银行如何评估房地产项目

1、房地产专业基础知识房地产专业基础知识开发流程及案例分析开发流程及案例分析XX银行银行房 地 产 贷 款 专 业 培 训培培 训训 内内 容容房房 地地 产产 专专 业业 基基 本本 概概 念念房房 地地 产产 开开 发发 前前 期期 流流 程程 简简 介介土土 地地 储储 备备 贷贷 款款 评评 估估 实案例实案例房 地 产 贷 款 专 业 培 训一、一、房地产专业基本名词释义房地产专业基本名词释义 （一）（一）土地及城市方面土地及城市方面 1、地类划分类、地类划分类 一级地类一级地类：为实施土地用途管制制度，强化土地管理，根：为实施土地用途管制制度，强化土地管理，根据土地用途、利用方式、经营

2、特点和覆盖特征等因素，对土据土地用途、利用方式、经营特点和覆盖特征等因素，对土地利用现状划分的类型之一。根据国土资源部关于印发试地利用现状划分的类型之一。根据国土资源部关于印发试行土地分类的通知，自行土地分类的通知，自2002年年1月月1日起试行新的土地分日起试行新的土地分类办法。新的全国土地分类采用三级分类，统一编码。其中类办法。新的全国土地分类采用三级分类，统一编码。其中一级地类一级地类3个，二级地类个，二级地类15个，三级地类个，三级地类71个。个。房 地 产 贷 款 专 业 培 训二级地类二级地类15个，三级地类个，三级地类71个。个。 二级地类：二级地类：3个一级地类编号和名称是：农

3、用地、个一级地类编号和名称是：农用地、建设用地、未利用地。建设用地、未利用地。 15个二级地类的编号和名称是：耕地、园地、林地、个二级地类的编号和名称是：耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地、商服用地、工矿仓储用地、公用牧草地、其他农用地、商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地、未利用土地、其他用地。水利设施用地、特殊用地、未利用土地、其他用地。 三级地类：三级地类：71个三级地类的编号名称是：灌溉水田、个三级地类的编号名称是：灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地、果园、桑园、茶园、橡望

4、天田、水浇地、旱地、菜地、果园、桑园、茶园、橡胶园、其他园地、有林地、灌木林地、疏林地、未成林胶园、其他园地、有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、迹地、苗圃、天然草地、改良草地、工草地、造林地、迹地、苗圃、天然草地、改良草地、工草地、畜牧饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、畜牧饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、房 地 产 贷 款 专 业 培 训养殖水面、农田水利用地、田坎、晒谷场用地、商业用地、养殖水面、农田水利用地、田坎、晒谷场用地、商业用地、金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地、工业用金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地、工业用地、采矿地、仓储用地、公共设施用

5、地、瞻仰景观用地、地、采矿地、仓储用地、公共设施用地、瞻仰景观用地、机关团体用地、教育用地、科研设施用地、文体用地、医机关团体用地、教育用地、科研设施用地、文体用地、医疗卫生用地、慈善用地、城镇单一住宅用地、城镇混合用疗卫生用地、慈善用地、城镇单一住宅用地、城镇混合用地、农村宅基地、空闲宅基地、铁路用地、公路用地、民地、农村宅基地、空闲宅基地、铁路用地、公路用地、民用机场、港口码头用地、管道运输用地、街巷、水库用地、用机场、港口码头用地、管道运输用地、街巷、水库用地、水工建筑用地、军事设施用地、使领馆用地、宗教用地、水工建筑用地、军事设施用地、使领馆用地、宗教用地、监教场用地、墓葬地、荒草地、

6、盐碱地、沼泽地、沙地、监教场用地、墓葬地、荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩石地、其他未利用地、河流水面、湖泊水面、裸土地、裸岩石地、其他未利用地、河流水面、湖泊水面、苇地、滩涂、冰川及永久积雪。苇地、滩涂、冰川及永久积雪。房 地 产 贷 款 专 业 培 训2、土地等级、土地等级 对土地的自然、经济属性和它在社会经济活动中的作用对土地的自然、经济属性和它在社会经济活动中的作用进行综合评定，并以土地优劣程度划分等级。城镇土地等级进行综合评定，并以土地优劣程度划分等级。城镇土地等级采用采用“等等”和和“级级”两个层次的划分体系，共分两个层次的划分体系，共分10个个“等等”和和10个个“级级

7、”。不同城市的土地可有不同的几个。不同城市的土地可有不同的几个“等等”。每。每个个“等等”下又可分为若干下又可分为若干“级级”以此确定征收土地税费、计以此确定征收土地税费、计算土地补偿、确定土地基准地价。算土地补偿、确定土地基准地价。3、住宅划分、住宅划分 一类住宅：一类住宅：根据根据1999年国家最新颁布的住宅设计规范年国家最新颁布的住宅设计规范指每套使用面积为指每套使用面积为34-44平方米的普通住宅。平方米的普通住宅。 二类住宅：二类住宅：指每套使用面积指每套使用面积45-55平方米的普通住宅。平方米的普通住宅。 三类住宅：三类住宅：指每套使用面积指每套使用面积56-67平方米的普通住宅

8、。平方米的普通住宅。 房 地 产 贷 款 专 业 培 训4、三通一平、三通一平 指施工现场路通、水通、电通和现场平整的简称。指施工现场路通、水通、电通和现场平整的简称。“三通三通”指把开发区域或建筑工地红线以外的道路、给排指把开发区域或建筑工地红线以外的道路、给排水水管道、供电线路引入施工现场。管道、供电线路引入施工现场。“一平一平”指施工现场土地指施工现场土地平平整。整。5、七通一平、七通一平 “七通七通”指通路、上水通、雨污水通指通路、上水通、雨污水通、电力通、通讯电力通、通讯通通、煤气通、热力通。一平同上。主要区别是，一般工业项、煤气通、热力通。一平同上。主要区别是，一般工业项目三通一平

9、即可，商品房开发要求七通一平。目三通一平即可，商品房开发要求七通一平。房 地 产 贷 款 专 业 培 训6、工程形象进度、工程形象进度 指以建设阶段或施工阶段表示的工程建设或施工进展情况指以建设阶段或施工阶段表示的工程建设或施工进展情况的指标。是反映和检查投资活动进度或施工进度的重要指标之的指标。是反映和检查投资活动进度或施工进度的重要指标之一。工程形象进度的划分，应按合理的建设、施工顺序，以一一。工程形象进度的划分，应按合理的建设、施工顺序，以一个建设阶段和施工阶段为对象，并考虑建设周期和施工周期等个建设阶段和施工阶段为对象，并考虑建设周期和施工周期等因素，既有利于安排建设、施工活动，又便于

10、检查考核。对单因素，既有利于安排建设、施工活动，又便于检查考核。对单项工程的形象进度，可分为：准备、土建施工、设备安装调试、项工程的形象进度，可分为：准备、土建施工、设备安装调试、建成投产或交付使用等阶段。对单位工程的形象进度，在民用建成投产或交付使用等阶段。对单位工程的形象进度，在民用建筑工程，可分为：基础、结构、屋面、装修、竣工等部位。建筑工程，可分为：基础、结构、屋面、装修、竣工等部位。在工业建筑工程，可分为：打桩、基础、构件吊装、砌筑、屋在工业建筑工程，可分为：打桩、基础、构件吊装、砌筑、屋面、门窗安装、装修、地面、设备基础、竣工等部位面、门窗安装、装修、地面、设备基础、竣工等部位。

11、7、毛地、毛地 指城市旧区改造中须先进行动迁安置，拆除旧有建筑物后指城市旧区改造中须先进行动迁安置，拆除旧有建筑物后方可使用的土地。方可使用的土地。房 地 产 贷 款 专 业 培 训8、生地、生地 指未经开发，尚未形成建筑用地条件的农地或荒地。指未经开发，尚未形成建筑用地条件的农地或荒地。9、熟地、熟地 生地的对称。指经开发已形成一定建设用地条件的土地。生地的对称。指经开发已形成一定建设用地条件的土地。通常要达到通常要达到“三通一平三通一平”或或“七通一平七通一平”要求。要求。10、未利用地、未利用地 指目前还未利用主要包括难以利用的土地。根据国土资指目前还未利用主要包括难以利用的土地。根据国

12、土资源部制定的全国土地分类中，未利用地包括荒草地、盐源部制定的全国土地分类中，未利用地包括荒草地、盐碱地沼泽地、沙漠等碱地沼泽地、沙漠等7个地类。个地类。房 地 产 贷 款 专 业 培 训11、宗地、宗地 可供建筑使用的基本土地单位。在土地评估中，宗地的概可供建筑使用的基本土地单位。在土地评估中，宗地的概念应包括以下含义：念应包括以下含义： A、有明确的权属，既可以是土地所有权，也可以是土地使有明确的权属，既可以是土地所有权，也可以是土地使用权，还可以是其他有关土地利用的权利；用权，还可以是其他有关土地利用的权利；B、在使用功能上具在使用功能上具有一定独立性；有一定独立性；C、必须有一定的面积

13、，能够在其上建造一定面必须有一定的面积，能够在其上建造一定面积的建筑物。积的建筑物。12、宗地地价、宗地地价 指城镇内某一宗土地的评估价格，是被评估宗地在当地市场正指城镇内某一宗土地的评估价格，是被评估宗地在当地市场正常供求状况和一般经营管理水平下的使用权价格。宗地地价评常供求状况和一般经营管理水平下的使用权价格。宗地地价评估主要有两种方法：一是利用基准地价评估结果，采用系数修估主要有两种方法：一是利用基准地价评估结果，采用系数修正法评估宗地价格；二是利用市场交易资料，采用比较法、收正法评估宗地价格；二是利用市场交易资料，采用比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法等常规方法直接评估宗地地价。益

14、还原法、剩余法、成本逼近法等常规方法直接评估宗地地价。房 地 产 贷 款 专 业 培 训13、标定地价、标定地价 指在城市规划区国有土地范围内，以基准地价为基础，对指在城市规划区国有土地范围内，以基准地价为基础，对不同土地级别按照宗地用途、条件等评估确定的标准宗地的土不同土地级别按照宗地用途、条件等评估确定的标准宗地的土地使用权价格。标定地价以地使用权价格。标定地价以“元元/平方米平方米”表示，政府物价和土表示，政府物价和土地管理部门定期公布，一般每两年调整一次。地管理部门定期公布，一般每两年调整一次。14、基准地价、基准地价 指按照城市规划区内国有土地范围内不同土地级别或均质指按照城市规划区

15、内国有土地范围内不同土地级别或均质地域分别评估确定的商业、工业、居住等各类用途的土地使用地域分别评估确定的商业、工业、居住等各类用途的土地使用权的平均价格。标定地价以权的平均价格。标定地价以“元元/平方米平方米”表示，政府物价和土表示，政府物价和土地管理部门定期公布，一般每一年调整一次。地管理部门定期公布，一般每一年调整一次。 与标定地价的区别在于一是按用途确定平均价格；二是以与标定地价的区别在于一是按用途确定平均价格；二是以不同级别确定宗地价格。不同级别确定宗地价格。房 地 产 贷 款 专 业 培 训15、城市详细规划、城市详细规划 指以城市总体规划或分区规划为依据，对一指以城市总体规划或分

16、区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建筑用地所作的具体安排。城市详细规和各项建筑用地所作的具体安排。城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。城划分为控制性详细规划和修建性详细规划。城市详细规划由市政府规划部门负责组织编制，市详细规划由市政府规划部门负责组织编制，由市政府审批。由市政府审批。房 地 产 贷 款 专 业 培 训16、修建性详细规划、修建性详细规划 根据建设部城市规划编制办法，修建性详细根据建设部城市规划编制办法，修建性详细规划应当包括以下内容：规划应当包括以下内容：（1）建设条件分析及综合技术经济论证；）建

17、设条件分析及综合技术经济论证；（2）作出建筑、道路和绿地等空间布局和景观规划）作出建筑、道路和绿地等空间布局和景观规划设计设计（3）道路交通规划设计；）道路交通规划设计；（4）绿地系统规划设计；）绿地系统规划设计；（5）工程管线规划设计；）工程管线规划设计；（6）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。房 地 产 贷 款 专 业 培 训17、控制性详细规划、控制性详细规划 根据建设部城市规划编制办法，控制性详细规划应当根据建设部城市规划编制办法，控制性详细规划应当包括以下内容：包括以下内容：（1）详细规定所规划范围内的各类不同使用性质用地的界限，）

18、详细规定所规划范围内的各类不同使用性质用地的界限，规定各类用地内适建、不适建或有条件地允许建设的建筑类型；规定各类用地内适建、不适建或有条件地允许建设的建筑类型；（2）规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控）规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；建筑间距等要求；（3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩要求；）提出各地块的建筑体量、体型、色彩要求；（4）确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高）确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高（5）根据规划容量

19、、确定工程管线的走向、管径和工程设施）根据规划容量、确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界限；的用地界限；（6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。）制定相应的土地使用与建筑管理规定。房 地 产 贷 款 专 业 培 训18、红线图、红线图 指在地形图纸上用红色线条划分的建筑用地和道路指在地形图纸上用红色线条划分的建筑用地和道路用地的界线，以标明其合法位置和范围。在城市规划和用地的界线，以标明其合法位置和范围。在城市规划和管理中，红线一般有四种：管理中，红线一般有四种：（1）建设用地红线，是已批准的建设用地的合法范围，）建设用地红线，是已批准的建设用地的合法范围，又称又称“实红线实红线”。（2

20、）建筑红线，经核准的建筑物范围。）建筑红线，经核准的建筑物范围。（3）规划道路红线，道路红线图中两线之间的范围为）规划道路红线，道路红线图中两线之间的范围为道路范围。道路范围。（4）管线红线。）管线红线。房 地 产 贷 款 专 业 培 训（二）商品房开发建设方面（二）商品房开发建设方面1、工程形象进度、工程形象进度 指以建设阶段表示的工程建设或施工阶段表示的工程建指以建设阶段表示的工程建设或施工阶段表示的工程建设或施工进展情况的指标。对单位工程的形象进度，在民设或施工进展情况的指标。对单位工程的形象进度，在民用建筑工程，可分为：基础、结构、屋面、装修、竣工等用建筑工程，可分为：基础、结构、屋面

21、、装修、竣工等部位。部位。2、公共建筑面积、公共建筑面积 指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房公建空间指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房公建空间的面积。公共建筑面积包括电梯井、电梯间、变电室、设的面积。公共建筑面积包括电梯井、电梯间、变电室、设备间公共门厅等以及单元与公共建筑空间之间的分隔、外备间公共门厅等以及单元与公共建筑空间之间的分隔、外墙体水平投影面积。其分摊公式为：墙体水平投影面积。其分摊公式为：分摊的公共建筑面积分摊的公共建筑面积=公共建筑面积分摊系公共建筑面积分摊系*套内建筑面积套内建筑面积分摊系数分摊系数=公共建筑面积公共建筑面积/套内面积之和套内面积之和房 地 产 贷

22、 款 专 业 培 训3、房屋建筑结构分类、房屋建筑结构分类 我国目前分为我国目前分为6类：钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢类：钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构。筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构。4、房地产开发企业资质等级、房地产开发企业资质等级 指根据房地产开发企业资产、专业技术人员和开发经指根据房地产开发企业资产、专业技术人员和开发经营业绩等情况综合评定的，反映企业实际开发经营能力的营业绩等情况综合评定的，反映企业实际开发经营能力的资质级别。共分五等：资质级别。共分五等：一级资质、二级资质、三级资质、四级资质、暂定资质。一级资质、二级资质、三级

23、资质、四级资质、暂定资质。房 地 产 贷 款 专 业 培 训5、房地产一、二、三级市场、房地产一、二、三级市场 一级市场指国有土地转让市场，由国家经营垄断。一级市场指国有土地转让市场，由国家经营垄断。二级市场指增量房地产市场，主要经营方式为：出售、二级市场指增量房地产市场，主要经营方式为：出售、出租、抵押、交换等。出租、抵押、交换等。 三级市场指存量房地产市场，即二手房市场。三级市场指存量房地产市场，即二手房市场。6、房屋重置价格、房屋重置价格 指当前建筑市场和生产条件下，重新建造被评估指当前建筑市场和生产条件下，重新建造被评估房屋同样结构、样式、质量的房屋所需支出的全部费房屋同样结构、样式、

24、质量的房屋所需支出的全部费用。用。房 地 产 贷 款 专 业 培 训7、经济适用房及价格构成、经济适用房及价格构成 指按照国家住宅设计标准建造，向城镇中低收入家庭出指按照国家住宅设计标准建造，向城镇中低收入家庭出售的普通住房，包括安居工程住房和集资合作建房。根据售的普通住房，包括安居工程住房和集资合作建房。根据国家规定，新建经济适用房价格由以下国家规定，新建经济适用房价格由以下8项因素构成：建设项因素构成：建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；勘察设计和前期工程费；用地的征地和拆迁补偿、安置费；勘察设计和前期工程费；建安工程费；住宅小区基础设施建设费；以上四项之和为建安工程费；住宅小区基础设施建设

25、费；以上四项之和为基数的基数的1-3%的管理费；贷款利息；税金；的管理费；贷款利息；税金；30%以下的利润。以下的利润。8、楼面地价、楼面地价 指平均到每单位建筑面积上的土地价格。指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 计算公式为：计算公式为：楼面地价楼面地价=土地总价格土地总价格/建筑总面积建筑总面积楼面地价楼面地价=单位地价单位地价/容积率容积率房 地 产 贷 款 专 业 培 训9、总用地面积、总用地面积 指项目范围内的总占地面积，包括居住用地、公共建筑指项目范围内的总占地面积，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。在我行的评项目估要求中，用地、道路用地、绿化用地。在我行的评项目估

26、要求中，总用地面积应为国有土地使用证和建设用地规划许可证中总用地面积应为国有土地使用证和建设用地规划许可证中记载的面积。记载的面积。 建筑基地面积：建筑基地面积：即建筑物的基座面积，不包括建筑红线即建筑物的基座面积，不包括建筑红线外的面积。外的面积。10、总建筑面积、总建筑面积 指项目范围内的各类建筑面积之和，包括住宅面积和公指项目范围内的各类建筑面积之和，包括住宅面积和公建面积。建面积。房 地 产 贷 款 专 业 培 训11、住宅建筑面积、住宅建筑面积 指住宅建筑物各层面积的总和。其计算标准根据建设部指住宅建筑物各层面积的总和。其计算标准根据建设部颁布颁布的房产测量规范确定，此外，建设部颁布

27、颁布的房产测量规范确定，此外，建设部02年年5月下月下发了通知，对测量规范中未明确的问题作出如下补充规定：发了通知，对测量规范中未明确的问题作出如下补充规定：计算建筑面积的房屋层高均须在计算建筑面积的房屋层高均须在2.2米以上（含）。米以上（含）。屋顶为斜面结构的，层高在屋顶为斜面结构的，层高在2.2米以上的部位计算建筑面积。米以上的部位计算建筑面积。 不规则建筑物阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超不规则建筑物阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。 楼梯已经计算建筑面积的，其下方不再计算建筑面积。楼梯已经计

28、算建筑面积的，其下方不再计算建筑面积。 与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。建筑面积。房 地 产 贷 款 专 业 培 训12、公建面积、公建面积 分为经营性公建面积和非经营性公建面积。经营性分为经营性公建面积和非经营性公建面积。经营性公建面积指住宅区域内商业用途的建筑面积。非经营性公建面积指住宅区域内商业用途的建筑面积。非经营性公建面积包括变电室、设备间、公共门厅等公共用房和公建面积包括变电室、设备间、公共门厅等公共用房和管理用房面积，单元与公建空间之间的分隔墙以及外墙管理用房面积，单元与公建空间之间的分隔墙以及外墙水平投影

29、面积的一半也计算为非经营性公建面积。水平投影面积的一半也计算为非经营性公建面积。13、建筑密度、建筑密度 指建筑的建筑用地的覆盖率。建筑密度指建筑的建筑用地的覆盖率。建筑密度=建筑基底面建筑基底面积积/建筑用地面积建筑用地面积建筑面积密度：建筑面积密度：又称容积率又称容积率容积率容积率=居住建筑面积居住建筑面积/居住建筑用地面积居住建筑用地面积房 地 产 贷 款 专 业 培 训14、高层比例、高层比例 一般七层以上为高层建筑，四至六层为多层建筑。一般七层以上为高层建筑，四至六层为多层建筑。一至三层为低层建筑。一至三层为低层建筑。15、人口毛密度、人口毛密度 指居住区内可居住的总人口与总用地面积

30、之比。指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。16、人口净密度、人口净密度 指居住区总人口与建筑用地面积之比。指居住区总人口与建筑用地面积之比。17、绿地率、绿地率 规划用地范围内的绿地面积与规划用地面积之比。规划用地范围内的绿地面积与规划用地面积之比。房 地 产 贷 款 专 业 培 训18、住宅分类、住宅分类 按类型分为单元式、公寓式、花园式按类型分为单元式、公寓式、花园式 单元式住宅，又称梯间式住宅，是以一个楼梯为单元式住宅，又称梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅而

31、言，多数公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅而言，多数为高层住宅，每一层内有若干单独使用的套房，包括为高层住宅，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部分附设与旅馆酒店内，称为酒店式公寓。花还有一部分附设与旅馆酒店内，称为酒店式公寓。花园式住宅也称独院或独户住宅，有称园式住宅也称独院或独户住宅，有称HOUSE或或TOWNHOUSE房 地 产 贷 款 专 业 培 训 按设计结构分为普通单元型、跃层、错层、复式、大按设计结构分为普通单元型、跃层、错层、复式、大开间灵活分隔型、框架异型柱型开间灵活分隔型、框

32、架异型柱型 复式住宅的地面不仅不处于同一平面，而且房间标高复式住宅的地面不仅不处于同一平面，而且房间标高也有差异。房屋结构处于跃层和错层之间。楼板层之间的也有差异。房屋结构处于跃层和错层之间。楼板层之间的距离大于错层的高低落差范围，小于跃层两楼板层间的距距离大于错层的高低落差范围，小于跃层两楼板层间的距离。离。 大开间式采用框架结构，梁、板、柱承重，墙体不承大开间式采用框架结构，梁、板、柱承重，墙体不承重，墙体可依业主的喜好自由设置、变更；框架异型柱型重，墙体可依业主的喜好自由设置、变更；框架异型柱型住宅的柱子与墙体同宽度，顺墙体布置，不突出于墙面。住宅的柱子与墙体同宽度，顺墙体布置，不突出于

33、墙面。房 地 产 贷 款 专 业 培 训19、大配套、大配套 即城市基础设施建设费。指项目区域外的供水、供即城市基础设施建设费。指项目区域外的供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等配套设施建设电、供气、供热、排水、通讯、道路等配套设施建设费。费。20、小配套、小配套 相对于大配套而言，小配套主要指住宅小区内主次相对于大配套而言，小配套主要指住宅小区内主次干道、给排水、路灯、绿化工程，区内进户前的电力干道、给排水、路灯、绿化工程，区内进户前的电力、有线电视、电讯管线及配电设施费用。、有线电视、电讯管线及配电设施费用。房 地 产 贷 款 专 业 培 训二、房地产开发前期流程二、房地产开发前期流

34、程 开发商自有投资意向开始至项目建设完毕后出售或出租开发商自有投资意向开始至项目建设完毕后出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循着一个符合逻辑和并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循着一个符合逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括八大步骤，即投开发规律的程序。一般来说，这个程序包括八大步骤，即投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、物业出售或出租与物业管理。这八个步骤又可划分为验收、物业出售或出租与物业管

35、理。这八个步骤又可划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。了解房地产开发的基本流程，有利与建设阶段和租售阶段。了解房地产开发的基本流程，有利与我们对房地产贷款项目的积极和审慎地介入，提高评估的水我们对房地产贷款项目的积极和审慎地介入，提高评估的水平，加强客户营销力度以及贷后管理的实施。在此，结合我平，加强客户营销力度以及贷后管理的实施。在此，结合我行目前项目评估的实际工作需要，重点介绍房地产开发前期行目前项目评估的实际工作需要，重点介绍房地产开发前期工作阶段和建设阶段的基本流程。工作阶段和建设阶段的基

36、本流程。房 地 产 贷 款 专 业 培 训房地产开发前期工作阶段房地产开发前期工作阶段 房地产开发前期工作阶段主要包括项目开工前的各种审房地产开发前期工作阶段主要包括项目开工前的各种审批手续的申办；征地拆迁，购置土地；组织勘察设计；平整批手续的申办；征地拆迁，购置土地；组织勘察设计；平整场地，接通工地的临时水电线路；选择项目承建商、销售商场地，接通工地的临时水电线路；选择项目承建商、销售商等，其中，尤以申办各种审批手续工作烦琐。在本市办妥开等，其中，尤以申办各种审批手续工作烦琐。在本市办妥开工前的全套手续一般需工前的全套手续一般需10个月到个月到1年的时间。大体程序如下：年的时间。大体程序如下

37、： （一）政府土地储备机构收购土地，组织拆迁、规划、（一）政府土地储备机构收购土地，组织拆迁、规划、配套论证，将生地转为熟地。制定控制性详规以及包括地块配套论证，将生地转为熟地。制定控制性详规以及包括地块面积、使用性质、容积率、建设密度、开发期限等的规划设面积、使用性质、容积率、建设密度、开发期限等的规划设计条件。计条件。 （二）开发商就具体地块的房地产开发建设编制项目建（二）开发商就具体地块的房地产开发建设编制项目建议书并注明开发内容与规模、开发期限与方式、投资总额与议书并注明开发内容与规模、开发期限与方式、投资总额与注册资本金等。注册资本金等。房 地 产 贷 款 专 业 培 训 （三）申请

38、立项审批（三）申请立项审批 开发商向项目所在地的计划和建设行政管理部门提出开发商向项目所在地的计划和建设行政管理部门提出立项申请，并附项目建议书，以供审批。受理部门经审查立项申请，并附项目建议书，以供审批。受理部门经审查与其他有关部门协商后，作出是否准予立项的决定并下达与其他有关部门协商后，作出是否准予立项的决定并下达年度投资计划。年度投资计划。 （四）落实（四）落实“四源四源” 在房地产开发中，通常将水、热、气、污等市政基础在房地产开发中，通常将水、热、气、污等市政基础设施的供给与排放称为设施的供给与排放称为“四源四源”，因此，开发商在立项申，因此，开发商在立项申请请获准后，需与获准后，需与

39、“四源四源”主管部门联系，商洽提供有关设施主管部门联系，商洽提供有关设施的的可能性和具体实施方案，并签定协议，交纳可能性和具体实施方案，并签定协议，交纳“四源四源”建设建设费。费。房 地 产 贷 款 专 业 培 训 （五）申请审批项目可行性研究报告（五）申请审批项目可行性研究报告 开发商在立项申请获准后，应按项目建议书批准文开发商在立项申请获准后，应按项目建议书批准文件规定的内容，进一步编制项目可研报告，并将其与项件规定的内容，进一步编制项目可研报告，并将其与项目建议书和批准文件一道上报计划和建设行政主管部门目建议书和批准文件一道上报计划和建设行政主管部门审批。审批。 （六）申请办理建设用地规

40、划许可证（六）申请办理建设用地规划许可证 这项工作需分几步进行：这项工作需分几步进行：1、开发商向城市规划行政管理部门提出建设用地定点、开发商向城市规划行政管理部门提出建设用地定点选址申请，同时提交项目建议书、批准文件和相关图纸；选址申请，同时提交项目建议书、批准文件和相关图纸；房 地 产 贷 款 专 业 培 训2、规划部门接到申请后，根据该项目用地性质、规划和城市、规划部门接到申请后，根据该项目用地性质、规划和城市规划要求，初步确定用地项目的具体位置和界限；规划要求，初步确定用地项目的具体位置和界限；3、将初选结果通报其他主管部门征询意见并取得一致；、将初选结果通报其他主管部门征询意见并取得

41、一致；4、开发商根据选址批准书，申请核发建设用地规划许可证；、开发商根据选址批准书，申请核发建设用地规划许可证；5、规划部门在对项目规划设计总图进行审核的基础上，提出、规划部门在对项目规划设计总图进行审核的基础上，提出规划设计条件，核发建设用地规划许可证。规划设计条件，核发建设用地规划许可证。 （七）申请办理建设用地批准书（七）申请办理建设用地批准书 开发商在取得建设用地规划许可证后，向土地管理部门开发商在取得建设用地规划许可证后，向土地管理部门提出建设用地申请，同时提交前述有关文件以及怔地协议、提出建设用地申请，同时提交前述有关文件以及怔地协议、拆迁补偿和安置方案。土地部门审定后核发建设用地

42、批准书。拆迁补偿和安置方案。土地部门审定后核发建设用地批准书。房 地 产 贷 款 专 业 培 训 （八）进行初步设计（八）进行初步设计 开发商根据规定的规划设计条件选择具有相应资格的规开发商根据规定的规划设计条件选择具有相应资格的规划设计单位和建筑设计单位，签定设计合同，组织勘察、规划设计单位和建筑设计单位，签定设计合同，组织勘察、规划和设计工作，形成初步的规划设计方案。划和设计工作，形成初步的规划设计方案。 （九）申请办理建设工程规划许可证（九）申请办理建设工程规划许可证 首先申请审定规划设计方案，同时提交项目建议批准书首先申请审定规划设计方案，同时提交项目建议批准书及至少两个符合规划设计条

43、件的项目设计方案。设计方案审及至少两个符合规划设计条件的项目设计方案。设计方案审定后，申请办理建设工程规划许可证。定后，申请办理建设工程规划许可证。 （十）取得土地使用权（十）取得土地使用权 （十一）拆迁安置（十一）拆迁安置拆迁安置的程序为：提出拆迁申请，领取拆迁许可证；公告拆迁安置的程序为：提出拆迁申请，领取拆迁许可证；公告或公布有关事宜；与被拆迁人签定拆迁安置补偿协议；动工或公布有关事宜；与被拆迁人签定拆迁安置补偿协议；动工拆迁。拆迁。房 地 产 贷 款 专 业 培 训 （十二）申领房地产开发项目手册（十二）申领房地产开发项目手册 开发商在签定土地出让合同后开发商在签定土地出让合同后15日

44、内到建设部门备案，日内到建设部门备案，并申请项目手册。主要记载项目实施各阶段的主要事项与政并申请项目手册。主要记载项目实施各阶段的主要事项与政府有关管理部门对开发企业经营活动的审查、批准及处理意府有关管理部门对开发企业经营活动的审查、批准及处理意见等内容，每半年报主管部门核验一次。见等内容，每半年报主管部门核验一次。 （十三）办理建设工程开工许可证及工程监理手续（十三）办理建设工程开工许可证及工程监理手续 在开工前，开发商需持年度正式基建计划、建设工程规在开工前，开发商需持年度正式基建计划、建设工程规划许可证及拆迁许可证等文件到建设主管部门办理建设工程划许可证及拆迁许可证等文件到建设主管部门办

45、理建设工程开工手续、领取开工证；到当地建设质量监督部门办理建设开工手续、领取开工证；到当地建设质量监督部门办理建设工程质量监理注册登记手续，对一些需要进行开工审计的建工程质量监理注册登记手续，对一些需要进行开工审计的建设项目，还应向审计机关申请办理审计事宜。设项目，还应向审计机关申请办理审计事宜。房 地 产 贷 款 专 业 培 训房 地 产 贷 款 专 业 培 训天津市房地产开发项目申报审批流程天津市房地产开发项目申报审批流程土地收购整理土地收购整理 土地整理中心收购土地，组织对地块进行拆迁、规划、配套论证，将生地变熟地 1获取土地获取土地 开发企业在土地交易中心参加竞拍，获得已整理好的成熟地

46、块。签订土地出让合同，按规定取得土地征。 3申办房地产开发企业资质申办房地产开发企业资质 市建委审批、发放房地产开发企业资质证书2规划设计方案报审规划设计方案报审 企业报送规划设计方案，市规划局核发规划设计成果。4建筑设计方案审查建筑设计方案审查向市规划局规建处报送全图、建筑突击建筑设计方案，审查通过后或建筑设计方案审定通知书。5年度投资计划申报年度投资计划申报企业报送投资金华，市建委下达年度投机计划书。6建设开发招商中心一站式服务建设开发招商中心一站式服务包括非经营性公建、供热、教育、地名、人防、环保、消防、绿化的审批，区建委、市供热办、市公安消防局、区绿化部门出具相关审查意见。 7发放建设

47、工程规划许可证发放建设工程规划许可证 市规划局出具建设工程规划许可证 8房 地 产 贷 款 专 业 培 训工程项目报建登记工程项目报建登记 企业到市建设交易中心报建登记。 9项目招投标及合同备案项目招投标及合同备案 在市建设交易中心办理建筑设计、监理、施工招投标及合同备案 10施工图审查施工图审查 市建设交易中心核发施工图审查批准书。 11建设工程航监督登记建设工程航监督登记 向市质量监督总站提交建设工程质量监督申请表，进行质量监督登记。 12建设工程施工许可申报建设工程施工许可申报 在市建设交易中心申领建设工程施工许可证。工程占道及渣土处理等审批部门进入建交中心联合办公，办理相关审批手续。

48、14建设项目开工验线建设项目开工验线市规划局审验。13项项 目目 开开 工工 建建 设设房 地 产 贷 款 专 业 培 训配套设施建设申报配套设施建设申报 在竣工前6个月向市建委配套办提出配套申请，配套办下达手里通知。 15地基、基础设施验收地基、基础设施验收 向市质量监督总站申请，得到地基、基础验收通知。 19物业管理申报物业管理申报 向市房管局物业管理处申报钱其物业管理备案，取得前期物业管理备案证明、物业管理服务合同备案证明及业主会备案证明。 16主体验收主体验收 向建交中心质量监督站申请，获得工程主体验收通知书20商品房销售申报商品房销售申报 向市房管局提交申请，获得商品房销售许可证 1

49、8装修验收装修验收 向建交中心质量监督站申请，获得工程装修验收通知书 21物价物价 物价局审核经济适用房价格 17房 地 产 贷 款 专 业 培 训工 程 防工 程 防雷验收雷验收由 市 防雷 检 测中 心 出具 验 收报告。22室内环室内环境监测境监测又具有检测资格的专业机构出具艰涩报告。23规划验规划验收收市规划局出具规划验收合格证。24环保、工程档环保、工程档案验收案验收由区环保局出具环保验收合格证书。由市城建档案馆出具工程档案验收合格证。25消防、人防消防、人防验收验收由 市 公 安 消防 局 、 人 防院 出 具 验 收合 格 证 （ 适用于高层。26电梯、泵房验电梯、泵房验收收由市

50、供水管理处及市特种设备监督检验所验收，出具工程合格证（适用于高层）27建设工程综合验收建设工程综合验收甲方组织设计、监理、施工各方进行综合验收，市质量监督总站监督并出质量监督报告。28房 地 产 贷 款 专 业 培 训供热验收供热验收 区供热办楚剧新建住宅供热配套证明、供热配套验收审批表29工程验收备案工程验收备案 向建交中心质量监督总站申请，做建设工程竣工验收备案制表，监督站出具竣工验收意见。30大配套验收大配套验收 各配套部门进行竣工验收，出具合格证，市配套办出具基础设施验收合格证。 31经营性公建验收经营性公建验收 区配套办验收，出具验收合格 32申请新建住宅商品房准许使用证申请新建住宅

51、商品房准许使用证 市建委房发新建住宅商品房准许交付使用证 33经营性公建验收经营性公建验收 区配套办验收，出具验收合格 32房 地 产 贷 款 专 业 培 训三、土三、土 地地 储储 备备 贷贷 款款 评评 估估 实实 例例第一章第一章 借款人资信评价借款人资信评价1.1 借款人概况借款人概况 某市某地区区土地收购储备中心是于某市某地区区土地收购储备中心是于2003年年12月经某地区月经某地区市某地区区人民政府批准成立的一事业法人单位（登记证号为市某地区区人民政府批准成立的一事业法人单位（登记证号为事证第事证第132021300298号，有效期至号，有效期至2005年年3月月31日），其经费日

52、），其经费来源由某地区区财政全额拨款，开办资金来源由某地区区财政全额拨款，开办资金5000万元，经某地区万元，经某地区普信会计师事务所有限公司验资（锡普会分验字（普信会计师事务所有限公司验资（锡普会分验字（2003）1099号），开办资金出资方式为货币资金，且已于号），开办资金出资方式为货币资金，且已于2003年年12月月25前前全额到位。公司注册地址某地区市某地区区东亭南路全额到位。公司注册地址某地区市某地区区东亭南路2号。其号。其主要职能是根据某地区区土地收购供应状况和城市建设规划等主要职能是根据某地区区土地收购供应状况和城市建设规划等情况，制订全区土地收购储备计划；将属于收购对象的土地，

53、情况，制订全区土地收购储备计划；将属于收购对象的土地，依据法律、法规和省市土地收购办法的收回、收购，并进行前依据法律、法规和省市土地收购办法的收回、收购，并进行前期开发利用，依法储备土地，以及做好土地出让的前期准备工期开发利用，依法储备土地，以及做好土地出让的前期准备工作。作。房 地 产 贷 款 专 业 培 训该中心现有人员该中心现有人员7名，法人代表席永清，大学本科学历，名，法人代表席永清，大学本科学历，1984年年1月至月至1992年年12月在原某地区县农业局工作，月在原某地区县农业局工作，1993年年1月至月至1997年年11月在某地区市国土局工作，月在某地区市国土局工作，1997年年1

54、2月至月至2003年年12月任某地区市国土局副局长及开发区国土局局长，月任某地区市国土局副局长及开发区国土局局长，2004年至今任某地区开发区管委会副主任与某地区区土地储备中年至今任某地区开发区管委会副主任与某地区区土地储备中心主任，长期从事土地管理工作，具有一定土地经营经验。心主任，长期从事土地管理工作，具有一定土地经营经验。 1.2土地运作模式土地运作模式 根据某地区市某地区区人民政府锡府发（根据某地区市某地区区人民政府锡府发（2003）116号号关于某地区市某地区区土地储备暂行办法规定，该中心关于某地区市某地区区土地储备暂行办法规定，该中心土地运作模式：土地使用权收购储备土地运作模式：土

55、地使用权收购储备-储备土地前期开发储备土地前期开发与利用与利用-储备土地出让前期准备。土地经营运作具体程序储备土地出让前期准备。土地经营运作具体程序如下：如下：房 地 产 贷 款 专 业 培 训1、申请收购。对某地区区范围内符合土地收购条件的国有、申请收购。对某地区区范围内符合土地收购条件的国有土地，由原土地使用权人向储备中心申请收购。土地，由原土地使用权人向储备中心申请收购。2、权属核查。储备中心配合国土部门对申请人提供的土地、权属核查。储备中心配合国土部门对申请人提供的土地和地上物权属、面积、四至范围、用途等情况进行实地调和地上物权属、面积、四至范围、用途等情况进行实地调查和审核。查和审核

56、。3、征询意见。储备中心申请人申请和实际调查情况向规划、征询意见。储备中心申请人申请和实际调查情况向规划、建设部门征求意见。建设部门征求意见。4、费用测算。储备中心根据调查和征询意见结果，会同有、费用测算。储备中心根据调查和征询意见结果，会同有关部门对土地收购补偿费用进行测算评估；实行土地置换关部门对土地收购补偿费用进行测算评估；实行土地置换的，进行相应的土地费用测算。的，进行相应的土地费用测算。 5、方案报批。储备中心根据土地权属调查、收购费用、方案报批。储备中心根据土地权属调查、收购费用测算的结果，提出土地收购具体方案，报区土地储备收购测算的结果，提出土地收购具体方案，报区土地储备收购管委

57、会批准。管委会批准。 房 地 产 贷 款 专 业 培 训6、签订合同。收购方案批准后，由区土地收购储备中心与、签订合同。收购方案批准后，由区土地收购储备中心与原土地使用权人签订国有土地使用权收购合同。原土地使用权人签订国有土地使用权收购合同。7、收购补偿。储备中心根据收购合同约定的金额、期限和、收购补偿。储备中心根据收购合同约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地补偿费用；实行土地置方式，向原土地使用权人支付土地补偿费用；实行土地置换的进行差价结算。换的进行差价结算。8、权属变更。储备中心根据收购合同约定支付定金后，原、权属变更。储备中心根据收购合同约定支付定金后，原土地使用权人、房屋

58、所有权人与区储备中心共同向区国土土地使用权人、房屋所有权人与区储备中心共同向区国土管理部门、房管部门申请办理权属变更、灭失登记手续。管理部门、房管部门申请办理权属变更、灭失登记手续。9、交付土地。根据收购合同约定的期限和方式，原土地使、交付土地。根据收购合同约定的期限和方式，原土地使用权人向储备中心交付被收购的土地和地上建筑物。用权人向储备中心交付被收购的土地和地上建筑物。10、前期开发与利用。对收购的土地进行拆迁、平整加工，、前期开发与利用。对收购的土地进行拆迁、平整加工，并根据需要完善配套设施；可依法将储备土地使用权单独并根据需要完善配套设施；可依法将储备土地使用权单独或连同地上附着物出租

59、、抵押，临时改变用途。或连同地上附着物出租、抵押，临时改变用途。房 地 产 贷 款 专 业 培 训11、编制出让方案。储备中心对拟出让的储备土地进行成本、编制出让方案。储备中心对拟出让的储备土地进行成本测算，征示有关部门意见后拟定储备土地招商方案。测算，征示有关部门意见后拟定储备土地招商方案。 12、公告拍卖。储备中心及时发布经营业性用地信息，实行、公告拍卖。储备中心及时发布经营业性用地信息，实行公开招标、拍卖。公开招标、拍卖。 1.3 资金运作模式资金运作模式 根据某地区市某地区区土地收购储备暂行办法，该中根据某地区市某地区区土地收购储备暂行办法，该中心土地收购储备资金严格实行心土地收购储备

60、资金严格实行“收支两条线收支两条线”管理，封闭运管理，封闭运作，专户储存，单独核算，并接受区财政部门和审计部门的作，专户储存，单独核算，并接受区财政部门和审计部门的指导与监督。土地收购储备资金主要用于土地的征用和收购指导与监督。土地收购储备资金主要用于土地的征用和收购。 根据某地区市某地区区人民政府办公室文件关于加强土根据某地区市某地区区人民政府办公室文件关于加强土地出让金核算管理的通知（锡府办地出让金核算管理的通知（锡府办200477号），某地区区号），某地区区收取的各类土地出让金，必须全额缴入区财政局设立的收取的各类土地出让金，必须全额缴入区财政局设立的“土土地出让金收入专户地出让金收入专