XX大道及天池片区综合开发项目

1、#市翠柏大道及天池片区综合开发项目可行性研究报告目 录第一章 总 论（1）1.1 基本概况（1）1.2 项目背景（2）1.3 项目编制依据（4）1.4 可行性研究范围及主要内容（5）1.5 结论（6）1.6 主要技术经济指标（6）第二章 投资环境和市场分析（8）2.1 投资环境及经济发展基本情况（8）2.2 市场分析（13）第三章 项目发展规划、用地规模及功能（16）3.1 项目规划（16）3.2 用地规模（17）3.3 功能分区（20）第四章 项目开发条件（23）4.1 地理位置及交通（23）4.2 地质及防洪条件（24）4.3 基础设施配套条件（24）4.4 区域现状（24）4.5 区位优

2、势（25）第五章 地块拆迁安置方案（27）5.1 安置范围（27）5.2 安置标准及方案（27）第六章 工程建设方案（30）6.1 工程概况（30）6.2 翠柏大道、天池片区道路及基础工程（33）6.3 桥梁工程（51）6.4 大地坡片区道路及基础工程（63）第七章 环境保护（71）7.1 环境现状（71）7.2 环境影响因素（71）7.3 环境保护措施（72）7.4 建议（73）第八章 开发建设及经营组织（74）8.1 开发建设（74）8.2 开发机构（74）8.3 经营组织（76）第九章 项目实施计划（77）9.1 编制原则（77）9.2 实施计划（77）9.3 土地出让计划（79）第十章

3、 投资估算及资金筹措（81）10.1 投资估算（81）10.2 资金筹措（95）第十一章 财务评价（97）11.1 评价范围（97）11.2 基础数据（97）11.3 土地开发收入测算（97）11.4 开发成本测算（100）11.5 评价指标（101）11.6 主要财务指标汇总（102）11.7 评价结论（103）第十二章 社会评价（106）第十三章 可行性研究结论与建议（108）13.1 可行性研究结论（108）13.2 建议（108）第一章 总 论11 基本概况1.1.1项目名称#市翠柏大道及天池片区综合开发项目1.1.2项目业主名称：#市城市建设投资有限公司地址：#市南岸金鱼井街12号法

4、定代表人： 注册资本： 企业类型：有限责任公司经营范围：城市基础设施建设项目的投资、筹资、融资和经营性建设项目投资；行使政府投资建设项目业主职责；管理和经营政府赋予的资产。项目业主简介：#市城市建设投资有限公司是经#市人民政府批准于2004年3月组建的#市人民政府直属国有独资企业，公司旨在切实加快城市化进程，推进经营城市工作，以推动城市基础设施建设、加快城市发展为目标，在经营中寻求发展。1.1.3项目概况加强#城市新区的开发建设，是#市经济和社会发展的需要。本项目开发内容主要包括：1、翠柏大道（包括拆迁安置、道路和桥梁）；2、天池片区基础设施（包括拆迁安置、区间道路及管网工程建设）；3、大地坡

5、片区基础设施建设（包括区间道路及管网工程，不含拆迁安置）。项目建设期为3年，总投资58578万元，#市政府筹集资金24578万元，商请银行贷款34000万元。项目土地出让总销售收入63931.48万元，土地开发总费用60552.63万元。项目财务内部收益率4.87%，投资回收期4.64年，贷款偿还期3.51年。12 项目背景近年来，我国经济持续较快增长，国内生产总值从1997年的7.4万亿元增加到2003年的11.67万亿元，按可比价格计算，平均每年增长7.9，产业结构调整成效明显，以信息产业为代表的高新技术产业迅速崛起，传统工业改造步伐加快，现代服务业快速发展。经济增长质量和效益不断提高。国

6、家税收连年大幅度增长。全国财政收入从1997年的8651亿元增加到2003年的2.17万亿元，平均每年增加2174亿元；国家外汇储备从1399亿美元增加到4033亿美元。社会生产力跃上新台阶，国家的经济实力、抗风险能力和国际竞争力明显增强。实施西部大开发战略实施以来，国家通过加大建设投入、增加财政转移支付、实施优惠财税政策等措施，有力地促进了西部地区发展。东部与中西部地区经济技术合作进一步加强。与全国一样，近几年来，#市经济保持了持续、高速增长。按照党中央全面建设小康社会的战略部署，#市委、市政府提出在本世纪头二十年要坚持“头五年强基、再五年突破、后十年跨越、实现翻三番”的总体奋斗目标，并确保

7、分阶段实现三大目标，即：到2005年全市实现gdp总量与1999年基础上翻一番；到2010年，初步建成长江上游一级中心城市，川滇黔结合部区域的综合交通枢纽，金沙江水电资源开发的依托城市，长江上游生态保护屏障的重要组成部分；到2020年，实现gdp总量在2000年基础上翻三番，人均gdp超过3000美元，赶超当年全国平均水平。主要措施有大力发展“五大产业带”、“五大产业链”、“五大旅游品牌”，即：“百里优质稻种植带”、“百里优质水果带”、“百里环行绿色禽蓄养殖带”、“百里绿色长廊带”、“百里农业综合开发带”；饮料酒业产业链、氯碱化工产业链、纯棉维卡纤维链、能源产品产业链、林竹产品产业链、“万里长

8、江第一城”、“蜀南竹海天下翠”、“石海洞乡乡下奇”、“ 僰人悬棺天下谜”、“神州琼浆五粮液”。特别是#具有建设国家传统能源基地的资源基础和外部条件。随着国家金沙江向家坝溪洛渡大型水电站开发建设和以筠连煤田为依托的大型火电建设，到2015年，#能源建设将形成有水火发电装机规模2380万千瓦的电力系统，输送能力达1200亿度/年电量的 “西电东送”能源基地，并配套发展和形成一批高耗能电解、冶炼、化工、轻工等工业产业链。近年来内宜高速公路的建成，大大缩短了与省会城市成都和川南片区的距离，已投入使用的内昆铁路成为四川和西北地区南下出海的最捷近的运输通道；#航空港开通了直达北京、上海、成都、广州、昆明等

9、九条航线；#港是交通部规划的长江六大重要枢纽港之一，水运上通乐山，下达泸洲、重庆等城市；水、电、气、通讯网等基础设施更加完善，全市电话交换机容量已达2万余门，正在实施的天然气改扩建工程将保证城市75%的气化率，城市供电能力经技改将达到100万千瓦，城区自来水日供水量达45万吨。日趋完备的基础设施条件有利于#市各行各业的持续发展。#市在基础设施建设和经济建设方面取了长足发展，但#的城市发展速度却相对滞后，形成了目前#市建设用地紧张、居民住房供不应求的局面。为改变城市建设滞后的现状，2001年和2002年#市人民政府按高起点的要求聘请了上海同济城市设计研究院、中国对外建筑中公司城市规划设计所等大型

10、规划院编制#市三大片区、八大组团控制性详细规划。现在南岸东区、旧城、旧州、菜坝、沙坪、天柏等城市组团的控制性详规已经全部完成，城市建设将依法按规划实施。13 项目编制依据（1）中华人民共和国土地管理法（2）四川省中华人民共和国土地管理法实施办法（3）关于转发国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知的通知（川国土资发200219号）（4）#市城市规划区征地补偿安置实施细则（宜府办发200131号）（5）#市城市总体规划（1998）（6）#市天柏组团控制性详细规划（2003）（7）#市统计年鉴（2003）（8）成都市市政工程设计院#市翠柏大道道路工程初步设计（9）#市城乡规划勘察设计院#市南岸

11、西区大地坡控制性详细规划（2004）（10） 建设业主提供的相关资料、图纸14 可行性研究范围及主要内容141编制范围根据#市城市化进程的发展要求，本项目在#市城市规划的基础上，就项目的建设背景、建设规模、建设方案、建设条件、建设进度、投资估算、经济效益等进行可行性研究，供业主及有关部门决策参考。142编制主要内容（1）根据#市经济发展状况和城市发展现状，从该区域在城市布局结构中的位置、作用、区域现状存在的问题及城市规划要求等方面分析项目实施的基础。（2）从城市发展状况、区域及周边交通状况、基础设施等方面分析项目实施的主要支持条件，并提出了土地开发的出让计划。（3）根据控制性详细规划，对该区域

12、土地按不同用地性质和净地出让情况进行测算。（4）工程建设主要包括翠柏大道道路工程和立交桥工程，天池片区、大地坡片区各地块区间道路和配套的雨、污管网、照明、公共绿地等设施。（5）对项目的总投资及经济效益进行了测算，对进行基础设施建设后销售的土地收益及财务效益进行了预测和分析。15 结论本项目开发对加快#市城市进程的发展、缓解旧城压力、改善人居环境、提高人民的生活水平有着积极的作用。项目建设方案可行。1 6 主要技术经济指标主要技术经济指标表表1-1序号指标名称单 位数量备 注1建设规模1.1总用地面积m220590603088.57亩1.1.1天池片区m29364021404.6亩1.1.2翠柏

13、大道及桥梁m2255200382.8亩1.1.3大地坡片区m28674581301.17亩2主要建设内容2.1公路m58002.2桥梁座42.2.1其中：立交桥座32.3道路照明用电负荷kva3152.4雨水管m224202.5污水管m122612.6挖方m311988032.7填方m33897632.8道路绿化率%26.53建设期a34总投资万元585784.1其中：征地拆迁万元31110.94.2基础工程万元25900.64.3建设期利息万元1566.75资金筹措万元585785.1#市政府筹集万元245785.2商请银行贷款万元340006经济效益指标6.1土地收入合计万元63931.4

14、86.1.1其中： 天池片区万元34975.986.1.2 大地坡片区万元28955.56.2土地开发总费用万元60552.636.3财内部收益率%4.876.4财务净现值(ic=6%)万元-1081.126.5投资回收期a4.64含建设期6.6贷款偿还期a3.51含建设期第二章 投资环境和市场分析21 投资环境及经济发展基本情况211投资环境（1）资源环境#市位于四川省南部，处于川、滇、黔三省结合部、金沙江、岷江、长江三江交汇处。地跨北纬27502916、东经1033610520之间。市境东邻泸州市，南接云南昭通地区，西界凉山彝族自治州和乐山市，北靠自贡市，东西最大横距153.2km，南北最

15、大纵距150.4km，全市有土地总量132.98万ha，其中耕地49.32万ha、园地3.35万ha、居民及工矿用地7.37万ha。#是国家确定的建设重要能源、原材料生产基地的攀西六盘水地区与长江联结的主要交汇点，处于长江上游资源开发与生态保护的重要位置，也是长江经济带的重要组成部分，将成为21世纪长江流域最具开发投资价值的城市之一。水能资源以三江流域境内段为主，其中：金沙江储量157.2万kw、岷江储量91.7万kw、长江储量214.4万kw。其余积雨面积在10km2以上的大小河流总水能储量62.9万kw。已探明矿产44种，其中e级以上储量矿产23种，煤保有储量41.4亿t，占全省保有储量的

16、53%；玻璃用石英砂岩3460.8ht，占全省保有储量的44.2%；硫铁矿资源总量15.09亿t，占全省保有储量的71%；天然气保有储量300-400亿m3。全市竹林面积已达67000万m2，年产竹片40万吨左右、竹笋、竹荪及副产品1 万多吨。 根据该市竹产业发展目标，到2010年，全市竹林面积发展到133300万m2，年产竹材150万吨以上，年产竹笋20万吨以上。除此之外，#市农产品如茶叶、肉类、果蔬等均得到了较大的发展。#市旅游资源独具特色，全市共有国家级旅游资源6处，有被誉为“蜀南三绝”的“蜀南竹海”、“石海洞乡”、“僰人悬棺”吸引了不少的中外游客。#市现拥有各类专业技术人才83869人

17、，其中高级职称2258人，中级职称19794人。企业经营管理人才4250人（市属以上企业中层以上管理人员），各类人才中具有大专以上学历的达到53.4%。向家坝、溪洛渡这两座国家特大型水电站的建设，均以#作为重要的依托城市，随着项目的开工建设，将为#城市建设的快速发展带来历史性的机遇。（2）自然环境#市地貌以中低山地和丘陵为主体，岭谷相间，平坝狭小零碎，自然概貌为“七山一水二分田”。市境内海拔5002000m的中低山地占46.6，丘陵占45.3，平坝仅占8.1。该区属于中亚热带气候类型，气候温和。年平均气温 18，最高气温 39.5，最低气温 -3。常年主导风向西北风，最大风速1.5m/s，静风

18、频率为25%。年平均降雨量 1168mm。地震动峰值加速度为0.1g，与地震基本烈度对照为度。（3） 经济发展基本情况经济总量持续增长。全市国民经济连续保持快速增长，全市生产总值291.02亿元，比上年增长12.5%，比全省增幅高0.7个百分点，比全国增幅高3.4个百分点。产业结构不断调整。全市三类产业增加值占生产总值的比重由上年的20.73：47.76：31.51调整为19.38：49.59：31.03。第一产业比重下降 1.35个百分点，第二产业比重提高1.83个百分点，第三产业比重降 0.48个百分点。#市产业结构调整明显加快，特别是一、二产业所占的比重已优于全省平均水平，但第三产业的发

19、展还较滞后，与全省的发展水平相比还存在较大差距。#市工农业生产持续发展，经济效益明显提高，消费品市场活跃，城乡市场繁荣，财政增收，金融平稳运行，投资力度进一步加大，基础设施建设不断加强和改善，全市经济运行保持了良好的发展势头。a、农业稳定发展，农村经济全面发展。2003年#市农林牧渔业现价总产值完成90.03亿元，比上年增长6.45 %。其中，农业产值增长1.44%，林业产值增长8.75%，牧业产值增长10.29%，渔业产值增长16.26%，农林牧鱼服务业产值增长5.42%。农民人均纯收入2437元，比上年增加136元。农村经济全面发展。b、工业经济整体素质增强，经济效益进一步提高。产业结构调

20、整力度加大，积极推进体制创新，技术创新，大力调整、提升和优化产业产品结构，工业增长、经济效益显著提高。2003年，全市国有工业企业及年销售收入在500万元以上的非国有工业企业完成现价增加值85.15亿元，比上年增长21.61%。完成工业现价总产值220.13亿元，增长24.59 %。c、贸易市场活跃，社会消费品市场日趋旺盛。2003年#市社会消费品零售总额95.73亿元，比上年增长13.35%。其中，国有经济零售额5.56亿元，增长1.54%；集体经济零售额4.23亿元，下降23.96%；个体私营经济零售额61.83亿元，增长17.34%。对外贸易大幅度增长。2003年，海关进出口总额2.7亿

21、美元，比上年增长41.22 %。其中，出口总额1.67亿美元，增长52.28%。旅游业继续快速发展。全年全市接待海内外游客 316万人次，增长35%；旅游收入15.19亿元，增长35%；旅游创汇108万美元，增长54%，其中，旅游商品创汇32美元，占旅游创汇收入的比重为29.67%。d、财政收入稳定增长。2003年，全市地方财政收入为14.48亿元，增长17.5%，其中，地方财政一般预算收入12.10亿元，增长5.67 %。地方财政支出为 36.06亿元，增长11%，其中，地方财政一般预算支出33.68亿元，增长7.09%。e、投资力度增大。2003年，全市共完成全社会固定资产投资总额达96.

22、21亿元，创历史最高记录，比上年增长28.32 %。其中，国有单位投资完成39.96亿元，增长7.28 %，占全社会固定资产投资总额的41.53%；非国有单位投资完成56.25亿元，增长49.10 %，占全社会投资总额的58.47%。非国有单位投资中，城镇工矿区私人建房投资完成5.38亿元，增长92.45%；城镇私营投资完成1.12亿元，增长95.65；农村投资12.14亿元，增长19.9%。（4）国民经济和社会发展主要目标战略定位与发展目标。#市发展战略定位是：建设长江上游一级中心城市、川滇黔结合部的交通枢纽、金沙江水电资源开发的依托城市、长江上游生态保护屏障的重要组成部分。力争到2005年

23、把#市建成结构合理、功能齐全、环境优美、经济繁荣、交通便捷、信息畅通、生活舒适、社会稳定的区域性中心城市。主要目标是：经济总量、生产总值年均增长速度高于全国、全省平均水平，经济增长质量和效益明显提高。2005年，生产总值到361亿元（按2000年价格计算），在1999年的基础上翻一番；2010年人均生产总值争取达到当年全国水平。调整经济结构，实现跨越式发展。预计2005年生产总值的第一、二、三产业构成调整为19：45：36；非公有制经济比重明显提高，形成多种所有制经济共同发展格局；城镇化水平力争达到28%以上，中心城市人口达到45万人以上、建成区面积达到32.13km2以上；针对城郊、浅丘和山

24、区不同地域特点，优化区域布局，促进大宗农产品生产的专业化、基地化、规模化。城郊要根据城市消费结构变化趋势，发展城郊农业。调整优化工业结构，提高工业经济竞争力。大力推进工业化，应用高新技术和先进适用技术改造、提升传统产业，引进、发展新兴产业，培育壮大具有比较优势的支柱产业。“十五”期间，工业增加值年均增速达到17%；2005年工业增加值占gdp的比重提高到38%以上。加快发展饮料食品、化学纤维、化工和制药、造纸及能源等五大支柱产业。2005年，支柱产业增加值中的比重达到85%。建成白酒、化纤、造纸、氯碱化工、中药及生物制药、电子信息元件等六大基地。实施城镇化战略，加快中心城市建设。中心城市不发育

25、，城镇体系不完善是制约#市经济发展的重要因素。大力推进中心城市建设，完善中心城市功能，积极发展县城和重点小城镇。继续加快片区组团建设，促进城市发展。22 市场分析全国房地产业在连续5年保持年均增长近20的基础上，2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长29.7%。房地产到位资金增长37.6%，增幅7.4%。其中，国内贷款增长45.4%，增幅14.3%。全国31个省（自治区、直辖市）中有9个地区增幅超过50。在全部房地产投资中，银行贷款的比例继续保持在24左右；商品住宅投资占房地产开发投资的比重也继续保持在70左右。2003年，#市共完成房地产开发投资13.68亿元，比上年增长

26、43.27%，增速比全省高12.87个百分点，比全国平均高13.57个百分点，居全省第八位。2003年#市房地产销售呈良好的发展势头，房屋竣工面积101.1万m2，增长47.44%，商品房销售建筑面积95.24 万m2，增长率达82.03%，商品房销售额8.64亿元，增长76.94%。目前，#城市建设用地较为紧缺，土地供需矛盾突出，房屋供不应求。形成这样的局面是由于#城市属典型的“三山对峙、三江分隔”的组团式布局，现在仅形成了以旧城为中心的少数几个城市组团，可供建设用地少。由于受地理条件限制，向新区的空间扩展都将跨越山体或大江，需要投入的资金巨大，这是导致#城市的住宅建设难以大规模推进的主要原

27、因。 随着#市经济建设和社会发展要求，推动#城市化进程已势在必行，按#市委提出的城市建设目标，至2010年#市城市建成区将达到60平方公里，进入大城市的行列。据此推算，每年需扩展城区4平方公里。根据#市城市总体规划布局要求，#市城市布局形态为“放射状、开放状、组团状、多中心”，由三大片区、10个组团共同组成生态型“山水园林”城市。各组团功能划分中，天柏组团为沿金沙江发展轴的组团之一，肩负疏散旧城密集人口，带动地方经济发展的任务。天柏组团首期综合开发项目的建设，将对#的城市化进程起到极大的推动作用。#市天柏组团位于#市金沙江以北，内昆铁路以南。规划将天柏组团列为#市能源基地和西电东送的基地，铁路

28、交通枢纽。规划人口11万人，天池片区作为天柏组团的一部分，主要是为能源基地提供相应的配套生活区。规划新建成规模中高档山水生态居住社区，具有优美的居住环境和湖光山色。片区中部的天池公园，在原有天池公园的基础上扩大规模，公园占地约为53公顷，作为城市公共绿地和开放空间。公园南侧的山体密植树林，开辟登山步道作游览健身之用。利用原有水面，可开展多种以水为主题的游乐休闲项目，丰富城市居民的文化活动，提高生活品质。大地坡片区的建设，除满足城市较高收入群体对改善居住条件的要求外，也填补了#市无高档住宅区的空白，改善了人居环境，做到了居住与大自然的和谐统一，提高了城市的品位。天池片区和大地坡片区能够为城市提供

29、用地条件较好的成片建设用地；其开发前景是较好的。由于旧城组团控规完成后，大量人口需要疏散，且随着#市户籍制度的改革，城市人口的增长将在未来几年步入高峰期，住房需求量十分巨大，天池和生态示范住宅区成片建设用地的开发能够面向广阔的市场。目前#市市区商品房价格处于较高水平，价格也稳步攀升。2000年旧城的平均住宅用房价格是1000元/m2，2001年为1200元/ m2，2002年达1600元/ m2，电梯公寓价格超过了2000元/ m2，市区总体房价水平比周边地市州高出400-500元/m2。#市经济将快速发展，#面临难得的发展机遇，同时也为投资商提供了拓展的良机。#市天柏组团片区与旧城区仅一路相

30、连，区位优势明显，是旧城疏散居住人口和城市新增人口生活居住的首选之地，天柏组团首期综合开发项目将获得较好的经济和社会效益。第三章 项目发展规划、用地规模及功能31 项目规划311规划原则与指导思想1根据#市城市（97）总体规划，以及中国对外建设总公司城市规划设计所、#市城乡规划勘察设计院编制的#市天柏组团控制性详细规划（以下简称详规）和#市城乡规划勘察设计院编制的#市南岸西区大地坡控制性详细规划（以下简称控规），在城市整体结构分析的基础上，确定天池片区和大地坡片区的性质空间结构及发展目标，完善和深化沿金沙江城市发展轴的功能及布局，实现#市整体产业布局及城市空间发展战略。2新区开发与旧城改造相结

31、合的原则。结合翠柏大道的主干道路建设，开发天池和大地坡新区，调整#的城市空间结构，为疏散旧城及县城人口提供空间（本项目规划居住人口25957人）。为旧城配套建设相应的公共及市政工程等基础设施。3强调沿江空间景观，构筑“山水城市”的原则，以建设现代化可持续发展的生态山水城市为目标。4贯彻城市设计的内容，引导和控制城市发展形态，以人为本有机的组织物质实体、自然景观及人文要素，实现社会、经济及生态环境三个效益的统一。312发展目标1翠柏大道建设将成为连接天池片区、中坝片区、大地坡片区的主干道路。2天池片区主要是为和家坝、溪洛渡村西电东送大型项目提供相应的居住社区配套基地，规划新建中高档山水生态居住社

32、区，为之配套服务设施。（1）健全和强化组团自身的功能；（2）营造丰富的沿江景观及天际线；（3）构筑现代化高品质生态山水城市组团；（4）建设高效便捷的道路交通网络系统；（5）建立与城市管理互动的规划控制指标体系。3大地坡片区大地坡位于#市南岸，北搂金沙江。大地坡地形起伏大，结合#城市整体发展规划，开发大地坡同时结合金沙江对面的中坝片区的开发，以大地坡作为中坝片区的回填取土区，项目的实施，与天池片区开发相结合，形成了中坝与天池的联动。大地坡功能定位为依托西区建设成为环境优美、生活便捷的城市新型居住小区。 32 用地规模321翠柏大道及天池片区翠柏大道及天池片区总用地面积为1191602m2。总用地

33、面积中居住用地530250m2，占总用地的44.50；公共设施用地62970 m2，占总用地的5.29；道路桥梁用地457152m2，占总用地的38.36；公共绿地（包括公共绿地119150 m2，防护绿地22080 m2）141230 m2，占总用地的11.85。翠柏大道及天池片区规划用地平衡表表3-1用地类别名称用地代码用地面积(m2)百分比()人均(m2/人)备注居住用地r53025044.5020.43规划居住人口25957人二类住宅用地r249868041.8519.21配套公共服务设施r22315702.651.22幼儿、中小学公共设施用地c629705.292.43商业金融用地c

34、2177701.490.69医疗卫生用地c5124601.050.48教育科研究用地c61327402.751.26道路用地s45715238.36其中：利用现有道路用地432003.62 新增道路桥梁用地s141395234.7415.95绿地g14123011.855.44其中公共绿地g111915010.004.59防护绿地g2220801.850.85合 计119160210044.25其中：利用现有道路用地432003.63 新增用地面积 1148402 96.37322大地坡片区大地坡片区总用地面积867458m2，其中：居住用地552705m2，占总用地的63.72；公共设施用地

35、96407m2，占总用地的11.11；市政公用设施用地21640 m2，占总用地的2.50；道路用地118009m2，占总用地的13.60；防护绿地34957m2，占总用地的4.03；公园用地43740m2，占总用地的5.04。大地坡片区规划用地平衡表表3-2用地类别名称用地代码用地面积(m2)百分比()人均(m2/人)备 注居住用地r55270563.7213.6规划居住人口40565人其中一类住宅用地r1852689.832.1二类住宅用地r241188047.4810.1配套公共服务设施r22555576.411.4幼儿、中小学公共设施用地c9640711.112.3 其中商业用地c24

36、17904.821.0文娱用地c3128771.490.3体育用地c4262393.020.6医疗卫生用地c541330.470.1市场用地c26113681.310.3市政公用设施用地u216402.500.5其中公交用地u2182390.960.2变电站用地u12133611.540.3道路广场用地s11800913.602.9其中社会停车场用地s3道路用地s111800913.602.9绿地g786979.072.0防护绿地g2349574.030.9公园用地g11437405.041.1水域及其他用地e合 计867458100.021.333 功能分区331天池片区详规拟定天池片区主要

37、是为西电东送提供相应的居住社区配套基地。规划新建成规模中高档山水生态居住社区。本项目地块北侧沿翠柏大道，南接宾江路；居住用地在地块西、南、北侧，中部为天池公园，居住区间采用公共绿地带隔开。天池片区地块功能分配及主要技术指标见表3-2。332大地坡片区控规拟定该片区布局主要以居住为中心，同时配套相应公共设施，居住小区包括住宅用地、公共设施用地、道路用地及公共绿地等。居住用地公共设施配套建设教育设施、文化设施、医疗卫生设施、公共交通设施、商业服务设施等。居住组团布置于片区的西南侧和东北部，西北部临金沙江为公共绿地，中部主要布置公共设施。333主要技术经济指标天池片区本项目功能地块分配及主要技术指标

38、控制一览表表3-2地块编号用地性质用地面积（ha）主要技术指标控制容积率建筑密度建筑高度绿地率建筑面积居住人口停车位备注（%）（m）（%）（万m2）（人）（个 ） g20.74295b1-2-03g10.24490b1-2-04r25.7342.230504012.613154505b1-4-08r24.012.23050408.822206353b1-4-09g10.89490b1-4-10c21.77724030303.553106b2-1-01g20.81595b2-1-02g10.26290b2-1-03r210.6942.230404023.5275881941b2-1-04r221

39、.1610.83018400.929小学b2-1-05r220.5840.93010400.52612班幼儿园b2-1-06g10.129 90 b2-107g20.65195b2-1-08r26.341230404012.6823170528b2-2-01c12.51490b2-3-01g10.91790b2-3-02r26.455230404012.913228516b2-3-03r220.9380.83018400.7524班小学b2-3-04r220.4740.93010400.42612班幼儿园b2-3-05r23.27923040406.561640262b2-3-06g10.58

40、890b2-3-07g14.9590b2-3-08c51.24623030302.49274b2-3-09g10.15190b2-3-10g10.63190b2-3-11r24382095335b2-3-12c613.2740.73024402.29222b2-3-13r29.166230404018.334583733b2-3-14g10.6359073.445114.79259574375 注： c2商业金融用地 c5医疗卫生用地 c61教育科研用地 g1公共绿地 g2防护绿地 r2二类居住用地 r22幼儿园、中小学用地 大地坡片区功能地块分配及主要技术指标控制一

41、览表表3-4地块编号用地性质用地面积（m2）主要技术指标控制容积率建筑密度建筑高度绿地率建筑面积居住人口停车位备 注（%）（m）（%）（m2）（人）（个 ）-a-2r2676372.52560351690933382360-a-3c26113681.225202513642150-a-4c541331251630413340-a-5u2118393050停车场-a-7r1852680.82010456821419970140-b-1r21881882.22560354140149410700-b-2r2273080.62010354385幼儿园-b-3c4262390.825212520991

42、550-b-4r22301510.62016351809120中学-b-5r22156400.6201635938410小学-b-8c3128771.625212520603160-b-9c2185771.62521252972390-b-10c2180421.62521252886790-b-11u2164401.4252125901620-a-2g21657395滨河绿地-a-3r21304022.52560353260056520720-a-4r2224580.62010351475幼儿园-a-5c251712.52590301292864-a-6g1121717小游园-a-7g2110

43、90滨河绿地-b-1r2256531.8256030461751283140-b-2u12133610.34008变电站-b-3g1122023小游园-b-4g27294957494491200747405653304 注： c2商业金融用地 c3文娱用地 c4体育用地 c26市场用地 g2防护绿地 g11公园用地 r1一类居住用地 r2二类居住用地 r22幼儿园、中小学用地 u21公交用地 u12变电站用地 第四章 项目开发条件41 地理位置及交通411地理位置项目建设区位于#市城西，分布于金沙江南、北两岸。属#市规划的城市建设区域。（1）翠柏大道：位于金沙江北岸，在项目中是联系旧城、中坝、

44、和天池片区的城市交通干道，同时也是#城市的西向出入口。（2）天池片区：位于天柏组团的中部，与旧城区以翠柏大道相连。（3）大地坡片区：位于金沙江南岸，属翠屏山森林公园柏溪方向浅丘区域，毗邻中坝填方区，环境优美。412交通#交通四通八达，已形成水、陆、空立体交通网络。航空现已开通至北京、上海、广州、昆明、北海、海口、深圳等航线。公路运输川云中路横贯全市。内宜高速公路与成渝高速公路相连。内河航运能力每年达100万人次， 货运吞吐能力900万吨，千吨级编组船可直达上海。项目开发区地处#市西门户，川云中路穿越组团，是#市的西向出入口，对外交通的核心地区，天池片区以翠柏大道和金沙江大桥与南岸和旧城相连，交

45、通便利。42 地质及防洪条件项目建设区依山傍水，属较为典型的浅丘地貌，项目施工中土石方工程量较大。目前，建设区域内未发现滑坡、泥石流、地下流动水体等不良地质现象。项目建设区建有防洪堤，防洪标准为50年一遇，3级堤防。项目建设区标高高于防洪堤标高，满足防洪要求。43 基础设施配套条件431水、电、气、交通及通讯条件（1）水、电、气有保障。天柏组团现有水厂两座，日供水能力约10万吨；排水体制采用雨水污水分流制，现在该组团污水处理厂正在实施中；区域内现有110kv变电站一座，可供区域用电。气源由泸云干管提供，天然气量充足。（2）通讯条件好。#市已建成程控化、大容量的数字传输网、分组交换网、综合业务网

46、、互联网等高速电信网络，覆盖全市1区9县，联通全球200多个国家和地区。电话交换机总容量37.3万门，通讯光缆总长1450km。天柏组团现设有#县电信分局。通讯条件完全能满足片区需要。大地坡片区与旧城区连为一体共用建成区的城市基础设施。44 区域现状翠柏大道为连接旧城组团、中坝组团以及天柏组团的主要城市干道，也是川云中路的一部分，现有道路路幅宽度约30m，局部9m。天池片区临翠柏大道区域在80年代、90年代初修建了大量低层、多层建筑，建筑质量不一，功能以工矿企业、住宅为主。临金沙江侧为农业用地和经济作物用地，分布有村民居住区。在该片区有一城市公园#市天池公园。大地坡片区东临内宜高速公路南出口快

47、速通道，现为农村集体土地，分布有村民居住区，主要为农业、经济作物用地，绿化覆盖率高。45 区位优势 根据#市天柏组团控制性详细规划，天池片区主要是为西电东送提供相应的居住配套设施，作为全市能源基地以及配套生活区。规划中拟建成中、高档山水生态居住社区，为之配套服务。而翠柏大道的修建是天池片区开发建设的前提。大地坡片区实为旧城区的延伸，与城市建成区有机的融为一体，体现了人居森林中，林在城中布的环保理念。该区域开发的优势及其有利条件主要包括：（1）沿江岸线较长，岸线曲折，可以形成较好的沿江发展景观空间，形成区域特色；（2）对外交通条件好，翠柏大道是沿金沙江展开的发展轴，是连接旧城、中坝、天池及柏溪的

48、交通走廊和生命线；（3）区域内有一定量的未开发土地，因此具备了一定的新区开发空间；（4）该区域依山傍水，有较为合适的自然资源条件，初步具备山水园林城市的基础，特别是大地坡住宅区充分体现了山水园林特色；（5）该区域土地综合开发整治条件成熟：经过多年的土地使用制度改革，经营城市的理念已经深入人心，公开竞争供地制度已经建立，通过经营城市要素特别是土地资产，促进城市发展，为政府积累城市建设资金的构想也变成现实；（6）该区域开发建设的意义十分重大。通过其开发建设，可以对周边地区产生积极的经济辐射作用，带动整个天柏组团的发展。从上面的分析来看，翠柏大道及天池片区和大地坡片区土地开发实施条件已经成熟。第五章

49、 地块拆迁安置方案51 安置范围#市翠柏大道及天池片区综合开发项目拆迁范围为：1翠柏大道（含桥梁）及天池片区总用地面积1191602m2（合1787.39亩），扣除原有道路用地面积43200m2，实际需征用地面积1148402m2（1722.6亩）；2大地坡拆迁安置费已计入中坝片区取土工程费用中，本项目不包括大地坡安置范围。52 安置标准及方案本项目征地补偿安置执行宜府办发200131号#市城市规划区征地补偿安置实施细则（试行），征地补偿、人员安置、住房安置标准按实施细则中相关规定执行。521征地补偿土地补偿、安置补偿、青苗补偿标准详见投资估算章节。522人员安置1农转非劳动力人员农转非劳动力人员（18至60周岁的男性农民和18至50周岁的女性农民），