06-5-10附件：当代MOMA项目安全管理方案初步设想

1、当代MOMA 安全管理方案初步设想 Date 2006-05 savills 第一太平戴維斯 当代 MOMA 安全管理方案初步设想 。 我司将把 制定相应 ，以下逐一说 第一太平戴维斯一贯重视安全管理， 不能“安居”何以“乐业” 当代 MOMA 的安全管理工作放在首位，根据项目的地理环境和特点， 的治安防范措施，以确保当代 MOMA 项目住户的安全。 、园区整体安全管理方案初步设想 针对当代 MOMA 的实际情况，我司准备实施 “三层防卫控制” 明。 1 外层 利用园区出入口岗、外围巡逻岗、闭路电视监控系统结合防范。 同时注意往来 以确保园区 当代 MOMA 有二个园区出入口，所有的行人、车辆

2、将从这里进入当代 MOMA 。我司将会在二个出入口设置岗哨 24 小时值班，随时注意进出的人员， 引导车辆。遇有行为可疑人员，主动上前询问或呼叫监控中心利用闭路电视追踪。 外围巡逻岗哨 24 小时不间断、全方位巡逻，并配合电子巡更系统，不留死角。 尤其是在夜间， 密切注意各公寓楼首层大堂及各商业店铺的情况， 行人与车辆，随时疏导。 对于北侧中心绿地一带将会加大巡视密度， 的安全。 2 中层（进入园区内部至各公寓大堂） 可视对讲系 通过闭路电视监控系统、 园区内的巡逻岗、公寓大堂的保安岗、 统进行防范。 公寓住户将会使用感应式门禁卡进入公寓大堂的电梯厅， 并通过垂直电梯抵 达各层。 外来人员可通

3、过设置在公寓大堂电梯厅门口的可视对讲门口机， 直接与需拜 访的家庭通话。 此时住户可通过设置在公寓单元内部的分机对来人进行确认。 分 机上设有显示屏， 可显示门口机上的摄像机拍摄下的来人情况。 当确认来人可以 进入时，住户可通过分机上的开锁按钮开启通往电梯厅的门。 在监控室设置中央 控制主机，还设有保安主机，与各公寓单元相连。各住户如需与物业保安联络， 可直接通过分机呼叫保安主机，保安监控室也可通过保安主机呼叫各分机。 当访客直接驾车驶入地下车库， 则在其进入公寓楼的电梯厅前， 同样需通过 可视对讲系统经业主确认身份后才能放行。 临时性的停车会有很多， 防止从地下 车库侵入公寓部分尤为重要。建

4、议采用闭路电视监控系统与可视对讲系统相结 合，辅助保安人员对地下车库的防范。 3 内层（业主家庭内部的安防报警系统） 公寓各单元均配有可视对讲系统、门磁报警系统、紧急报警系统。 可随时与 物业保安监控中心取得联系，并获得物业保安监控中心的援助服务。 通过以上三层防卫控制方式， 可以充分利用人防、物防、技防三防结合的优 势，任何不速之客都将被拒于园区之外。 二、园区整体安全管理方案具体实施措施 我司将重点开展保安队伍的建设，针对当代 MOMA 制定全面的保安计划、 合理的岗位设置，作好充分准备应对不同阶段的保安工作重点。 一）、保安队伍建设 建立一支高素质的保安队伍 保安队伍建设，按高标准、严要

5、求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考 核等关键环节，实施 “准军事化管理 ”。外聘保安员力争使用优秀退伍军人，具有 良好的思想品质和精良的业务技能。建立业务、 绩效考核与工资、 职位挂钩的机 制。保安员管理引入轮换制和淘汰制，对服役一年的保安员，进行轮换上岗，在 年终考评中，实行 10 淘汰制，保持保安员的高素质和战斗力。 二）、保安人员岗位设置 在“人防”方面， 我司将实施先进的“快速支援体系”， 建立以监控中心为 枢纽，以多种岗位为支援的保安网络。 我司将在本物业范围内设立流动岗哨、固定岗哨、守侯岗哨，其中，流动岗 哨以规定路线、规定时间的方式值勤。 固定岗哨主要设在园区出入口、 公寓大

6、堂 的出入口、停车库出入口等处。除此之外，还设有守侯岗和 24 小时应急处理小 组，这都是针对本物业特点增设的保安方式。 守侯岗平时静候在商业单元外围等 人流密集地段，负责视线范围内的治安， 一旦接到监控中心的命令，则立即前往 支援地点处理情况。 24 小时应急处理小组，即保安部在任何时间总有一组保安 员处于待命状态， 以确保在 3 分钟内赶赴事发现场增援， 将有利于事件的迅速解 决和保障巡逻人员的安全。 监控中心将根据获得的信息按规定的程序指挥和调动有关力量， 及时妥当地 处理各种突发事件。 为营造宁静祥和的社区气氛，我司在保安方面还将落实三项措施： 1、措施一，便装保安员督察措施。 园区内

7、巡逻保安员一律着便装上岗， 佩带隐蔽式无线对讲机， 随时与监控中 心联络。 2、措施二，昼松夜紧。 即白天安排少量保安员巡逻，在晚间布置严密的岗哨及增大巡逻密度。 3、措施三，实行流动岗与固定岗、巡逻路线的定时轮换。 长时间单一范围内的巡逻容易造成松懈心理和乏味性， 同时长时间的巡逻容 易导致体力的下降， 为了使保安人员始终保持良好的精神状态和充沛的体力。 保 安部将制定出合理的巡逻路线和值班安排， 以使固定岗和流动岗轮换， 巡逻路线 轮换。以保证在岗人员始终保持良好的精神状态和充沛的体力。 通过安排最佳的巡逻路线与合理使用通讯工具将使本物业的安全无死区、 盲 区。合理的巡更签到点与监控中心密

8、切配合， 及时处理突发事件， 快速支援可靠 迅速，巡逻人员无后顾之忧。 三）、安全管理 依据我司管理经验， 将安全管理分为两阶段， 即入住期安全管理及常规期安 全管理。 入住期阶段的安全形势为： 1周边环境较为复杂（有商业区及以后各期工 地存在）与入住高潮期外来装修、搬运人员往来频密的状态相互并存；2装修 分散，装修监管面大，装修防火任务艰巨； 3智能化设施尚处于一个调试、试 运行阶段，住户误报率高、保安工作压力大，管理压力大。针对这一时期保安形 式，我们将在入住期建立“人防为主、技防物防为辅”的保安管理思路。 在常规管理期， 保安管理向“技防为主，人防物防为辅，全面防范”的整体 保安思路转变

9、。智能化系统经过入住期的调试与养护，多数住户应能熟练使用， 该系统必将进入一个误报率、运行相对稳定的状态。此时装修入住已进入尾声， 人流、物流、车流、繁杂等不稳定因素相对减少。根据保安形式的变化，我们的 保安管理将由入住期的“人防为主， 技防物防为辅”的思路向“技防为主， 人防 物防为辅，全面防范”的整体保安思路转化，充分发挥智能化系统的安防优势。 1 确立保安重点 加大对入住期人流、物流、车流的有效监控 保安管理确保治安事件发生率为零； 保安队伍建设 建立一支高素质的保 安队伍；保安队伍建设，按高标准、严要求的指导思想， 严抓招聘、培训、上岗、 考核等关键环节， 实施“准军事化管理”。保安员

10、力争使用优秀退伍军人， 具有 良好的思想品质和精良的业务技能，党团员占总人数的60 以上。建立业务、 绩效考核与工资、职位挂钩的机制。 保安员管理引入轮换制和淘汰制， 对服役一 年的保安员，进行轮换上岗，在年终考评中，实行 10淘汰制，保持保安员的 高素质。 A、 B、 C、 人流控制 对来访人员须通过在公寓大堂与住户通话确认后方可 进入，并在离去时办理注销手续；对装修、搬运人员采取办理出入 证管理，并交管理押金，对他们的活动范围进行一定限制；对可疑 陌生人，采取追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌地执行验证 工作。 物流控制 对物资流动实施申报制、盘查制和登记制。住户物品 的搬入（出）须向管

11、理公司客服中心提出申报，由客服中心向相应 部门传达并提供方便；保安人员有责任和义务对物资的出入进行礼 貌盘查；所有的物资进出实行登记放行手续。 车流控制车辆进出，通过感应式 IC 智能卡，可以记录车主身份、 车牌号、车型等信息，通过计算机连网，直接向控制室输送，是汽 车防盗的重要保障。针对本项目实际情况，合理规划居住区与商业 区的车辆行驶路线，实现人车分流、出入分流。 2 .安全防范一一实施科学防范体系 全面防范实施 三岗”结合，即巡逻岗、守卫岗、机动岗三岗联合防范, 着重安防点、线、面的配合与互动。 保安巡逻采用不同速度与路线推进， 统筹安排园区内外的巡逻时间, 并利用智能巡更系统对巡逻人员

12、进行绩效监控。 机动增援进行“三级”调度，即实施阶梯式快速支援体系。第一梯 队为应急处理小组，随时听候调遣，在报警 2分钟内赶赴现场；第 二梯队为快速支援分队，在紧急状况下随时召集，对第一梯队及时 支援；在确实需要紧急增援的情况下，由第一太平公司协调第三梯 队一一临近项目的保安队实施紧急增援。此外，我们将进一步密切 与当地治安部门一一属地派出所的联系，积极配合派出所工作，加 大治安综合力度。 3.巡逻路线的最佳选择 最佳的巡逻路线与先进的通讯工具结合将使小区的安全无死区、盲区。 合理的巡更签到与智能指挥中心密切配合，及时处理突发事件，快速支援 可靠迅速，巡更人员无后顾之忧。流动岗与固定岗的定时

13、轮换将使巡逻人 员始终保持良好的精神状态和充沛的体力。 A、建立以监控中心为主导，技防为主、人防为辅的防范体系 根据本项目的特点我们将采取在园区出入口、 公寓大堂设立门岗， 负责 视线范围内的监控。主出入口、主干道、各楼主出入口、电梯前室、电梯轿 箱设置摄像监控系统， 由监控中心负责监控。 随时配备保安人员按指定路线 进行 24 小时巡逻监控。监控中心同时还能接受住户的居家报警。这样就形 成了一个外紧内松的全方位防范体系。 B、建立一支快速反应支援队伍，以应付突发事件和保障巡逻人员的安全。 管理公司将会根据小区特点和巡更签到点的分布， 将区内和外围划分为 各个小区域进行巡逻管理，同时一支快速反

14、应支援队伍 24 小时处于待命状 态。以确保在 3 分钟内赶赴事发现场增援， 将有利于事件的迅速解决和保障 巡逻人员的安全。 监控中心将根据获得的信息按规定的程序指挥和调动有关力量， 及时妥 当地处理各种突发事件。 C、实行流动岗和固定岗、巡逻路线的轮换，使保安人员始终保持充沛的体 力和最佳精神状态。 长时间单一范围内的巡逻容易造成的松懈心理和乏味性， 同时长时间的 巡逻容易导致体力的下降， 为了使保安人员始终保持良好的精神状态和充沛 的体力。管理公司将制定出合理的巡逻路线和值班安排， 以使固定岗和流动 岗轮换，巡逻路线轮换。 以保证在岗人员始终保持良好的精神状态和充沛的 体力。 4、商业部分

15、安全管理 当代 MOMA 园区内有大量商业配套存在，且按照目前开放式园区的整 体设计，园区内保安对进入园区的人流、车流只能采取松散式管理控制方 式，但对于进入公寓楼的人流可通过感应式磁卡及可视对讲进行严格控制， 以保证公寓楼住户的安全。而对于各部分商业及商业与公寓连通处的安全 控制，应区分不同情况分别设置安全管理方案，以下逐一阐述： A、底商部分 在正常营业时间内， 底商部分的安全管理将会由园区巡逻保安、 守 侯岗保安及监控中心通过园区主干道的监控探头负责。 园区巡逻保安将 会按照规定的巡视路线进行巡视， 随时关注巡视区域底商的情况， 发现 情况及时处理及上报；监控中心亦会通过园区主干道的监控

16、探头随时关 注底商的情况， 发现问题及时按照规定程序通知附近巡逻岗保安、守侯 岗保安前往处理，紧急情况还可调动紧急支援小组或第一太平附近项目 的保安人员前往支援。 在非营业时间，物业公司将会加大园区的巡逻力度， 增派巡逻人手， 并安排巡逻保安特别关注巡视区域底商的情况， 以最大限度地保证底商 在非营业时间的安全。 B、精品酒店 就目前所掌握的资料， 精品酒店大堂分别设于首层与地下一层， 分 别供步行及乘车的客人办理入住手续， 其外围的安全控制将会通过首层 及地下一层相应区域的巡视保安进行管理， 同时监控中心也将会通过监 控探头对相关区域进行监控， 发现问题， 按规定程序及时安排保安人员 前往处

17、理。并建议经营方与物业保安部门建立联动机制， 出现紧急情况， 可互相支援。 C、空中会所 目前的资料显示，空中会所共有 3 部电梯可供进入，分别位于 1# 楼、 5#楼及精品酒店，建议在 1#楼、 5#楼首层空中会所大堂及精品酒 店 11 层通往会所之处设置接待前台，对进入会所消费的人流进行适当 控制。但需特别注意的是， 在空中会所与各公寓楼连通处的电梯厅门设 置可视对将系统， 住户通过感应式磁卡进入公寓楼， 同时配置相应的监 视探头协助控制。物业保安对空中会所外围及其与各公寓楼连通处加强 巡视力度，以保证公寓楼内部的安全。 空中会所内部的安全由经营单位 自行负责，并建议其与物业保安部门建立联

18、动机制， 一旦出现紧急情况， 双方可相互配合解决。 C、影院部分 影院部分由园区及地下停车场相应区域巡逻保安负责其外围的安 全管理， 发现问题及时处理、 上报。监控中心也可通过监控探头随时关 注影院的情况， 发现问题， 通过无线对讲机通知相关保安前往处理。 其 内部安全管理由影院经营者自行负责。 并通过物业保安部门与影院经营 者的定期与不定期的沟通、 协调，不断调整各自的保安管理方案， 通过 双方的合作，保证影院的安全。 四）、交通及车辆管理 交通与车辆管理将会由管理公司保安部负责执行， 车辆管理接受市公安 局车管所的业务指导。 交通车辆管理严格执行国家、 北京市有关法律法规和管理公司运作程序

19、 文件及其作业指导书的规定。 1、 车辆管理的硬件设施完善和管理方式 A、 采用先进的停车场 IC 卡电脑管理系统； B、 计划设置车辆进出口 4 个，采用固定岗位 24 小时值班制度轮值管 理，同时辅以摄像头予以监控。 C、地下车场采用专人值守、摄像监控电脑自动识别的管理系统，由巡 逻保安员定时巡检，对地下车场实行车辆保管服务。 2、 交通组织的规划、岗位安排 A、 B、 外围贯穿干道和地下车库干道实行双向通行，限速 5 公里小时。 管理公司按照交通组织规划设计图，预先实行包括区内交通划线、 设立通道标牌，停车指引等小区交通 VI 工程。 C、人行入口、商业设施等人流密集且分流不畅地点安装减

20、速缓行装置, 以策安全。 D、车辆停放管理，车辆进入小区，由进口岗对讲通知相关巡逻区保安 员，保安员引导停放；巡逻保安员负责区内停放车辆的管理。 3、其他车辆的管理 摩托车、自行车实行定点看管服务， 停放于指定位置， 其余地点不 能停放。 摩托车、自行车由管理公司安排专人进行管理， 由管理公司规 定服务要求， 收费标准， 依据管理公司相关管理规定实行监督管理， 管 理员纳入管理公司员工管理。 4、保险及责任 管理公司将为停车场投保， 按照保险条例， 并根据市政府有关文件 承担相应责任，保证车主和管理公司的合法利益。 5、停车场设备管理 停车场设备的巡视检查和日常维护保养由各岗位保安员按规程进行

21、。 五）、消防管理 保安部负责本项目消防业务和日常管理， 根据中华人民共和国消防法 等法律法规和公司运作程序文件消防管理手册 、作业指导书要求实施管 理；工程部负责消防设备管理， 执行设备管理手册 及其作业指导书规定。 管理公司项目经理作为本项目消防安全负责人全面负责本物业消防管 理工作。 1、消防管理组织体系 A、消防局的指导、监督保证了本物业消防管理规范发展。 B、保安部的专业化统筹管理。 作为专业主管部门， 保安部可有效利用部门资源， 合理调配， 统筹 安排，制定周密计划， 使管理体系高效运作。 保安部在消防值班室设立 消防值班员实行消防监控。 C、消防监督员的专职管理 保安部专设消防监

22、督员专职消防日常管理和二次装修工地管理， 检 查消防设备设施的保养和完好情况， 组织消防试验和内部演练， 对消防 隐患提出整改要求。 消防监督员应每月对所有消防设备、设施、器材巡视检查一遍。 各个区域消防设施的巡视检查和日常保养由巡逻保安员负责。 D、义务消防队组织 保安部保安人员为本物业义务消防队， 平时接受消防技能和防火知 识培训， 参加消防演练， 熟悉本物业灭火作战方案， 火灾情况下迅速按 预定方案投入灭火作战。 E、群治群防的消防安全责任人制度 物业管理公司将与管委会、 业主代表、 商业店铺负责人签订 消防 安全责任书，明确责任、群治群防、互相监督、共保平安。 2、消防设备和器材的管理

23、 A、消防设备设施器材严格按照现行规范配备到位。 B、巡逻保安员和工程部维修技工在巡视检查和日常维保过程中对消防 设施的故障问题等及时向监控中心报告，由工程部负责修复。 C、工程部负责对消防系统的定期维护保养和检修，同时配合消防监督 员组织的消防系统功能试验，以保证设备处于完好临战状态。 D、消防器材的配备由消防监督员负责。 3、消防知识宣传和演习演练 A、客户服务部与保安部共同开展消防宣传教育，务使全体客户周知应 变措施和安全逃生方法等。 B、每年举行一次消防演习。 消防监控中心将按下列方式处理火警信息 4、消防报警的应急处理 本项目的硬件配备足以使本物业消防防范的万无一失。但是，仅有 先进的技术设备是不足够的，决定的因素是人。我们将通过消防监控中 心把两种优势融为一体，24小时全天候保安服务使得本项目消防防范 固若金汤，小区各部分的报警，将通过消防指挥中心得到迅速有序的处 理。 沁园春雪 北国风光, 里冰封， 万里雪 望长城内夕H _惟余莽莽； 下，顿失滔滔。 欲与天公试 山舞银蛇，原驰蜡象， O 唐宗宋 ,看红装素裹，分外妖娣 江山如此多娇，引无数英雄竞折腰 惜秦皇汉武，略输文采； 祖，稍逊风骚。 只识弯弓魔 一代天骄，成吉思汗， 大雕。 俱往矣, U