开发“粤海大厦”项目的经济评价报告

1、课程设计报告课程名称： 工程经济学 课程设计题目：开发“粤海大厦”项目的经济评价 前言项目社会调研目的：通过社会调研，理解粤海大厦这个项目的开发与经营过程设计的（2）学习如何将各相关因素（政策、经济、技术和法律法规等）、人员和组织和谐互动地联系起来完成一个成功的工程项目，明确作为土木工程师在以经济市场为背景的“工程-社会大系统下运行”项目的职责。 （3）基本了解项目策划的工作思路和方法，并应用于今后的课程学习和毕业设计。力求通过项目的实践训练使学生完成从知识的学习者到应用者的角色转变的目标。目录第一章 房产的基本情况介绍1.1 项目区概况 1.1.1区域位置 1.1.2规划背景 1.1.3规划

2、定位1.2 项目概况 1.2.1 宗地位置 1.2.2 项目周边环境 （1）交通 （2）配套 1.2.3项目控制要点 （1）用地位置 （2）用地性质 （3）用地面积 （4）道路绿化用地 （5）实用地面积 （6）规划指标要求1.3 项目定位 1.3.1 产品定位 1.3.2 市场定位 1.3.3 客户定位1.4 营销计划 1.4.1 销售价格定位 1.4.2 营销渠道 1.4.3 促销策略1.5 规划概述 1.5.1用地总指标 1.5.2住宅户型指标 1.5.3户型设计 1.5.4鸟瞰草图1.6 配套设施第二章 投资估算与财务评价 项目成本分析2.1 项目工程概要 2.1.1 规划设计方案 2.

3、1.2 项目开发经营周期 2.1.3 开发成本估算 （土地费、前期工程费用、基础建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建 设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他 费用、不可预见费用、经营资金）2.2 项目投资计划 2.2.1 资金投入：投资计划表 2.2.2 资金收入：房地产销售收入计划与预期 2.2.3 项目现金流与税金计算 2.2.4 现金流量表（全部投资） 2.3 财务评价 2.3.1 损益及利润表 2.3.2 财务评价参数选取与初步评价（静态） 2.3.3 动态财务评价相关指标与总结 第三章 不确定性分析与风险分析 3.1 敏感性分析3.2 临界点（盈亏平

4、衡）分析 3.3 风险来源与控制第一章 房产的基本情况介绍1.1 项目区概况1.1.1 区域位置项目位于汕头城市中心，该区域有城市发达繁荣的商业圈，地处cbd核心地段金砂路与华山路交界处，附近有金海湾大酒店，大苹果酒店，君华酒店，配套有丹霞小学等教育机构，周边配套设施齐全，交通便利。（见图1-1）图1-1 粤海大厦区位图（图片来源：百度地图）1.1.2 规划背景项目位于金砂路与华山路交界，始建于1992年，建成5层后，由于资金问题停工20年，于2012年3月11日对外宣布正式开工，结束了20年的停工期，项目将建成公寓、商铺的综合大厦。粤海大厦项目的建设将在原有建筑基础上进行翻新改建。（见图1-

5、2）图1-2 处于停工期的粤海大厦1.1.3 规划定位为了充分利用处于市中心商业圈和便利的交通条件，项目由大型国有企业粤海集团投资开发的集办公、生活、休闲等多种功能，规划建成武融高级写字楼、金领公寓、精英俱乐部，以及汕头首创高层大型智能停车场于一体的现代化综合大厦，聚享优势资源，演绎都会繁华。总高度达100米，建筑面积约57604平方米，具备办公、生活、休闲等多种功能。1.2 项目概况1.2.1 宗地位置 项目位于汕头cbd核心地段金砂路与华山路交界东北角。粤海大厦地处城市繁华商业圈，附近有金海湾大酒店，大苹果酒店，君华酒店，配套有丹霞小学等教育机构；交通便利，位于汕头经济发达的市中心。（见图

6、1-2）1-5项目位置图1.2.2 项目周边环境（1） 交通项目位于汕头cbd核心地段金砂路与华山路交界东北角，交通便利，附近有众多交通点，最近的公交站点：金海湾大酒店。途经的公交车有：2路上行；2路下行；6路上行；6路下行；18路上行；18路下行；38路上行；38路下行。（见图1-6）（2） 配套地带繁荣，配套设施完善齐全。如购物：南国商城 超市：沃尔玛购物广场、罗长发贸易行 银行：工商银行、中国银行 酒店：金海湾大酒店等。（见表1-1和图1-6）周边配套信息表 表1-1 配套类型地名（距离）教育机构东方爱婴（96米），金霞幼儿园(南区)（247米），丹霞幼儿园环碧庄分园（254米），金霞幼

7、儿园（262米），汕头市金园区中东侨联培英幼儿园（274米），金丹幼儿园（299米）购物商场罗长发行(国商分店)（116米），卜蜂莲花(金砂东路店)（121米），金龙苑食杂店（160米），广达儿童社区（186米），汕头特区国际商行（211米），源兴贸易商行（214米）医疗中心龙湖人民医院(西门)（432米），汕头市龙湖人民医院（481米）银行中国建设银行(汕头市分行)（75米），中国建设银行24小时自助银行(汕头市分行)（88米），交通银行24小时自助银行(金龙支行)（116米），交通银行(金龙支行)（124米）娱乐休闲电影票超市（143米），南湖社区老人文化活动中心休闲亭（591米），一帆影

8、城（684米），香港城4d电影院（693米），星洲公园(北门)（1014米），星洲公园（1020米）餐饮服务爱的温度（106米），嘉禧咖啡餐厅(华山店)（127米），ud cafe(榕江店)（178米），feeling coffee club（212米），啡阁（219米），红磨坊(荣华店)（235米），台湾壹咖啡（240米）1.2.3 项目控制要点（1） 用地位置：汕头金砂中路、金砂东路与华山南路交界处（2） 用地性质：商业、酒店式公寓、办公室、停车场用地（3） 用地面积：6478.725 m2（4） 道路绿化用地：800.77 m2（5） 实用地面积：2921.18 m2（6） 规划指标要求

9、 1）容积率：9.5(各项的叠加值，其中：住宅用地取4.0容积率4.5，办公用地取3.0容积率3.0，商业取0.3容积率2.0，建筑密度50%，) 2）建筑密度：主楼25%，裙楼50% 3）绿地率：30% 4）停车率：住宅20%，商业20% 5）建筑高度：155米 1.3 项目定位1.3.1 产品定位 粤海大厦占有稀缺的区域价值，顶级的规划配置，充裕的停车空间。为充分利用处于市中心商业圈和便利的交通条件，项目集办公、生活、休闲等多种功能，规划建成融高级写字楼、金领公寓、精英俱乐部，以及汕头首创高层大型智能停车场于一体的现代化综合大厦，聚享优势资源，演绎都会繁华。总高度达100米，建筑面积约57

10、604平方米，具备办公、生活、休闲等多种功能。功能定位：l 城市新地标：统御cbd核心地段、中心区稀缺席位、artdeco恢弘外观l 商务新风尚：财富领地豪华大堂、精英俱乐部、酒店式物业管理l 价值新篇章：金领汇聚户户阳台全明套型、自由灵动空间、soho宜居宜商l 科技耀未来：标杆之作首创高层智能停车场、近600席车位、高配置环保建材项目定位：l 住宅：品味高的金领生活，环境高档上档次，装修华丽，便利舒适生活l 写字楼:高级豪华，交通便利，视野辽阔，空间舒坦，餐饮，会议室等配套完善l 商务：面向上档次的商家，购物中心、精英俱乐部、餐饮等服务齐全l 会所：以娱乐休闲、运动休闲为主，9楼设立大厦会

11、所，服务于大厦的业l 智能停车场：充裕的停车空间，便利生活1.3.2 市场定位l 目标市场：高端市场。l 市场特征：住宅、办公楼单价在9000元以上，商业店铺单价10000-70000元不等，产品品质高，设施设备档次高，大量运用高新技术产品，环境优美，对开发商运作水平要求高，竞争对手一时难以进入该市场。l 消费者需求的变化和市场供应水平的变化，呈现出如下特性： 1、对于地段论的消费群体而言，是地理位置优越的城市中心建筑的豪宅。其产品特征主要以建筑风格的另类、建筑材料的奢华、配套设施的高档、服务水平的酒店式标准、装修风格与档次的豪华为要点。这类市场主要集中在城市的中心，以豪宅为名义，锁定的是极度

12、热爱城市生活的群体。 2、对于品质论的消费群体而言，是居住的舒适性、私密性、景观性、运动性、生活性等方面。这类市场的核心要点是“为生活而居住”，以商业、生活、环境为名义，锁定的是极度热爱生活的群体。主要聚焦于汕头高收入阶层、城市“新贵”：他们具有良好的文化背景和高品味的兴趣爱好，是城市中最具活力、最求变、最有个性、追求生活品位和认同现代消费方式的一族。1.3.3 客户定位 主要面向人群：金领、高薪白领、高产家庭、社会名流目标市场客户描述表 表1-2人口统计特 征年龄组成30岁到45岁之间收入偏高的群体职业分析教师、科研人员、科技人员、职员、公务员、私营业主及其它高收入行业的人士经济收入月收入1

13、0000元以上，或曾事业有成已有富裕积蓄行为特征拥有良好的价值取向不断提高自己的精神涵养尊重社会道德规范、有关爱他们在追求自我实现的过程中表现出有别于一般人特征：高层次的精神、有品位的行为、有素养的言谈。该群体需要包括价值认同感、健康的需要、生活标准、社区文明以及情感需要等消费特性宽裕舒适、消费层次较高 对子女的教育不遗余力 看重房地产的多重投资价值 购物讲究质料品牌和档次 社交圈与商务活动紧密相连 购买的核心目标提高生活品质，彰显身份从一定层面上讲，也可以理解为投资行为1.4 营销计划1.4.1销售价格定位粤海大厦占据优势地段，拥有丰富的周边配套资源，大厦设计本身定位融高级写字楼、金领公寓、

14、精英俱乐部，以及汕头首创高层大型智能停车场于一体的现代化综合大厦，面向高收入人群。该项目除了第9层作为大厦会所，不出售外，其余物业都用于销售。2014年4月现购房一次性付款可享9折优惠，按揭可享9.2折优惠。（见表1-3）项目各层基本报价（约数） 表1-3层号功能均价备注-30地下三层停车场车位用于出售是否考虑有人防工程？人防工程改造为车库，只能作为出租的物业。还有1-4层为商业中心，是否考虑是地下车位为提供给客户的？1商业70000价格随着层数的增加而降低，首层价位70000元，5层价位10000元左右，2-4层价位10000-70000元之间，均价为40000元左右2-4商业约400005

15、商业100006-8机械停车高层大型智能停车场9会所010-30高级写字楼、金领公寓9500办公用地和住宅1.4.2营销渠道项目采用自营销售和代理销售相结合：建立销售部直销、派发传单宣传以及网页宣传推广，时至2014年4月，整个项目已出售将近90%的单位（包括商业用地），还剩下不足10户单元待售。销售渠道表 表1-4营销渠道定义优点缺点自营销售房地产开发商自己承担全部流通功能，通过自己的营销人员直接推销房地产产品，国内房地产销售的主渠道1、 直接面对客户，方便掌握消费者需求；2、 通过在销售处售楼，在卖产品的同时也卖服务，有利于维护开发商的品牌；3、 对销售节奏和价格走向进行有效的控制；节省销

16、售佣金。1、 难于形成营销专业优势2、 分散了企业的人力、物力和财力代理销售由中间代理商承担房地产商品的流通1、 委托代理公司可以整合社会资源；2、 代理公司有广泛的客户网络；代理商具有营销专业优势；3、 有利于开发商集中资源1、 容易导致销售失控；2、 需要支付销售佣金；3、 分流了利润。1.4.3促销策略由于该项目占据大量优势资源，因此在没有提出大规模的促销策略的情况下，已基本完成销售任务。以下是对该项目可以有的销售策略建议，以达到快速的销售目的。（表1-5）促销策略分析表 表1-5促销手段定义促销方式具体流程广告促销广告是房地产企业用来直接向目标对象传递信息的最主要的促销方式，以刺激目标

17、对象产生需求。电视广告选择在当地最有影响力的电视台投放广告，最高收视率的节目前投放广告报纸广告选择在项目所在区域发行量大的报纸或刊物集中投放广告车体广告利用人流量非常大的地铁、高铁、车站打广告网络广告1、 充分利用公司网站，对公司整体运作以及所有开发项目做统一宣传；2、 以提供高效的一站式物业服务为宗旨，建立专属于本项目物业的社区网站，网站内容需囊括社区内外生活资讯和公共信息，使业主的日常生活更加方便、快捷、精彩。3、 在主要门户网站、房地产网站如搜房网、网易地产等大量投放广告。人员推销销售人员帮助和说服购买者购买某种商品或劳务严格选拔培养1、 推销员对公司有一个全面了解，对公司的经营目标、营

18、销策略、项目情况等了如指掌；2、 推销员全方位了解产品设计到生产的整个过程，清晰产品性能、特点等；3、 推销员了解顾客购买的可能性及希望从中得到的利益，了解顾客购买决策依据；4、 推销员具备良好的文化素质，具有一定的专业知识；系统培训1、 收集客户信息，及时传递房地产项目信息2、 通过沟通，及时了解消费者的需求3、 通过接触，与消费者建立良好的关系公共关系某一企业或组织以达成建立良好形象、增加商品销售为目的而采取的一系列提升和社会公众的关系，增加公众对其的认识，理解以及支持的促销活动人为制造新闻点营造神秘气氛，吸引了媒体、竞争对手、消费者络绎不绝地前来探盘，引得媒体争相报道，享受免费广告。危机

19、公关面对问题危机，在众多消费者与媒体的关注下，迅速采取全面返工维修、协商解除合同、补偿客户损失、加强建筑施工质量监控等措施，以坦诚的态度重树项目良好形象，在一定程度上挽回了公司的美誉度。与各方面建立良好的关系1、 注重以客户为导向，强调利用公司与客户的双向交流，以建立持久的对应关系，2、 在业界树立公司和品牌的竞争优势。3、 加强与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作。营业推广指企业为了激励购买、销售商品和服务而使用的除广、公关和人员推销之外的全部企业营销行为的统称。适合将产品在短时间内推广的促销方法。参加和组织房地产展销会、免费楼巴接送看楼、买楼送礼品、举办大型文化娱乐活动、团购折扣优惠、

20、赠送物业管理费、联合大型商家购物优惠促销、先租后售、让利以聚人气、重大节假日开盘1.5 规划概述规划建设1幢30层建筑，其中裙楼1-5层为商业，6-9层为机械停车，10-30层为公寓，另加3层地下停车。其中，空中停车场为该大厦的亮点，规划中显示地下停车场可容纳170辆车，地面机械停车116辆，六、七层室内停车80辆，八层机械停车54辆，总停车数可达442辆。1.5.1 用地总指标项目各项规划指标表 表1-6项目单位内容用地面积m26478.725总建筑面积m257401.95计容建筑面积m246768.59其中商业m21686.68公寓25454.12办公19308.71地下室面积m21063

21、3.36建筑基地面积m22921.18建筑密度%45.09%主楼密度%17.07%裙楼密度%28.02%容积率7.23绿地率%12.36%总停车辆442辆（其中微型车辆29辆）图1-7 项目总平面图1.5.2 住宅户型指标1、项目主楼10-30层户型 10-30层户型指标表 表1-7房号10-27层户型10-27层面积（m2）28-30层面积（m2）1a58.5158.732b66.8865.383c75.5873.134c75.5873.135e95.9493.436e95.9493.437c75.5873.138c75.5873.139b66.8865.3810a58.5158.7311c

22、75.2372.8312c75.6873.2613f78.8676.4514g77.277.4715c75.9173.5216c75.2572.84合计1203.111173.97图1-8 基础层平面图标准平面图？2、项目主楼第九层一共有8个户型，见表1-8和图1-9第九层户型指标表（10-27层） 表1-8户型编号数量户内建筑面积（m2）阳台面积（m2）c型749.225.9e型267.202.5b型175.005.7k型145.8111.4l型139.602.8n型136.303.7m型140.173p型161.444公共面积374.12本层建筑面积1227.28总数15图1-9 第九层平

23、面图1.5.3 户型设计以基础层标准层的户型为主力户型，每个户型都可以改装为公寓和办公写字楼（见图1-10和图1-11）。图1-10 15单元公寓平面图 图1-11 15单元办公平面图户型a每层数量：2面积；58.51 m2住宅可以做成：一室两厅一阳一厨一卫建议：适合时尚单身高薪白领；客厅与餐厅相结合，增大空间大小。也适合小公司经营做办公室户型b每层数量：2面积；66.88 m2住宅可以做成：一室两厅一阳一厨一卫建议：适合时尚单身高薪白领；客厅与餐厅相结合，增大空间大小。也适合公司经营做办公室。户型c每层数量：8面积；75.58 m2住宅可以做成：一室两厅一阳一厨一卫建议：适合时尚单身金融金领

24、；客厅与餐厅相结合，增大空间大小。也适合公司经营做办公室。也适合公司经营做办公室。户型e每层数量：2面积；95.94 m2住宅可以做成：两室两厅一阳一厨一卫建议：适合适合有孩子的温馨家庭；客厅与餐厅相结合，增大空间大小。也适合公司经营做办公室。户型f每层数量：1面积；77.20 m2住宅可以做成：一室两厅一阳一厨一卫建议：适合时尚单身高薪白领；饭厅过道和客厅之间可加用屏风，不仅占用空间小，而且私密性更好。也适合公司经营做办公室。1.5.4 户型效果图户型效果图1-121.5.5 鸟瞰草图立面效果图图1-131.6 配套设施 项目1-8层为商业办公，局部为停车塔；9-30层为酒店式公寓；地下3层

25、为停车库 项目内部配套设施表 表1-10层号功能类型备注-30地下三层停车场可容纳170辆车1-8商业办公上档次的商家，购物中心、精英俱乐部、餐饮等服务齐全6-8（局部）机械停车高层大型智能停车场，六、七层室内停车80辆，八层机械停车54辆9会所以娱乐休闲、运动休闲为主，如建设健身房10-30高级写字楼金领公寓1、 以酒店式公寓为主，适合品味高的金领生活，环境高档上档次，装修华丽，便利舒适生活2、 可改造为高级豪华、视野辽阔，空间舒坦，餐饮，会议室等配套完善的高级写字楼第2章 投资估算与财务评价2.1 项目工程概要2.1.1 规划设计方案（1） 规划设计方案中的主要技术经济指标 （见表2-1）

26、规划设计方案中的主要技术经济指标 表2-1序号项目单位内容1用地面积m26478.7252总建筑面积m257504.123计容建筑面积可销售面积？m246870.763.1商业m21686.683.2办公m219308.713.3公寓m225875.374地下室面积m210633.365建筑基底面积m22921.186建筑密度%45.09%7主楼密度%17.07%8容积率7.239绿地率%12.36%10总停车辆442表2-2 2.1.2 项目开发经营周期表 主体结构的工期进度呢？(注：由于收集的信息不全，本张开发经营周期表只包括了从2013年11月份到2014年7月份的施工信息。)2.1.3

27、 开发成本估算 本项目的开发成本包括土地费、前期工程费用、基础建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费用、经营资金。又由于本项目是盈利性企业，且全部投资没有融资和借贷没有资金外借吗？项目投资资金全部采用股东的资金？，因此公共设施配套建设费用、财务费用为零，开发间接费用直接计入企业的销售费用，不单独进行计算。土地费用估算估算的参数要体现出来 表2-3土地出让金用地面积土地费用（元）5500元/m26478.725m235632988（注：土地费用估算依据老师提供的每平方米出让金和本工程占地面积求得。）前期工程费用

28、估算估算依据？ 表2-4序号项目项目费用(元)1水文地质勘察费20701.52可行性研究分析费20000003规划设计费4140302.4合计6161003.9（注：前期工程费用的估算依据书本230页提供的资料，由于其它临时费用不详，估算起来较为困难，因此咩有将临时费用计入。）基础设施建设费估算表（单位：元） 表2-5序号项目取费基数建设费率建设费用1供电工程259149050%12957452供水工程259149013.40%347259.73供气工程259149013.40%347259.74通信工程259149022.40%580493.85其他25914901%20731.92合计25

29、91490（注：基础设施建设费的估算依据上网查得的资料。）建筑安装工程费（单位：亿元） 表2-6序号项目占安装工程费的百分比建筑安装工程费项目费用1人工费13%1.380.17942材料费54%1.380.74523设备机械费5%1.380.0694安装工程费11%1.380.15185其他直接费8%1.380.11046其他间接费9%1.380.1242注：建筑安装该工程费=2400*57504.2=138010080元=1.38亿元（注：建筑安装工程费的总价由老师提供的单位造价和本方案实际建筑面积算得，其中每部分的费用估算依据上网查得的资料。） 管理费用=（土地费用+前期工程费+基础设施建

30、设费+建筑安装工程费+公共配套设施费）*3%=（35632988元+6161003.9元+2591490元+1.38亿元+0）*3%=5471564元（注：管理费用的估算依据书本232页提供的资料。）销售费用=（土地费用+前期工程费+基础设施建设费+建筑安装工程费+公共配套设施费）*2%=（35632988元+6161003.9元+2591490元+1.38亿元+0）*2%=3647710元（注：管理费用的估算依据书本232页提供的资料。）开发期间税费估算表 表2-7序号项目总额（元）1土地使用税62195762营业税284232073营业税附加税19896244教育附加税78019315城市

31、维护建筑税182045056土地增值税2316411457企业所得税27281215合计321561203(注：开发期间的税费估算依据书本235页提供的资料和上网查得的资料，其中，有些税费的估算太难，没有计入。）其他费用估算表 表2-8序号项目数量（工程造价/元）收费标准总额（元）1标底编制费1406015700.12%168721.92标底审核费1406015700.03%42180.473招标管理费1406015700.03%42180.474工程质量监督费1406015700.12%168721.95安全监督管理费1406015700.06%84360.946工程监理费140601570

32、0.06%84360.94合计590526.6（注：其它费用的估算依据书本251页提供的资料，其中取费基数为总工程造价费，总工程造价费= 基础设施建设费+ 建筑安装工程费。）不可预见费用=（土地费用+前期工程费+基础设施建设费+建筑安装工程费+公共配套设施费）*5%=（35632988元+6161003.9元+2591490元+1.38亿元+0）*5%=9119274(元)（注：不可预见费用的估算依据书本233页提供的资料。）经营资金是开发企业用于日常的周转资金，也就是在建设起末为经营期准备的铺底的流动资金。由于本项目实行商品房预售，所以不再需要另外准备经营资金。项目投资表 表2-9序号名称合

33、计(元)1开发建设投资5227757601.1土地费用356329881.2前期工程费6161003.91.3基础设施建设费25914901.4建筑安装工程费1380000001.5公共配套设施建设费01.6间接开发费01.7管理费用54715641.8财务费用01.9销售费用36477101.1开发期税费3215612031.11其他费用590526.61.12不可预见费91192742经营资金03项目总投资522775760（注:该表是整个项目开发过程中的总投资表。）2.2 项目投资计划2.2.1 资金投入：投资计划表 表2-10序号名称合计（元）01（2012.16）2(2012.712

34、)1开发建设投资(元)52277576046278702.2930515723.9487094401.1土地费用(元)35632988356329881.2前期工程费 (元)6161003.93080501.951.3基础设施建设费(元)25914901.4建筑安装工程费(元)13800000000276000001.4.1人工费(元)17940000299000029900001.4.2材料费(元)7452000010645714.2910645714.2910645714.291.4.3设备机械费（元）69000001.4.4安装工程费（元）151800001.4.5其他直接费（元）110

35、4000022080001.4.6其他间接费（元）1242000024840001.5公共配套设施费（元）01.6管理费用（元）54715641094312.81.7销售费用（元）36477101.8开发期税费（元71.9其他费用（元）590526.6118105.321.10不可预见费（元）91192741823854.82经营资金（元）03项目总投资（元）52277576046278702.2930515723.948709440投资计划表续表序号名称3（2013.16）4（2013.712）5(2014.16)6(2014.712)1开发建设投资

36、(元)48709440162364801943617.5647872.51.1土地费用(元)1.2前期工程费 (元)3080501.951.3基础设施建设费(元)28423206.7525914901.4建筑安装工程费(元)276000002760000027600000276000001.4.1人工费(元)29900002990000299000029900001.4.2材料费(元)10645714.2910645714.2910645714.2910645714.291.4.3设备机械费（元）34500000345000001.4.4安装工程费（元）759000075900001.4.5其

37、他直接费（元）22080002208000220800022080001.4.6其他间接费（元）24840002484000248400024840001.5公共配套设施费（元）1.6管理费用（元）1094312.81094312.81094312.81094312.81.7销售费用（元）9948309948309948301.8开发期税费（元）107187067.7107187067.71.9其他费用（元）118105.32118105.32118105.32118105.321.10不可预见费（元）1823854.81823854.81823854.81823854.82经营资金（元）3项

38、目总投资（元）48709440162364801943617.5647872.5(注：该表格参考于课本252页的表10-28，其中开发间接费结合本项目具体情况，直接计入开发企业的管理费用，由于该项目并无贷款，财务费用为零，由于本项目实行商品房预售，所以不需要另外准备经营资金)2.2.2资金收入：房地产销售收入计划与预期 项目销售回款计划表 表2-11 项目内容销售建筑面积（平方米）销售价格（元/平方米）总价（元）备注公寓25875.379500245816015车位（个）4422280000元/个101026836写字楼9333.661050098003430底商123617856合计5684

39、64137住宅销售率100%商铺销售率100%销售收入568464137销售计划表 表2-12销售比例回款比例回款金额合计计算期(季度）住宅写字楼住宅写字楼住宅写字楼2012.162012.7122013.162013.71233%23%28%20%68828484.21960068.670780552.82014.1664%55%59%57%145031448.95586195.51150617644.42014.7123%22%13%23%31956081.952254078.8934210160.84合计100%100%100%100%24581601598003430255616358

40、2.2.3销售收入与经营税金及附加估算表销售收入与经营税金及附加估算表 表2-13序号项目合计（元）01（2012）0121销售收入5684641370121.1公寓2458160150001.2写字楼980034300001.3底商123617856001.4车位（个）101026836（22.8万元/个）0001.5自营收入00002经营税金及附加33160431.7440002.1营业税30145847.04002.2城市维护建设费2110209.29280002.3教育费附加904375.4112000序号项目2(2013)3(2014)12121销售收入029.3%60.7%9%1.

41、1公寓033%64%3%1.2写字楼023%55%22%1.3底商023%55%22%1.4车位（个）033%64%3%1.5自营收入00002经营税金及附加029.3%60.7%9%2.1营业税029.3%60.7%9%2.2城市维护建设费029.3%60.7%9%2.3教育费附加029.3%60.7%9%（注：表格参考于课本254页表10-31，合计部分以元为单位，而后的半年统计的则为销售比例。其中，营业税=销售收入*5%，城市维护建设费=营业税*7%，教育附加费=营业税*3%）2.2.4全部投资现金流量表全部投资现金流量表 表2-14序号项目合计（元）01（2012）0121现金流入56

42、84641370001.1销售收入5684641370001.2自营收入002现金流出515185426.550520000083000002.1开发建设投资不含财务费用）2500000000520000083000002.1经营税金及附加852699620.550002.3运营费用91192742.4所得税1707965320003净现金流量53278710.450-5200000-83000004总现金流量53278710.450-5200000-60300000全部投资现金流量表续表序号项目2（2013）3（2014）12121现金流入0166559992.141345057731.15

43、951161772.331.1销售收入0166559992.141345057731331.2自营收入2现金流出830000085763554.23171967468.9728699908.5611025002.1开发建设投资不含财务费用）83000002775000330000011025002.1经营税金及附加09716006.50120128382.072984438.8572.3运营费用3039758303975830397582.4所得税054964797.4062113869051.282816883384.763净现金流量-830000080796437

44、.91173090262.2271516914总现金流量-6860000012196437.91185286700.11105387899.3 （单位：元）(注：该表格参考于课本255页的表10-34，其中所得税从有销售收入的半年分开始算起，所得税=销售收入*33%，开发建设投资所采用的数据为现场咨询得到，运营费用=管理费用+销售费用（财务费用为0）)2.3财务评价 2.3.1损益表损益表 表2-15序号项目合计1（2012.16）2(2012.712)3（20013.16）1销售收入 (元)5684641372开发成本 (元)146762574305157244870944048709440

45、3销售费用 (元)36477104营业税税金(元)28423206.755利润总额 (元)3896306466所得税 33%(元)1707965327税后利润(元)218834114损益表续表序号项目4（2013.712）5(2014.16)6(2014.712)1销售收入 (元)2309939222231747651142954502开发成本 (元)162364801943617.5647872.53销售费用 (元)99483019896606632204营业税税金(元)1154969611158738.255714772.55利润总额 (元)2022129162080827491072695846所得税 33%(元)6673026268667307353989637税后利润(元)135482664139415442718706212.3.2财务评价参数选取以及初步评价（静态）财务评价参数表 表2-16