计算 31.3.2.6 房屋面积测算 31.3.2.6.1 房屋建筑总面积测算 31.3.2.6.2 房屋专有建筑面积测算 31.3.2.6.3 共有共用房屋建筑面积测算 31.3.2.6.4 全楼分层分户明细表 41.3.2.7 土地面积分摊计算 41.4 人员、测量工具情况 42 测

3、量技术依据 53 控制测量 63.1 控制点坐标来源 63.2 控制检查 63.3 控制测量 74 界址测量 74.1 界址点的设置 74.1.1 不动产单元界址点设置 74.1.2 定着物单元界址点设置 74.2 界址点检查 74.3 界址放样 84.4 界址点测量 84.4.1 不动产单元界址点测量 85 其它要素测量 85.1 地物测量 85.2 地貌测量 95.3 房屋测量 96 图件编制 96.1 不动产单元宗地图编制 96.1.1 比例尺 96.1.2 宗地图的编绘方法 96.1.3 编图流程 106.1.4 宗地图的主要内容 106.2 定着物（房屋）单元宗地图的绘制 116.2

4、.1 主要方法和流程 116.2.2 房屋宗地图的主要内容 116.3 房产分层图的编绘 126.3.1 主要方法和流程 126.3.2 房产分层图的主要内容 126.4 房产分户图的编制 126.4.1 主要方法和流程 126.4.2 房产分户图的主要内容 137 房屋面积测算 137.1 幢建筑面积测算 137.2 分户专有建筑面积测算 13II7.3 共用部为分摊房产面积的测算 137.4 房产面积的分摊 147.5 分户房产面积计算 147.6 定着物单元土地面积分摊计算 147.7 全楼房产分层分户明细表的制作 147.8 全楼土地分层分户明细表的制作 158 质量评价 158.1

5、控制检查 158.2 界址点与房屋尺寸检查 158.3 地物、地貌要素检查 158.4 面积测算检查 158.5 图件编绘检查 168.6 质量综合评价 169 主要问题的处理 1610 成果目录 1610.1 图件成果 1610.2 计算成果 1610.3 文本成果 1711 其它成果 1711.1 成果附件 17III1 概述1.1 任务来源依据西宁金座房地产开发有限公司不动产登记申请 （宁国用（2015 ） 第 00163 号）和 2016 年 1 月 31 日进行不动产权籍调查的委托 （宁测 委 2016 第 12 号），西宁市测绘院对海湖新区（土地编号 2015HC-4 ） 不动产单

6、元进行不动产调查和测量，对采用的作业依据、技术方法、 作业程序、成果质量、主要技术问题和取得的成果进行总结和报告。1.2 不动产简况1.2.1 土地简况该不动产单元位于西宁市海湖新区西川南路 48 号，该土地原为城 西区虎台办事处晨光村集体建设用地，用地性质为居住。 2006 年经国 土资源部批准转为国用建设用地， 2014 年 7 月由统征所收购及征收完 结，依据西宁市人民政府关于海湖新区 2015 年度第二批招标拍卖挂 牌出让国有土地使用权处置方案的批复 （宁政土 20158 号），通过招 拍挂程序出让给西宁金座房地产开发有限公司作为城镇住宅用地，地 表原有建筑物已经拆除，本次进行不动产（

7、土地）的初始登记所进行 的调查工作。1.2.2 房产简况本不动产单元内地表原有建筑物已经拆除，不涉及房产调查。 农经权简况：本不动产单元内不涉及农经权调查。林地简况：本不动产单元内不涉及林地调查。1.3 调查和测量内容1.3.1 权属调查1.3.1.1 土地权属调查依据不动产登记申请（宁国用（ 2015 ）第 00163 号）和 2016 年1 月 31 日进行不动产权籍调查的委托， 调查了本宗地的土地来源、 土地 出让情况、权利人、权利性质、土地用途、四至等状况，绘制了不动 产单元草图，填写了不动产权籍调查表，各本宗地四至界线清楚，权 属无争议，各相邻四至权利人履行了签字盖章手续。1.3.1

8、.2 房屋的权属调查调查了不动产单元内 15 幢房屋的房屋座落、项目名称、权利人、 房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、 户号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、 专有建筑面积、 分摊建筑面积等房屋的基本信息， 填写了房屋调查表。1.3.1.3 现场影像照片采集对不动产单元和定着物在现场进行照相， 以照片和影像反应不动产 单元和各定着物（房屋）的实地情况。1.3.2 不动产测量1.3.2.1 控制测量本项目直接利用西宁连续运行参考站系统网络 RTK 技术（西宁 GORS ）补充图根控制点和直接测量界址点和地籍要素，测设了 RTK 图根控制点 2 个

9、，点名 HHJZ01 、HHJZ02 ；1.3.2.2 界址测量本不动产单元测设了 9 个界址点，编号为 J1-J9 ；1.3.2.3 地物、地貌测量及宗地图编绘采用 RTK 和全站仪配合，手持测距仪辅助丈量的方法实测了不动 产单元内和四至（ 50 米范围内）的道路、房屋等建（构）筑物、附属 设施、绿化、地籍要素、地形地貌要素等的空间位置和地理信息属性， 采用清华山维系统绘图软件编绘不动产单元的宗地图。1.3.2.4 不动产单元宗地面积计算采用解析界址点形成封闭不动产单元宗地， 自动计算宗地面积， 形 成界址点成果表。1.3.2.5 房屋等定着物单元的宗地面积计算 采用解析界址点形成封闭定着物

10、单元的宗地，自动计算宗地面积， 本不动产单元内计算了 1-5 幢定着物单元的宗地面积，形成宗地面积 界址点成果表。1.3.2.6 房屋面积测算1.3.2.6.1 房屋建筑总面积测算测量并绘制了 1-5 幢定着物单元（房屋）的分层图，计算了各幢的 房屋建筑总面积。1.3.2.6.2 房屋专有建筑面积测算测量并绘制了 1-5 幢定着物单元（房屋）的分户图，计算了各幢各 户型的分户专有建筑面积。1.3.2.6.3 共有共用房屋建筑面积测算依据分层图和分户图及建筑面积计算结果， 在房屋面积计算表中， 计算了各幢公用部分的建筑面积、分摊系数；计算了各户型的分摊建 筑面积和分户建筑面积，并将结果录入到分户

11、图1.3.2.6.4 全楼分层分户明细表依据分层图和分户图及房屋面积计算表成果， 绘制了全楼分层分户 明细表。1.3.2.7 土地面积分摊计算依据定着物单元的土地宗地面积和各分户建筑面积， 计算了土地分 摊系数，按分户建筑面积比例分摊计算，形成了 1-5 幢定着物单元的 土地面积分摊表。1.4 人员、测量工具情况投入本项目人员情况表序号姓名性别学历职称和资质本项目职责1项目负责人2技术负责人3作业员4测工5部门成果检查6部门成果审查7院级质量检查8投入本项目的仪器设备序号设备类型型号状态数量备注41全站仪已检定，使用完好1自有设备2GPS(RTK) 接收机已检定，使用完好1自有设备3钢尺已检定

12、，使用完好1自有设备手持测距仪LEICADISTO已检定，使用完好4清华山维城市测量系统已检定，使用完好1自有设备5南方CASS7.1 成图系统已检定，使用完好1自有设备2 测量技术依据1. 不动产权籍调查技术方案 (试 行 ) 国土资源部2. 土地利用现状分类(GB/T 21010-2007 )；3. 地籍调查规程( TD/T 1001-2012 )；4. 房 产 测 量 规 范 第 1 单 元 ： 房 产 测 量 规 定 ( GB/T17986.1-2000 )；5. 房产测量规范第 2单元：房产图图式(GB/T 17986.2-2000 )6. 森林资源规划设计调查技术规程 GB/T 2

13、6424NY/T25377. 农村土地承包经营权调查规程8. 不动产登记数据库标准 （试 行）国土资源部9. 不动产登记数据整合建库技术规范 （试 行 ） 国土资源部10. 城市测量规范（CJJ/T 8-2011） ；11. 卫星定位城市测量技术规范 （CJJ/T 73-2010） ；12. 全 球定 位系统 实时 动态 测量 RTK 技 术规 范 （ CH/T 2009-2010 ）；13. 测绘成果质量检查与验收 （GB/T 24356-2009） ；14. 数字测绘成果质量检查与验收 （GB/T 18316-2008） ；15. 不动产登记暂行条例国务院令第 656 号；16. 建设部“

14、关于房屋建筑物与房屋权属登记有关问题的通知” （建住 房 200274 号）17. 国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国 土资发 2015 25 号）；18. 西宁市不动产权籍调查作业指导书3 控制测量3.1 控制点坐标来源直接利用西宁连续运行参考站系统网络 RTK 技术（西宁 GORS ） 进行图根控制测量；坐标系统：西宁独立坐标系 高程基准： 1956 黄海高程系3.2 控制检查为保证 RTK 测量精度，进行有效检核，检核方法如下：每个图根点均有两次独立的观测结果，两次测量结果的平面坐 标较差不得大于 3cm，高程较差不得大于 5cm ，在限差范围内取平 均值作为图根点的

15、平面坐标和高程。在测量界址点和测绘地籍图时， 采用全站仪对相邻 RTK 图根点 进行边长检查，其检测边长的水平距离的相对误差不得大于 1/3000 。3.3 控制测量本项目直接利用西宁连续运行参考站系统网络 RTK 技术（西宁 GORS ）补充图根控制点或直接测量界址点和地籍要素，测设了 RTK 图根控制点 2 个，点名 HHJZ01 、HHJZ02 ；4 界址测量4.1 界址点的设置4.1.1 不动产单元界址点设置相邻本不动产单元北、 东、南侧界址线 J1-J6 均为规划道路红线， 界址点依据最新规划道路数据库采集；西侧为已登记的西宁金座房地 产开发有限公司建设用地宗地 （ 宗地代码 630

16、1044110001GB00044） ， 通过在地籍系统内套合，西侧界址点 J6-J9 采用公用界址点。4.1.2 定着物单元界址点设置 定着物单元界址点设置，按照定着物单元占地（投影）外围边线 设置。4.2 界址点检查本不动产单元共设置 9 个界址点，界址点位置、标示和间距设置 准确合理，界址点线与相邻宗地没有重复和裂缝；定着物单元界址点 严格按照定着物单元占地（投影）外围边线设置，能够准确反映定着 物的实际占地（投影）范围线封闭形成宗地面积，没有进行界址点标 示。4.3 界址放样不动产单元界址点放样：以界址点成果表为依据，采用网络 RTK 技术（西宁 GORS ）直接进行界址点的放样，放样

17、后进行定测，结果 与放样坐标差值不得大于 0.05 米；定着物（房屋）界址点放样，由于 定着物（房屋）界址点全部按照外围边线实测的成果，不需要界址点 放样。4.4 界址点测量4.4.1 不动产单元界址点测量按照标示和指界的位置，采用网络 RTK 技术（西宁 GORS ）直接 进行界址点的测量， 或者采用全站仪极坐标法测量界址点； 定着物（房 屋）界址点测量按照定着物单元占地（投影）外围边线，利用网络 RTK 技术（西 宁 GORS ）进行图根控制测量，在控制点上设站，利用全站仪极坐标 法测量界址点。5 其它要素测量5.1 地物测量利用网络 RTK 技术（西宁 GORS ）进行地物测量。在困难地

18、区或 者网络信号无法覆盖的地区，利用网络 RTK 技术（西宁 GORS ）进行 图根控制测量，在控制点上设站，利用全站仪极坐标法测量不动产单 元内、相邻四至（ 50 米范围内）各建（构）筑物地物、道路、附属设 施、植被地类等地物的空间位置，采集地物的相关属性。5.2 地貌测量利用网络 RTK 技术（西宁 GORS ）进行地貌测量。在困难地区或 者网络信号无法覆盖的地区，利用网络 RTK 技术（西宁 GORS ）进行 图根控制测量，在控制点上设站，利用全站仪极坐标法测量不动产单 元内、相邻四至（ 50 米范围内）各地貌及要素的空间位置，采集地貌 要素相关属性。5.3 房屋测量按照房产测量规范的要

19、求，利用手持测距仪（或者钢尺） ，精确测 量建筑物长、宽、楼梯、阴、阳台、凸、凹部分和房屋各层不同结构 的尺寸，精确测量套内实际边长并与施工图进行校对，同时采集房产 基本信息。6 图件编制6.1 不动产单元宗地图编制6.1.1 比例尺宗地图比例尺： 1:500 ，按照实际范围打印出图（特殊情况下，可 采用 1:1000 或者 1:2000 ）。6.1.2 宗地图的编绘方法 将外业采集的不动产单元各类数据和信息进行严格的检查，满足 要求后对数据和信息进行整理，将整理好的数据和信息在清华山维平 台软件内进行图形、信息属性的录入和建库，进行质量和逻辑的监理 检查，合格后进行数据入库；在清华山维平台软

20、件内按照宗地图要求 的内容、格式进行宗地图的编绘工作， 质量合格后提交院级质量检查， 最终输出成果。6.1.3 编图流程6.1.4 宗地图的主要内容1. 宗地代码、所在图幅号、土地权利人、宗地面积、地类号。2. 定着物（房屋）代码（幢号） 、房屋代码、房屋结构和层数、宗地 （占地）面积、房产面积，从上到下依次标注在定着物的中间适 宜的位置，其中幢号用（ 1）、（2）、（ 3）、 表示并标注在房屋轮廓线内的左下角。3. 本宗地界址点、 界址点号、 界址线、界址边长（密集时适当取舍， 房屋宗地图不标注） 、门牌号码。其中门牌号码标注在宗地的大门 处。104. 本不动产单元界址点成果表、 定着物（房

21、屋） 单元界址点成果表、土地面积分摊表。5. 用加粗黑线表示建筑物区分所有权专有部分所在房屋的轮廓线。 如果宗地内的建筑物，不存在区分所有权专有部分，则不表示。6. 宗地内的地类界线、建筑物、构筑物及宗地外紧靠界址点线的定着物、邻宗地的宗地号及相邻宗地间的界址分隔线。7. 相邻宗地权利人名称、道路、街巷名称。8. 指北方向（房屋宗地图时） 、比例尺、界址点测量方法、制图者、制图日期、审核者、审核日期、不动产调查单位等。6.2 定着物（房屋）单元宗地图的绘制6.2.1 主要方法和流程以不动产单元宗地图为基础，在清华山维平台软件内按照定着物 （房屋）单元宗地图要求的内容、格式进行宗地图的编绘工作，

22、打印 幅面一般为 A4，成图比例尺一般为 1:200 、1:300 。6.2.2 房屋宗地图的主要内容1. 宗地代码、所在图幅号、土地权利人、宗地面积、地类号。2. 定着物（房屋）代码（幢号） 、房屋代码、房屋结构和层数、宗地（占地）面积、房产面积和幢号。3. 本宗地界址点、界址点号、界址线。4. 定着物（房屋）单元界址点成果表、土地面积分摊表。5. 宗地内的地类界线、建筑物、构筑物及宗地外紧靠界址点线的定着物。116. 相邻宗地权利人名称、道路、街巷名称。7. 指北方向（房屋宗地图时） 、比例尺、界址点测量方法、制图者、 制图日期、审核者、审核日期、不动产调查单位等。6.3 房产分层图的编绘

23、6.3.1 主要方法和流程 按照房产测量规范，以实测房屋的数据和信息为依据，按幢为 单元，编绘不同结构的分层房产图，计算并统计各幢房产面积。比例 尺为 1:200 。6.3.2 房产分层图的主要内容1. 宗地代码、结构、幢号、座落、总层数、相同结构层及层数。2. 层房屋建筑面积、相同结构层数房屋建筑面积、合计的幢专有房 屋建筑面积、分摊建筑面积和幢总建筑面积。3. 定着物（房屋）代码（幢号） 、房屋代码。4. 指北方向（房屋宗地图时）、比例尺、制图者、制图日期、 审核者、 审核日期、不动产调查单位等。6.4 房产分户图的编制6.4.1 主要方法和流程 按照房产测量规范，参考实测房屋的数据和信息

24、为基础编绘的 宗地图、房产分层图，以委托方和设计、规划部门共同认定的设计建 施图（电子版）为依据，按幢为单元，编绘房产分户图。比例尺为 1:200 分户图的方位使房屋的主要边线与图廓线平行，按房屋的朝向横 放或竖放，分户图的方向应尽可能与分幅地籍图一致，如果不一致， 需在适当位置加绘指北方向。126.4.2 房产分户图的主要内容1. 宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、 专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积、相同户型的总户数、 相同户数的总面积。2. 房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北 针等。3. 电梯、楼梯等共有部分应标注 “电梯共有 ”“楼梯共有

25、”等字样4. 不动产登记机构、绘制日期。5. 指北方向（房屋宗地图时）、比例尺、制图者、制图日期、 审核者、 审核日期、不动产调查单位等。7 房屋面积测算7.1 幢建筑面积测算按照房产测量规范，以实测房屋数据和信息为依据，按幢为单 元，编绘不同结构的分层房产图，计算并统计各幢房产面积，填写房 产面积计算表。7.2 分户专有建筑面积测算按照房产测量规范，以编绘的宗地图、房产分层图为参考，以 委托方和设计、规划部门共同认定的建筑施工图（电子版）为依据， 按幢为单元，编绘各不同户型的房产分户图，计算各不同户型的专有 房产面积和户数，统计专有总面积和总户数，填写房产面积计算表。7.3 共用部为分摊房产

26、面积的测算按照房产测量规范，以实测房屋的数据和信息为基础，以委托13 方和设计、规划部门共同认定的共用部位分摊认定表为依据，以幢为 单元，按照“总房产面积-总分户专有房产面积 = 分摊房产面积”的方法计 算并统计共用部为分摊房产面积，填写房产面积计算表。7.4 房产面积的分摊 按照房产测量规范规定的分摊原则和方法，按照“总分摊房产 面积 /总分户专有房产面积 =分摊系数”的方法计算出房产分摊系数，按 照“分户专有房产面积 *分摊系数 = 分摊房产面积”的方法计算出各不同 户型的分摊房产面积，填写房产面积计算表，并将结果录入房产分户 图内，各分摊面积中和应等于总分摊房产面积。7.5 分户房产面积

27、计算按照“分户专有房产面积 + 分摊房产面积 = 分户房产面积”的方法计 算各不同户型的房产面积，填写房产面积计算表，并将结果录入房产 分户图内。7.6 定着物单元土地面积分摊计算 以定着物单元（房屋）幢宗地面积和分户房产计算结果为基础， 按照“宗地面积/房产总面积 =土地分摊系数”的方法计算，然后按照“分 户土地面积 =分户房产面积 *土地分摊系数”的方法计算出各户型的土地 分摊面积。7.7 全楼房产分层分户明细表的制作 以房产分层图、房产分户图和房产面积计算表（结果）为依据， 结合幢、楼号等实际情况，按照民政部门规定的门牌号，以楼号为单 元，编制全楼分层分户明细表。明细表内容包含宗地代码、幢号、户14 号、坐落、房屋结构、总层数、竣工年代等信息，同时包含门牌号及 对应的专有建筑面积、 分摊建筑面积、 建筑面积、 所在层及建筑用途。 表未应标注不动产登记机构、 指北方向、 制图者、 制图日期、 审核者、 审核日期等。7.8 全楼土地分层分户明细表的制作 以土地面积分摊计算表和全楼房产分层分户明细表为基础，绘制 全楼土地分层分户