DTZ戴德梁行2008第4季度广州场透视

1、DTZ戴德梁行2008第4季度广州市场透视概览受全球经济衰退以及国内产业结构调整的影响，第4季度广州经济增长速度继续放缓。2008年前三季度广州国内生产总值同比增长12.1%，增幅较去年同期下降2.4个百分点。广州城市居民消费指数涨幅继续回落，11月同比上升3.4 %，增幅较上月下跌 2.8个百分点。固定资产投资仍呈现平稳增长态势。1月至11月，全市完成全社会固定资产投资同比增长14.5%，增速比前三季度提高了2.4个百分点。为了缓解金融危机带来的经济压力及保证经济稳步发展，本季度中国人民银行四次下调存贷款基准利率。五年以上贷款利率下调至5.94%，比上季度下降1.89个百分点。表一：主要经济

2、指标指标时期单位数值比去年冋期增长（）国民生产总值1月-9月亿人民币5,921.6612.1固定资产投资总额1月-11月亿人民币1,70614.5规模以上工业产值1月-11月亿人民币10,57913.3城市居民消费价格指数1月-11月%106.36.3贷款基准利率（五年以上）12月23日起执行%5.94资料来源：广州市统计局表二：房地产相关指标指标单位2008年1月-12月比去年冋期增长（）房地产开发投资亿人民币642.20*11.4商品住宅竣工面积万平方米504.57*-12.5商品住宅施工面积万平方米3,886.7*4.9住宅平均价格元/平方米9,3388.60销售面积万平方米553.0-

3、27.11写字楼平均价格元/平方米12,0922.80销售面积万平方米41.52-47.40商业平均价格元/平方米10,737-2.64销售面积万平方米65.26-16.75*指2008年1-11月数据，资料来源：广州市统计局，广州市国土资源和房屋管理局第4季度，广州市土地市场成交活跃。成交地块共有28块，总建筑面积达 372.4万平方米，主要分布在番禺、南沙、萝岗与花都四区。其中，住宅地块成为本季度地块成交的重点，12块住宅用地总建筑面积为175.4万平方米，占总成交的 47%。值得关注的是，本季度竞投地块大多是没有受国家收紧信贷额度政策 影响的本土中小开发商，并且成交地块基本以底价成交。标

4、三：土地公开2008年第4季度区域地块用途地皮面积（平方米）总建筑面积（平方米）土地使用 年限（年）成交价 （万元）越秀广州大道港口机械厂地块商品住宅5,54419,407707,781天河珠江新城D1-2地块商务办公4,47730,4174023,400番禺新造镇小谷围DS0401地块商品住宅8,82127,522708,457番禺新造镇小谷围DS0801地块商品住宅11,87537,0507011,115番禺化龙镇现代产业园工业1,375,6571,414,4925039,606番禺市桥清河东路南侧商业金融8,07040,354409,675南沙南沙街行政中心南侧 08NJY-1地块商品住

5、宅134,760269,5207026,400萝岗萝岗中心区北部KXC-P6-1地块商品住宅159,869351,7127054,355萝岗开发区KXC-P6-3地块商品住宅69,621160,0007025,300萝岗开发区东区JGQ-D6-8地块工业12,13630,34050729萝岗云埔工业区YP-J1-0地块工业1,8304,57550110萝岗云埔工业区YP-L2-1地块工业17,70021,417501,062萝岗云埔工业区YP-L2-3地块工业6,66813,33550401萝岗云埔工业区YP-L4-1地块工业37,34393,358502,241萝岗萝岗中心区北部KXC-P6

6、-2地块商品住宅133,956237,1027053,000萝岗科学城KXC-J1-1商业金融15,00030,000403,416萝岗九龙工业园JLGY-G4-1地块工业11,00322,00650661花都三东大道北石岗一号地块商品住宅71,742106,5737013,322花都三东大道北石岗2号地块商品住宅80,182108,4157013,552花都三东大道石岗3号地块商品住宅80,748154,4007019,300花都迎宾大道北南航花园西地块商品住宅45,273126,7647011,270花都凤凰路（新华宝田猪场）商品住宅65,892156,4207016,256注：仅截取一部

7、分的成交工业地块 资料来源：广州市国土资源和房屋管理局写字楼图一：DTZ指数广州写字楼租金及售价2000Q1=100 Office rent 写字楼租金Office price写字楼售价Source:DTZ Research资料来源：DTZ戴德梁行研究部需求租赁受世界经济衰退的影响，国内的宏观经济增长速度也明显放缓。甲级写字楼市场作为反映经济状况的晴雨表，市场需求明显减少。DTZ戴德梁行数据显示：2008年第4季度广州甲级写字楼的吸纳量为-53,300平方米。近年来广州甲级写字楼租金持续平稳上升，一批在经济危机中受冲击明显的企业，难以承受高昂 的租金，纷纷选择搬离高档甲级写字楼，导致本季度甲级

8、写字楼吸纳量出现罕见的负增长情况。就区域方面而言， 体育中心商务区汇集了全市 51%的甲级面积，加上区域租金水平较高， 租户搬离现象最 为严重。区域空置率由 3季度的4.7%上升至本季度的12.6%，升幅为7.9个百分点。而在珠江新城商务 区和东山区，空置率继续呈现逐步缩小的趋势。面对严峻的租户搬离现象，不少甲级写字楼开始以调低租金水平的方式保持大厦的入驻率。戴德梁行研究数据显示：第4季广州甲级写字楼的整体租金水平为 129.1元/平方米/月，较3季度下调6.3%。其中珠江 新城商务区租金下调最为明显，为 9%，其次为东山区和体育中心商务区，下降幅度分别为7%和5.4%。值得关注的是，本季度租

9、金为100元/平方米/月左右的物业交易比较活跃。受经济环境的影响，不少公司开始削减租金支出，迁至租金较低的物业。表四：2008年第4季度部分租赁成交公司名称项目名称区域成交面积（平方米）阿里巴巴中华国际中心越秀区6,000安联保险中华国际中心越秀区2,000分众传媒维多利广场体育屮心中心商务区2,000资料来源：DTZ戴德梁行研究部销售与投资4.7万平方米，目前叫价每本季度位处琶洲的保利国际贸易中心开始上市发售。该物业写字楼部分面积约 平方米21,000元。宏观经济持续低弥，大部分投资者普遍对投资商业物业持谨慎态度，再加上租金有所下滑，本季度写字楼 的销售与投资行为表现仍然淡静。广州市国土资源

10、与房屋管理局数据显示：2008年全年广州市一手写字楼成交量为41.52万平方米，同比减少 47% 。图二：广州甲级写字楼分区租金走势90 12002200320042005200620072008Q4Tianhe Sports Stadium CBD 体育中心 CBD Pearl River New City 珠江新城 CBDDongshan 东山Yuexiu 越秀*数据以建筑面积为基准。资料来源：DTZ戴德梁行研究部供应本季度没有新物业投放市场，广州甲级写字楼总存量仍然为178.73万平方米。展望由于目前的宏观经济环境正处于低谷期，至2009年上半年世界经济难见有明显的改变，不少企业将会暂缓

11、扩张计划，甲级写字楼的需求量将继续维持于较低的水平。另外，为挽留旧租户，一些业主将向他们提 供租金方面的优惠，所以我们预期甲级写字楼的成交租金仍有下调的空间。面临租金的下滑，写字楼投资行为将更加谨慎，买卖成交量将难见上扬。此外，受资金短缺和目前严峻的 市场环境的影响，不少在建的写字楼物业纷纷延缓上市的时间，同样不利于有效需求力量的释放。图三：广州甲级写字楼供应和空置率走势000sq mVacancy rate 空置率 %2000180016001400120010008006004002000r . . l 40%35%30%25%20%15%10%5%0%199819992000200120

12、0220032004200520062007 2008*INew Supply新增供应Vacancy空置率I Existing Stock 存量*Eestimated 预计资料来源：DTZ戴德梁行研究部住宅图四：DTZ指数广州住宅租金及售价2000Q1=100200020012002200320042005200620072008Reside ntial rent 住宅租金Reside ntial price 住宅售价Source:DTZ Research资料来源:DTZ戴德梁行研究部销售市场需求第4季度，虽然降低住房贷款首付比例、下调贷款利率以及提高住房公积金贷款额度等利好政策纷纷出台，但本

13、季度成交量并未见增长。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，第4季度广州一手住宅市场的成交量为138.37万平方米，较第3季度下降20%。成交量下降的主要原因是：1、拥有强劲潜在需求的中心城区价格下降幅度少，成交量不大。2、潜在需求者心理预期住宅物业价格仍将下行，而且年底新增住宅供应较为充足，选择的物业增多。3、新政的执行细则迟迟未能出台，不少潜在购房者继续持币观望。成交量持续下降，但一些价格适宜的优质物业成交理想。本季度广州一手住宅成交主力集中在花都、番禺、天河和海珠四区。从成交物业户型结构来看，两房单位成交比例最大，占全市总成交的42%，较上季度增长16%。此外，单套面积在 60-100平方

14、米的中小户型单位所占比例明显增长，从上季度的58%增长至本季度66%。广州高档住宅价格持续呈现下行趋势，大部分消费者担心入市仍将面临楼价下跌的风险，继续持谨慎的入 市态度，第4季度广州高档住宅市场依然平静。值得关注的是，本季度珠江新城的高档住宅如中海璟晖华 庭等凭借优越的地理位置，实用的户型结构，适宜的价格以及良好的升值潜力成交相对活跃。图五：2008年第4季度住宅平均价格及分布供应第4季度，开发商加快新楼盘的推售速度，广州一手住宅供应量有所增长，新增供应量为24,481套，较上季度增长6.5%。新增供应主要集中在花都、番禺、海珠、增城和天河区五区，供应总量为18,558套，占全市供应总量的

15、76%。潜在需求最为强劲的中心六区供应套数及其所占比例均呈现上涨的态势，总供应量达9,253套，所占比例为 38%，较上季度增长6%。值得关注的是，舒适实用的二三房单位依然成为本季度供应的主力，但三房单位套数所占比例明显下降，从上季度的48%下降至33%。此外，单套面积在 80-120平方米的住宅单位供应比例最大。而成交最为活跃的80至99平方米的住宅单位，本季度供应比例呈现下降的态势，占全市新增总供应量的 34%，较第3季度下降12%。高档住宅市场方面，供应量以天河、海珠和番禺三区为主。有别于上季度的物业户型结构供应情况，本季度广州高档住宅供应以 60-90平方米的小户型单位为主。此外，高档

16、物业较为集中的珠江新城本季度依然成为高档住宅市场关注的区域。朱美拉公寓与中海璟晖华庭等优质楼盘的推出，受到不少潜在需求者的青 睐。表五：2008年第4季度主要新开盘高档项目区域项目名称本期总套数单位建筑面积（平方米）均价（人民币/平方米）天河朱美拉公禺76851-8717,000海珠信达阳光海岸130106-29130,000资料来源：DTZ戴德梁行研究部展望预期下季度广州一手住宅供应量增长态势有所减缓，新增供应将以增城、花都和海珠区三区为主。在新政 刺激、供应量较为充足以及价格下行的多重推动下，加上十二月中旬出台关于二套房贷款条件放松，二次 或多次置业者的购买欲望将被激发，预计下季度全市一手

17、住宅成交量将有所增长。此外，开发商在市场低 弥的环境影响下对新物业价格的定位将趋于更合理化，预计下季度广州一手住宅成交价格下行态势持续。二手市场在一手住宅价格不断下调、供应量增加以及契税、印花税和土地增值税等优惠政策的影响下，二手物业业 主开始下调物业价格。但因大部分潜在需求者预期物业价格持续下行，市场观望气氛浓厚，因此本季度广 州二手住宅成交量并未见增长。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，第4季度广州二手住宅成交量为107.42平方米，较第3季度下降11%。成交最为活跃的区域集中在番禺、海珠和天河区，三者总成交量 为59万平方米，占全市二手总成交的55%。表六：2008年第4季度二手房成交

18、案例项目名称区域建筑面积（平方米）装修标准成交价（人民币/平方米）恒宝华庭荔湾126装修15,100帝景苑天河112装修9,600祈福新村番禺85装修5,860资料来源:DTZ戴德梁行研究部新政对降低置业门槛、减缓供房压力等有一定的积极作用，随着市场对新政逐渐消化，效果将愈为明显。此外，十二月中旬二套房政策出台，规定满2年二手房交易可免征营业税”，在一定程度降低二手住宅物业业主的出让成本，预计下季度广州二手住宅成交量将有所上升，价格将呈现下降趋势。此外，政府加大 力度推行减轻居民出行成本的措施，预计一些地铁沿线的二手优质物业成交将更为活跃。租赁市场十月份秋季交易会期间，广州服务式公寓的短租约明

19、显有所增加，租金水平较第3季度有有所上升，升幅达10%。秋交会结束后，住宅租赁市场交易重新回归平静。受宏观经济环境的影响，一部分租客在原租约 结束后，开始物色租金更为实惠的物业进行搬迁。而对于物业的营运商而言，降低租金，完善服务仍然是 争取客源的重要手段。DTZ戴德梁行数据显示：12月中旬广州服务式公寓和高档别墅的整体租金下调比 较明显，下调幅度分别为9.5%和2.8%。从空置情况来看，两类物业的空置率与第3季度相比有微小上调，但不明显。12月中旬的统计数据显示，广州服务式公寓和高档别墅的空置率分别为21.7%和14.9%。商铺需求行业需求虽然全球经济正在衰退，经济增速减缓，但广州零售业始终保

20、持相对良好的发展态势。广州国土资源和房屋管理局数据显示，1-11月广州社会消费品零售总额达2,861.4亿元，同比增长20.99%，增幅较去年同期上涨2.53个百分点。国家实施扩大内需措施，一些国内外知名品牌依然积极寻求全市成熟商圈商业物 业。本季度，零售业的持续稳步增长给广州商铺租赁市场带来平稳的需求。餐饮、家电和服装业的扩张依然明 显。商家选择拥有成熟商业氛围的大型购物中心作为其扩张的目标。例如，苏宁电器进驻正佳广场，苹果 集团华南旗舰店本季度也落户天河城。此外，广州本土大型百货依然承接上季度的扩张势头，选择有良好 发展前景、居民点集中以及交通便利的商务区域实施其扩张计划。例如，广百百货与

21、位于珠江新城的太阳 城广场签订合作协议。销售和投资需求在优质商铺供应稀缺的前提下，考虑到购买成本及商铺收益回报期较长，潜在购买者不愿在经济并不乐观的环境下入市，本季度广州商铺买卖市场成交量持续下降。广州国土资源和房屋管理局数据显示，2008年广州新建商铺成交量为65.26万平方米，同比下降17%。值得关注的是，为了降低经营成本及看好区域的发展前景，部分商家的扩张计划开始从中心城区传统成熟 商圈转移至白云区及黄埔区等商业氛围还未成熟的区域，进一步加强区域内商业氛围。表七：2008年第4季度主要成交案例行业客户项目区域营业面积（平方米）餐饮业肯德基肯1心基万国广场海珠600家电业苏宁正佳广场天河2

22、0,000服装业意大利Teentity中华广场越秀800资料来源:DTZ戴德梁行研究部表八：2008年第4季度主要商业项目租金行业区域建筑面积（万平方米）（可成交）租金（范围）人民币 /平方米天河城天河161F:1,800-2,000正佳广场天河301F:1,000-1,800中华广场越秀171F:1,000-1,500世贸新天地越秀31F:600-1,000资料来源:DTZ戴德梁行研究部供应广州市国土资源和房屋管理局数据显示，第4季度广州新批准预售商铺面积为19.32万平方米，比上季度增长4.7%。此外，为了解决资金问题，开发商加快社区商铺的开发进度，本季度社区商铺的供应表现强 劲。其中，位

23、于海珠区、白云和番禺三区具有成熟居住条件的社区供应量最为充足。随着珠江新城商务及居住氛围日渐浓厚，开发商也加快区域内商业配套的开发进度。本季度区内部分高档 写字楼的裙楼商铺开始招租，如富力盈泰广场和威尔斯国际公寓，吸引不少商家的关注。为迎接未来元旦和农历春节消费高峰期，万国广场负一层品牌运动城，天河城百货名盛广场店以及摩登百 货本季度相继开业。展望全球经济继续处于下行态势，但居民购买力的增强，对高档品牌的需求愈加强烈，促使广州零售商业市场 依然受到国内外知名品牌的追捧，特别是一些还没进入广州的高档品牌，也在纷纷寻找优质合适的商业物 业。然而，下季度将面临传统的商铺市场平静期，预计广州商铺成交量将