毕节市天河小区项目市调报告

1、毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司1目目 录录前前 言言 第一章第一章 毕节市社会经济概况毕节市社会经济概况 第二章第二章 毕节市房地产市场分析毕节市房地产市场分析 第三章第三章 市场调查与研究市场调查与研究 第四章第四章 项目地块调查项目地块调查 结结 论论 毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司2前前 言言本次对毕节市房地产市场进行的实态调研，主要从毕节市房地产宏观环境、区域市场状况及竞争市场入手，同时重点了解毕节市多层和高层住宅发展状况和趋势，并进行了实地考察。一、调研目的一、调研目的全面深入调研，以获知项目地块的环境特征，即自然环境、人文环境

2、、交通环境、商业环境、政策要求及综合市场环境，并以此为基础，结合毕节市房地产市场整体操作水平、多层和高层住宅发展状况及其对楼市的影响，研究并进一步明确项目开发规划的前提条件，从而为本项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。二、调研时间二、调研时间2004 年 12 月 28 日2005 年元月 10 日三、调研人员三、调研人员深圳市尚和房地产顾问有限公司毕节项目调查组。四、信息来源四、信息来源主要来自于毕节市建委、毕节市房地产管理局、土地局、毕节市统计局等政府部门；毕节市日报、毕节地区行政公署网等多家媒体，以及区域市场多个竞争楼盘。五、调研区域五、调研区域毕节市城区。六、调研对象六、调研对象

3、同类可比性住宅楼盘、并重点访谈了对本项目有潜在需求的客户。七、调研内容七、调研内容毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司3消费者调查（住宅需求调查部分）消费者调查（住宅需求调查部分）竞争对手调查竞争对手调查周边环境状况调查周边环境状况调查八、样本容量八、样本容量不同形态的潜在客户1200 余人。九、研究方法九、研究方法调查方法调查方法为达到调查目的，调查方法设定为街头定点拦截街头定点拦截和入户面访入户面访相结合。具体操作为：通过甄别得到合格被访者后，由通过基础项目培训并测试合格上岗的访问员根据调查问卷所设定的内容逐一询问，并对被访者回答不清楚的问题进行追问，获得全面的信息。

4、a a、街头定点拦截访问：、街头定点拦截访问：由访问员在毕节市各主要街道进行。b b、入户面访：、入户面访：针对商业区及行政单位人员，进行随机抽样。分析方法分析方法数据录入-采用 epidata 编写专用录入程序，并对相关逻辑关系进行设定，确保数据前后一致，同时，通过对录入数据进行二次检校，确保数据录入的准确性；数据分析-采用国际通行的统计分析软件-spss 软件，深度挖掘数据。分析方法包括：频率统计、交叉统计、因子分析等。十、调研组织十、调研组织样本分布：样本分布：有效样本 1159 个样本条件：样本条件：1、4 年内在毕节市有购买商品房或商业意向；2、购房时被访者具有决定权、参与和建议权；

5、3、受访者年龄在 25-55 岁间的毕节市长住居民;毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司44、受访者的家庭月收入在 1500 元以上的毕节市长住居民;5、符合市场研究的常规条件。十一、调查结果误差分析十一、调查结果误差分析在本次市调的整个运作过程中，有可能出现的误差大致有以下几种类型：1 1、抽样误差：、抽样误差：由于本次市调的性质为反映特定区域住宅市场的总体情况。因此本次调查设计的样本数均具有随机抽样的性质，因此也具有统计推断的理论依据。从统计学原理来分析，结合毕节市住宅市场和商业用房市场的其它资料，通过综合处理，本次市调结果能较好地反映整个项目所在区域房地产市场的实际

6、情况。2 2、覆盖误差：、覆盖误差：为了避免此项误差，我们采用了分层随机抽样法：首先针对样本分布特征进行了分析研究，并按各区域人口分布重心比例分别进行样本限定、随机抽样、访问；访问区域覆盖项目所在区域的主要房地产项目类型。因此本项误差能够有效地得以减小。3 3、非抽样误差：、非抽样误差：该项目误差是指被访对象对问题的理解、对调查的合作态度的差异，同时又由于访问员由于经验与实际操作的技巧等造成的访问误差。我公司通过在调查访问实施前对访问员进行严格培训，测试上岗；组织试访，市调督导现场监督；严格的问卷复核（一审和二审）等措施，有效地减轻了非抽样误差对调查质量的影响。4 4、统计误差：、统计误差：针

7、对本次市调编写了专用统计程序，并经过反复调试、运行，对于容易出错的数据编码、录入，我们专门设计了查错程序，以高效率地发现数据输入错误，同时对录入数据进行二次录入检校，数据统计处理的正确性可保证万无一失。毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司5第一章第一章 毕节市社会经济概况毕节市社会经济概况毕节，川滇黔锁钥，云贵高原屋脊，乌江、珠江发源地。殷周至元朝，属牂柯、夜郎、罗施等国，明朝建制。曾是夜郎文明、水西文化繁盛之境，今为国务院批准的开发扶贫、生态建设试验区，西部大开发拉开序幕的地方。毕节是一个资源富集的山区，境内山峦起伏，河流纵横，拥有丰富的矿产资源、水能资源和旅游资源。在

8、全区生活着汉、彝 、苗、回、仡佬、白族等三十多个民族。贵州省毕节地区于 1988 年 6 月由贵州省人民政府报经国务院批准建立的全国农村改革试验区。一、毕节市概况一、毕节市概况1 1、毕节地理位置、毕节地理位置毕节试验区位于贵州西北部，界于东径 105.36 至 106.43 和北纬 26.21 至27.46。 ，西邻云南省，北接四川省，东、南分别与本省遵义、安顺两地区和六盘水市接壤； 2 2、毕节的气候、毕节的气候毕节市位于川、滇、黔三省交界处，境内属喀斯特地貌，西高东低，平均海拔 1511 米，属北亚热带湿润季风气候。全年平均气温 13.20。c，年平均降雨量 954.2 毫米，相对温度为

9、 89%，日照率约 31%，无霜期 250 天左右。冬无严寒，夏无酷暑，气候温暖湿润，适宜于发展农业和森林植被、动植物繁延生长。3 3、毕节的行政区划、毕节的行政区划毕节总面积为 3141.9 平方公里，辖 27 个镇、8 个乡（含 6 个民族乡） 、6个办事处，聚居着彝、苗、白等 22 个民族，120 万人（农业人口 108 万） ，少数民族人口占总人口的 9.34%。4 4、毕节市的人口、毕节市的人口毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司6根据毕节市2003 年毕节市统计年鉴 ，到 2003 年底全市总人口 128.47万人（包括外来人口，不包括外出人口） 。1)1)毕

10、节城区人口毕节城区人口毕节城区现有人口 20 万人，中心城区建成面积 14.4 平方公里，人口密度高于其它城市，加上各方面的流动人口，显得城区拥挤不堪，住房问题的工作也有很多方面的困难。根据毕节城区发展总体规划，到 2010 年，城市规划将达到 30 平方公里，城市人口将达到 30 万人。2)2) 家庭户人口家庭户人口全市共有家庭户 37.49 万户，平均家庭户规模为 3.42 人。5 5、旅游资源、旅游资源毕节潜藏着丰富的旅游资源。悠悠古韵，人文与自然造化相辉映，奇山秀水兑着人文荟萃，酿就浓郁的民族风情。苗彝民族村寨，原始而古朴；五彩的民族服饰，拙朴的民族舞蹈，独特的音律，醇厚的风情，叹为观

11、止流连忘返。近年来，在这块充满活力和希望的土地上，建起了数十家宾馆饭店：其中三星级宾馆 1 家，二星级宾馆 12 家，一星级宾馆 3 家，70 多个旅游景点，拥有一批国内旅行社和旅游车队。2003 年全区实现接待游客 117.42 万人次（其中接待海外游客 3440 人次） ，同比增长 3.33%；旅游总收入 1.74 亿元，同比增长1.16%。6、矿矿产产资资源源毕节矿产资源有硫、铁、煤、锌、大理石、硅砂、铜、草炭、粘土、高岭土等 20 余种，其中：煤的储量有 21.6 亿吨。以无烟煤为主，有少量烟煤、煤层 4 至 5 层，机械性能好，热量 7000 至 8000 大卡；硫磺矿储量达 8.4

12、1 亿吨，有铁磺、褐铁磺、菱铁磺、针铁磺等类型，品位较高，易采、易选；大理石资源尤为丰富，作为建筑材料颇具开采价值。 7、工业资源、工业资源全市有各类工业企业 70 余家，现已初步形成以硫、铁、煤、锌、烟草、建材、化工、冶炼、机械、轻纺、制革、食品、医药等工业生产格局。主要产品有：磺块、无烟煤、化肥、水泥、白锌、生铁、革制品、大理石、汽车配件、毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司7药品等，近年来，为加快工业经济发展，增强工业经济的发展后劲，市政府采取措施，积极引进和筹集建设资金，不断加大工业经济的投入，力争每年新上年产值 1000 万元以上的骨干工业项目 2 个，对现有工

13、业企业坚持挖潜与革的相结合，面对市场不断调整产业结合和产品结构，提高产品的市场竞争力，确保工业经济的快速、健康发展。毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司8第二章第二章 毕节房地产市场分析毕节房地产市场分析第一节第一节 宏观经济概况宏观经济概况1 1、毕节国民经济毕节国民经济 gdpgdp 发展状况发展状况 20022002 年年2002 年全区国内生产总值为 138.65 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.2%。其中第一产业增加值 55.27 亿元，比上年增长 3.4%；第二产业增加值 44.52 亿元，比上年增长 14.1%；第三产业增加值 38.86 亿元，比上年

14、增长 13.0%。全区人均国内生产总值为 1975 元。全区总户数为 170.59 万户，总人口为 698.2 万人，比上年增加 6.15 万人。其中：农业人口 649.78 万人，非农业人口 48.42 万人。分别比上年增加 4.96 万人和 1.19 万人。全区城镇居民人均可支配收入 4761 元，比上年增加 360 元。全区从业人员年均劳动报酬 8532 元，比上年增加823 元。全区金融机构各项存款余额为 81.52 亿元，比上年末增加 14.85 亿元，其中城乡居民储蓄存款余额为 36.41 亿元，比上年末增加 5.32 亿元；2002 年房地产开发 1.37 亿元，增长 7.0%2

15、003 年年2003 年毕节地区生产总值为 157.12 亿元，按可比价计算，比上年增长10.48%。其中第一产业增加值为 57.01 亿元，比上年增长 2.94%；第二产业增加值为 55.20 亿元，比上年增长 16.70%；第三产业增加值为44.91 亿元，比上年增长 14.40%。三次产业结构发生新变化。第一产业占国内生产总值的比重由上年的 40.14%下降为 36.28%；第二产业所占比重由 29.71%上升到 35.13%；第三产业所占比重由 30.15%下降为28.59%。 2003 年末全区总人口为 705.84 万人，比上年增加 7.64 万人，其中农业毕节市天河小区项目市场调

16、研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司9人口 656.87 万人，非农业人口 48.97 万人，分别比上年增长 7.09 万人和 0.55 万人。全区城镇居民人均可支配收入 5273 元，比上年增加 361元。全区从业人员年均劳动报酬 9032 元，比上年增加 662 元。 全区金融机构存款余额 103.15 亿元，比上年末增加 21.64 亿元，其中居民储蓄存款 58.54 亿元，比上年末增加 11.31 亿元； 房地产投资 2.86 亿元，增长 108.8%。20042004 年上半年年上半年上半年 gdp 完成 77.66 亿元，同比增长 24.5%，比去年同期提高 16 个百分点，比一季度

17、提高 3.4 个百分点。其中，第一产业增加值 21.73 亿元，增长 20.3%，增幅比去年同期提高 25.37 个百分点；第二产业增加值 29.63 亿元，增长 40.1%，增幅比去年同期提高 17.62 个百分点；第三产业增加值 26.3 亿元，增长 14.8%，增幅比去年同期提高 6.8 个百分点。三次产业对经济增长的贡献率分别为 25.9%、51.7%和 22.4%，拉动度分别为 6.35、12.67、5.49 个百分点。城乡居民收入增长。上半年城镇居民人均可支配收入 2874 元，增加 136元，增长 4.96%。 金融机构各项存款余额 116.5 亿元，同比增长 33.4%。其中城

18、镇居民储蓄存款余额 54.4 亿元,增长 1.9%；房地产投资 0.79 亿元，减 28.59%。从以上数据可以看出：毕节市经济发展水平保持着高速发展。但主要以第二产业为主，特别表现在电力方面，第三产业所占比重较小。人民收入水平逐渐提高，但幅度较小。房地产业在 2003 年达到第一个发展高峰期，2004 年逐渐减弱。毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司10第二节第二节 毕节市房地产市场概况及分析毕节市房地产市场概况及分析一、一、毕节市房地产市场供求分析毕节市房地产市场供求分析1 1、金融措施的分析、金融措施的分析国家曾连续七次降低、一次增长银行利率，目前利率依然保持在一个

19、较低的水平，由于股市下滑，长期处于熊市，部分股市资金转移到固定资产投资上，今年国家实施宏观调控，抑制固定资产投资迅猛趋势，紧收银根，使房地产开发公司融资环境规范化。而居民购房贷款条件较往年严格，置业门槛提高。为房地产行业的持续发展提供了有利的条件和机遇。2 2、需求市场分析、需求市场分析2003 年毕节市共施工房屋面积 162528，其中住宅 126458、办公楼5928、商业营业用房 23456；新开工房屋面积达 89084；竣工房屋面积81451，其中住宅达 68481；实际销售面积 89434，私营开发占到88783。已售面积中住宅占 81899、办公楼 1828、商业营业用房 4239

20、；预售面积 6828，其中住宅占 6440。从目前数据反应出，在房地产政策的改变后，个人买房占市场主流，集体及单位集资房或自建房逐渐淡出。 二、市场价格动态分析二、市场价格动态分析毕节市房地产从真正的意义上来说，是近二年开始起步，从价格上涨的趋势就可以反应出，从前二年的 400800 元/升至目前的 7001300 左右的房价，在不足二年的时间内价格翻了一倍。 从 19952002 年时间内，毕节市房地产价格变化趋势非常小，主要是受房地产政策、市场购买力及产品限制等因素制使房地产价格基本维持不变。从 2001 年初起，房地产政策的改变、购买力的释放及对产品追求方向的改毕节市天河小区项目市场调研

21、报告 深圳尚和房地产顾问有限公司11变，并房地产市场的规范化发展等因素的结合使房地产价格逐渐发展，最明显的是购房群从纯粹的追求房屋面积等转向追求环境、户型设计、物业管理等健康住房方向发展，也使毕节市房地产逐渐走向正规化、成熟化。但从市场的产品及市场的反应，虽然开发商在环境、物业管理及户型等方面较原来有着较大的突破，可较明显的是，目前房地产发展还是处于比较原始的状态，真正能符合消费群体的产品还是较少。毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司12第三章第三章 市场调研市场调研一、在售项目调查一、在售项目调查从目前来看，目前在售项目较有影响力的主要有：从目前来看，目前在售项目较有影

22、响力的主要有：1 1、楼盘名称、楼盘名称 东园小区东园小区 开盘日期 2004.4 占地面积 87.5 亩 建筑密度：33% 绿化：30%开发商： 毕节地区易实力和馨房地产开发公司 设计单位： 毕节市规划设计院位置： 麻园大道市府路三十米大道右侧，北临麻园路 环境状况：周边基本上没有自然景观，区内绿化较不系统；交通状况：交通方便，在麻园大道和至新城区市府路三十米大道交叉口处区内由 16 米大道贯穿；市政生活配套：内有中心花园广场，幼儿园、商场、停车场等，周边有小学、中学、医院、车站、水厂等；建筑风格定位：现代简约式户型结构 平层 跃式 别墅 空中花园楼 户型集中在 60260三室二厅 四室二厅

23、 五室二厅93120 120140物业管理： 0.40.5 元/售价 平层 988 元/ 错层 1380 元/ 复式 1480 元/ 顶层 1580 元/ 商铺 500010000 元/ 别墅 80 万/套 300400 第二组团 是别墅及其他 05 年 5 月份开盘部分 05 年 12 份开盘部毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司13分 06 年全部结束该小区所处地段较好，北临麻园路，西接市政府，地段升值潜力较大，因此房价稍高。户型从 60260，建筑风格多是现代简洁风格，户型结构有平层、错层、复式和别墅。别墅是 5 年 5 月份左右开盘。小区景观设计没有特色，小区内缺

24、少儿童游乐场，及平时消闲、健身场所。2 2、小区名称、小区名称 兰苑花园兰苑花园 地址： 洪南路 共 1100 套开发商：华联房地产开发公司 配套设施：商店、农贸市场、医院、幼儿园、学校、老托所、球场、会所；物业管理：毕安物业管理公司交通优势： “兰苑花园招手直通车” 、三路公交车可直达小区区位优势：位于毕节市总体规划的洪南路十里商业街；地委、行署及地直行政机关办公中心、会展中心等即将搬迁至小区右侧的大兰村所在地；水源条件：小区内用水双保障，一是自来水公司供水，二是小区投资 150万元自建水厂供水。建筑风格：现代简约式 户型户型结构 平层 错层 复式 别墅 二室一厅 91101三室二厅 971

25、40四室二厅 130 以上五室二厅 197 以上价格平层 680700 元/ 层差 20 元/ 错层 880 元/ 120140别墅 1500 元/商铺 内主干道 3500 元/ 贵毕路 4500 元/物业管理 0.3 元/ 建筑密度 33% 绿化 30% 毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司14现一期基本已售完 还有部分明年 5 月份开盘该小区位于洪南路与贵毕路交叉处，地段较偏，交通相对不是很发达。户型分布多样，80300 多，购房者选择余地较大，价格相对低廉。但建筑多是现代简洁风格，少部分欧陆式，小区内绿化大多集中在中间地带，并且分布层次感不强，给人印象有点杂乱，缺少

26、平时休闲健身的场所。根据所居住群体来看该处不能很好体现身份地位。3 3、物业名称、物业名称 三江城市花园三江城市花园 地址： 原市政府旧址发展商 三江集团 占地面积 26015 40 余亩规划设计单位 贵阳设计院 总建筑面积 129906物业管理单位 三江集团 绿化面积 10000 余动工日期 2002/12/31 开盘日期 2004/10 竣工日期 2004/12 入伙日期 2005/01/31总户数 一期 120 套 共约 700 套 15 个高层单元二期约从 2007 年开始销售。户型户型 三房二厅二卫一阳台一储 139.63 40 套 三房二厅二卫一阳台 143.11 40 套 四房二

27、厅二卫一阳台一储 158.07 40 套 物业管理费 0.3 元/房价 988 元/ （一次性付款） 1018 元/ 银行按揭商铺：负一层 3980 元/ 一层 7980 元/ 二层 3980 元/ 三层 2980 元/ 四层 1980 元/整个商场采用分割出售，一、二、三层销售方式为与投资者签订十五毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司15年的委托经营协议，前三年按总价的 7%进行返还，后每年在前一年的基础上递增 5%，平均每年约 9%的回报。负一层与第四层采取返取回购的形式，即与投资者签订五年的委托经营协议，在五年后开发商以高出单价 25.45%的价格进行回收。交房标准

28、：外墙 高级面砖内墙天花 混合砂浆中级抹灰、不刷白地面 水泥现浇楼盖不抹光门窗 进户门为防盗门，其余均无门，不另收费；窗，铝合金窗阳台 内部为中级抹灰，外部同外墙厨房 地面为水泥砂浆找平，作好防渗漏处理电视 闭路电视业主自己开户电话 电话线业主自己开户煤气 业主自己开户供水 分表进户供电 业主自己开户电梯 西子 otis 无齿轮电梯电梯前厅室及楼梯 地面为防滑地板砖，墙面刮瓷面；评点：周边居住群体较多，交通便利，配套设施齐全；所处地段及自身的配套设施提高了该项目档次，并有一定成形的园林景观；受土地规模及成本的影响，为高层建筑，但从其目前销售情况来看，目前消费群体对高层具有较大的抵御力；受建筑的

29、限制，户型存在一定的缺陷。如朝向、功能分区与布置； 虽然价格及物业管理费用较低，但仍剩余 3040 套，营销手段较差。毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司16二、二、 （住宅）市场消费者需求分析（住宅）市场消费者需求分析根据统计推断和统计抽样需要，结合毕节市的人口结构及收入水平，本次根据统计推断和统计抽样需要，结合毕节市的人口结构及收入水平，本次消费者调查采用随机调查抽样，通过以入户访问为主，街头拦截访问为辅的调消费者调查采用随机调查抽样，通过以入户访问为主，街头拦截访问为辅的调研方法，抽样样本为（有效）研方法，抽样样本为（有效）1159一、毕节市消费者调查分析一、毕节市

30、消费者调查分析一一 、购房意愿分析、购房意愿分析消费者购房的消费心理及需求，直接影响商品房的推广策略和方向；而商品房以什么样的形象出现在消费者面前，用什么为诉求点来击中消费者的需求，同样至关重要。为了研究消费者的购房心理和需求，本次调研将从以下六个方面进行分析：消费者群体特征分析、购房选择分析、内部结构需求特征分析、外部结构需求特征分析、购房预算分析、消费群体居住现状。（一）消费者（一）消费者群体特征群体特征在本节，我们将通过分析目标消费者群体特征，探讨近、中和远期在毕节市各区的潜在购房目标消费群体的轮廓特征，为制定产品策略寻找诉求点。在以下报告中，近期消费者是指在未来一年内计划购房的潜在消费

31、者；而中期消费者是指在未来 23 内年计划购房的潜在消费者；远期消费者是指在未来 3 年外计划购房的潜在消费者。1 1、消费者特征、消费者特征1） 计划多久在毕节市购买商品房计划多久在毕节市购买商品房17%16%32%35%0%一年内两年内三年内四年内四年以上毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司17由上图可知：由上图可知：有 17%的被访问者计划在一年内购房； 有 16%的被访问者计划在二年内购房； 有 32%的被访问者计划在三年内购房； 有 35%的被访问者计划在三年以外购房；2）被访问者的身份构成 由上图可知：由上图可知：有 88%的被访问者为毕节本市居民； 有 6%

32、的被访问者为外地在本市工作的居民； 有 5%的被访问者为毕节市下属县居民； 有 1%的被访问者为本地外出务工者；3）被访问者性别被访者性别68%32%男女被访问者身份88%5%6%1%本市居民市下属县居民外地在本市的工作居民本地外出务工者毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司18由上图得知：由上图得知：有 68%的被访问者为男性；有 32%的被访问者为女性；4）被访问者年龄构成由上图得知：由上图得知：有 28%的被访问者的年龄段在 26-30 岁之间； 有 21%的被访问者的年龄段在 31-35 岁之间； 有 19%的被访问者的年龄段在 36-40 岁之间； 有 11%的被

33、访问者的年龄段在 41-45 岁之间；年龄段在 26-45 岁之间的被访问者占总体的 79%被访问者的年龄构成7%28%21%19%11%9%5%25岁以下26-30岁31-35岁36-40岁41-45岁46-50岁51岁以上毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司195）被访问者职业）被访问者职业由上图得知：由上图得知： 有 25%的被访问者为公务员/企业事业单位中层干部； 有 23%的被访问者为个体工商业者； 有 22%的被访问者为技术人员/教师/医生/司机； 有 13%的被访问者为私企业主； 有 9%的被访问者为业务人员；6）家庭月收入水平 被访问者职业25%13%22

34、%2%4%23%9%2%公务员/企事业单位中层干部工人/普通职员技术人员/教师/医生/律师/司机等军人/警察私营企业主个体工商业者业务人员 居民家庭月收入情况61%2%2%7%28%1501-1999元2000-2999元3000-3999元4000-4999元5000元以上毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司20由上图得知：由上图得知： 有 61%的被访问者的家庭月收入在 1501-1999 元之间； 有 28%的被访问者的家庭月收入在 2000-2999 元之间； 有 7%的被访问者的家庭月收入在 3000-3999 元之间； 有 4%的被访问者的家庭月收入在 400

35、0 元以上；7）文化程度由上图得知：由上图得知： 有 33%的被访问者为高中/技校/中专文化程度； 有 26%的被访问者为大专文化程度； 有 23%的被访问者为本科文化程度； 有 16%的被访问者为初中文化程度；综述：综述：综合以上分析，在近、中、远期计划购房的总体目标消费群体特征综合以上分析，在近、中、远期计划购房的总体目标消费群体特征潜在消费群体的年龄段集中在潜在消费群体的年龄段集中在 26-4526-45 岁之间；岁之间；家庭月收入水平在家庭月收入水平在 1501-30001501-3000 元之间的消费群体是未来的房地产主要购元之间的消费群体是未来的房地产主要购买者；买者；文化程度0%

36、33%16%2%23%26%小学及以下初中高中/技校/中专大专本科研究生及以上毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司212-32-3 年内计划购房者的比例大；年内计划购房者的比例大；2-3 年内的购房主体为公务员年内的购房主体为公务员/企业事业单位中层干部，技术人员企业事业单位中层干部，技术人员/医生医生/司机和个体工商业者；司机和个体工商业者；（二）购房选择（二）购房选择在本节，我们主要分析消费者首次或再次购房的主要原因、计划购房者对区域的选择、楼房选择，以及购房时考虑的因素，从而来研究消费者购房时的消费心理，为发展商在产品推广时能更好的把握消费者心理提供依据。1、计划购

37、房的用途 由上图得知：由上图得知： 有 89%的被访问者计划购房用于自己居住； 有 7%的被访问者计划购房用于商住； 有 2%的被访问者计划购房用于出租； 有 2%的被访问者计划购房用于投资保值； 购房作为居住目的的被访问者占到总体的 89%，用于投资的只占总体的 2%，说明目前购房的主体以生活居住型为主。计划购房用途89%2%2%7%0%自己居住出租投资保值商用其他毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司222、购买商品房类型由上图得知：由上图得知： 有 67%的被访问者计划购买多层不带电梯的房屋； 有 25%的被访问者计划购买小高层（8-12 层）带电梯的房屋； 有 3%

38、的被访问者计划购买高层（15 层以上）带电梯的房屋； 有 3%的被访问者计划购买多层带电梯的房屋； 有 2%的被访问者计划购买别墅； 多层商品房是市场的主体。多层商品房是市场的主体。3、居民对地段的选择购房类型2%3%3%25%67%多层不带电梯小高层(8-12)带电梯高层(15层以上)多层带电梯别墅路段选择46%6%2%5%18%9%8%6%麻园大道青毕路解放路中华路天河路威宁路松山路其他毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司23由上图得知：由上图得知： 有 46%的被访问者首选在麻园大道置业； 有 18%的被访问者首选在天河路置业； 有 9%的被访问者首选在威宁路置业；

39、 有 8%的被访问者首选在松山路置业； 有 6%的被访问者首选在清毕路置业； 有 5%的被访问者首选在中华路置业； 毕节市居民对麻园大道的认可度高。毕节市居民对麻园大道的认可度高。4、首选地段的决策因素由上图得知：由上图得知： 有 33%的被访问者是因为距离工作单位近首选该地段； 有 32%的被访问者是因为交通方便首选该地段；首选原因1%3%10%2%4%3%1%11%32%33%距离工作单位近交通方便社区生活配套设施好房价合算一直在此居住购房有优惠政策有较多楼盘可供选择小孩上学方便环境好其他毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司24 有 11%的被访问者是因为地区社区生活

40、配套设施好首选该地段； 有 10%的被访问者是因为地区环境好首选该地段；5、购房时主要考虑的因素（外部）由上图得知：由上图得知： 有 57%的被访问者买房时主要考虑的是自然环境； 有 12 的被访问者买房时主要考虑的是生活的方便程度； 有 9%的被访问者买房时主要考虑的是市政配套；6、购房时主要考虑的因素（内部）买房考虑的因素(外部)57%1%1%9%4%12%6%6%0%1%3%0%0%区位自然环境市政配套周围居民人群生活方便程度治安状况上下班直达公交距离工作单位远近升值潜力地段未来发展趋势周边物业档次子女入学方便周边有名校就读买房时主要考虑内部因素12%47%6%6%19%2% 0% 1%

41、1% 1% 5% 0%0%发展商的信誉和实力房屋价格物业管理公司/水平小区规模小区内环境外观造型（建筑风格）建筑类型（多层/小高层）建筑密度户型设计物业管理收费小区内配套设施广告的宣传其他毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司25由上图得知：由上图得知： 有 47%的被访问者买房时主要考虑因素是房屋的价格； 有 19%的被访问者买房时主要考虑因素是小区的环境； 有 12%的被访问者买房时主要考虑因素是发展商的实力和信誉；综合以上分析可得：综合以上分析可得：在区域选择上，近五成的消费者选择麻园大道，出现明显偏差的原在区域选择上，近五成的消费者选择麻园大道，出现明显偏差的原因是

42、因是, ,主要是地段的发展潜力有密切关系；主要是地段的发展潜力有密切关系；选择置业区域的主要考虑所选区域对地段的考虑、环境及配套设施；选择置业区域的主要考虑所选区域对地段的考虑、环境及配套设施； 在购买时，考虑更多的是价格、小区周围环境和周围环境；在购买时，考虑更多的是价格、小区周围环境和周围环境；在楼型选择上，由于受当地传统生活方式的影响较大，多层（在楼型选择上，由于受当地传统生活方式的影响较大，多层（5-75-7 层）层）住起来更方便，而且物业管理费也会低于小高层，故相对于其他楼住起来更方便，而且物业管理费也会低于小高层，故相对于其他楼型，它更受消费者的青睐。型，它更受消费者的青睐。（三）

43、内部结构需求特征（三）内部结构需求特征发展商开发的楼盘推广必须迎合消费者的需求，也必然要把握消费者的心理；我们通过分析消费者对内部结构的需求，来研究消费者对房屋内部结构需求的心理。1、单因素分析1）对房间结构类型的选择房屋平面结构27%19%54%平层错层复式毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司26由上图得知：由上图得知： 有 54%的被访问者选择错层的房屋平面结构； 有 27%的被访问者选择传统平层的房屋平面结构； 有 19%的被访问者选择复式楼；2）预购房屋面积由上图的得知：由上图的得知： 有 33%的被访问者计划购买面积在 111-120 平方米的房屋； 有 15%

44、的被访问者计划购买面积在 91-100 平方米的房屋； 有 12%的被访问者计划购买面积在 121-130 平方米的房屋； 有 10%的被访问者计划购买面积在 131-140 平方米的房屋； 有 7%的被访问者计划购买面积在 141-150 平方米的房屋；预购面积4%15%13%33%12%10%7%6%90平方米以下91-100平方米101-110平方米111-120平方米121-130平方米131-140平方米141-150平方米151平方米以上毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司27房屋面积在 91-13091-130 平方米平方米的户型是市场的主力户型。3）预购房

45、型由上图得知：由上图得知： 有 35%被访问者计划购买 3 房 2 厅 1 卫的商品房； 有 33%被访问者计划购买 3 房 2 厅 2 卫的商品房； 有 16%被访问者计划购买 4 房 2 厅 2 卫的商品房； 有 11%被访问者计划购买 2 房 2 厅 2 卫的商品房； 3 房 2 厅 1 卫和 3 房 2 厅 2 卫的户型是未来市场的主力户型。4）预购房款预购房型11%3%1%1%16%33%35%2房2厅2卫3房2厅1卫3房2厅2卫4房2厅2卫5房3厅3卫6房3厅3卫其他预购房款57%0%1%2%2%8%30%10-14万14.1-16万16.1-18万18.1-20万20.1-22万

46、22.1-25万25.1万元以上毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司28由上图得知：由上图得知： 有 57%的被访问者愿意支付的房产总价在 1014 万元之间； 有 30%的被访问者愿意支付的房产总价在 14.1-16 万元之间； 有 8%的被访问者愿意支付的房产总价在 16.1-18 万元之间； 有 2%的的被访问者愿意支付的房产总价在 18.1-20 万元之间； 有 2%的的被访问者愿意支付的房产总价在 20.1-22 万元之间； 愿意支付的总房价超出 20 万元的占总体的 3%； 14.1-16 万元之间的总房价是市场的主体。综合以上分析可得：房屋平面结构以错层为主

47、；主力户型面积以 111-120 平方米为主（占 35%） ；次主力户型面积：91-100 平方米（占 20%） ，121-130 平方米（15%） ； 主力户型为三房：3 房 2 厅 1 卫（30%） ，3 房 2 厅 2 卫（30%） ；次主力户型：4 房 2 厅 2 卫（15%） ，2 房 2 厅（15%） ；房屋主力总价为 1016 万元；（四）外部结构需求特征（四）外部结构需求特征在本节，我们通过分析消费者在购房时，对外部结构的需求特征，来研究消费者的消费心理。1 1、对配套设施的需求、对配套设施的需求毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司29消费者在考虑购房时，

48、小区的配套设施也是其中的一重要影响因素，对各设施，消费者认为对他们的必要性又如何呢？通过提问消费者，小区一定要有的配套设施是哪些？用数量进行控制，最多只能填三项，用以体现消费者认为必须有的配套设施。1）对购物场所的要求2）对服务业的要求购物要求74%15%8%3%0%菜市场大型超市中型超市杂货店其他服务业30%12%12%30%8%2%5%1%酒楼、餐厅美容、美发邮电所医疗门诊药店银行干洗店其他毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司303）文化教育4）娱乐设施5）体育设施由上图得知：由上图得知： 有 74%的被访问者提到要有菜市场；文化教育52%7%6%2%4%14%8%7

49、%幼儿园小学中学初中高中书店阅览室其他娱乐设施42%20%20%6%3%7%2%老年活动室儿童娱乐室咖啡厅酒吧茶馆麻将馆其他体育设施50%5%3%4%3%7%2%2%1%23%健身中心游泳池乒乓球室网球室篮球场羽毛球场室外健身场所桌球室棋牌室其他毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司31 有 52%的被访问者提到要有幼儿园； 有 50%的被访问者提到要有健身中心； 有 42%的被访问者提到要有老年人活动中心； 有 30%的被访问者提到要有医疗门诊； 有 30%的被访问者提到要有酒楼、餐厅； 有 23%的被访问者提到要有游泳池； 有 20%的被访问者提到要有儿童娱乐中心； 有

50、 20%的被访问者提到要有咖啡厅； 有 15%的被访问者提到要有大型超市； 2、对建筑风格的偏好 由上图得知：由上图得知： 有 49%的被访问者喜欢现代简约式的建筑风格； 有 31%的被访问者喜欢欧陆豪华式的建筑风格； 有 15%的被访问者喜欢中国古典式的建筑风格；有 4%的被访问者喜欢澳洲式的建筑风格；建筑风格31%49%1%4%15%欧陆豪华风格现代简约风格中国古典风格澳洲风格其他毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司323、对小区车位的需求1）小车位的需求2）对摩托车位的需求由上图得知：由上图得知： 有 72%的被访问者表示需要小车停车位； 有 45%的被访问者表示需

51、要摩托车停车位； 有 28%的被访问者表示不需要小车停车位； 有 55%的被访问者表示不需要摩托车停车位；（五）购房预算（五）购房预算在本节，我们通过分析目标消费群体购房的所愿意支付的单价和对付款方式的选择，来研究消费者在未来 5 年内购房的预算。1、 、计划购房者愿意接受的房子单价对小车位的需求72%28%需要不需要摩托车位45%55%需要不需要毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司33由上图得知：由上图得知： 有 52%的人最高可接受的天河房价在 700800 元/平方米； 有 34%的人最高可接受的天河房价在 801-900 元/平方米； 有 10%的人最高可接受的天

52、河房价在 901-1000 元/平方米； 有 2%的人最高可接受的天河房价在 1001-1200 元/平方米； 有 1%的人最高可接受的天河房价在 1201-1400 元/平方米； 有 1%的人最高可接受的天河房价在 1500 元/平方米以上；3、付款方式 1）居民选择的付款方式 付款方式20%15%65%一次性付款按建筑进度分期付款银行按揭最高可接受的天河路房价52%1%10%2%1%0%34%700-800元801-900元901-1000元1001-1200元1201-1400元1401-1500元15001元以上毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司34由上图得知：

53、由上图得知： 有 65%的被访问者选择银行按揭的付款方式； 有 20%的被访问者选择一次性付款方式； 有 15%的被访问者选择按建筑工程进度分期付款方式； 2）选择按揭的月供额 由上图得知：由上图得知：有 30%的被访问者可承受的银行月供额在 700 元以下；有 34%的被访问者可承受的银行月供额在 701-800 元； 有 21%的被访问者可承受的银行月供额在 901-1000 元； 有 5%的被访问者可承受的银行月供额在 1401-1500 元； 有 4%的被访问者可承受的银行月供额在 1501 元以上； 有 3%的被访问者可承受的银行月供额在 801-900 元； 有 2%的被访问者可承

54、受的银行月供额在 1201-1400 元；可接受的月供额30%34%4%5%1%21%3%2%700元以下701-800元801-900元901-1000元1001-1200元1201-1400元1401-1500元1501元以上毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司35 可以接受的月供款在 1000 元以下的受访者占总体的 85%，毕节市居民的收入差距大。 3）选择的按揭年限 由上图得知：由上图得知： 有 61%的被访问者选择的按揭年限在 6-10 年； 有 15%的被访问者选择的按揭年限在 16-20 年； 有 12%的被访问者选择的按揭年限在 11-15 年； 有 1

55、1%的被访问者选择的按揭年限在 5 年以内； 被访问者选择按揭年限在 21 年以上的只有 1%。 4）可接受的物管费 由上图得知：由上图得知： 有 27%的受访问者可接受的物业管理费在 0.5-0.59 元/平方米；按揭年限11%61%12%15%1%5年以内6-10年11-15年16-20年21年以上可接受的物管费7%16%23%12%27%13%2%0.2元以下0.2-0.29元0.3-0.39元0.4-0.49元0.5-0.59元0.6-0.99元其他毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司36 有 35%的受访问者可接受的物业管理费在 0.3-0.49 元/平方米；

56、有 16%的受访问者可接受的物业管理费在 0.2-0.29 元/平方米； 有 13%的受访问者可接受的物业管理费在 0.6-0.99 元/平方米；综合以上分析：综合以上分析：对项目所在片区房子的认同单价主要集中在对项目所在片区房子的认同单价主要集中在 800800 元元/ /平方米；平方米；比较合理又可以接受的商品房总价范围在比较合理又可以接受的商品房总价范围在 1010 万万1616 万之间；万之间；物业管理费标准在物业管理费标准在 0.400.40 元元/ /平方米左右容易被消费者接受；平方米左右容易被消费者接受；计划购房的潜在消费者最有可能选择的付款方式首选是按揭，其次是计划购房的潜在消

57、费者最有可能选择的付款方式首选是按揭，其次是一次性付款；一次性付款；选择按揭的消费者能够接受的月供额在选择按揭的消费者能够接受的月供额在 800800 元以下的占半数以上；选元以下的占半数以上；选择的按揭年限多为择的按揭年限多为 6-106-10 年。年。（六）潜在购房者住房现状分析（六）潜在购房者住房现状分析在本节，我们通过分析目标消费群体居住现状来研究消费者在未来购房的需求。1、潜在消费者现在居住的户型由上图得知：由上图得知： 有 38%的潜在消费者现在居住的市 2 房 1 厅 1 卫的户型； 有 25%的潜在消费者现在居住的市 3 房 1 厅 1 卫的户型； 有 19%的潜在消费者现在居

58、住的市 2 房 2 厅 1 卫的户型；现在居住户型38%19%25%6%2%1%0%9%2房1厅1卫2房2厅1卫3房1厅1卫3房2厅2卫4房2厅1卫4房2厅2卫5房3厅2卫其他毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司37 有 6%的潜在消费者现在居住的市 3 房 2 厅 2 卫的户型； 有 2%的潜在消费者现在居住的市 4 房 2 厅 1 卫的户型；2、潜在消费者现在居住的户型面积 由上图得知：由上图得知： 有 21%的受访者现在居住的是 60 平方米以下的房屋； 有 17%的受访者现在居住的是 71-80 平方米的房屋； 有 17%的受访者现在居住的是 91-100 平方米

59、的房屋； 有 11%的受访者现在居住的是 81-90 平方米的房屋； 有 10%的受访者现在居住的是 111-120 平方米的房屋； 有 9%的受访者现在居住的是 101-110 平方米的房屋； 有 7%的受访者现在居住的是 61-70 平方米的房屋； 有 8%的受访者现在居住的是 120 平方米以上的房屋；3、潜在消费者现在居住的房屋性质 现住房面积21%7%17%11%17%9%10%4%1%3%60平方米以下61-70平方米71-80平方米81-90平方米91-100平方米101-110平方米111-120平方米121-130平方米131-140平方米141-150平方米现住房性质32%

60、10%19%17%21%1%购买的商品房购买的福利房/微利房单位住房自建房租赁房其他毕节市天河小区项目市场调研报告 深圳尚和房地产顾问有限公司38由上图得知：由上图得知： 有 32%的受访者现在居住的房屋是购买的商品房； 有 21%的受访者现在居住的房屋是租赁的； 有 19%的受访者现在居住的房屋是单位住房； 有 17%的受访者现在居住的房屋是自己建造的； 有 10%的受访者现在居住的房屋是购买的福利房/微利房； 商品房所占居民住房的比例只占总体的三分之一。4、潜在消费者未来三年内的家庭人口数由上图得知：由上图得知： 有 56%的受访者未来 3 年内的家庭人口数为 3 人； 有 16%的受访者