当前房地产市场发展趋势、存在问题及房地产金融管理对策

1、当前房地产市场发展趋势、存在问题及房地产金融管理对策 中国房地产市场在经历一段繁荣发展之后，更要理性看待其今后发展，要从其存在问题及经济周期变化角度来看待房地产市场及住房金融，才会回归理性，赢得住房金融的可持续、健康发展。 一、从国际房地产市场走势看中国房地产市场新特点 （一）房地产业发展周期的差异性：国际上处于下行周期而中国处于上行周期中的回调 从经济周期、企业周期、产品生命周期来看：当前房地产市场及住房金融存在下行风险、流动性吃紧、房企及住房金融产品需要换代转型等问题。尽管如此，当前中国房地产市场正处于上升周期的回调阶段，而并非像外国房地产市场完结牛市周期后的泡沫破灭阶段。由于刚性消费需求

2、，消费升级需求与投资需求仍然存在相当潜力，因此，中国房地产市场也不会步中国A股的后尘，进入彻底的熊市。 （二）国际上发达经济体国家消费、升级消费、投资需求的饱和性与中国需求的不饱和性 中国房地产市场逐步与国际接轨是大势所趋，发达国家住房金融走过的路，便是中国今后住房金融要走的路。一国人均收入水平到达到一定高度，住房消费走向会掀起一个高潮，消费升级是必然；楼市房价走牛后总会调整，而并非一直涨；从高利走向平均利润；从有住房到追求高品质住房的消费选择，这种转变是必然会发生的。如20世纪90年代，日本城市化率已达到90%，没有城市化的空间了。因此，已经吹大的房地产泡沫破灭是必然要发生的。 （三）房价横

3、向比较，显示中国沿海经济发达区域房价存在一定程度的泡沫 美国在次债危机发生后，房价下跌迅速而明显，美国房价水平降至21.84万美元套普通100平米住宅价格水平；日本在经历“失去的10年”后，楼市泡沫逐渐降低；英国房价正在下跌，2008年10月，英国住房平均报价与2007年同比下降14.6%，为26.1万美元。这些发达经济体结束其上行周期转为下跌后，房价与中国一线城市的房价水平其实相差不大。但中国居民收入水平却大大低于这些国家的居民收入水平。就房价水平与百姓收入承受力之比，中国70个大中城市一直超过6倍，而美国房价与收入比从未超过4倍。而目前国际上公认的“合理住房价格”的“房价收入比”为3-6倍

4、，世行专家认为应为4-6倍。因此，房地产业始终保持高潮式增长，始终维持行业暴利水平是不可持续的，房价暴涨只会助长泡沫，增大经济风险隐患（见表1）。 二、对中国房地产市场的供求分析 （一）经济分析：供求状况由大缺口走向渐趋均衡 1、供给从短缺走向正常供应。房改以来，商品房价格市场化刺激了商品房的大量供应，特别是要看到新增供给上升较快，不仅是一般商业性开发形成新房供应，而且政府介入供应经济适用房、廉租房、限价房，使住房新供应随着政府财力投入不断增加而迅速增加。2007年中国住宅供给约为4.7亿平方米，2008年住宅供给约为5.7亿平方米，供需缺口正在缩小。北京市房地产交易管理网的数据显示，同年12

5、月份，北京商品房供应量为110.5万平方米，环比下降26.4%，同比下降39.6%。商品房成交量为77.2万平方米，环比上涨0.02%，同比下降56.4%。由于政府对保障性住房实施统一配售，因此2008年9月份开始北京就出现了保障性房源集中成交现象。统计显示，同年12月份，北京经济适用房、限价房等保障性住房的成交面积达55万平方米，占住宅市场成交总量的一半以上，政府保障性住房供应增大，缩小了市场供需缺口。 2、需求从巨大缺口走向一般性缺口再走向基本平衡。延续始于2007年第4季度商品房销售增幅回落势头，2008年第1季度浙江省商品房销售面积和销售金额开始出现负增长，截至2008年12月末，销售

6、面积和销售金额同比分别下降36.6%和30.9%，而2007年同期分别增长26.6%和53.8%。而在过去5年间，浙江省商品房销售面积年均增幅为16.7%。即使在2004-2006年间，尽管受宏观调控的影响，商品房销售面积仍然保持8.8%，10.1%和7.6%的增幅。这表明浙江省部分商品房市场供大于求的态势逐渐显现。 3、新增需求潜力仍较充分。据专家评估，2006年末中国城市化水平为43.9%。随着城市化程度提高，人口大量向城市聚集，创造了大量的房地产需求。联合国将人类进入城市化的标准定为城市化水平达到50%，就是50%以上的人口居住在城市环境里面。从1978年算起，中国城市化已延续了30年。

7、目前，中国城市化据专家估计为30-40%左右，1999年后，中国城市化水平每年都保持1.44%左右水平的提高，也有专家认为中国城市化水平每年仅提高0.2个百分点。城市化是否带动新增住房需求，关键是是否持续吸引外来人口（白领占比情况）的进入。截至2006年，中国城市人均住房只有26平米，住房需求增长仍有较大潜力，不像发达国家城市化过程已基本完成，需求渐趋饱和。按照发达国家普遍规律，一个国家的城市化水平达到40%左右时，城市化进程将呈20%左右的高速发展阶段，当城市化水平达60%以后，城市化进程将进入平稳发展期。中国目前城市化水平是34-36%，中国的城市化进程至少将延续至21世纪中叶。因此，中国

8、房地产业发展将面临的更多是机遇而非挑战。从1998年至今，中国房地产开发业以年均30%以上的高速增长。 人口结构拉动需求作用明显：偏年轻型人口结构形成房地产市场的持续需求。一国的人口结构是由过去的出生率决定的。中国的人口出生率高峰期在20世纪的50-70年代，持续了近20年时间，一直到70年代末开始实施严格计划生育政策，才使人口出生率从40降至10左右。自20世纪80-90年代开始，中国人口中的工作年龄段人口即18-60岁人口在总人口中的占比显著提高，据专家估算，大约在2015年后，中国人口演化进入老龄化。中国人口总量巨大，任何一个增量增长，都将因部分人口由劳动力就业阶段走向适婚年龄阶段而增加

9、对房地产的刚性消费需求。他们对房产的一次消费和二次消费升级需求形成了庞大的持续的消费需求。据国家统计局数据，2005年底中国0-14岁人口占比为20.20%，15-64岁人口占比为72.2%，64岁以下人口占比为92.4%。就世界范围而言，中国人口结构属于偏年轻的人口结构。在低利率、高储蓄率经济条件下，偏年轻人口结构因消费需求，升级消费需求与投资需求推动下，其投资房地产动力较充足，投资风格激进，经济实力在人均可支配收入不断走高后有保障。因此，新增需求有力且潜力仍然较大。 （二）金融分析：房企资金链吃紧与政策金融支持力度加大 进入2008年，对房地产业宏观调控影响力在加大，政策制约问题变得突出，

10、从央行2007年121号文件，到2007年9月27日出台的二套房贷首付40%，利率上浮1.1倍的限制，极大制约了二套房的投资需求。再到2008年5月21日商业性限贷，对开发商拍地缴款的限贷，使房地产市场走向不乐观。资金面分析：全国其他地区因银根收紧，房企资金链绷紧，目前浙江省部份地市也已出现了房开企业因资金链断裂最终导致企业关停、法人代表的外逃等实事件。当前，造成辖内房地产企业面临资金异常紧张局面有以下方面的原因：一是销售不畅导致销售回笼资金异常缓慢；二是在经济下行周期下，对房地产业发展前景的悲观预期，加上辖内房地产企业普遍规模较小、企业资质较差，银行对房地产企业的信贷投放趋于谨慎；三是在民间

11、融资风险事件接连发生之后房地产企业很难再进行民间融资，而其他融资渠道相应缺乏；四是存量融资资金利息支付压力仍然较大，尽管大部分房地产公司调减了民间融资利率，但仍较银行基准利率高出1-2倍。如果房地产企业资金链断裂而倒闭，将可能引发银行房地产贷款不良、“烂尾楼”等一系列问题，房地产企业资金链断裂的风险应引起关注。但是随着住房金融政策将从收紧银根走向宽松货币政策；进入降息周期，随着利率下调，银行的存款准备金率下调，房地产企业资金面将趋于宽松。随着保障性住房供给增加，房地产交易税费以及契税、印花税、土地增值税的减免，鼓励居民购买住房新政策的推出，中国房地产业将保持健康的持续发展。 三、房地产市场存在

12、的问题 （一）市场不确定性与稳定预期的迫切性 受全球金融危机影响，中国房地产市场不确定性增强，房地产需求的价格弹性大导致房价波动频度、波幅扩大。受发达国家房地产市场进入下行周期的影响，中国消费者预期紊乱，对房价的承受力降低。还有投资者预期恶化，需要政策性因素矫正。 （二）商业性个人住房信贷政策执行与实施效果问题 尽管央行决定自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。但商业银行以尚未有实施细则与防范房贷风险，控制住房消费贷款违约率抬头与防止房贷不良率反弹为由，未能及时执行到位

13、。而目前5年期以上贷款基准利率7.47%打7折后的实际利率为5.229%，而现行5年期存款基准利率为5.58%，出现了“存贷利率倒挂”，使银行惜贷。 （三）流动性从相对过剩走向吃紧 1、房地产行业属于资金密集型行业，部分房地产企业负债率原来就过高，资金环境变化后，应变能力未跟上。它们普遍销售面积下降，存货居高不下，借贷金额增大，反映房地产企业资金普遍趋紧（见表2）。 2、求助民间借贷来改善房企资金供给状况，反而因其高息率负担使房企面临的风险变大。金华当地十佳企业集团之一浙江中港控股集团有限公司旗下的浙江中港房地产开发有限公司高层集体失踪，法人代表据传已逃往国外，集团实际控制人也“消失”了。主要

14、就是因为该开发商出现资金链问题，民间借贷资金近1亿元。据称该企业部分民间借贷资金主要来源于义乌，利息为月利3-6分，高息负担加剧了房地产商的资金链断裂。 （四）房企过度扩张，暴露出经营管理能力不匹配问题 如竞标拿地使房企承受力受到严峻的考验。少数房企在发展与壮大后，其管理经营能力不匹配。对市场潜力与需求的评估服从了旧的惯性，市场营销策略也照旧，显得落后过时，不能有效规避市场风险。因此，从总体上看，中国当前房地产市场，特别是沿海经济发达地区需求存在，但人们仍在观望。 （五）银行房地产信贷资金安全问题 从房地产信贷监测情况看，近期金融机构的房地产信贷不良贷款余额和不良率均有上升趋势，应引起金融机构

15、和监管部门的密切关注。目前风险主要来自以下方面：房地产企业资金链紧张，导致房地产企业无法及时偿还房地产开发贷款或流动性资金贷款；经济下行周期下，系统性风险加大，个人住房按揭贷款不良有所上升；由于土地出让价格下滑和工程完工风险增大，作为开发贷款抵押品的土地使用权和在建工程面临着估值下滑风险，而且抵押品流动性折价因变现难度增大而持续上升。 四、今后应对措施 从今后一个时期，中国房地产业及其市场健康持续发展来看，加强产业政策引导，实现银房共赢发展是必然的出路与选择。 第一，注重房地产业的全面协调发展。要注意房与地之间、售与租之间、房价与居民人均收入水平之间以及开发投入与推动消费需求升级的比例合理化，

16、要合理均衡住房需求中的消费需求与投资需求的合理比例，住房产业发展与住房金融供需的相匹配。 第二，注重房地产业的可持续发展。房企要规范经营，降低过度负债经营，增加拓展市场的投入，力求不断满足消费者的人性化需求以及智能化、办公化、多层次不同的用房需求。 第三，房企要练内功，求品质，采取积极措施应对原材料成本、劳动力成本上升带来的挑战。提升供应品的品质，提升品牌的影响力，而非仅仅打价格战促销。要提供更合理、更优质的户型、环境（包括地理环境和人文环境）、单体、规划设计以及居住综合问题的解决方案。 第四，整合产业企业，提升企业核心竞争力。房企的暴利盈利阶段终将告别，只有通过产业提升、企业间的整合、增强竞

17、争力才是发展之道。以质量取胜，以品牌、优质服务拓展企业、行业进一步发展的新空间，才会赢得可持续发展。 第五，预调、微调住房金融政策，强化住房金融风险防范与化解能力。住房金融也要遵循可持续发展的要求与审慎监管的要求，进一步完善住房信贷政策，杜绝零首付房贷，对多套房实行房贷差别利率，着力解决信息不对称问题。对按揭房贷在GDP中占比，还贷与居民收入比，利率负担水平与调整频率、幅度都要实行审慎的政策处理。对整体房地产业的调控要科学、均衡、适度，避免行业发展的大起大落。加强对房地产资产价格变动规律的深入研究，既要有价格调节手段，也要有产业政策引导与结构调整的手段。要采取措施，增多居民个人投资者的金融投资品种，如创新房地产专项基金，房地产投资信托产品，可交易房地价格指数产品等，进一步培育房产租赁市场，来分流房地产市场购买力，改变目前投资过于集