碧桂园凤凰城大盘配套解读

1、配套不是一切，而是唯一配套不是一切，而是唯一 碧桂园凤凰城大盘配套解读金地集团06、07届金鹰集训报告广园东快速路广园东快速路广深高速广深高速中信广场中信广场凤凰城凤凰城花园酒店花园酒店广州中心区广州中心区车程车程50-6050-60分钟分钟凤凰城简介凤凰城简介序号名称投资额基建总投资42.921建筑工程费29.442设备安装费5.853其他费用6.374总预备费1.25序号性质面积（）比例%1水域2216822.88%2耕地214654327.88%3园地129129016.77%4林地240067331.18%5村镇建设用地2866063.72%6弃置地85609311.12%7三类工业用

2、地4960756.44%8总用地7699962100.00%原地块土地分布平衡表建设项目投资预算表区域成熟度低有资源型凤凰城简介凤凰城简介总占地10000亩,已经开发9000亩.总入住1.5万户,常住人口约4万人凤凰城首日售出独立别墅260 套联排别墅120 套洋房600 套销售金额高达7亿5千万元，创出了在正常营业时间内每分钟成交一套别墅的历史记录，客流量与成交金额均创造了广州记录。当年成交当年成交22.722.7亿亿0808年纳税年纳税8 8个亿个亿有的人买楼就像是买棵菜一样有的人买楼就像是买棵菜一样碧桂园凤凰城成功的秘诀主要是什么碧桂园凤凰城成功的秘诀主要是什么?碧桂园凤凰城大盘配套解读

3、碧桂园凤凰城大盘配套解读启动期的配套投入解读；开发过程中的配套建设跟进解读；配套跟进策略与产品策略匹配的解读序号项目名称单位数量备注1总用地面积公顷403.352总建筑面积2721011.72.1其中超豪华别墅建面2703802.2豪华别墅建面149872.22.3高级公寓建面1572296.54配套面积配套面积4706304706305地下停车库面积254708居住总户数户156574人口毛密度（按常住人口计）31人/公顷5毛容积率毛容积率0.6750.6756建筑毛密度建筑毛密度12.50%12.50%7绿地率绿地率64%64%主要技术指标主要技术指标凤凰城启动期的配套投入解读凤凰城启动期

4、的配套投入解读配套先行,一次成型大型交通中心 ，半小时一班来回广州（上下班时间15分钟），专线至新塘、开发区、黄埔、深圳、香港等地，区内穿梭巴士等 商业中心（2万m ）、肉菜市场、 24小时便利店，精美餐饮服务、凤凰城中英文学校占地143亩，总建6.5万m美容美体中心、业主阅览室、业主活动室、花园泳池康体中心（3300m）、运动运动休闲休闲教育教育交通交通商业商业凤凰城启动期的配套投入解读凤凰城启动期的配套投入解读康体中心康体中心中英文学校中英文学校交通中心交通中心白金五星级酒店，占地20万平米。酒店内拥有600间豪华客房，酒店内涵盖品牌餐饮、高级会所、商务会议中心、休闲娱乐等设施东门商业街（

5、200家商铺）、大型超市增城荔枝文化村（占地13.3万m ）、美食街（1.2万m ）图书馆、歌剧院、影剧院、市政文化广场（3万m，规划中）社区甲级医院水上欢乐世界和阳光泳湖（6000m）运动运动休闲休闲文化文化会所会所酒店酒店医疗医疗商业商业凤凰城开发过程中的配套建设跟进解读凤凰城开发过程中的配套建设跟进解读交通配套不断升级：交通配套不断升级：a、区内穿梭巴士加密510分钟一班，免费接驳交通中心；b、区外线路增加至7条，包含香港、深圳等；C、往返广州巴士上班时间加密至5分钟一班，甚至“客满即走”五星级酒店成为后续产品价值提升的支点凤凰城酒店概况表开盘时间开盘时间2002.5酒店开业时间酒店开业

6、时间2003.11酒店规模酒店规模占地300亩，建面8.28万客房数客房数575间标间房价标间房价面价：1080团体：428会议设施会议设施21个会议室共5244，最大会议室可容纳超过1500人 配套情况配套情况自称五星级标准，国际宴会厅、中餐大厅、西餐厅、雪茄室、红酒屋、酒吧、咖啡厅、OK歌舞厅、桑拿按摩、香薰水疗（spa）、美容美发中心、健身、健美中心、沙弧球室、乒乓球、桌球、棋艺室、露天泳池和水吧。经营情况经营情况酒店经营二年，逐渐走上轨道，入住率近70，来自香港的旅行团较多，也有日本（韩国）商务团周边外资公司（如索尼）与酒店签长包房，不少外籍人士租住凤凰岛会议条件好，每年接待会议团超过

7、700个。q 推动三期洋房、别墅价值实现最大化q 和国际租赁社区连片整合经营凤凰城开发过程中的配套建设跟进解读凤凰城开发过程中的配套建设跟进解读套数套数单位面积单位面积单位售价单位售价户型数户型数独立别墅260套220-600m288万元起（毛坯）（毛坯）22种联体别墅120套160-180m250万元起（毛坯）（毛坯）9种洋房公寓600套55-177m22800元/m2 （带装修）（带装修）30种凤凰城首期首推产品概况表凤凰城首期首推产品概况表首期开发约2500套，其中首推约1000套“五一”黄金周内首推单位售罄，当年后续销售月均300套左右，人气急速聚集，推动社区快速成熟凤凰城配套跟进策略

8、与产品策略匹配的解读凤凰城配套跟进策略与产品策略匹配的解读开盘低价席卷市场，制造轰动和关注二期成功转向开发高价值物业q 利用山体资源 建半山高档独立别墅，大幅提高物业价值和利润q 利用水体资源 开发酒店区，提升楼盘档次及成熟度开发国际租赁社区（凤凰岛），体现安全尊贵，获取长期收益类型类型单位面积单位面积均价均价总价总价半山别墅（凤凰苑）半山别墅（凤凰苑）328-1929m211000元/m2 （毛坯）（毛坯）400-2000万非半山别墅（凤湖苑）非半山别墅（凤湖苑）191-633m26000元/m2 （毛坯）（毛坯）100-400万凤凰城二期独立别墅价格对比表凤凰城配套跟进策略与产品策略匹配的

9、解读凤凰城配套跟进策略与产品策略匹配的解读联排别墅420045005000(文化村旁)资源、配套的跟进是提升产品价值的原因之一国际租赁社区开业2800(带装修)3500(带装修)(酒店旁)6000独立别墅 700011000（半山别墅）8400(东门商业广场旁)13000(酒店旁)三期通过公建配套拉动，成功推高物业价值（酒店的作用十分明显）首期大规模大规模推出廉价廉价别墅，巨型公建配套冲击力强，销售火爆洋房首期业主入住大型公建配套全面投入服务2003-092004-10启动期持续开发期2004-08东门商业广场正式发售2003-112005-02公建配套时间轴2002-052002-10开发分期时间轴均价走势2003-052002-12中英文学校开学酒店试业2004-052004-12至今荔枝文化村投入试运营2002-05大型交通中心/康体中心/商业中心落成2005-06二期利用自然资源开发高价值物业，提升楼盘档次20098000（带装修）楼巴密度全面提升4000(带装修)基本配套到位，配套内容不断升级。独立别墅联排别墅配套建设配套建设销售增长销售增长,带动人气带动人气快速回款快速回款滚动开发滚动开发大量业主迅大