唐山万达广场房地产估价.doc

1、致委托人函万达集团股份有限公司：受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于 唐山市 路南区 新华东道 100 号万达广场房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二零一三年六月七日状态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币肆佰叁拾陆万捌仟伍佰捌拾玖元。爱家房地

2、产估价公司法定代表人：周胜楠二零一三年六月十日估价师声明我们郑重声明： 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 (GB/T50291-1999) 进行分析， 形成意见和结论， 撰写本估价报告。 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但

3、我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员

4、的职业水平和能力的影响。 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用房地产估价规范(GB/T50291-1999)相关规定。 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。参加本次估价的注册房地产估价师签名盖章爱家房地产估价公司二零一三年六月十日估价的假设和限制条件本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制： 合法性前提。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。具体前提如下： 估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本次评估以估价对象合法开发为所设前提。 估价对象

5、为在建工程，尚未进行竣工测绘及产权登记。故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供的经批准的施工图纸数据，因设计变更等原因导致建筑面积变化时，应对估价结果进行调整。 估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为45 年，至2038 年 9 月 19 日结束，报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提。 最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠，能使估价对象产生最大效应的使用。本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为住宅、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。 估价时点假设。即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的

6、客观合理价格。 估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应对本估价结论进行必要的调整。 公开市场假设。即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。 报告使用限制条件如下： 本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的房地产转让下使用，不得做其他用途。 本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。 估价报告

7、应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。 其他假设与限制条件。对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下： 估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。 本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。唐山市爱家房地产评估有限公司关于万达广场部分写字楼估价技术报告1、设计名称唐山市路南区 新华东道 100 号 万达广场二、项目概况受万达股份有限公司委托，对唐山市路南区建设东道万达广场第9、10 层办公用途房地产在2013 年 6 月 2 日的市场价值进行评估，为其进行资产处置提供价

8、值参考。三、估价目的评估其 2013 年 6 月 2 号的市场价值，为资产处置进行价值参考。四、估价依据房地产估价规范 (GB/T 50291 1999)五、估价原则1、合法原则2、替代原则3、估价时点原则4、最高最佳使用原则5、公平原则六、评估过程1、估价技术思路与方法（ 1）个别因素分析唐山万达广场项目地处唐山市的核心地带，位于路南区新华道南侧，抗震纪念碑广场东侧，东至增盛路南临国防道西至文化路北至新华道、北侧紧邻新华道，距离建设路仅 500 米，交通快速便利、西侧紧邻抗震纪念碑广场及大钊公园。还处于市中心黄金商贸区域，地理位置优越，交通便利，由主要公共汽车路线环绕，周边聚集了大规模的商业

9、、金融群体。而且离华北地区最大的城市内公园南湖公园不足两千米，环境优美，空气清新。（ 2）区域因素分析万达广场座落于市中心区，处于唐山市黄金商贸区域，是城市中心的交通枢纽地带，道路通达度高，交通便利，周边1 公里半径内通2、8、13、15、 16、17、17 支、 18、 20、46、 54、60、118、 210、 216、 K2 等去往市内各个方向和古冶、丰南两区的公交路线。对周边环境进行勘察可以发现该大厦周围聚集三利国际购物中心、百货大楼、新华贸、工商银行、建设银行、中国银行、交通银行等。（ 3）市场背景分析由于唐山市居民对于新建住房的旺盛需求，房地产开发主要以住宅为主，其他用途的开发如

10、商铺、写字楼较少，且这个特点在唐山市居民旺盛的住房需求的支撑下在未来的若干年仍然会继续存在。唐山市的住宅开发主要以普通住宅为主，现有在售楼盘高档次较少，绝大多数针对的是中低端市场。唐山市房地产市场价格相比全国来说，唐山楼市的冬天已经比其他城市来得晚了一些。 2005 年，唐山市市区房地产市场住宅均价在 2000-3000 范围内，外县在 1000-2000 范围内。到 2008 年唐山市市区房地产市场整体均价在 7000 元左右，房屋销售价格上涨 5.9%，其中商品住宅价格上涨 6.0%，房屋租赁价格上涨 3.1%，呈现出较为明显的区域性特征。随着唐山经济跨越式发展, 使得写字楼租售开始走俏，

11、改变了以前的疲软状态。目前唐山市写字楼市场需求很大。虽然目前唐山写字楼市场走俏，但市场上能真正满足客户需求的不多。最突出表现为停车场或是物业的不完备。通过对本市近 30 家写字楼进行考察，我们发现目前只有世博大厦和东方大厦相对来说配套设施较完善，其他写字楼周边配套设施均不成熟，很少配齐餐饮，商场，会所等，不能满足入住者们基本生活需求。物业管理方面，基本是采用专人固定时间负责开锁门模式，缺乏灵活性。（ 4）最高最佳使用分析最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。当下的房地产运营中，说到最受市场欢迎和精明的开发商青睐的物业，写字楼物业虽然不

12、能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。因为市场常态下，写字楼是能产生较高回报的业态。大厦的整体布局以及功能已经齐全，不能再用来发展商业。其次如果在高层建写字楼既不会影响整体布局，使大厦功能性更强，而且高层商务公寓、写字间追求高品质生活的白领阶层与时尚一族的生活品质就近得到保障，又会给大厦的商业提供更多高消费者，提高利润。最后市中心交通发达，给写字楼工作人员提供交通便利2、估价方法选用合理公正的估价必须遵守一定的估价原则和适当的估价程序，科学地使用估价方法。估价方法的选择需根据估价目的、委估对象的本身特性、市场条件及资料取得情况，以合理地确定委估物现时的公允价值。由于该类房地产市场交易案例较

13、多，根据估价目的和估价对象特征，本次评估采用市场比较法、收益法测算市场价值。在评估方法选用上主要考虑一下几点：求取土地的重新购建价格时，因为交易类型较多，可采用市场比较法求取，公式为土地的比准价值 =土地的交易价格交易情况的调整交易日期的调整房地产状况的调整；3、估价测算过程1利用市场比较法估算1006 房间可比实例 A可比实例 B可比实例 C比较实例租金708070交易情况修正+2+5-3 交易日期修正000区域因素修正+5+11-1 个别因素修正+5+11+5%修正后价格62.2561.8469.42序号房号建筑面积朝向楼层景观1916328东北9望街景2913180西南9望内街31005

14、164北10望街景41006110北10望街景估价对象概况见下表（一）选择相似地域近期交易案例进行比较确定各项修正系数综合求出比准价格将可比案例修正后的价格取其算术平均值作为比准价格（单价）单价 =（ 62.25+61.84+69.42 ） 3=64.50 元3：确定建筑物比准价格单价每平方米 64.50 元4. 其他房间比准价格单价楼层修正系数表序号楼层楼层系数190.952101朝向修正系数表（通风采光）序号朝向修正系数1北1.02东北1.033西南1.035景观修正系数表序号景观修正系数1望内街1.02望街景1.04成交建筑面积修正序号面积范围修正系数1100-19912300-5000

15、.975916 房间每平方米 61.54 元913 房间每平方米 60.98 元1005 房间每平方米 64.50 元四：收益法估价额的确定年有效毛收入 =比准价格单价建筑面积120.9= 【61.54 328+60.98180+64.50（ 164+110）】 12 0.9 =48834.52 120.9=527412.82 元序号项目费率备注计算结果1营业税及附加5.5%29007.712房产税12%63289.543维修费1%5274.124管理费0%租金外另付05其他（保险费、租赁代理费）0.5%2637.06合计100208.43A=527412.82 -100208.43=427204.39V=427204.39/0.1 【 1-1/ （1+0.1 ）40】=4368589.73每平方米 5586.43 元七、估价结果的确定经评估，唐山市路南区万达广场第 9， 10 层办公用途房地产总建筑面积 782 平方米， 2013 年 6 月 10 日的评估价值为人民币肆佰叁拾陆万捌仟伍佰捌拾玖元。唐山市爱家房地产评估有限公司2013 年6月10日估价结