房地产企业投资管理

1、房地产企业投资管理第一章 项目投资管理制度1 总则1.1 为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。1.2公司房地产开发项目的选择决策应基于市场需求、国家政策法规规定，以及企业发展战略的评价和判断，投资项目的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据，符合集团主导产业的发展方向，在保证质量的基础上，以实现投资效益最大化为目标。2 项目投资建议2.1计划配套部负责根据拟开发项目的情况，在公司范围内组织人员，进行新项目调研，新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基本信息等。2.2计划配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标

2、测算，经初步判断具备立项条件的，提出项目建议书。项目建议书的编制应符合项目建议书编制指引的规定。2.3项目建议书经总经理办公会批准后，计划配套部负责组织实施项目论证工作。3 项目投资论证3.1项目论证工作必须有计划地进行，计划配套部负责制定和实施项目论证阶段的工作计划。3.2项目论证阶段的工作内容包括，但不限于：1）宏观和微观投资环境分析；2）专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析；3）项目初步定位；4）资金来源计划及融资方案；5）投资估算；6）经营效益分析等。3.3项目论证形成的可行性研究报告必须符合项目可行性研究报告编制指引的规定要求，计划配套部在完成项目可行性研究报告后，报公司总经

3、理办公会审查。3.4计划配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证，进一步修订完善项目可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。3.5项目可行性研究报告由计划配套部组织编制，财务部、市场部、工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。4 项目投资决策4.1开发项目的立项决策，首先必须通过总经理办公会的评审。4.2总经理办公会收到计划配套部提交的项目可行性研究报告后，由总经理确定召开评审会议。总经理办公会做出的评审决定包括三种：1）同意立项；2）不同意立项；3）推迟立项。4.3 总经理办公会要求补充论证的项目，由计划配套部在规定时间内完成补充论证，并再次提交总经理办

4、公会审议。4.4总经理办公会同意立项后，将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审批。4.5投资决策委员会同意立项后，计划配套部负责跟进土地合同谈判和签订，按本手册“经济合同管理”的规定执行。5 项目并购及合资合作5.1项目并购及合资合作必须按上述第2、3、4条的规定执行项目建议、论证、决策程序。凡合资合作项目在人事、资金、技术、经营、销售等方面无控制权的，原则上不参与。5.2计划配套部负责项目兼并和合资合作的组织工作，提出项目运作策划方案，明确项目运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。项目运作策划方案由投资决策委员会审议批准。5.3在项目运作过程中，所有涉及对签订经济合同和付款的

5、事项，必须按本手册“经济合同管理”的规定执行。6 项目变更与调整6.1项目运作过程中发生的项目变更，包括但不限于：发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报投资决策委员会通过。6.2投资项目变更时，由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批。17第二章 项目投资管理工作流程图设定开发项目目标市场部等相关部门配合进行项目调研，提供调查资料进行市场调研相关部门参与定位、分析进行市场定位提出项目建议书总经理办公会审批相关部门参与可行性分析进行项目论证、可行性分析编制项目可行性报告，并

6、组织相关部门讨论，根据建议进行修改总经理办公会评审项目可行性报告总经理办公会评审通过后，计划配套部根据评审意见修改项目可行性报告报投资决策委员会审议审议通过后，项目立项第三章项目建议书编制指引1 城市规划及发展简述2 项目决策背景及摘要2.1外部环境1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。2.2内部因素1）项目启动对公司未来几年发展战略的意

7、义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。3 项目概况3.1宗地位置3.2宗地现状四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。3.3项目周边的社区配套3.4项目周边环境3.5大市政配套3.6规划控制要点总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。3.7土地价格3.8土地升值潜力初步评估3.9立即开发与作为土

8、地储备优缺点分析。4 法律及政策性风险分析土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。5 市场分析区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。6 主要经营指标分析开发建设期间计

9、划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；赢利能力分析。7 结论和建议第四章 项目可行性研究报告编制指引1 项目决策背景及分析1.1外部环境 1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等； 2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位； 3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.2内部因素 1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 2）公司进入重

10、点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。2 项目概况2.1宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。2.2宗地现状1）四至范围；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂

11、数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6）土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。）2.3项目周边的社区配套1）周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中

12、心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。2.4项目周边环境治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。2.5大市政配套周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。2.6规划控制要点1）总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；2）住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营

13、性公建的面积；3）综合容积率、住宅容积率；4）建筑密度；5）控高；6）绿化率等。2.7土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。2.8土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。2.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。3 法律及政策性风险分析3.1项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述3.1.1项目用地现状土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。3.1.2计划手续项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关

14、立项的政府文件。3.1.3规划手续规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。3.1.4土地手续征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。1）项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。2）项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。3）政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。3.2合作方式及风险评估合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特

15、殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。3.3总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。4 市场分析4.1区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。4.2区域内供应产品特征各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。4.3

16、区域市场目标客层研究和市场定位各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。4.4整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。4.5产品定位及建议户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。5 规划设计初步分析5.1规划设计的可行性分析规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。6 工程及销售计划1）截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。2）工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。3）销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销

17、售计划实现的可行性分析。7 投资收益分析7.1成本预测 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。7.2税务分析营业税及附加、所得税、土地增值税。7.3经济效益分析1）项目利润率、投资回报率及主要经济指标。2）项目开发各期的利润体现。3）敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。4）盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。7.4项目资金预测资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。8 综合分析与建议8.1优势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式

18、、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。8.2劣势 从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。8.3机会从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。8.4结论和建议附表1 开发成本测算项 目投资总额（万元）单位成本（元/m2）一、土地价款支出二、前期开发准备费三、主体建筑（装饰）工程费四、主体安装工程费五、社区管网工程费六、智能化系统费七、园林环境工程费八、配套设施费九、其它建设工程支出十、管理费用十一、销售费用十二、财务费用十三

19、、各项税金十四、预备费十五、总计在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。附表2 投资收益分析项目名称：制表人：编制单位：编制日期：项 目序号总金额（万元）可售面积（m2）单位金额（元/m2）备 注一、销售总收入11 多层住宅收入22 高层住宅收入33 小高层住宅收入44 公建收入55 车库收入66 其他收入7二、各项支出总额81 建造成本9 1.1土地价款支出10 1.2前期开发准备费11 1.3主体建筑工程费12 1.4主体安装工程费13 1.5社区管网工程费14 1.6智能化系统151.7园林环境工程费161.8配套设施费17 1.9其他建设工程支出18 2.0预

20、备费192 销售费用203 管理费用214 财务费用225 营业税金及附加23四、利润总额24减:所得税25五、净利润26六、项目投资总额27七、收益率281 毛利率2292 销售利润率303 成本利润率314 成本净利率325 投资利润率336 投资净利率34附表3 开发各期利润预测经济指标 年 年年合 计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（m2）单位利润（元/m2）利润（万元）第五章 项目立项评审决策指引1 项目可行性评审方式和要求1.1项目立项的评审经两步完成，包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的评审。1.2总经理办公会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对项目可行性研究报告提出书面评审意见，交由计划配套部修订完善项目可