价格调研模版

1、项目定价建议提纲模版（定价调研）一、 城市商品住宅市场近期概况提供项目所在城市前6个月总体市场状况分析，包括成交量、成交套数、成交均价、成交面积等。二、高端住宅市场近期概况仅针对华府、天下两个系列产品进行调研，其余城市盘不必调研高端住宅市场；三、板块市场近期概况1、板块市场总体介绍2、竞争楼盘和本项目地理位置图（在同张地图上表示竞争楼盘和本项目）；3、竞争楼盘销售现场和实景图片、项目的总规划图、主力户型图、成交价格、装修标准、宣传资料等；四、竞争楼盘详细市场调查表（见附表）；五、定价建议1、竞争楼盘系数表；（见附件）按照统一表格打分后，分产品类型，计算得出我司项目不同类型产品的均价。我司项目某

2、产品均价我司项目总分竞争产品加权均价/竞争产品加权平均总分2、定价建议按照理论参考价格，结合我司项目开盘时的状态、区域成熟度，进行价格修正，形成不同产品类型的均价建议。六、定价原则：主要包括以下因素，具体定价时可灵活运用1) 南北朝向差价2) 东西户差价3) 噪音差价4) 户型差价5) 组团位置差价6) 园景差价7) 湖景差价8) 花园差价9) 露台差价10) 停车位差价11) 特殊调价附件：南京金碧天下定价建议附表：竞争楼盘详细市场调查表南京金碧天下定价建议一、 南京房地产市场近期概况从近两年商品住宅市场月度走势中可以发现：4、5月份一般是每年市场供应的第一个高峰期，而5、6月份多为在经过春

3、节淡季期间积累后上半年出现的成交峰值月份， 随后的7月则均会出现不同程度的回调。今年由于3月及4月底大量新增房源仍有待于5月市场的进一步消化，虽然5月仍将有数十家楼盘借助传统的黄金时机推出新房源，但体量均不会太大，因此，预计5月份新增供应增长的幅度不会十分明显。4月，南京全市商品住宅新增供应面积65.53万平方米，较上月减少19.96%，同比也减少了33.33%；全市商品住宅共成交4429套，销售面积49.36万平方米，较上月增长40.27%，但只相当于去年同期的52.26%。4月，南京全市商品住宅成交均价6909元/平方米，环比增长11.13%，同比增幅36.89%；南京恒大金碧天下所在地溧

4、水县商品住宅成交均价为2731元/平方米，环比下降11.8%，下降幅度也较为明显。二、 南京别墅市场近期概况4月，南京全市共新增别墅429套，新增供应面积8.77万平方米，新增供应套数比上月增加211套，增长近一倍，但与去年同期相比，新增供应量减少2.17万平，同比下降19.84%；全市别墅共成交166套，成交面积3.94万平方米，与3月相比，成交套数增加25套，销售面积与上月基本持平，但与去年同期相比，销售面积减少1.14万平方米，同比下降22.5%。4月，南京全市别墅市场成交均价为10945元/平方米，环比上月增长3.15%，与去年同期相比，增长65.23%。从各产品类型的价格变动来看，除

5、叠加产品的价格有13.92%的明显下调外，其他各类型产品的成交均价均有不同程度的上涨。其中，独栋产品价格自年初以来一直保持稳步上升的态势，4月独栋的价格已上涨到16367元/平方米。三、 南京代表性别墅项目概况独立均价：11000独立均价：15210联排均价：8600双拼均价： 10000联排均价：7500庭院别墅均价：9000 联排均价：8500双拼均价：10000 独立均价：14000双联均价：9500山水华门独立均价：15000南京主城区及周边主要在售别墅项目概况名称规模物业构成景观资源户型价格推案/去化情况山水华门共约600套独栋/联体小区内部园林独立373-500独立150004月推

6、出最后20套独立别墅，目前剩余6套世外边城总建10万，容积率为0.26庭院式别墅3300亩仑山湖主力260-320均价900006.9月开盘，累计去化50套，月均去化率2套左右罗托鲁拉小镇总建面30万，容积率1独立/双拼/联排/高层秦淮河、天印山联排257-328双拼365-405联排7800-9300双拼9200-10500开盘一月内38套别墅售罄，08.1.5推出60套联排别墅，目前累计去化50套左右，月去化率10套左右。加州城总建50万，容积率0.54独立/联体/花园洋房方山，政府规划生态公园联排220-350联排300万元/套未开盘绿城玫瑰园建面9万多，容积率0.3独栋珍珠泉旅游度假区

7、独立600-800总价800-1600万一期共47套独栋别墅山河水占地42万，400套，容积率0.3独栋别墅老山、珍珠泉、琥珀泉以及汤泉组成的“一山三泉”度假区独立486-600独立10000-1200007.1-08.4累计去化113套，月去化率7套左右四、 南京金碧天下项目所在区域别墅市场概况南京在售别墅主要分布在东郊板块、仙林板块、江北老山板块、江宁三山-百家湖板块、方山-大学城板块、江宁-汤山板块、远郊溧水板块。在以上几个板块中，南京金碧天下所在的远郊溧水板块起步最晚，尚处于初步发展阶段，相对来说，市场认可度较低，板块认可度较差，板块价值还有待挖掘与提升。1-4月远郊溧水板块累计新增供

8、应95套别墅，目前主要集中于溧水的华洲凤凰小镇与卧龙湖国际社区两个项目。南京金碧天下竞争楼盘分布图凤凰小镇 独栋均价6800 双拼均价5800世纪天城未开盘森林溪谷 未开盘卧龙湖国际社区 独栋均价9500五、 南京金碧天下项目及部分代表性别墅项目现场情况1、 恒大金碧天下 南京市区接待中心外部 南京市区接待中心门外街景南京市区接待中心内部卧龙大道 常溧路项目入口处 卧龙大道入口 卧龙大道旁境观 项目入口 项目内境观大道现状 独联别墅施工现状 项目现场接待处 项目销售中心施工现状卧龙湖国际社区位置 项目内卧龙湖面境观（西向） 项目内卧龙湖面境观（北向）2、 溧水县卧龙湖国际社区（独栋均价9500

9、）登山环湖徒步社区高尔夫湖滨沙滩浴场度假酒店马会休闲俱乐部会所游划艇俱乐部湖滨沙滩浴场垂钓俱乐部卧龙湖国际社区总规划图卧龙湖国际社区位置 卧龙湖国际社区临时道路现状 卧龙湖国际社区现场恒大金碧天下位置卧龙湖国际社区山顶会所（临时接待处）境观3、 溧水县华洲凤凰小镇（独栋均价6800、双拼均价5800） 华洲凤凰小镇现场销售中心4、 南京市山水华门（独栋15000） 六、 南京金碧天下竞争项目分析项目名称华洲凤凰小镇森湖溪谷卧龙湖国际社区世纪天城物业类型独立、双拼双拼、联排、酒店公寓别墅、度假公寓等独栋、双拼、叠加别墅占地面积(亩)160.58103400591建筑面积(万)48.3813802

10、4.5容积率0.450.240.350.7规划总套数168不祥一期共139套不祥开盘时间2008-1-102008-7（预计）2008-2-282008-6（预计）本期已推套数52套100多套（预计）42套37栋（预计）本期主力面积段独立186-236双拼130-144独栋190-270独栋230-300不详本月销售报价 （元/）独立6800双拼5800未定独栋9500未定本月已售套数4/13/累计销售套数27/17/去化速度（套/月）7/8/七、 定价建议南京金碧天下的首期入市价格按竞争楼盘对比法测算: 比较指标权重分值凤凰小镇卧龙湖国际社区南京金碧天下产品力地段位置8586交通8787城市

11、配套8867产品户型设计107109公摊率5554环境106108建筑质量5455建筑形象5354创新5354社区配套106108物业管理6365营销力宣传推广5453开发商品牌108107销售准备5534合计100749681联排别墅均价(清水)/双拼别墅均价(清水)5800/6349独立别墅均价(清水)680095007766通过对本项目周边在售楼盘的对比分析，得出本项目首期产品理论参考价格为：独立别墅7766元/，双拼别墅6349元/。由于本项目没有真正的独立别墅，只有独联别墅（只有车库相连），因此独联别墅相对独立别墅的价格相应减少600元/；另外本项目周边目前还没有联排别墅产品，根据本

12、项目双拼别墅的价格相应减少800元/。最终建议本项目首期产品整体毛坯均价分别为：独联7200元/双拼6400元/联排5600元/八、 定价策略考虑到本项目目前现场环境还不具备最佳的开盘条件，而且首期推货量较大，对项目销售速度要求较高。因此建议本项目定价采取低开高走的策略，内部销售期先以少量低价的产品入市，试探市场对项目的接受程度，再根据实际的销售情况，以“小幅快跑”的形式提升价格，最后达到本项目的目标均价。所以，为保证项目开盘必胜，建议本项目首期第一批次推出的别墅产品价格应较整体均价下降200元/作为内部销售价格，各产品均价如下：独联7000元/双拼6200元/联排5400元/九、 定价原则1

13、、 独联别墅12) 南北朝向差价 正南北向楼栋减0元，正东西向楼栋减800元，其他楼栋根据倾斜的角度大小分别减300和100元。13) 东西户差价 正南北向楼栋的东边户型加500元，其他楼栋的东边户根据楼栋倾斜的角度大小分别加400和300元。14) 噪音差价 靠近主要干道和小区主入口的减100元。15) 组团位置差价 独联南区东边区设为0。 独联南区西边区设加100。 独联北区组团位置好，加200元。16) 园景差价 周边无大面积公共花园绿地的设为0。 南侧有大面积公共花园绿地的楼栋加300元。 北侧有大面积公共花园绿地的楼栋加200元。17) 湖景差价 根据拥有的湖景景观和幅度和角度的大小

14、，分别加1000、900、800、700、600、500、400、300、200元，没有湖景资源的加0元。18) 花园差价 花园面积按500元/，计入总价。19) 特殊调价 特殊楼王位置分别额外再加5000、4000、3000、2500、2000和1500元。2、 双拼别墅1) 南北朝向差价 根据倾斜的角度大小分别减100和50元。2) 东西户差价 正南北向楼栋的东边户型加500元，其他楼栋的东边户根据楼栋倾斜的角度大小分别加400和300元。3) 噪音差价 靠近主要干道和小区主入口的减100元。4) 园景差价 周边无大面积公共花园绿地的设为0。 南侧有大面积公共花园绿地的楼栋加300元。 北

15、侧有大面积公共花园绿地的楼栋加200元。5) 花园差价 花园面积按400元/，计入总价。6) 特殊调价 特殊楼王位置分别额外再加1200、1000、800、600、500和300元。3、 联排别墅1) 朝向差价 联排中间部分楼栋设为0。 西侧端头加200元。 东侧端头加300元。2) 面积差价 200.60 212.27平方的设为0。 182.60 183.81平方的加100元。 140.57 144.25平方的加300元。3) 噪音差价 不靠近主干道和片区入口的楼栋设为0。 靠近主干道和片区入口的楼栋减50。4) 园景差价 无公共景观的楼栋房号设为0。 因其临近公共景观加50-150元。5) 花园差价 花园面积按300元