浙江宁波汉德城项目定位报告ppt课件

1、汉德城工程定位报告工程概述及区域概略v 汉德城位于江东区，东临兰亭路，南面为规划路樟树街，西面为银晨国际，北面紧邻城市主干道惊驾路，毗邻东部新城。v 工程一公里内有中兴泰富、世纪东方、新天地、东城国际、天港禧悦酒店等，商务、商业气氛浓。v 工程北侧有占地6万多方的福明公园，南侧有江东公园，且工程规划有大面积中庭绿化景观，使得景观资源利用最大化。v 公交306、512、30、517路可直达本工程。工程离已开通的地铁1号线福明路站仅1000米，交通便利。周边主要商业工程租价幸福苑小区底商幸福苑小区底商3.9元元/平平/天天仙峰环合中心仙峰环合中心1F 5元元/平平/天天2F 3元元/平平/天天3F

2、 2元元/平平/天天港隆时代广场港隆时代广场1F 2.9元元/平平/天天2F 2.67元元/平平/天天3F 2.5元元/平平/天天4F 2.33元元/平平/天天银晨国际银晨国际1F 23元元/平平/天天2F 1.1元元/平平/天天世纪东方广场世纪东方广场B1 6.5元元/平平/天天1F 1012元元/平平/天天2F 8元元/平平/天天3F 3元元/平平/天天宁东路沿街商铺宁东路沿街商铺2.12.6元元/平平/天天星河花园商铺星河花园商铺尚未对外租售尚未对外租售泰富广场泰富广场3元元/平平/天天周边商业工程业态及物业概略工程称号工程称号地理位置地理位置体量体量工程类型工程类型商业业态商业业态世纪

3、东方广场江东区 西自福明路，南临中山东路，北至后塘河，东至河道249798商住楼、写字楼、商业一站式综合商业包括：电影院、KTV、百货、健身、电玩、中型超市、家电城、服饰、餐饮港隆时代广场高新区 江南路与沧海路交汇处194546商业家居广场、大型超市、电影院、商业街售后返租仙峰环合中心江东区 东部新城惊驾路与海晏路交界处65921写字楼、商铺暂无商家入驻银晨国际江东区 福明路惊驾路交叉口90000别墅、写字楼、商铺商务配套包括：餐饮、银行、商务酒店泰富广场江东区 桑田路以东、民安路以南、后西河以西、规划惊驾路以北600写字楼、商业大型超市、餐饮、健身、汽车4S店本工程定价战略v结合工程周边的租

4、金情况，建议本工程租金定价如下：D栋展现面相对较差沿街5套建议租金均价X元左右/平/天；里面5套建议租金均价X元/平/天。C栋写字楼下面有少量商铺，但是位置相对A、B栋较偏远，建议： 1F租金X元左右/平/天，2F租金X元左右/平/天。B栋位于十字路口，展现面绝佳，建议： 1F租金X元左右/平/天，2F租金X元左右/平/天，3F租金X元左右/平/天。48F租金可以总价的方式详细与酒店承租方商议面谈。定价战略补充楼栋楼栋层数层数面积面积A栋写字楼8层902.17商业2层850B栋酒店5层980.2商业3层2167C栋写字楼25层680商业2层850D栋独栋商业2层364.9地下车库386个机动车

5、位在实践招商中，可根据不同对象制定灵敏招商政策，针对一些品牌度高、带动作用强的商家，可以根据商谈情况，给予一定的优惠。例：降低租金、送装修期、免租期等；思索到商业2到3年的养商期，主力店及重要品牌店租期815年，其他普通35年；普通商家租金从第三年开场递增5%，合同到期后租金根据市场情况而定。业态定位v商业类型划分v从商业消费者的行为方式切入，可将复杂多样的商业分为三种类型：业态类别业态类别主要特征主要特征详细业态详细业态本工程适宜性本工程适宜性功能型社区商业间隔是消费者选择该类业态消费场所的第一思索要素。当新商业出现时，假设间隔较现有商业更远，那么即使其价钱稍低或质量、效力稍好，也不会使消费

6、者改动原有选择日常快速消费品零售及效力，如便利店、花店、药店、干洗店、生鲜副食、普通餐饮、洗印、银行、邮局等由于本工程周边存在着较多的成熟社区，故有少部分适宜替代型区域商业间隔是消费者选择该类业态消费场所的要素之一，但非第一要素。当具有比较优势的商业出现时，即使其间隔较远，消费者也乐于前往小型休闲文娱、生活耐用品零售的集中商业、如小型购物中心、中型超市3000-6000平米左右等根本不适宜目的地型中高端商业间隔不是消费者选择该类业态消费场所的思索要素，消费的独特性才是消费者所看重的。当新商业出现时，即使消费者会将一部分消费转向，但不会放弃对原商业选择特征商业和专业市场，如特征餐饮、家居建材、家

7、电、图书城、酒吧、名流会所、展览馆等适宜v商业业态定位v以目的地型商业为开展目的，重点打造以特征餐饮、健身、SPA会所、休闲茶饮、主题商务酒店等为主力店的综合型高档次的商务、休闲城。v同时，由于本案较大体量的办公及酒店有配套方面的需求，可以少量选择部分邻里商业业态，如银行、精品便利店等作为本工程的根底配套。v打造以主题酒店+甲级办公为中心，集高端商务休闲、特征品牌餐饮于一体的顶级综合商业各业态可接受租金分析餐饮类7.40%56%37%3元以下3-5元5元以上 餐饮类商户中，能接受租金为3元/平米/天的商户占总量的7.4%，能接受租金为35元/平米/天的商户所占比例较大，占总量的56%，能接受租

8、金为5元/平米/天以上的商户占37%。餐饮类业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业运营的毛利润较高，租金的接受才干也相应较高。目前，餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、文娱等业态租户已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段。各业态可接受租金分析休闲文娱类20%60%20%市值3元以下3-5元 从休闲文娱业态来看，以接受3元/平米/天以下租金范围的商户居多，占到总量的60%，此外可接受市值租金程度和35元/平米/天租金程度的商户各占20%。休闲文娱业态属于目的性消费，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型业态。目前诸多新建购物中心都倾向

9、性地提升了文娱休闲的面积比例，以添加顾客购物的停留时间，添加消费者的消费时机，有助于带动购物中心其他业态商家的销售。发明更多的商业利润。部分原有的购物中心也在借助调整来到达添加文娱、休闲比重的目的。休闲文娱业态在购物中心中充任次主力店的角色，商铺面积较大，对店铺的展现面没有过高的要求，在吸引客流的过程中，提高了抵达过程中其他小型商铺的曝光率。因此，商场在引进休闲文娱业态的同时，可以消化一定的死角面积，并促进商场其他消费，对其租金要求较低。各业态可接受租金分析生活效力类80%20%市值高于市值 生活效力类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。而能接受高于市值租金的商户仅占20%。生活效力类商户主要以超市、便利店、生活配套效力为主。此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域。大部分生活效力类业态分布于大型社区底商或自发构成于社区周边的临街商业。对于生活类业态来说，他们的大多属于薄利多