地产上市公司营运能力分析——以万科企业集团为例

1、 摘 要对房地产企业来说，对企业所有资产进行营运能力分析可以向企业利益相关者提供许多有用的信息，使企业利益相关者能够充分的了解企业的整体经营情况。而且，营运能力分析所提供的信息还可以帮助企业管理者发现企业营运过程存在的问题、了解企业的资产结构和财务状况。本篇论文是站在房地产行业的角度上来写的，论文先是介绍了房地产企业的收入来源和土地储备，然后找了六家房地产上市公司2019年的数据做了简单的分析说明；然后重点以万科企业集团为例，就万科2015-2019年的有关数据以自己的理解做了简单的说明，在这里我先是计算了万科2015-2019年的四个周转率，然后找了两家和万科差不多的企业碧桂园和新城控股与万

2、科企业集团做对比，更加深入的说明我对万科营运能力的理解；最后再对万科企业集团进行指标分析时发现的问题进行了总结，并给出了一些解决意见。关键词：营运能力；总资产周转率；存货周转率；应收账款周转率；固定资产周转率ABSTRACTFor real estate enterprises, the analysis of the operating capability of all assets of the enterprise can provide many useful information to the enterprise stakeholders, so that the enterp

3、rise stakeholders can fully understand the overall operating situation of the enterprise. Moreover, the information provided by the operation capability analysis can also help enterprise managers to find out the problems existing in the operation process of the enterprise and understand the asset st

4、ructure and financial status of the enterprise. This paper is written from the perspective of the real estate industry. The paper first introduces the income sources and land reserves of real estate enterprises, and then makes a simple analysis and explanation based on the 2019 data of six listed re

5、al estate companies. Then, taking Vanke enterprise group as an example, I briefly explained the relevant data of Vanke from 2015 to 2019 according to my own understanding. Here, I first calculated the four turnover rates of Vanke from 2015 to 2019, and then compared two enterprises similar to Vanke-

6、Biguiyuan and Xincheng Holding with Vanke enterprise group to further explain my understanding of Vankes operation ability. Finally, the problems found in the index analysis of Vanke Group are summarized and some solutions are given.KEY WORDS：operatingcapacity; totalassetturnover; inventoryturnover;

7、 receivablesturnoverratio; turnoveroffixedassets26目 录第 1 章 绪论31. 1 研究背景及意义31.1.1 研究背景31.1.2 研究意义31. 2 研究方法31.2.1 文献综述法31.2.2 比率分析法41.2.3 案例分析法4第 2 章 房地产行业相关数据52.1 房地产行业发展现状52.1.1 房地产行业收入来源52.1.2 土地储备决定企业的综合实力52.2 房地产上市公司营运能力分析72.2.2 房地产上市公司总资产周转率分析92.2.3 房地产上市公司存货周转率分析102.2.4 房地产上市公司应收账款周转率分析122.2.5

8、 房地产上市公司固定资产周转率分析13第 3 章 万科营运水平分析153.1 选择万科的原因153.2 万科营运能力分析163.2.1 万科总资产周转率计算及分析163.2.2 万科存货周转率计算及分析173.2.3 万科应收账款周转率计算及分析193.2.4 万科固定资产周转率计算及分析21第 4 章 万科需要注意的问题及相关意见和建议234.1 万科需要注意的问题234.1.1 企业存货过多234.1.2 企业营运管理较差234.2 对万科的意见和建议244.2.1 改善企业生产条件，缩短项目生产和销售时间244.2.2 完善企业机制，培养商业人才24总 结25致 谢26参考文献27第 1

9、 章 绪论1. 1 研究背景及意义1.1.1 研究背景2019年，房地产行业的仍然实行是房子是用来住的、不是用来炒的基本政策。在这一年，我国各个地区围绕稳定房价和地价的目标，因地制宜，促进了房地产销售市场的平稳发展。这年我国的城镇化过程也逐渐进入第二个阶段，城市化发展逐渐发展成熟。今年爆发的新型冠状病毒对房地产企业产生了不小的冲击，这场疫情使房地产行业发展充满着不确定性，企业之间的内部竞争会越来越激烈，这就对企业的整体服务有了更高的要求，企业服务好、产品质量高才会有更多的人来买企业的房屋。所以综合实力强、企业服务好、产品质量高的企业在这场疫情有得到发展机会的可能性才更大。1.1.2 研究意义对

10、管理房地产公司的决策者来说，对房地产公司进行营运能力分析有以下三个好处：一是可以反映企业的资产利用状况，为优化企业资产结构提供前提条件；二是可以改善公司自身财务方面的问题，使公司取得更高更好经营成果；三是能够发现公司空闲的和没有得到合理利用的资产，进而做到使公司所有的资产都能够合理的利用。对可以给公司带来的投资其他企业来说，房地产企业营运能力分析可以帮助他们更清楚的了解公司整体情况，进而帮助他们决定是否要给这个公司投钱。对可以借给公司资金的其他企业来说，房地产公司营运能力分析可以用来来更好的判断债务人偿还债务的能力，从而决定是否应该把钱借给这个公司。本篇论文主要探究的就是营运能力分析对公司管理

11、者的影响。1. 2 研究方法1.2.1 文献综述法本篇论文是我在网上查阅大量文献，仔细阅读了大量参考资料后，觉得自己对所研究的问题进行全面、准确的了解与掌握后完成的。1.2.2 比率分析法本篇论文的主体部分其实就是根据公司资产计算的四个周转率的相关计算分析，然后根据之前计算的指标来分析房地产公司的对企业资产利用状况、万科企业集团的在最近五年里各项资产的利用状况。在比率计算中，我先是从营运能力分析指标中选了四个我认为比较重要的周转率进行指标计算，然后根据这些指标来分析房地产企业资产的利用情况、万科最近五年来对企业资产的管理状况，从而使企业的管理者能够更加合理的利用公司的所有资产。1.2.3 案例

12、分析法本篇论文先是通过对万科企业集团近五年的相关数据进行指标计算，然后根据计算的指标对企业的经营能力进行分析和评价，了解企业整体资产的利用情况。接下来对万科企业集团进五年内的年度报告进行整理了解，然后在充分研究和分析有关房地产企业营运能力分析的论文、期刊等，以万科企业集团为例，整体分析研究万科企业集团营运能力，并找出了万科企业集团存在的一些问题和隐患，然后以自己的理解对公司日常经营活动的最终结果进行简单表述，希望能够帮助公司的管理者借此制定对企业未来发展有帮助的经营方案。 第 2 章 房地产行业相关数据2.1 房地产行业发展现状2.1.1 房地产行业收入来源对国内大多数房地产公司来说，租金收入

13、在企业运营收入中占比都会很大。在我国，房地产公司的租金收入占公司营运收入比重高达百分之七十九点八。在外国的话，房地产公司的租金收入在营运收入的占比更高，直接达到了百分之八十七点八。由此可知，我国大多数的房地产公司的资金来源都是房屋出租，不过也有效部分公司把酒店的收入作为公司资金的主要来源，就比如说金茂就是以酒店经营作为企业的日常活动，所以公司的主要资金来源就是酒店收入。此处，还有一些房地产公司的经营重心放在在长租公寓，所以在往后的几年里，公司的租金收入中长租公寓的进项会越来越多。2.1.2 土地储备决定企业的综合实力表 2-1 2019年房地产销售排名前十企业销售排名企业名称销售额销售面积综合

14、实力排名1碧桂园7715亿元8137万平方米第3名2万科6312亿元4046万平方米第2名3中国恒大6262亿元6071万平方米第1名4融创中国5556亿元3839万平方米第6名5保利发展4698亿元3164万平方米第4名6绿地控股3880亿元3420万平方米第12名7中海地产3387亿元1794万平方米第5名8新城控股2748亿元2437万平方米第8名9世贸集团2608亿元1471万平方米第15名10华润置地2425亿元1367万平方米第9名数据来源：前瞻产业研究院、中国房地产测评中心从表2-1中我们可以看到，房地产行业中综合实力排在前三的恒大、碧桂园和万科在今年房地产行业销售额排名中也是前

15、三，只是排名顺序换了一下，碧桂园排在了第一，万科依旧是第二，而恒大排在了第三。其实不只是这三家公司综合实力和销售排名差不多，销售额排名前十的其他房地产企业也基本上如此。由此我们可以发现，房地产行业综合实力排名是与企业的销售能力挂钩的，而企业的销售能力又是与企业拥有的可以用来建造房屋的土地挂钩。只有拥有足够多的可以用来建造房屋的土地资源，才能建成足够多的房屋用来出售，企业的销售能力才会随之上涨。简而言之，只有拥有充足的可以用来建造房屋的土地资源，房地产企业的综合实力才会增强。表 2-2 截止2019年年底排名前十企业的土地储备情况（单位：亿元）排名企业名称2017年2018年2019年1碧桂园2

16、133823001263942融创中国1928318784251403保利发展1874622524249604中国恒大2666927174241135绿地控股1179013171201656万科1439617992185617中海地产892712223120158世贸集团78889153110269新城控股72459397873310华润置地470467048287数据来源：前瞻产业研究院表2-2中的土地储备排名是按2019年数据进行排名的。之前我们说过，只有拥有足够多的可以用来建造房屋的土地资源，企业综合实力才有可能会上升。从表2-2中我们也可以看到，大多数企业拥有的土地量都是逐年上升的，但

17、也有几家公司不升反降，就比如说恒大。恒大在2017年和2018年拥有的土地量分别是26669亿元和27174亿元，都是当年土地储备排行的第一。但是，在2019年提出控制土地规模后，恒大拥有的土地量大幅度下降，比上一年降低了11.26%，土地储备排名也下降到了第4名。而华润拥有的土地资源2017-2019年几乎是翻了一倍，2017年华润拥有的土地资源只有4704亿，而2019年就直接上涨到8287亿。至于融创和世茂，通过对别的房地产公司进行收购和并购，土地储备和销售收入较2018年分别增长33.8%和20.5%。其中融创拥有的土地资源大约百分之六十都是来自对其他房地产企业的收购和并购。2.2 房

18、地产上市公司营运能力分析2.2.1 营运能力分析对房地产企业的作用对房地产企业来说，营运能力不仅可以表明企业的资产的利用状况，还可以发现企业中没有得到合理利用的资产，从而帮助企业的管理者更好的管理企业的所有资产、节约企业资金、改善企业的经营业绩。而且通过对企业资产利用状况进行分析，我们还可以帮助其他对本企业有兴趣的企业了解本企业的整体情况，然后决定是不是要给这个企业投资或者决定到底要不要把钱借给这个企业。从表2-2中我们可以算出，2019年我国商品房出售面积比上年减少了0.1%。但全国商品房出售后的总金额比上一年增加了6.5%，到达15.97万亿元，但这个增长速度与2018年上涨的12.2%相

19、比，增长幅度下降的一目了然。很明显，2019年房地产行业整体的增长速度都在放慢。2019年，我国出售房屋的总金额超过10000千万人民币的房地产公司只有三十四家，只比去年多了四家。综合实力能够在前一百的房地产企业出售房屋的总金额比上一年增加了百分之六点五，上升的幅度明显比前两年低了不少。但综合实力能够在前三十的房地产公司出售房屋的总金额增高了百分之三十七点五，这可以说是这几年中增长幅度最高的了。不过综合实力在前三十之后的房地产公司的出售房屋的金额与2018年相比出现了下降，综合实力排名三十也成为房地产企业发展规模的一个衡量标准，前三十的企业一年内出售房屋的总金额的上升幅度上涨，排在前三十以后的

20、公司出售房屋的总金额的上升幅度下降。表 23 2019年房地产上市公司运营能力分析表总资产周转率存货周转率应收账款周转率固定资产周转率排名万科0.230.36205.8630.743金地集团0.210.30324.3654.6417保利地产0.250.29122.5339.114蓝光发展0.220.2622.3416.5326绿地控股0.390.575.6512.6912大悦城0.250.34117.8414.1654平均值0.260.34133.1027.98数据来源：六家公司年报计算、中国房地产测评中心表2-3中的六家企业都是2019年我国房地产企业中综合能力排在前100企业。其中万科和保

21、利排名分别是第三和第四，绿地排在十二，金地排在十七，而蓝光、大悦城分别排在二十六和五十四。从表2-3我们可以看到，这六家企业根据总资产算出的指标相差不是很大，根据存货算出的指标也都差不多。其中绿地的综合实力排名虽然不是这六家企业中最高的，但根据总资产算出的指标和根据存货算出的指标都比较高，位于这六家企业的第一。接下来我们再看根据应收账款算出的指标，这个指标在这六家房地产公司的相差就比较大了，排在第一的金地集团根据应收账款算出的指标为324.36，而排在最后的绿地控股根据应收账款算出的指标只有5.65。至于这六家企业根据固定资产算出的指标，虽然有一定的差距，但与应收账款算出的指标相比，相差不是很

22、大。根据固定资产算出的指标中，排在第一的是金地集团，算出的指标为54.64。金地集团在之前的根据应收账款算出的指标中就排在第一。万科、金地和保利根据固定资产算出的指标其实也都差不多，基本维持在30以上；后三名的蓝光、绿地和大悦城，根据固定资产算出的指标也都在10以上。其实在表2-3我们还可以发现一件事，那就是与其他几家企业相比，绿地控股根据总资产和存货算出的指标都比较大，但是根据应收账款和固定资产算出的指标就非常小，而金地集团与绿地控股恰恰相反，金地根据应收账款和固定资产算出来的指标和其他企业相比比较大，但根据总资产和存货算出的指标与其他几家企业相比就比较小。一般来说，非大型的房地产企业在根据

23、有关资产算出的指标上表现往往会比大型的房地产企业好。这其实是因为这种非大型的公司一般自身拥有财产规模小，所以从资产投入到变回资金回到企业的速度就会比较快。此外，这些房地产企业最近几年都在不断发展企业转型，转型的领域也都是些和行业本身无关的其他新领域，就比如说金融、物业管理等新领域。这这些新领域与房地产行业相比，资产变回资金回到企业的时间往往都比较短，所以企业的运营效率就会比较高。而大型房地产企业存货占用资金过多，而且建造时间长，这往往会影响到企业资产变回资金回到企业的速度。不过也有个别大型房地产企业在运营能力表现上名列前茅，就比如说绿地控股和金地集团。从表2-3中我们能够看到，绿地控股根据总资

24、产和存货算出来的指标在六家公司中排在第一，而金地集团根据应收账款和固定资产算出来的指标也排在了六家公司的第一。2.2.2 房地产上市公司总资产周转率分析根据总资产算出的指标，也就是总资产周转率（下文统称为根据总资产算出的指标）越高，就说明企业能从资产投资中赚到的钱越多，企业借钱不还的可能性就会降低，继续挣钱的可能性就会越大；否则的话就说明企业基本上挣不到钱，不能继续经营下去的可能性也比较大，其他企业也基本上不会把钱借给这家公司，因为如果这家公司还款的可能性比较低。图 2-1 2019年房地产上市公司总资产周转率数据来源：六家公司年报计算从图2-1和表2-3我们可以看到，根据总资产算出的指标，绿

25、地排在第一，算出的指标是0.39；保利和大悦城都是第二，根据总资产算出的指标是0.25；万科排在第三，根据总资产算出的指标是0.23；蓝光第四，根据总资产算出的指标是0.22；金地排在最后，根据总资产算出的指标是0.21。2019年根据总资产算出的指标最高的绿地控股营业收入为4280.83亿人民币，比上年增长了22.79%，根据总资产算出的指标比上年增加了6.06%。2019年年报显示，绿地出售房屋的总金额为3880亿元，与上年相比小幅上升了0.1%。从表2-1中我们可以看到，绿地房屋出售总金额连续三年排在第六。表 2-4 绿地控股2016-2019总资产周转率2016年2017年2018年2

26、019年营业收入24740.0千万29041.8千万34873.2千万42808.3千万总资产73313.8千万84853.3千万104000千万115000千万总资产周转率0.37次0.37次0.37次0.39次数据来源：绿地2016-2019年年报从表2-2中我们可以看到，2016-2019年绿地集团出售房屋的总收入从24740千万人民币上升到42808.3千万人民币，总共上升了18068.3千万人民币。总资产2016-2019年共增加了4168.62亿元，但根据总资产算的指标变化不大，2016-2018年都是0.37，2019年上升到0.39。根据总资产算出的指标上升是因为随着绿地出售房

27、屋的总金额的不断上升，绿地的所有资产的数额也在不断上升，而且总资产的增长幅度和出售房屋总金额的增长幅度相差不大。所以绿地这几年根据总资产算的指标变化只有2019年上升了0.02次。2.2.3 房地产上市公司存货周转率分析就房地产行业来说，根据存货算出的指标，也就是存货周转率（下文统称为根据存货算出的指标）的衡量和其他企业相比很不一样。如果是一般企业的话，根据存货算出的指标越高对企业来说越好，但房地产公司却恰恰与之相反，根据存货算出的指标越低企业实力反而越强大。所以，房地产公司对企业库存不管是原材料还是已建成的房屋都要进行严格把控。因为过多或者过少的库存都会给企业带来不好的影响，严重的甚至会造成

28、企业资金被切断。万科存货量与其他企业相比是非常多的了，这对万科而言可能会造成企业资金的断裂，如果房价出现大幅度下降，万科就会因此损失一大笔资金。但如果万科能尽快的把这些存货卖出去，那给企业带来的利益也是十分诱人的。图 2-2 2019年房地产上市公司存货周转率数据来源：六家公司年报计算从表2-2我们可以看到，绿地控股是这六家企业中按照存货算出数据中指标最高的企业，绿地按照存货算出的指标为0.57，排在第二的万科按照存货算出指标为0.36。其他几家企业按照存货算出的指标都相差不大，大悦城按照存货算出的指标为0.34，金地按照存货算出的指标为0.3，保利和蓝光按照存货算出指标分别是0.29和0.2

29、6。表 2-5 绿地控股2016-2019存货周转率2016年2017年2018年2019年营业成本2372.57亿2746.72亿3267.40亿4078.22亿存货4845.33亿5146.83亿5954.97亿6699.12亿存货周转率0.48次0.50次0.53次0.57次数据来源：绿地2016-2019公司年报如表2-5所示，绿地控股2019年的营业成本为4078.22亿元，比2016年的2372.57亿元上升了1705.65亿元。存货数量更是从2016年的4845.33亿上涨到2019年的6699.12亿。根据存货算出指标也在逐年上升，由2016年的0.48增加到2019年的0.5

30、7，这个上升速度可以说是非常快的。从表2-1和表2-2中我们可以看到，绿地的土地储备和销售排名都是十分靠前的，而且明显绿地销售的增长速度高于土地储备的增长速度，所以绿地根据存货算出指标在不断上升。但其实对于房地产公司来说，通常根据存货算出指标比较低的企业实力比较强大，因为这些企业拥有大量的可以用来出售的土地，所以根据存货算出的指标与其他企业相比就会比较低。2.2.4 房地产上市公司应收账款周转率分析图 2-3 2019年房地产上市公司应收账款周转率数据来源：六家公司年报计算从图2-3我们可以看到，这六家企业根据应收账款算出的指标，也就是应收账款周转率（下文中统称为根据应收账款算出的指标）相差较

31、大。在结合表2-3我们可以得到，排在第一的金地，根据应收账款算出的指标为324.36；排在第二的万科，根据应收账款算出的指标为205.86；排在第三和第四的保利和大悦城根据应收账款算出的指标分别是122.53、117.84；排在第五的蓝光根据应收账款算出的指标为22.34；排在最后的绿地根据应收账款算出的指标只有5.65。根据应收账款算出的指标通常决定着企业是否拥有足够的资金来支撑企业正常运营，根据应收账款算出指标越高的企业，企业资金越充足，反之，要是公司根据应收账款算出的指标非常低，那就说明公司资金很可能已经出现了断裂，公司的日常经营也会面临考验。如图2-3所示，蓝光和绿地根据应收账款算出的

32、指标都非常低，这时候公司就应该重视对应收账款的管理了。从应收账款算出的指标来看，万科和金地的应收账款管理应该是这六家企业中最好的了，其他公司应该多向这两家企业学习，尤其是蓝光和绿地，这两家公司根据应收账款算出的指标可以说是非常低了。表 2-6 金地集团2016-2019应收账款周转率2016年2017年2018年2019年营业收入555.09亿376.62亿506.99亿634.20亿应收账款6115.50万6210.71万10300万28600万应收账款周转率813.08次605.74次608.45次324.36次数据来源：金地2016-2019年公司年报从表2-6我们可以看到，金地集团是这

33、几家房地产企业中根据应收账款算出指标最高的公司。2019年金地出售房屋的总金额是634.20亿，比2016年上升了79.11亿。根据应收账款算出指标比2016年减少了四百多次。2019年金地的应收账款涨幅非常大，比2018年增加了18300万元，所以2019年根据应收账款算出指标比2018年降低了46.69%。根据应收账款算出指标的下降代表着企业的资金流动性变差，发生坏账的可能性也增大了，这时金地应该加强对企业应收账款的管理，尽快收回这些账款，否则很可能会影响企业资金的流转，造成企业日常营运资金不够。2.2.5 房地产上市公司固定资产周转率分析其实房地产企业的固定资产相比较企业资产是比较少的，

34、对企业运营管理的影响也比较小。图 2-4 2019年房地产上市公司固定资产周转率数据来源：六家公司年报计算从图2-4我们可以看到，这六家房地产企业中根据固定资产算出的指标，也就是固定资产周转率（下文中统称为根据固定资产算出的指标）中最高的是金地，金地的根据应收账款算出的指标也是这几家企业中最高的。结合表2-3我们可以得到排名最高的金地集团根据固定资产算出的指标为54.64；排在第二的保利根据固定资产算出的指标为39.11；排在第三的万科根据固定资产算出的指标为30.74；后三名的蓝光、大悦城和绿地，根据固定资产算出的指标分别为16.53、12.69和14.16。根据固定资产算出的指标来看，万科

35、、金地和保利的固定资产管理都很不错，都能比较合理的利用企业的固定资产。表 2-7 金地集团2016-2019固定资产周转率2016年2017年2018年2019年营业收入555.09亿376.62亿506.99亿634.20亿固定资产11.95亿11.23亿10.60亿12.49亿固定资产周转率74.12次32.21次46.09次54.64次数据来源：金地2016-2019年公司年报从表2-7我们能够发现，金地是这几家房地产上市公司中根据固定资产算出的指标最高的企业。2019年这家公司的房屋出售金额（也就是营业收入，下文统称为房屋出售金额）从2016年的555.09亿人民币上涨到634.20亿

36、人民币，总共增加了79.11亿人民币。根据固定资产算出的指标为54.64，比2016年算出指标减少了19.48。2017-2018年，随着房屋出售金额的不断增加，金地固定资产数额却变化不大，所以根据固定资产算出的指标就会不断上升，这同时也说明金地对固定资产利用越来越充分。观察金地近四年的营业收入，我们可以发现金地房屋出售金额在2017年一下子就下降了178.47亿人民币，所以2017年根据固定资产算出的指标非常低。在往后的两年里金地房屋出售金额在逐渐回升，在2019年达到634.20亿，根据固定资产算出的指标也上涨到54.64，仅比2016年少19.48，这说明金地固定资产的利用效率越来越高。

37、第 3 章 万科营运水平分析3.1 选择万科的原因从表2-1中我们可以看到，万科、碧桂园和恒大在2019年销售额和房地产企业综合实力都排在前三。不过在2019年三家企业的销售差距发生了变化，碧桂园和恒大在这一年的销售节奏明显放缓，而万科2019年的房屋出售活动非常积极，房屋出售金额到达6312亿元，整整领先恒大50亿元。大家应该都听说过巴菲特的“浮存金”投资，巴菲特在那次投资中利用浮存金放大了投资的杠杆，获得了巨大的投资收益。万科也有自己的“浮存金”。图 3-1 2015-2019万科资产负债率如图3-1所示，2015-2019年万科资产负债率由百分之七十八上升到百分之八十四，总共上涨了百分之

38、六。资产负债率的上涨一方面是因为万科高周转策略的制定让企业房屋出售额飞速上升，然后企业就会拥有一大笔资金。2015-2019年因为房屋出售额的飞速上升，万科提前收到的资金占企业负债比重也越来越多，这让企业资金变得十分充足，而且给企业带来了很大的利润。另一方面，万科因为信用高经营也规范所以在企业上游和下游的资金流转都很有优势。在产品服务方面，万科始终坚持产品高质量和高性能。为此，万科在住宅和物业服务的基础上，将业务扩展到商业、度假、公寓、物流仓储等方面，让客户能够享受更加全面、更加舒适的服务；在环境保护方面，万科积极践行环境保护，在五十多个城市建设垃圾分类项目、建立植物馆等等；万科还积极献身扶贫

39、和农村振兴，对多个地区提供搬迁帮扶、对学校进行捐赠等等。在全国抗击新冠状病毒的狙击战中，万科捐款一亿元人民币，并且无偿开放五十多个物流园，对部分商场减免租金，为疫情抗战提供了助力。3.2 万科营运能力分析3.2.1 万科总资产周转率计算及分析探究企业总资产周转情况，可以让企业管理者知道企业资产利用是否充分，让企业的投资者知道投资这个企业是否有赚钱的机会，让企业的债务人知道借给这家企业钱会不会有收不回的危险性。假设某一企业不具备变化较大的房屋出售，那么这个企业的根据总资产算出的指标就会快速提高，但这并不是一种好的表现，而是说明企业非固定资产数额巨大。如果根据总资产算出的指标十分低，并且很长时间都

40、维持这么低的指标，那么企业就应该好好想想对策了，想想该怎么充分利用企业的各项资产、完善企业经营，增强企业资产的流动性促来获得更高的资产利用率，增快企业所有资产的周转速度。表 31 万科2015-2019年总资产周转率相关数据表（单位：亿元）项目/年份2015年2016年2017年2018年2019年销售收入1955.492404.772428.972976.793678.94平均总资产5598.527209.859980.1113469.6316292.54总资产周转率0.350.330.240.220.23数据来源：万科2015-2019公司年报表3-1分析了万科近五年的根据总资产算出的指标

41、。2015-2019年万科根据总资产算出的指标依次是：0.35、0.33、0.24、0.22、0.23。从表3-1中我们可以发现，随着企业每年总资产和销售收入的增加，根据总资产算出的指标在逐年下降。其中2019年根据总资产算出的指标略有上升，不过这一年只上升0.01，基本上等于没有上升。这其实是因为万科总资产增长速度大于房屋出售的速度，所以根据总资产算出的指标就每一年都在减少，企业资产的利用效率也越来越不好，企业没钱维持日常经营可能性就越来越大。图 32 2015-2019年万科总资产周转率对比分析图数据来源：2015-2019年万科公司年报从图3-2可以看出，与碧桂园和新城控股相比，万科并不

42、具备较高的总资产利用率，而且在这五年里基本上是垫底的存在。不仅如此，万科的根据总资产算出的指标也在逐年降低，从2015年的0.35减少到2019年的0.23。其他两家公司根据总资产算出的指标其实也每一年都在下降。万科资产从投入到创造利润需要很长的时间，这也就造成房屋出售收入与资产投资成本的比率比较低，而且每一年都在下降。不过2019年根据总资产算出的指标有所回升，不过回升的幅度不大。综上可知，万科现在的最大的绊脚石就是企业总资产没能得到充分的利用。3.2.2 万科存货周转率计算及分析作为万科的主要资产，存货的管理对万科来说举足轻重。如果企业存货过多，一旦出现房屋价格下跌问题，企业就会损失大量的

43、资金，甚至有些企业会出现无法维持日常经营的问题。不仅如此，存货多代表着企业大部分资金都被占用，只要存货一直没卖出去，企业资金就收不回来。但是企业存货多也是企业能力强大的表现，企业有钱，才会有足够的资金去买大量的土地。只要我们能将存货尽快的卖出去转变为公司的现金，公司就能获得大量利润。表 32 万科2015-2019年存货周转率相关数据表（单位：亿元）项目/年份2015年2016年2017年2018年2019年销售成本1659.882064.671983.242370.522961.87平均存货3429.244177.425327.256741.968236.61存货周转率0.480.490.3

44、70.350.36数据来源：万科2015-2019年年报表3-2分析了万科2015-2019年的存货数据。万科2015-2019年的根据存货算出的指标依次是0.4、0.49、0.37、0.35、0.36。随着万科销售成本和存货的逐年增加，根据存货算出的指标每一年都在下降。这主要是因为万科存货每年上升的太快了，上升的速度远远大于每年房屋出售的增长速度，所以才会导致企业根据存货算出的指标越来越低，所以关于存货管理的问题万科应该重视起来。2015年因为国家有关政策的实施，万科积压了较多的存货，所以那时候根据存货算出的指标就已经比较低了，但其实也还行；2016年和2017年，万科规范和限制了企业的采购

45、政策，上一年政策对企业的影响才逐渐消除，2016年根据存货算出的指标稍微有所提高。2017年企业存货增多了，成本却降低了，所以2017年根据存货算出的指标大幅度下降；2018年我国各地房屋的出售面积虽然说没有下降，但上涨的幅度明显比前几年小了很多，根据存货算出的指标也下降了0.2。2019年万科土地出售和企业房屋总出售额分别上升百分之一点八和百分之三点九，根据存货周算出的指标回升了0.01。其实，万科的存货越多，所以根据存货算出的指标也就比较低，但是根据存货算出的指标低并不代表着公司营运能力低，只要公司能将这些存货尽快卖出去收回企业资金，那么公司的营运能力依旧是很高的。图 33 2015-20

46、19年万科存货周转率对比分析图数据来源：万科2015-2019年年报与碧桂园和新城控股相比，万科的根据存货算出的指标是比较低的。从图3-3中我们可以看到，万科2015-2019年的根据存货算出的指标都是低于其他两家公司的，而且每一年根据存货算出的指标都在下降。其实对房地产企业来说，只要根据存货算出的指标不低于0.4就不用太担心，但明显2017年以后万科根据存货算出的指标都比0.4低，所以万科应该重视起来对存货管理的问题。存货对房地产公司的日常经营活动影响非常大，所以万科一定要重视公司存货营运能力管理3.2.3 万科应收账款周转率计算及分析房地产企业根据应收账款计算的指标越高说明公司营运管理越好

47、。一般情况下，如果根据应收账款计算指标越高，就说明公司就能越快的收回账款，企业缺钱的可能性就会越小。如果到期了销售方却没有按时把钱还给我们，那我们就需要小心了，因为对方企业很可能是没钱了，没钱就会导致企业资金断裂，甚至会破产让我们一分钱也拿不到。所以我们应该重点关注企业的销售方，尽可能尽快的收回每一笔账款。综上可知，怎样尽快收回应收账款对房地产上市公司来说也是一个不容忽视的问题。表 33 万科2015-2019年应收账款周转率相关数据表（单位：亿元）项目/年份2015年2016年2017年2018年2019年销售收入1955.492404.772428.972976.793678.94平均应收

48、账款22.2422.9317.5415.0917.87应收账款周转率88.79104.88138.48197.21205.86数据来源：万科2015-2019年年报表3-3是万科2015-2019年的应收账款数据。万科2015-2019年应收账款依次是88.79、104.88、138.48、197.21、205.86。在房屋出售数额和应收账款不断增加的情况下，万科根据应收账款算出的指标每一年都有上升，这说明万科对应收账款的管理愈来愈好。同时也说明万科销售的产品都能较快的变回现金回到企业，这也就避免了之前提到的企业存货过多可能会导致企业资金断裂的问题。2015年受国家有关政策的影响，企业销售压力

49、较大、应收账款变成现金回到企业的时间也就会较长；不过2016年政府鼓励购买房屋，而且提供了一系列优惠政策，所以这一年万科的房屋出售速度飞速上升。而且这一年公司应收账款收回速度也很快，因此，在这一年万科营运能力得到了飞速的发展。2017年许多企业都是只签订了采购意向书或者是采购合同，约定一定的时期付款，所以当年的销售收入基本上没有增加。随着2018年我国大部分地区的房屋出售的降低了，万科的应收账款也在降低，与上年相比降低了两亿多，当年根据应收账款算出的指标上升了42.41%。从2019 万科房屋出售情况来看，2019年的房屋出售收入较2018年上升了702.15亿元，这个涨幅也是非常可观的，所以

50、2019年根据应收账款算出的指标也上升了不少。图 34 万科2015-2019年应收账款周转率对比分析图数据来源：万科2015-2019年年报从表3-3中我们可以得到，2015-2019年，随着房屋出售收入的不断增加，万科应收账款变化不大，所以根据应收账款算出的指标每一年都在上升，这从图3-4中我们也可以看到。与碧桂园和新城控股相比，万科根据应收账款算出的指标是比较低的，虽然略高于碧桂园，但远远低于新城控股，甚至低于这三家企业的平均指标，但其实万科应收账款的管理并没有那么差，从图2-3中我们可以看到，2019年万科根据应收账款算出的指标在六家企业中排名第二，这已经算是一个比较高的水平了。其实万

51、科根据应收账款算出指标每一年都在上涨，这说明万科对企业应收账款的营运能的管理能力每年都在变强。而新城控股虽然根据应收账款算出的指标比较高，但是每一年都会下降，这说明新城控股对应收账款的管理越来越差，是一个不好的趋势，从图3-4中我们可以看到，随着万科根据应收账款算出指标的不断上升和新城控股根据应收账款算出指标的不断下降，到2019年这两家企业根据应收账款算出的指标已经基本上持平了。3.2.4 万科固定资产周转率计算及分析表 34 万科2015-2019年固定资产周转率相关数据表（单位：亿元）项目/年份2015年2016年2017年2018年2019年销售收入1955.492404.772428

52、.972976.793678.94平均固定资产36.1358.6469.5593.16119.67固定资产周转率54.1341.0034.9331.9530.74数据来源：万科2015-2019年年报从表3-4中我们可以看到万科企业集团2015-2019年根据固定资产算出的指标依次是：54.13、41.00、34.93、31.95、30.74。随着万科房屋出售收入和固定资产的不断增加，根据固定资产算出的指标反而每一年都在下降。这是万科对公司固定资产的利用越来越不充分。2019年万科房屋出售收入是3678.94亿元，比2015年上涨了百分之八十多。但万科固定资产上涨速度更快，尤其是2019年，直

53、接比2015年多了接近三倍，所以这一年根据固定资产计算的指标下降了很多，从2015年的54.13下降到30.74。但从表3-4我们可以看到从2017年开始万科根据固定资产计算的指标的下降幅度开始变小，并慢慢趋于平和，这说明万科对固定资产的管理逐渐起效，企业固定资产利用效率也在缓慢回升。图 34 万科2015-2019年固定资产周转率对比分析图（单位：次）数据来源：万科、碧桂园和新城控股2015-2019年年报计算如图3-4所示，与碧桂园和新城控股相比，万科根据固定资产计算的指标是比较高的。在2019年之前，万科一直是根据固定资产算出指标最高的企业，但随着企业固定资产的增多，万科根据固定资产算出

54、的指标在逐年下降，而新城控股的根据固定资产算出的指标却在逐年升高，并且在2019年超越万科。万科根据固定资产算出的指标每年都在降低，这代表着万科对企业固定资产的利用程度越来越低。虽然如此，但万科根据固定资产计算出指标还是远高于三家公司的平均指标，这说明万科对于固定资产的管理方法还是十分值得其他房地产企业学习的，即使在国家政策不利于房地产企业发展的时候，万科根据固定资产计算的指标依旧是很高的。第 4 章 万科需要注意的问题及相关意见和建议4.1 万科需要注意的问题4.1.1 企业存货过多存货对房地产公司的影响是非常大的，房地产企业存货一般是企业净资产的好几倍，这代表着只要房价出现下跌，那么房地产

55、企业存货的减值就会对企业资产产生巨大的冲击。通过表3-2我们能够看到，在近五年里万科存货每一年都会上涨，而且上涨幅度很大，五年就达到了89701.9千万元，增长了143.67%。但从拥有的土地资源来看，万科2019年拥有的土地资源高达18561亿元，这说明万科会在前期投入较多的资金用来进行房屋建造，这就使资本变回资金回到企业的时间变长。所以与其他企业相比，万科有着巨大的库存和较长的资金周转周期。同时，这也代表着只要发生房价下跌，给万科带来可能会是毁灭性的灾难，万科的资金链很可能会因此断裂。所以对万科来说，怎样尽快的把存货转变成现金回到企业是企业管理者需要重点注意的问题。4.1.2 企业营运管理

56、较差从第3章中万科相关指标的分析过程中我们可以发现，万科根据总资产和存货计算出的指标都是比较低的，而且这两个指标每一年都会下降。这说明万科对企业资产的管理效率越来越差，企业资产也愈发得不到合理的利用。至于万科的应收账款，虽然根据应收账款算出指标每一年都在上升，但其实万科根据应收账款算出指标比三家企业的平均指标还低，这说明万科应该多学学其他根据应收账款算出指标较高的企业。不过万科对于企业固定资产的管理效率比较高，根据固定资产计算出的指标远高于三家企业的平均指标，但这主要是因为万科的固定资产和企业业务联系不大，因为联系不大，所以占比比较少，对公司的影响也比较小。懂管理的商业性人才短缺是中国上市房地产公司的普遍状况，房地产企业这几年的发展速度太快了，以至于懂房地产管理的人才还没有被培养起来，许多公司都缺乏商业性人才的管理。而商业