房地产开发项目可行性研究(1)

1、可行性研究一、可行性研究的含义和目的一、可行性研究的含义和目的在房地产开发项目投资决策前，论证项目目标在房地产开发项目投资决策前，论证项目目标实现可能性的科学方法。实现可能性的科学方法。减少减少/避免投资决策的失误，提高项目开发建设避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。的经济、社会和环境效益。二、可行性研究的作用二、可行性研究的作用1.申请项目核准的依据申请项目核准的依据2.项目投资决策的依据项目投资决策的依据3.筹集建设资金的依据筹集建设资金的依据4.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据开发商与有关各部门签订协议、合同的依据5.下阶段规划设计工作的依据下阶段规划设计工

2、作的依据三、可行性研究的工作阶段三、可行性研究的工作阶段投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目评估与决策四、可行性研究的内容四、可行性研究的内容1.项目概况项目概况2.开发项目用地现状调查开发项目用地现状调查3.市场分析和建设规模的确定市场分析和建设规模的确定4.规划设计方案的选择规划设计方案的选择5.资源供给条件分析资源供给条件分析6.环境影响评价环境影响评价7.项目开发组织机构和管理费用的研究项目开发组织机构和管理费用的研究8.开发建设计划的编制开发建设计划的编制9.项目经济及社会效益分析项目经济及社会效益分析10.结论及建议结论及建议一、投资估算一、投资估算1.土地费用土地费用（征

3、收补偿费、土地出让价款、土地转让征收补偿费、土地出让价款、土地转让费、土地租用费费、土地租用费）2.勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费（项目的前期规划、设计、项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平三通一平”等土地开发工等土地开发工程费用程费用）3.房屋开发费房屋开发费（建筑安装工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费公共配套设施建设费）4.其他工程费其他工程费（临时用地费、临时建设费、工程造价临时用地费、临时建设费、工程造价咨询费、合同公证费、工程质量监督费、竣工图编制费、工咨询费、合同公证费、工程质量监

4、督费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用程保险费等杂项费用）一、投资估算一、投资估算5.开发期间税费开发期间税费（房产税、城镇土地使用税、市政支房产税、城镇土地使用税、市政支管线分摊费、绿化建设费、电话初装费等管线分摊费、绿化建设费、电话初装费等）6.管理费用管理费用（管理人员工资、职工福利费、办公费、管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、职工教育经费、社会保险费、业差旅费、折旧费、修理费、职工教育经费、社会保险费、业务招待费等务招待费等）7.销售费用销售费用（销售前期费、销售推广费、交易手续费、销售前期费、销售推广费、交易手续费、销售代理费等销售代理费等）8.财务费用财务

5、费用（借款或债券的利息、金融机构手续费等借款或债券的利息、金融机构手续费等）9.不可预见费不可预见费资金使用计划资金使用计划二、收入估算二、收入估算估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划，包括：拟租售物业的类型、时间可行的租售计划，包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式。和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式。1.租售方案租售方案2.租售价格租售价格3.租售收入租售收入4.收款方式收款方式销售收入与经营税金及附加估算表销售收入与经营税金及附加估算表 单位：万元单位：万元序号序号项目项目合计合计开发经营期

6、开发经营期1 12 23 3 n n1 1销售收入销售收入1.11.11.21.21.31.3可销售面积（可销售面积（）单位售价（元单位售价（元/ /）销售比例（销售比例（% %）2 2经营税金及附加经营税金及附加2.12.12.22.22.32.3营业税营业税城市维护建设税城市维护建设税教育费附加教育费附加出租收入与经营税金估算表出租收入与经营税金估算表 单位：万元单位：万元序号序号项目项目合计合计开发经营期开发经营期1 12 23 3n n1 1租金收入租金收入1.11.11.21.21.31.3出租面积（出租面积（）单位租金（元单位租金（元/ /）出租率（出租率（% %）2 2经营税金及

7、附加经营税金及附加2.12.12.22.22.32.3营业税营业税城市维护建设税城市维护建设税教育费附加教育费附加3 3净转售收入净转售收入3.13.13.23.23.33.3转售价格转售价格转售成本转售成本转售税金转售税金三、资金筹措三、资金筹措投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表 单位：万元单位：万元序号序号项目项目开发经营期开发经营期合计合计1 12 23 3n n1 1项目总投资项目总投资1.11.11.21.2开发建设投资开发建设投资经营资金经营资金2 2资金筹措资金筹措2.12.12.22.22.32.32.42.42.52.5资本金资本金借贷资金借贷资金预售收入预售收入预租收

8、入预租收入其他收入其他收入一、基本报表一、基本报表（一）现金流量表（一）现金流量表 反应房地产项目开发经营期内各期的现金流入和流出，用反应房地产项目开发经营期内各期的现金流入和流出，用以计算各动态和静态评价指标。以计算各动态和静态评价指标。项目投资现金流量表项目投资现金流量表以全部投资作为计算以全部投资作为计算基础，用以考察全部投资的盈利能力。基础，用以考察全部投资的盈利能力。资本金现金流量表资本金现金流量表以投资者的出资额作为以投资者的出资额作为计算基础，用以考察资本金的盈利能力。计算基础，用以考察资本金的盈利能力。项目投资现金流量表项目投资现金流量表 单位：万元单位：万元序号序号项目项目开

9、发经营期开发经营期合计合计1 12 23 3n n1 1现金流入现金流入1.11.11.21.21.31.3销售收入销售收入租金收入租金收入自营收入自营收入2 2现金流出现金流出2.12.12.22.22.32.32.42.4开发建设投资开发建设投资运营资金运营资金运营费用运营费用营业税及附加营业税及附加3 3净现金流量净现金流量4 4累计净现金流量累计净现金流量5 5净现值（净现值（ic=10%）6 6累计净现值累计净现值资本金现金流量表资本金现金流量表 单位：万元单位：万元序号序号项目项目开发经营期开发经营期合计合计1 12 23 3n n1 1现金流入现金流入1.11.11.21.21.

10、31.3销售收入销售收入长期借款长期借款短期借款短期借款2 2现金流出现金流出2.12.12.22.22.32.32.42.42.52.5开发建设投资开发建设投资运营费用运营费用营业税及附加营业税及附加借款本金偿还借款本金偿还借款利息支付借款利息支付3 3净现金流量净现金流量4 4累计净现金流量累计净现金流量5 5净现值（净现值（ic=10%）6 6累计净现值累计净现值一、基本报表一、基本报表（二）财务计划现金流量表（二）财务计划现金流量表反应房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或反应房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的短缺情况，用于选择资金筹措方案

11、，制定适宜的借款及偿还计划。借款及偿还计划。财务计划现金流量表财务计划现金流量表 单位：万元单位：万元序号序号项目项目开发经营期开发经营期合计合计1 12 23 3n n1 1资金来源资金来源1.11.11.21.21.31.31.41.41.51.51.61.61.71.71.81.8销售收入销售收入租金收入租金收入自营收入自营收入自有资金自有资金长期借款长期借款短期借款短期借款回收经营资金回收经营资金净转售收入净转售收入2 2资金运用资金运用2.12.12.22.22.32.32.42.42.52.52.62.6开发建设投资开发建设投资运营费用运营费用营业税及附加营业税及附加土地增值税土地

12、增值税借款本金偿还借款本金偿还借款利息支付借款利息支付3 3盈余资金盈余资金4 4累计盈余资金累计盈余资金一、基本报表一、基本报表（三）损益表（三）损益表反应房地产项目开发经营期内各期的利润总额、反应房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率等评价指标。资利润率、资本金利润率等评价指标。一、基本报表一、基本报表（四）资产负债表（四）资产负债表资产负债表反应企业一定日期全部资产、负债和资产负债表反应企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。所有者权益的情况。对房地产开发项目进行独立的财务评价

13、时，不需对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。要编制资产负债表。当房地产经营企业开发或投资一个新的房地产项当房地产经营企业开发或投资一个新的房地产项目时，需要编制该企业的资产负债表。目时，需要编制该企业的资产负债表。二、辅助报表二、辅助报表项目总投资估算表项目总投资估算表开发建设投资估算表开发建设投资估算表经营成本估算表经营成本估算表借款还本付息估算表借款还本付息估算表一、房地产投资项目不确定性分析一、房地产投资项目不确定性分析房地产投资项目不确定性分析，是分析不确定房地产投资项目不确定性分析，是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。现的风险。1.房地产开发项目的主要不确定性因素房地产开发项目的主要不确定性因素一、房地产投资项目不确定性分析一、房地产投资项目不确定性分析2.房地产置业投资项目的主要不确定性因素房地产置业投资项目的主要不确定性因素二、盈亏平衡分析二、盈亏平衡分析三、敏感性分析三、敏感性分析四、风险分析四、风险分析四、风险分析四、风险分析风险分析的一般过程和方法风险分析的一般过程和方法 开发投资涉及哪些活动；各活动中包括哪些风险；开发投资涉及哪些活动；各活动中包括哪些风险； 风险产生的原因是什么；项目中哪些风险是主要的；风险产生的原因是什么；项目中哪些风险是主要的；