安徽某商贸城项目可行性研究报告

1、袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈

2、蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆

3、蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃

4、蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁

5、羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈

6、衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆

7、袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃

8、螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀

9、螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈

10、蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅

11、薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀

12、羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈

13、袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅

14、螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁莈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇薈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈衿袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂

15、螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂薁蕿羅莁莁袄袁莁蒃荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀膂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀膂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节

16、蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀膂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀膂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿

17、莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀膂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀膂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀膂虿袈聿芄薂螄肈莇

18、螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀膂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀膂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄

19、蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀膂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀膂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂

20、薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀膂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀膂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀膂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿

21、薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀膂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀膂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆

22、蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀膂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀膂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁

23、蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀膂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀膂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃袂肀膂虿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿

24、莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈衿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀蝿羆 发证单位：国家发改委证书编号：11420060047等 级：丙级萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告2011xzs0019安徽省萧县工程咨询研究所二o一一年十月萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告工程编号：2011xzs0019单位负责人：技术负责人：安徽省萧县工程咨询研究所二o一一年十月萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告主办单位：安徽省萧县工程咨询研究所咨询证书：工咨丙11420060047单位负

25、责人：刘先引咨询工程师：王 坤 李维峰编制负责人：刘先引（高级经济师）参加人员：董纯洁（高级工程师）王向阳（高级工程师）董伯勤（高级工程师）李 明（工程师）王传仁（工程师）制图文印：尤 莉 孟艳丽目 录第一章 总 论1一、项目概述1二、项目单位简介2三、项目主要技术经济指标3四、项目年能耗3五、结论与建议3第二章 项目的可行性和必要性5一、项目的可行性5二、项目的必要性5第三章 项目区城市概况与经济水平分析8一、项目区概况8二、社会经济条件11三、项目所在镇基本情况13第四章 项目的市场情况分析15一、项目整体素质分析15二、物业类型分析16三、综合评价：17第五章 项目整体规划与定位18一、

26、 规划设计方案的指导思想及原则18二、 建筑规模及规划设计方案19第六章公用工程设计方案24一、给水、排水设计方案24二、供电及电信设计方案26三、燃气供应方案26四、淮海商贸城管线铺设方案27第七章营销策略及方案28一、营销策略28二、营销方式29三、 销售节奏与策略31第八章环境保护34一、主要污染源34二、 环境保护执行标准34三、环境保护措施34第九章 资源节约36一、设计依据36二、节能36第十章 劳动安全卫生及消防38一、劳动安全38二、消防39第十一章 项目管理与实施进度度安排40一、项目管理40二、项目监理40第十二章投资估算及资金筹措43一、估算依据43二、估算说明43三、投

27、资估算43四、资金筹措方案43第十三章 项目招投标44一、工程招标44二、招标基本情况表46第十四章经济评价47一、销售收入估算47二、总成本及费用估算47三、销售利润估算47第十五章 社会效益分析49一、社会影响分析49二、 项目与所在地互适性分析49三、社会风险分析49四、项目评价结论50 第一章 总 论一、项目概述（一）项目名称：淮海商贸城（二）承办单位：萧县淮海置业有限公司（三）建设地点：萧县张庄寨镇镇北101省道东（四）项目性质：新建（五）项目法人代表：宋秀珍（六）项目建设规模：总占地面积20764.59平方米（31.15亩）。总建筑面积：27519平方米，其中：住宅14790平方米

28、，商业12729平方米。项目总投资8933.2万元。（七）项目建设期：15个月（2011.102013.5）。（八）可研编制单位：萧县工程咨询研究所（九）可行性研究报告编制依据及范围1、编制依据（1）萧县国民经济和社会发展第十二个五年规划（2）安徽省关于国民经济和社会发展“十二五”规划和2020年远景目标纲要（3）萧县城区开发总体规划（4）萧县土地利用总体规划（5）宿州市定额站宿州定额信息2011年第三季度（6）民用建筑设计规范；（7）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；（8）国家计委颁发的投资项目可行性研究指南；（9）萧县土地利用总体规划；（10）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料

29、、项目方案及技术资料；萧县建设、环保、土地等有关部门对该项目建设的意见和审批材料、证明材料等。2、编制范围本项目可研报告的研究范围包括：（1）项目提出的背景及建设的必要性（2）项目选址与建设环境条件（3）项目建设规模与主要建设内容（4）项目总体布局方案（5）工程技术方案（6）环境保护、安全卫生、消防和节能（7）项目运营和实施计划（8）投资估算与资金筹措（9）效益分析（10）项目结论与建议二、项目单位简介萧县淮海置业有限公司法人代表：宋秀珍，女，1967年5月出生，徐州市新沂人，南京工程建筑学院毕业，历任北京鲁能集团副总经理，先后负责徐州工程兵指挥学院新校区建设，徐州市市政小区建设，徐州市安居工

30、程“民富苑”建设，被评为徐州市建筑业“优质工程”、“放心工程”。此次萧县张庄寨开发项目，是萧县政府招商引资项目，北京鲁能集团专门委托副总经理宋秀珍担任萧县房地产开发置业有限公司董事长，该公司已在萧县注册，公司现有开发综合部、工程管理部、合同预算部、行政事务部四部门，经济势力雄厚，技术力量强大。公司宗旨“服务、诚信、创新”。萧县淮海置业有限公司注册资本1000万元，主营：房地产开发、销售；一般经营物业管理等。注册时间：2011年9月。三、项目主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位数量一建设规模建筑面积平方米27519其中：住宅平方米14790配套公建平方米商业用房平方米127292住宅

31、套数套1503商业套数套3004总占地面积平方米20764.595可规划用地面积平方米215556建筑容积率1.307绿化率%288建筑密度%45.6二项目总投资万元8933.2三投资利润率%9.15四投资利税率%16.99四、项目年能耗该项目主要能耗为：水、电、汽。该项目正常年份年耗水25.18万吨、耗电32.4万度、耗汽6.75万吨。五、结论与建议通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：1、淮海商贸城项目的建设，符合国家宏观经济政策和萧县对该区域的发展规划。2、淮海商贸城项目的开发商，萧县淮海置业有限公司具有很强的经济实力和强的商业运作能力，为项目建设及招商提供了可靠的保障。3、本

32、项目的规划设计方案利用项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。4、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性。5、从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。6、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议：1、经营管理风险规避a、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。b、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。c、做好物业管理和售后服务工作。2、金融财务风险规避。从自有资

33、金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。3、建设管理措施a、整合企业资源，提高操作水平。b、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。c、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。d、委托合作伙伴“本项目发展商”作为销售及招商代理公司。e、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。第二章 项目的可行性和必要性一、项目的可行性（一）镇政府对淮海商贸城的建设十分重视。在本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和

34、支持。（二）本项目的开发商萧县淮海置业有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩、行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。（三）本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。（四）项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。（五）项目的区位、交通、仓储、物流条件很好，适应商业市场的建设发展。（六）项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十一章将得到充分的论证。二、项目的必要性（一） 提高城镇商业竞争力，助推张庄寨镇商贸中心的形成与发展张庄寨

35、镇位于萧县东南部，近年来，该镇紧紧抓住城镇新农村建设的历史机遇，全面完成城镇商业、住宅规划任务任务，安稳致富工程切实推进。项目的开发对于张庄寨镇商业中心的形成与发展具有极大的助推意义。淮海商贸城项目将以前瞻性的商业和运营体系，推动张庄寨镇成为汇聚中高端商业、激励创业、引导消费的城市新商圈，成为衔接老城区和新城的枢纽，将全镇以及周边地区的客人汇聚于此，一站式购物、一站式娱乐、一站式休闲，突破老城旧有的商业格局，有利于增强城市的商业辐射功能，提高该镇城市竞争力。同时，淮海商贸城通过科学的规划和建设，萧县淮海置业有限公司的开发经营实力，采取整体推进的方式，建设高水平的商业运作，形成复合型的张庄寨镇新

36、商业中心，成为张庄寨镇乃至萧县东南部地区商贸发展的创新制高点。（二） 构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台我们也清醒地看到，张庄寨镇经济社会发展还存在较多困难和问题，其中，农民安稳致富一直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是：新形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多；加之遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定的压力较大。制约经济社会发展的基础瓶颈尚未得到完全突破，全县负重自强、干事创业的氛围还不浓厚。淮海商贸城的建设，可以提供至少几百个子项目小额创业的机会，同时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极大地丰富了丰都县的文化娱乐休闲

37、生活，对于构建和谐社会，塑造独具人文特色的民俗风情街，具有很大的推动和促进作用。（三）解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义消化现有存量空置物业是一项重要的举措。目前看，张庄寨镇的存量空置商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。本项目进行商贸城的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层次和形象，扩大商贸经济的规模，优化了商贸业的布局结构，实现了盘活存量空置商业，可实现较大的经济效益和社会效益，对丰都的发展产生积极的影响。（四）依据城镇升级改造政策，深化提高张庄寨镇商贸业的升级发展商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的一项重要的元素。大力发展商贸业可带动整体经

38、济的发展，具有非常深远的积极意义。目前张庄寨镇城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经过科学的培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大，而任由其自发发展，从现代快速经贸经验看，将不能满足人们日益升级的文化生活需求。随着城镇升级改造工程的逐步推进，城市功能的发展，深化并升级商贸业将会是一个必然的发展历程。第三章 项目区城市概况与经济水平分析一、项目区概况（一）行政区划本项目法人单位位于安徽省宿州市萧县，萧县位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，总面积1871平方公里，大部分为平原，东南部为海拔100300米的低山矮岭。人口130万，辖18镇5乡708个行政村。项目

39、建设地点（二）地理位置萧县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河30公里、徐州观音机场50公里、连云港出海口260公里，素有“徐州的西大门”之称。（三）自然条件1、气候条件萧县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。历年极端最低气温为-12.4，历年极端最高气温为38.0，年均气温14.4；历年平均降水量为811.2毫米，年平均无霜期208.3天，年平均相对湿度为70%，年平均蒸发量为1500.0毫米，年平均日照时数为2220-2480小时。2、

40、水文条件萧县位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的淮北平原中部。萧县水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均地下水资源总量为2.6亿立方米/年，地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全县水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。3、地质地貌萧县主属黄淮海冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高度介于32-50米之间。地形大致可分为两个单元，即东南部分布着一些低山丘陵

41、，其余为黄泛平原。山丘、谷地占总面积22.2%,平原占77.8%。土壤为潮土类、褐土类、石灰土类、棕壤土类、砂疆黑土类，以淤土、两合土、沙土、盐碱土、土淤土为主，其中淤土平均有机质1.35%、碱解氮含量为70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效钾含量120mg/kg、ph值为7.0，两合土平均有机含量1.25%、碱解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/kg、速效钾含量100mg/kg、ph值为7.2，沙土平均有机质含量1.1%、碱解氮含量为50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效钾含量75 mg/kg、ph值为7.5。萧县域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直

42、，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。4、工程地质条件萧县东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由东南向西北倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。萧县区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源

43、。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140kpa以上。（四）交通运输

44、条件萧县东邻江苏徐州市25公里，素有“徐州的西大门”之称。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北连山东济宁130公里，县城距合肥、南京、济南、郑州4省会均为3小时路程，距徐州观音机场40公里，连云港出海口260公里。陇海、符夹铁路纵横穿境，连霍、合徐高速公路于县境内交汇，310、311国道，301、101、202省道与县乡道路交织成网，境内公路密度为每平方公里130公里，已形成公路、铁路、航空相结合的，内外相联的立体交通网络，承东启西，南引北联，是重要的交通枢纽。二、社会经济条件（一）名优农产品基地众多自然地理条件优越，名优农产品基地众多。萧县植被保存完好，工业污染程度低，具有生产加工

45、绿色食品的自然条件。耕地面积10万公顷，农作物主要有小麦、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。全县水果挂果面积50万亩，主要有葡萄、苹果、梨、黄白桃、巴斗杏、柿子、樱桃、山楂等。孙圩子胡萝卜、闫集黑皮冬瓜、马井韭青韭黄、圣泉萧国圣桃、黄河故道水晶梨、龙城石榴、新庄黄牛、黄口三元杂交猪、丁里华英鸭等名优农产品种养基地闻名全国。（二）丰富的矿产资源萧县矿产资源丰富，水电供应充足。萧县为全国100个重点产煤县之一，已探明煤炭储量 7.5亿吨，现有17对矿井，年产能力120万吨；探明石油储量 7亿吨，煤层气储量1000亿立方米，石灰岩储量30亿吨；铁矿石、瓷石、高岭土等储量可观。萧县南北分属淮、黄河

46、水系，地下水量为2.6亿立方米，水质优良，生产、生活用水充足。电力供应属华东电网，设施完善，境内有11万伏以上变电所2个，生产生活供电充足。（三）雄厚的经济基础工业基础雄厚，门类齐全。萧县工业发展历史久远，历经沧桑。公元9年，出现铸造银、铜质钱币的造钱工厂；北宋年间，开始出现陶瓷生产，神宗元丰年间，开始出现小煤窑，苏东坡曾作石炭歌赞之。改革开放以来，萧县工业在调整和机制创新中快速发展，现有48个县属工业企业，近2万家乡镇企业，广东锦丰、江苏维维、山东新汶、安徽省古井、深圳康达尔等一批国内知名企业相继来萧投资。2003年全县工业总产值17亿元(1990年不变价)，形成了煤炭开采、农副产品加工、建

47、材、造纸、酿酒、化工、纺织、机械制造等八大主导产业，有较强的协作配套能力。经省政府批准，在连霍、合徐两条高速公路交汇处设立的占地500余亩的工业园区，是萧县对外开放的窗口、体制改革的实验区，现已成为国内外客商投资的热土，是萧县工业发展的新亮点。（四）较完善的基础设施生产生活设施完善，人居环境良好。萧县民风淳朴，社会治安稳定，邮电通讯发达，医疗卫生、环保、广播电视和教育等社会事业发展迅速，旅游、物流、金融、商贸、房地产等行业全面发展，服务规模不断扩大。萧县是安徽省委20个精神文明建设示范县之一。三、项目所在镇基本情况萧县张庄寨，镇位于县境西南部，距县城32公里，西与河南省永城县接壤。面积115平

48、方公里，人口7万。萧(县）张(庄寨）、淮(北）砀(山）公路过境。减河、洪河、毛河流过镇境。乡镇企业有轧花厂、机械修配厂、粮油加工厂、砖瓦厂等。农业主产小麦、玉米、棉花等。张庄寨镇行政辖区：辖魏庄、阎阁、夏桥、白楼、张柳园、众姓庄、胡楼、雷集、埝头、前街、郭圩、屈王庄、张寿楼、王园、王衍庄、后街、丁黄、党屯、刘店子、王小屯、张老庄、杭子、小阁子、武楼、东街、崔口、丰庆、章楼、许庄、张庄寨、邝庄、祖小楼、穆李赵、袁圩、屈楼、芊庙、锦桥、一条脊、朱小厂、臭园、洪河、黑柳村、三座楼、海青房、孙腰庄、王老庄、毛桥、陈胡同、蔡庙、杜平庄、欧庙、任庄、武暗楼、赵破楼、王柳园、塘坊、陈楼57个村委村。 萧县张

49、庄寨镇在“小城镇，大战略”方针的指引下，坚持高起点规划、高标准建设、高质量运作的发展模式，完善机制，加大基础设施投入和公共设施建设，不断改善和提高城镇功能，城镇建设日新月异，取得了良好的社会效益。 张庄寨镇是省政府批准的全省重点中心建制镇，被国家建设部等六部委列为全国重点中心镇。镇党委、政府充分利用小城镇的各项优惠政策，着力推进城镇化进程、中心镇的集聚和辐射带动能力日渐凸显。 投入不断加大。该镇实施了“美化、亮化、绿化”三大工程，先后投资多万元，硬化城镇主干道条，总面积平方米；改造背街小巷条，总面积平方米；修砌下水道米；各单位绿化面积多平方米，有力改善了城镇居民的人居环境。强化对镇东农贸市场、

50、中心商贸市场和小百货市场等专业市场的管理和并进一步完善市场功能，积极推动镇西农贸市场、镇南小吃市场、镇北机电钢材市场等市场的建设，优化了经济发展环境，进一步拉大了城镇框架。目前，进镇经商的经营户有余户，河南、淮北等地约有家经营户落户于此。 城镇管理进一步规范。组建了镇环境卫生保洁队，实行全天候保洁；在提高城镇居民文明卫生意识和公德意识方面，该镇要求居民和商户对环境卫生实行门前三包；在规范城镇秩序方面，实行了摊位定点摆放、车辆定位停靠等制度，使管理水平不断得到提高，城镇品位不断提升。 小城镇功能进一步优化。该镇完善了水、电、路、通讯及其他配套设施，并形成了若干专业化功能分区，即以众兴庄为主导的北

51、部民营企业园区；张新集为中心的水泥预制板加工区；镇合作饭店为主导的城区餐饮服务区；淮海农科所为依托的农副产品加工区等等，极大地促进了全镇经济的发展。目前，这个镇镇区新拓展面积达1.3平方公里，新增各类专业市场5个，形成了集农产品销售、加工等于一体的商贸物流集散地，年交易额近3亿第四章 项目的市场情况分析一、项目整体素质分析（一）项目优势1、项目区位极佳，市场认可度较高。2、项目交通非常便利，出入非常方便，生活成本较低。3、项目周边商业、服务、教育、医疗、银行等生活配套非常齐全，。4、项目发展商实力雄厚，具有良好的资金和市场运作实力，拥有200多家合作厂商。（二）项目劣势：1、投资较大。2、住宅

52、销售还具有一定的风险性，市场可选择空间小。 3、 该项目开发不能分期开发，要一次性投入，同时也加大项目开发的风险（三）机会分析：1、淮海商贸城中心区可开发地块资源极少，本项目从地段、配套、发展潜力等方面，均堪称该镇之绝版地块，具有很大的发展空间和极强的可塑性。2、本项目由萧县淮海置业有限公司投资建设，投资开发商具有良好的企业信誉和开发经验，发展商具有较强的商业运作和招商管理，在县内乃至全省批发服装及小商品具有良好社会信誉将有助于提高项目的品质形象。3、张庄寨镇人口较多，辐射面广，对于小商品及服装需求较大。张庄寨镇经济近几年的快速稳步增长将为本项目带来较大的发展机遇。二、物业类型分析（一）商业本

53、项目地处萧县张庄寨镇镇北101省道东侧，处于该镇商业中心范围之内，具有良好的商业前景。从交通情况看：淮海商贸城，西临101省道，北距连霍高速公路出口500米，交通非常便利。这为城市内外顾客往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。从消费群体看，目前皖淮海商贸城已有较多商业批发及物流市场，涉及产品有服装、鞋帽、灯具、五金、手工艺品等、主要客户来源：县区及周边城市零售客户批发配货。因此有强大的消费基础。从竞争环境看：城市中心即将有知名度较高大卖场正在筹备。综上所述，本项目建设商业设施符合这一地区的功能定位和发展趋势，迎合了淮海商贸城对商业设施的需求，具有良好的市场前景。（二）餐饮本项目处于该镇的

54、商业兴旺地带，周边围绕着众多的商业设施及商业批发及零售私营店主，周边住宅小区逐渐增多，随着该地区一批高水平的商业贸易设施的建设完成，该地区将聚集更多的人气，产生更多的商业娱乐消费需求，商业餐饮娱乐业主将更加关注该地区的发展，从而推动该地区相关房产市场的需求。从现状来看，淮海商贸城商业圈内缺乏此类大型餐饮娱乐场所，周边规划中的商贸建筑中也没有此类设施。随着该地区的建设和商业人气的聚集，对餐饮娱乐的需求会越来越旺，相关用房的租售前景看好，本项目的市场优势将逐渐体现。（三）住宅楼本地块处于淮海商贸城商务板块，但这一地区住宅楼市场的发展相对滞后，规划设计较为落后，档次也不够高。随着本项目的拉动，外来客

55、商逐步增多，原有的商贸城私营店主也逐步活跃起来，使得住宅用房需求量增加，同时对楼宇的规模和档次提出了更高的要求。本项目的启动将顺应这一发展需求，通过建设功能完善的中档住宅楼，以弥补该区域住宅楼供应的不足，利于该区域商业、商住品质的提升。（四）本项目运作需注意的问题：1、在项目操作上多从空间、建筑、环境三方面寻求突破，适度超前，强调“舒适度”与“美感”的前提下，避开价格竞争。2、掌握“引导市场”的开发节奏，从资金量、供应量、开发间隔等多个角度研究问题。3、通过项目推广工作，消除与消费者之间的沟通障碍，最大程度弱化价格印象，实现项目销售速度的本质性飞跃。4、对物业管理及商场文化活动方面继续加大投入

56、，实现企业品牌由知名度向美誉度的转化。5、在产品开发的基础上，注意对项目入住理念的提升，加强对项目品位和身份象征的营造，在操作上应不断制造热点，提高市场关注度。三、综合评价：结合前面的swot因素分析，我们可以看出，淮海商贸城项目具备得天独厚的市场优势和千载难逢的市场机遇，如能从产品设计和规划上适度创新，以较高的市场定位引领该镇商业地产市场。第五章 项目整体规划与定位一、 规划设计方案的指导思想及原则（一）规划设计方案的指导思想根据建设部有关城市建设的法规及阜阳市总体规划、区域规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的环境，并按照“统一规划、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。（二） 规划设计方案的原则1、在设计过程中必须坚持“以人为本”的原则，注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念，营造出温馨、亲和的商业、居住环境。2、本着以人为本、从实际情况出发、兼具一定超前意识的原则,综合考虑节能、日照、采光、通风、消防、抗震、管线埋设、避免视线干扰、管线埋设、保护私秘性等各项因素及管理的要求，力求创造一个方便、舒适、安全、优美的商业及居住环境,并为少年儿童、老年人及残疾人的生活和各项活动提供方便。3、配套公建设施与商业及办公楼同步规划、同步施工。4、供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气及供热管线地