春森彼岸 龙湖星悦荟

1、龙湖龙湖春森彼岸星悦荟项目春森彼岸星悦荟项目 商业市场调查研究报告商业市场调查研究报告 （二一二年三月）（二一二年三月） 目录 一、整体项目基本信息及一、整体项目基本信息及 规划营销规划营销 二、项目概况二、项目概况 2.12.1、口岸特点、口岸特点 2.22.2、项目针对消费人口、项目针对消费人口 及人群及人群 2.32.3、城市规划、城市规划 三三、项目市场调查、项目市场调查 1 1、项目概述、项目概述 2 2、项目商业格局：、项目商业格局： 3 3、业态分布：、业态分布： 4 4、商铺情况、商铺情况 5 5、商业亮点、商业亮点 四、四、SWOTSWOT分析分析 龙湖春森彼岸基础信息龙湖春

2、森彼岸基础信息 龙湖春森彼岸，位于北滨路上的大型高端豪宅社区。以“超越龙湖” 为口号入市，成为当前北滨路上销售均价最贵的高层豪宅小区 项目名项目名 称称 春森彼春森彼 岸岸 建筑面建筑面 积积 （）（） 约约7878万方万方 物业地物业地 址址 重庆市江北区北滨路中段重庆市江北区北滨路中段 建筑形建筑形 态态 高层、高层、 多层多层 容积率容积率4.884.88 主力房主力房 型型 三房、三房、 四房四房 最新报最新报 价价 江天阙：均江天阙：均 价价1800018000元元/ / 项目构项目构 成成 高层、多层住宅、商业、写字楼、高层、多层住宅、商业、写字楼、 酒店酒店 一、一、 基础信息基

3、础信息 龙湖春森彼岸龙湖春森彼岸交通图交通图 交通图交通图 每一楼栋单独命名，保持项目市场关注度和新鲜感每一楼栋单独命名，保持项目市场关注度和新鲜感 涵邸 江天 竞 云邸 江天上 籣邸 江天 月 鸿邸 香邸 江天阙嵘邸 江天 里 龙湖春森彼岸龙湖春森彼岸规划规划/功能划分功能划分 规划规划/功能划分功能划分 根据各期推售产品户型，针对目标客群 特征进行广告平面设计 X邸系列邸系列滨江板式洋房滨江板式洋房 滨滨 江江 板板 式式 洋洋 房房 涵邸涵邸 云邸云邸 籣邸籣邸 产品特征：产品特征： 平层跃层皆有，带底平层跃层皆有，带底TOWNTOWN及及 顶跃顶跃 户型面积区间：平层：户型面积区间：平

4、层：118-118- 142142 跃层：跃层：142-233142-233 主力总价区间：主力总价区间：90-22090-220万万 广告平面广告平面鸿邸鸿邸 香邸 香邸嵘邸嵘邸 龙湖春森彼岸产品龙湖春森彼岸产品/营销营销 产品产品/营销营销 江天系列江天系列滨江高层豪宅滨江高层豪宅 滨滨 江江 豪豪 宅宅 布布 局局 江天竞江天竞 江天上江天上 江天月江天月 江天里江天里 江天阙江天阙 产品特征：产品特征： 均为平层均为平层 户型面积区间：户型面积区间：74-154 主力总价区间：主力总价区间：55-120万万 广告平面广告平面 龙湖春森彼岸产品龙湖春森彼岸产品/营销营销 产品产品/营销营

5、销 外立面风格外立面风格 采取反规划的建筑思路，使建筑没有标准层，每个立 面都标新立异 龙湖春森彼岸建筑龙湖春森彼岸建筑 春森彼岸的外立面春森彼岸的外立面比较独特，层次分明，立体感强比较独特，层次分明，立体感强， 但在追求外立面美观的同时，也在一定程度上但在追求外立面美观的同时，也在一定程度上影响影响了了 居住的实用性居住的实用性。 高层滨江住宅高层滨江住宅 阳台上的不可阳台上的不可 卸玻璃窗卸玻璃窗 外墙框外墙框 架架 木质栅木质栅 栏栏 二、星悦荟概况二、星悦荟概况 星悦荟作为龙湖三大商业 品牌之一，致力于打造社 区型时尚生活中心，向中 产家庭及消费者提供购物、 美食、娱乐、休闲等多样 生

6、活方式，从而让消费者 发现和享受“生活之悦”。 星悦荟产品概念指：规模 在5万10万平方米上下的 集中商业，为城市中产阶 层及其家庭提供主题化或 综合性的品质生活方式， 使消费者感受生活之悦。 社区商业：是指区别于城 市中心商业、shopping mall、大型购物中心、主 题商业步行街等以地域内 和周边居民为主要服务对 象的零售商业形态；社区 商业具有相当强的地域性。 它是一种以住宅项目或住 宅街区为载体，以便民、 利民为宗旨，以提高居民 生活质量、满足居民综合 消费为目标，提供日常生 活需要商品和服务的属地 性商业。 社区中心商业四大特点 一 全部设施围绕家居生 活展开 社区中心以居住人群

7、为中 心，全部设施紧密围绕人 们的在家居附近需求生活、 文化交流的需要，构成了 一套巨大的家庭住宅延伸 体系，比如：菜市场和超 市是厨房的延伸；浴室和 洗衣房是卫生间的延伸； 餐饮和小吃是餐厅的延伸； 影院、茶楼、歌舞厅是客 厅的延伸；图书室和阅览 室是书房的延伸。 二 业态常见与日常 商业及服务 社区中心把日常商业 和服务设施集于其中， 既缩短了这些设施与 社区居民的距离，又 满足了人们多样化需 求；既便民、利民， 又提高了居民的生活 质量和城市环境质量。 三 以住宅小区居民为 服务对象 社区中心的服务对象 以本区多个住宅小区 居民的日常生活为主， 有别于中心商务对外 交流为主的城市功能，

8、但两者又互为交叉， 共同构成城市人居活 动中心的完整系统。 四 属于配套市场化运作 社区中心是政府调控下的 商业行为，在政府的规划 要求下，发展商通过高起 点的商业开发运作，为社 区居民提高教育、文化体 育、生活配套等服务，这 种不断完善的商业组合， 取得了相关可观的经济效 益，更提供了诸多的就业 机会。 2.1、口岸特点 重庆龙湖星悦荟位于北滨 黄金滨江线的腹心口岸， 且滨江岸线长达一公里， 西邻观音桥商圈，东接江 北嘴CBD；北邻五里店商业 区；通过黄花园大桥可一 桥飞渡解放碑CBD，未来地 铁四号线将通过项目一期， 紧靠滨江快速路，可避开 商圈环道的拥堵。从口岸 上看，是属于一种外向持

9、续服务性社区商业。 2.2、项目针对消费人口及人群 龙湖星悦荟向北辐射，江北嘴有龙湖星悦荟向北辐射，江北嘴有2020万商务精英，观音桥商圈有万商务精英，观音桥商圈有4545万日均万日均 客流量，北滨路沿线客流量，北滨路沿线2 2公里内，汇聚了九龙仓、信和、中海、招商、煌公里内，汇聚了九龙仓、信和、中海、招商、煌 华等华等5 5万户豪宅业主，有超过万户豪宅业主，有超过2020万的常住人口，再加上龙湖包括春森彼万的常住人口，再加上龙湖包括春森彼 岸在内的岸在内的1010万高端业主，其高端客群达百万之众，这也将是项目强有力万高端业主，其高端客群达百万之众，这也将是项目强有力 的支撑。的支撑。 针对客

10、群特征：针对客群特征： 1 1、喜欢高层居住氛围的时尚成功中青年人群、喜欢高层居住氛围的时尚成功中青年人群 2 2、以金融行业从业人士、专业技术人员（律师、设计师等）为主要职、以金融行业从业人士、专业技术人员（律师、设计师等）为主要职 业特征业特征 3 3、喜欢江景资源和洋房产品的中青年成功人群、喜欢江景资源和洋房产品的中青年成功人群 4 4、对产品品质和物管水平有较高要求、对产品品质和物管水平有较高要求 5 5、以外企管理人员、业二代、私企业主为主力客户群体、以外企管理人员、业二代、私企业主为主力客户群体 未来三年内，江北嘴CBD将有600万方商务楼宇、400万方住宅、80%全国性金 融机构

11、入驻、20万国际商务精英工作生活 江北嘴CBD滨江豪宅带日趋形成， 左右2公里内，密布5万户高收入阶层家庭 春森彼岸就是打造一个城市共同体，未来将拥有来自美国、澳大利亚、日本、 韩国、香港等18个国家和地区的国际人士，常住人口将达 到2万人，流动人 口将超过4万。 CBDCBD滨江黄金口岸，覆盖巨量高端客群滨江黄金口岸，覆盖巨量高端客群 CBDCBD核心生活圈输送三大优质客源，辐射核心生活圈输送三大优质客源，辐射4040 万人口万人口 2.3、项目规划 星悦荟（春森彼岸）体量10万方体量，分3期开业。 去年开业的是一期滨江商业，共5万方。汇聚餐饮、 娱乐、休闲健康三大主题功能。其外立面打破现代

12、 主义大片大片整齐划一的外立面，将其碎化，从而 形成层次分明，立体感极强、极富个性的外立面， 并保持一种和谐亲近的视觉美感。整个春森彼岸则 通过建筑的高低错落，形成完美的天际线，也成为 一道城市景观。电梯轿厢内首次按星级标准装修、 门窗全部采用镀膜玻璃、每栋楼均设计新风系统。 三、项目市场调查 1、项目概述 星悦荟项目于2011年开业， 方位自东向西，距江岸仅 100米，整个工期为三期， 目前一期已全面完成，体 量为5万方；二期目前正在 建设中，估计于今年年底 或明年初能完工；三期现 未动工。本项目一期商业 招商已经完成，正在做二 期招商工作。 停车位：广场上有257 个停车位，地下停车 场有

13、243个停车位。 广场街面设有大型大 型店招和部分绿化设 施和绿植。 2 2、项目格局：、项目格局： 整体项目地势北高南 低，大致呈三阶梯状 分布；商业项目为至 西向东，第一期位于 西方，视野开拓，楼 层分布：6层商业布局， 纵向分为8个区，每区 设有一部直升电梯。 商业上门为一期高层 住宅。 3、业态分布：、业态分布： 商业业态为：餐饮、娱乐、休闲健康 三大主题功能 一楼平层三大业态均匀分布，主力 商铺有：W俱乐部、V尚、美域红酒、 重庆小天鹅火锅等； 2-4楼为餐饮商铺，主力商铺有：重庆 小天鹅、澜轩美食、棠棣等；5-6楼1- 3区为休闲商铺，主力商铺有：禅庭 SPA、络绎茶道；5-8区为

14、餐饮商铺， 主力商铺有：棠棣、天河一家、青一 色、思贝汤。 餐饮主要以中餐风味餐厅为主，搭配 有休闲餐饮和火锅。 休闲娱乐主要以红酒吧、书吧、茶厅、 酒吧为主，配以咖啡厅和美容SPA。 按业态划分按业态划分 餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲 蕉叶蕉叶时间时尚餐厅时间时尚餐厅W W俱乐部俱乐部阿拉比卡咖啡阿拉比卡咖啡 随苑随苑特等舱特等舱V V尚尚一点极一点极 青一色青一色上品料理上品料理美域红酒美域红酒刘开渠艺术中心刘开渠艺术中心 澜轩美食澜轩美食渝风渝菜渝风渝菜玖嘉酒庄玖嘉酒庄络绎茶道络绎茶道 思贝汤思贝汤鹭宝宝海鲜火锅鹭宝宝海鲜火锅北滨一号会所北滨一号会所浮生闲浮生闲 菩提素菩提素家全居家全居星派

15、星派KTVKTV尧记茶叙尧记茶叙 杏帘居杏帘居渔梦轩渔梦轩禅庭禅庭 SPA SPA 重庆小天鹅重庆小天鹅天河一家天河一家苗品记茶艺馆苗品记茶艺馆 棠棣棠棣观澜阔观澜阔乐浮咖啡乐浮咖啡 天绿天绿 上品料理上品料理简盖美发专家简盖美发专家 康曼美容美体康曼美容美体 按区域划分按区域划分 区域区域1 1区区2 2区区3 3区区4 4区区5 5区区6 6区区7 7区区8 8区区 1F1FW W 俱乐部俱乐部 美域美域 红酒红酒 V V尚尚 鹭宝宝海鲜鹭宝宝海鲜 火锅火锅 时间时间 时尚时尚 餐厅餐厅 阿拉比卡阿拉比卡 咖啡咖啡 随苑随苑 乐浮咖啡乐浮咖啡 玖玖 嘉酒庄嘉酒庄 2F2F简盖美发简盖美发

16、简盖简盖 美发美发 苗品记茶苗品记茶 艺馆艺馆 未开通未开通蕉叶蕉叶蕉叶蕉叶杏帘居杏帘居渔梦轩渔梦轩 3F3F 刘开渠艺刘开渠艺 术中心术中心 刘开刘开 渠艺渠艺 术中术中 心心 未开通未开通未开通未开通 家全家全 居居 家全居家全居 重庆小天重庆小天 鹅鹅 天绿天绿 上品料理上品料理 4F4F一点极一点极 尧记尧记 茶叙茶叙 未开通未开通未开通未开通 观澜观澜 阔阔 渝风渝菜渝风渝菜澜轩美食澜轩美食澜轩美食澜轩美食 5F5F禅庭禅庭 SPA SPA 浮生浮生 闲闲 康曼美容康曼美容 美体美体 未开通未开通 特等特等 舱舱 （装（装 修）修） 棠棣棠棣 菩提素菩提素 （装修）（装修） 青一色青

17、一色 6F6F禅庭禅庭 SPA SPA 络绎络绎 茶道茶道 售房中心售房中心售房中心售房中心 物业物业 办公办公 地点地点 物业办公物业办公 地点地点 天河一家天河一家思贝汤思贝汤 4、商铺情况 结构：大部分户型为纵深为15- 20米，开间为24-70米，面积多 为360-1400平米。层高：一层为 4米。2-6层为3.5米。 装修：突出本业态和品牌特色， 采用不同家居和灯饰衬托出产品 或服务特色。 物业条件：独立水、电、气和下 水。 消费水平：人均消费150-350元/ 人。 类型：所有商铺均为租赁，无出 售物业。 水流和车流：8-20人/小时 300-480辆/小时（双向） 租金和营业额租

18、金和营业额 租金：70-100元/平米，物业费14元/平米 单铺租金集中分布30000-140000元/月 单位租金起价：约80元/月平方米 单位租金最高价：约120元/月平方米 单位租金均价：约85元/月平方米 价值区分布：靠近平层第一价值区；靠近中间为第二价值区。越接近街道两 头和高层的租金越低。 临街商铺出售供应：无 二手商铺转让：无 营业额：每月流水50-90W 单铺每日营业额集中分布：10000-25000 5 5、商业特色、商业特色 1 建筑大气，宽幅落 地外窗设计，室内外 采用优质材料，灯光 柔和，风格高贵典雅。 2 每层楼面中间区域 设有供顾客和消费者 休息的设施。 3 装修管理较好，围 挡横平竖直且封到顶， 材料是轻钢龙骨加木 工板后外面再喷绘上 墙 四、四、SWOT分析分析 优势： 良好的硬件、软件和定位； 优越的地段位置和环境，属于北滨路江面核心区域