2008年经济师(中级)人力资源管理全真试题73401

1、一、 房地产：房产和地产的总称，也叫不动产”。房地产的形态：1 1、单纯的土地；2 2、单纯的房屋；3 3、土地和房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。（构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等）房地产按类型分为：1 1、住宅用（7070年）；2 2、生产用（5050年）；3 3、经营用（门头等，5050年）；4 4、行政用（市政 府、法院等，5050年）；5 5、其他用（学校，博物馆等）。二、 房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。房地产产业的主要内容：1 1、 土地

2、的开发和再开发；2 2、 房屋的开发和建设；3 3、 地产的经营（包括土地权的岀让、转让、租赁、抵押等）；4 4、 房地产经营（包括房屋的买卖、租赁、抵押）；5 5、 房地产中介服务（包括信息、测量、律师、经纪、公证等）；6 6、 房地产物业管理；7 7、 房地产金融（包括信息、保险、金融投资等）。三、 房地产的特性1 1、 房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可 移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；2 2、 地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；3 3、 房地产的高质耐久性；4 4、 房地产具有保值、增值性，前

3、提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%10%。探房地产的前景1 1、 城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。20102010年城市人口达6.16.1亿，每年需新建住宅3.273.27亿就；2 2、 人口流动增加形成对住宅的需求；3 3、 居民消费水平的提高；4 4、 城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求；5 5、 深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。政府改革深化内需1 1、 取消福利分房，实行住宅货币化；2 2、 开发二手房市场；3 3、 下调存款利率，吸引大批投资性客

4、户；4 4、 下调税费，岀台法律法规，激励住房需求。五证两书一、建筑用地规划许可证建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市 规划的法律凭证。二、 建设工程规划许可证有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、 国有土地使用证经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名 称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和四至”范围。四、 建设工程开工证建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑， 不受法律保护。五、 商品房销售（预售）许可证市、县人民政府

5、房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件六、 两书”商品房质量保证书、商品房使用说明书名词解释一、 基本参数探 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构（上下不一样高）；探 错层：户内楼板面高度不一样，错开岀有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；探 进深：一幢建筑物（房子）从前墙皮到后墙皮的距离（长度）;探开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度（3m3m3.9m3.9m 较舒适）；探层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度（2.9m2.9m）; ;探静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度（2.7m2.7m）; ;探户型：根据家庭人口组成情况和国家

6、规定的居住面积定额所确定的每户居室；探建筑系数：建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百 分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则 下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活 动场地。探三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。探七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、 煤气通，场地平整。二、 与产权有关的概念探房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权

7、的一种，房屋 产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。探房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权 利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围 的土地使用权权利主题一致的原则。探 房地产权登记：通常称 产权登记”包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋 所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有 权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只

8、有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。探共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义 务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。探 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权 人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。探过户：即更换房屋承租人姓名。三、 与面积有关的概念探 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物

9、勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结 构面积探公摊面积：1 1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房 的建筑面积；2 2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%50%探商品房销售面积= =套内建筑面积 + +分摊公用面积探套内建筑面积= =套内使用面积 + +套内墙体面积 + +阳台建筑面积探使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。探使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。探辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。探 结构建筑面积：建筑物各层中，外

10、墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱 （均为投影面积）等所占面积的总和。 探 使用率：使用面积与建筑面积之比， 用百分数表示。板楼：80%80% ；塔楼75%75% ;写字楼70%70% ;商场65%65% 使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。探 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。探商品房销售面积= =套内使用面积 + +分摊的功用建筑面积探套内建筑面积= =套内使用面积 + +套内墙体面积 + +阳台面积探套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居 室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。探公摊的公用建筑面积=

11、 =套内面积X公用建筑面积分摊系数探 公用建筑面积分摊系数 = =公用建筑面积 -套内建筑面积总和探 公用建筑面积= =整栋楼的建筑面积 -套内建筑面积 -不应分摊的建筑面积探 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积（总占地面积）之比。探 建筑覆盖率：又称 建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。探 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。探 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积之比。四、 与银行贷款有关概念探 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉 及的房屋产权转让按揭人，过程中

12、按揭人享有使用权。探按揭所用材料：1 1、 身份证复印件；2 2、 户口本复印件；3 3、结婚证复印件；4 4、学历证复印件；5 5、收入证明；6 6、购房合同复印件；7 7、营业执照复印件；8 8、三个月的连续税单；9 9、固定资产的发票；1010、 借款申请表。探契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性 税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，约为房价的1.5%1.5%五、 与住宅相关的概念探 公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。探 花园式

13、住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备， 装修华丽、富有变化。%双拼：连拼，叠拼。% 商住住房(SOHO)(SOHO): SmallSmall OfficeOffice HomeHome OfficeOffice 是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的 诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及 依赖网络进行社会活动的人群。%经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场 价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住

14、房的设计和建筑标准上 强调使用效果，而不是降低标准。六、 经济适用房我国在19981998年房改的同时就实行了经济适用房政策。%经济适用房享受哪些优惠政策免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%3%1%3%，市场利润被限在3%3%以下。%经济适用房价格构成? ?住房建设的征地和拆迁补偿安置费；? ?审查设计和前期工程费；? ?住宅小区基础设施建设费；? ?建设工程费；以上4 4项之和为基础的1%3%1%3%的管理费。贷款利息、税金 3%3%以下利润。商品房除以上 8 8

15、项外，还有行 政事业性收费( (如小区营业性配套公建费，人防建设费等) )，土地岀让金其利润不受限制，由市场决定。%经济适用房与商品房有什么不同? ?获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳 土地出让金；? ?成本结构不同；? ?租售政策不同，经济适用房只售不租， 商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠， 其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受 限制；? ?价格政策不同，经济适用房岀售实行政府指导价，不得擅自提价岀售。商品房岀售价格完全由市场决定。 探经济适用房是什么产

16、权？与商品房有什么不同？居民个人购买的经济适用房产权归个人；房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上 与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。销售技巧先肯定一、购房客户的类型、特征，如何应付1 1、 理智稳健型（4040岁左右）特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被推销员言辞打动，认为疑点的地方一定要搞清楚措施：加强产品品质，公司性质、实力。独特优点，岀奇制胜。有理有据，虚心解决问题。2 2、 热情冲动型（年轻男性较多）特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激。措施：趁热打铁狂轰炸。成交量不到50%50%3 3、 沉默寡言型特征：岀

17、言谨慎，外表反应冷漠。措施：静、引导。亲切诚恳态度拉近感情。4 4、 忧柔寡断型特征：犹豫不决，反反复复。措施：从我的角度坚决的给他自信，让客户慢慢产生依赖于帮他的决定，分析清楚。5 5、 喋喋不休型特征：过分小心，想用言语说服你措施：取得信任，加强产品信心、不会跑适当引导，适当快刀斩乱麻，交定金一定要快，无后悔余地6 6、 盛气凌人型特征：趾高气昂、吓唬、态度拒人于千里之外，外强中干。措施：不卑不亢，保持原样，寻找弱点，不抵怵。7 7、 求神问卜型特征：做决定之前找风水先生，决定权取决于此（别人手中）措施：不要否定他的世界观，以现代观点配合其风水观。适时提醒他一下，可接触些了解些谈得来 在否

18、定，否定时强调任的价值。8 8、 畏首畏尾型特征：前怕狼后怕虎，一个问题反复忧虑，缺乏经验，考虑太多。措施：有力的业绩品质和保证，强调肯定，不必产生其他想法。9 9、 神经过敏型特征：悲观、什麽事都能刺激他。措施：慎言 少说话、少说多听，重点严肃说服1010、 斤斤计较型（似5 5）特征：心思细腻，什麽都想要，想占便宜。措施：要用气氛逼他，尽快做决定，马上调价，强调已经有优惠1111、 借故拖延特征：个性迟疑，推三推四。措施：追查客户不做决定的真正原因，路过闲人、市调【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并岀售、岀租的房屋【经济适用住房】是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统

19、一下达计划，用地一般 实行行政划拨的方式，免收土地岀让金，对各种经批准的收费实行减半征收，岀售价格实行政府指导价， 按保本微利的原则确定。【廉租住房】是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提 供的租金相对低廉的普通住房。【存量房】是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。【再上市房】是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市岀售的房屋。【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿 舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具 有专门用途的房屋。【成

20、套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。 住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。【非成套住宅】 是指供人们生活居住的但不成套的房屋。【国有房产】是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资 金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。【集体所有房产】是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。【私有（自有）房产】是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外 国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民

21、投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限 责任公司）所投资建造、购买的房屋。其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房， 拥有部分产权。【涉外房产】是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、夕卜国政府、社会团体、国际性机构 所投资建造或购买的房产。【其他房产】是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理 部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。【钢结构】 是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。【钢、钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的【钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件

22、是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用 滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。【混合结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成， 以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。【砖木结构】是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。【其他结构】是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。【房屋层数】房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪+0+0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在 2.20m2.20m以上（不含2.20m2.20m ）的，计算自

23、然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层 数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突岀屋面的楼梯间、水箱间不计层数。【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m2.2m以下的半地下室）。【假层】是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。【阁楼（暗楼）】一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。【低层住宅】 指一层至三层的住宅。【多层住宅】 指四层至六层的住宅。【中高层住宅】 指七层至九层的住宅。【高层住宅】 指十层及十层以上的住

24、宅。【房屋建筑面积】是指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m2.20m以上（含2.20m2.20m ）的永久性建筑。【住宅建筑面积】是指供人居住使用的房屋建筑面积，包括企事业、机关、团体等的集体宿舍和家属宿舍。【成套住宅建筑面积】是指成套住宅的建筑面积总和。【房屋使用面积】是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。【住宅使用面积】是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括日常生 活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋

25、）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地 下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙线计算。【土地管理】是指国家用于维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，以及贯彻执行国家在土 地开发、利用、保护、改造等方面的政策而采取的行政、经济、法律和工程技术的综合性措施。现阶段我 国土地管理的实质是政府处理土地事务、协调土地关系的活动，即行使国家权力的过程。【地籍】是指反映土地的位置（地界、地号）、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿籍（或 清册），也称土地的户籍。【地籍管理】是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而

26、采取的以地籍调 查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施【土地使用权划拨】是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地 交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【土地使用权出让】是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支 付土地使用权岀让金的行为。【房屋用地】是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求 的配套设施占用的土地。【房屋用地面积】（1 1 ）无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；（2 2 ）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；（3 3）已征

27、用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；（4 4）其他按规定不计入用地的面积。【住宅用地】是指供居住的各类房屋用地【工业用地】是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。【仓储用地】是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材 料堆场及其附属设备等用地。【商业服务业用地】是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、 文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。【旅游业用地】是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商 店等用

28、地。【金融保险业用地】是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。【市政公用设施用地】是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电（所）站、煤气站、供热中心、环卫所、 公共厕所、火葬场、消防队、邮电局（所）及各种管线工程专用地段等用地。【绿化用地】是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。【公共建筑用地】是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。【文、体、娱用地】是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐 场、文艺体育团体等用地。【机关、宣传用地】是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地

29、、广播电台、电视台、岀 版社、报社、杂志社等用地。【科研设计用地】是指科研、设计机构用地。如研究院（所）、设计院及其试验室、试验场等科研、设计 用地。【教育用地】是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余 进修院（校）、工读学校等用地。【医卫用地】是指医院、门诊部、保健院（站、所）疗养院（所）、救护站、血站、卫生院、防治所、检 疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。【交通用地】是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。【铁路用地】是指铁路及场站、地铁出入口等用地。【民用机场用地】是指民用机场及其附属设施用地。【港口码头用地】是指专供客、货运船停靠的场所

30、用地。【其他交通用地】是指车场（站）、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地【实有房屋】是指已建成并达到入住或使用条件的、含自有（私有）房屋在内的各类房屋。【实有住宅】是指已建成并达到入住及使用条件的、含自有（私有）住宅在内的住宅。【住宅套数】是指按照设计要求已建成并达到入住、使用条件的成套住宅的套数。【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的住宅。【房屋施工面积】是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工 的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包 括在施工面积中，多

31、层建筑应填各层建筑面积之和。【房屋新开工面积】是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋 面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永 久桩）的日期为准。【房屋竣工面积】是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣 工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。【竣工房屋价值】是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容 计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括 作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工

32、程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不 包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等 费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按 结算价格计算。【居住人口】是指与住宅统计范围一致的居住人口。以公安局的统计数据为准。【居住户数】是指与居住人口数相应的户数。 户 以公安派岀所核发的户口簿为准，一个户簿即一户。【人均住宅建筑面积】（新增指标）是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。计算公式：人 均住宅建筑面积（平方米/ /人）= =住宅建筑面积/居住人口【人均住宅使用面积】是指

33、按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积。计算公式：人均住宅使用面 积（平方米/ /人）= =住宅使用面积/居住人口【户均住宅套数】（新增指标）是指按居住户数计算的平均每户拥有的住宅套数。计算公式：户均住宅套 数（套/ /户）= =住宅套数/居住户数【住宅成套率】（新增指标）是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅成套率（%）= =成套住宅建筑面积/实有住宅建筑面积X100100 %【住宅自有（私有）率】（新增指标）是指自有（私人所有）的住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。 计算公式：住宅自有率（）= =自有（私有）住宅建筑面积/实有住宅建筑面积X100100 %【建筑

34、面积】住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑 面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、 其他公摊面积等。【使用面积】住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含 在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金， 都是按使用面积计算。【公用面积】住宅的公

35、用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼 梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。 开发商在岀售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1 1 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2 2 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的5050 %。【共有建筑面积分摊系数】整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即 为共有建筑面积分摊系数。【实用面积】它是”建筑面积”扣除公共分摊面积后的

36、余额。【居住面积】住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面 积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。【计租面积】作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括 居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积 计算。【销售面积】销售面积是指商品房按 套 或 单元 岀售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面 积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。【公用建筑面积分摊系数】将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼

37、各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。【得房率】得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积= =套内使用面积+ +套内墙体面积+ +阳台建筑面积。套（单元）建筑面积= =套内建筑队面积 + +分摊得公用建筑队面积。【实用率】实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积【容积率】容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1 1万平方米的土地上，有 40004000平方米的建筑总面积，其容积率为 0.40.4。【建筑密度】建筑密度是指在居

38、住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反 映岀一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。【绿化率】绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿 化率高为好。【绿地率】绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（ ）。绿地率所指的 居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小 游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。【开间】住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过 3.03.0

39、米-3.9-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过 3.33.3米 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5 5米以上，进深7 7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-5040-50平方米甚至更大的居住空间， 与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%2%，便于灵活隔断、装修改造。【进深】在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住 宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上 有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定

40、在5 5米左右，不能任意扩大。【层高】层高是指住宅高度以 层 为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。【净高】净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。【标准层】标准层是指平面布置相同的住宅楼层。【阳台】是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。【平台】平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。【走廊】走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。【地下室】地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 1 /2 2者。【半地下室】半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 1/3

41、 3，且不超过1 1 /2 2者【玄关】玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的”领地 ，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同， 需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关 也是接受邮件、简单会客的场所。【隔断】隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。【过道】过道是指住宅套内使用的水平交通空间。【已购公房 】已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。【廉租房】廉租房是在新出台

42、的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城 镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。【私房】私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本 上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场岀售给个人和家庭，也就转为私有住宅。【二手房】二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为 一手”，第二次交易则为 二手 。一些无房的 人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些 住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产

43、证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买”楼花 ，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而 在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应 签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。【外销房】外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商 品房可以岀售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。【内销房】内销商

44、品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以岀 售给当地企事业单位和居民。【准现房】准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距 等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。【共同共有房产】共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【共有房产】共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。【尾房】尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当 商品住宅的销售量达到 8080 %以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段

45、，此时所销售的房产，一般称为 尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼 层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。【烂尾房】烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。”烂尾 的情况一般不会发生在房产推岀销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。【城市居住区】城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000300005000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。【居住小区】居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模700070001500015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居 地【居住组团】居住组团一般