12月昆明房地产月报

1、20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：31945181昆明市房地产市场月报昆明市房地产市场月报20092009年年1212月月克而瑞（中国）信息技术有限公司克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明易居房地产研究院昆明易居房地产研究院2002009 9年年1212月月20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆

2、明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：31945182易居视点易居视点.4 4关注楼盘关注楼盘.5 5第一篇第一篇市场背景篇市场背景篇.6 6第一章、政策资讯第一章、政策资讯.7 71 1、政策法规、政策法规.7 72 2、市政动态、市政动态.8 83 3、市场资讯、市场资讯.8 84 4、经济环境、经济环境.9 9第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇.1010第一章第一章 市场综述市场综述 .1111第二章第二章 土地市场土地市场 .13131 1、土地资讯、土地资讯.13132 2、土地供应分析、土地供应分析 .13133 3、土地成交分析、土地成交分析 .1616第三章

3、第三章 商品房市场商品房市场.17171 1、供应分析、供应分析.17172 2、成交分析、成交分析.21213 3、商品房市场小结、商品房市场小结.2424第四章第四章 产品分析产品分析 .25251 1 、1212月新开月新开盘盘项目分析项目分析 .25252 2、南亚风情项目浅析、南亚风情项目浅析 .25253 3、其他推案楼盘概况、其他推案楼盘概况 .2929第五章、营销分析第五章、营销分析.31311 1、广告投放总体情况、广告投放总体情况 .31312 2、主要报刊投放分布、主要报刊投放分布 .313120092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告

4、2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319451833 3、投放次数、投放次数top10top10.32324 4、广告诉求点、广告诉求点.3333月度市场小结月度市场小结.343420092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：31945184易居视点易居视点楼市成交量持续上升，价格小幅下滑楼市成交量持续上升，价格小幅下滑1

5、2月，昆明天气已临近寒冬，但楼市却仍持续火热，商品房成交总计11730套，成交面积97.3万平方米，同比上涨233%，环比上涨19%，成交量再次突破历史新高；由于二手房优惠政策即将到期，大量二手房在本月成交，在一定程度上刺激了商品房市场。本月成交楼盘多集中于三环外，价格相对较低，使得本月成交价格有所下滑，降至4740元/平方米，环比上月下滑11%。土地供应量大幅上扬，城中村地块陆续投放市场土地供应量大幅上扬，城中村地块陆续投放市场据统计，12月昆明国土资源一共新增9宗土地，总供应面积255亩，其中1宗为拍卖土地，面积1.33亩，位于市中心区域；在此次新增的土地中有两块位于滇池板块的城中村改造土

6、地，面积89.75亩，分别为住宅和商业用地。在本月的新增供应土地中工业用地仍占主要部分，占到总比例的58%。后续预期：寒冬逼近，楼市小幅降温，蓄势待发后续预期：寒冬逼近，楼市小幅降温，蓄势待发12月昆明市场成交量大幅上扬得力于政策的刺激以及市场投机性购房的热度上升；据统计，在1月新推案楼盘将会有所下滑，大量新增商品房推案延期到春节以后，未来的一个月商品房成交也将会面临可选房源不足的情况，预计成交量会有小幅下滑。20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1

7、605邮编：065000 电话：31945185关注楼盘关注楼盘南亚风情第一城南亚风情第一城项目简介：项目简介：数据来源：cric中国房地产决策咨询系统 项目效果图项目效果图 关注理由：关注理由：南市区核心地段最大的城市综合体南市区核心地段最大的城市综合体97.8万平方米南市区核心地段城市综合体，成为该项目吸引购房者的最大卖点。房交会以及前期大量的宣传、广告使其在昆明市场家喻户晓，配合已经成功引进的大型商业运营商、和大牌公司入驻为项目增添更多人气，本次项目公寓部分推出房源644套，截止1月3日，项目公寓部分已经全部售罄。易居点评：易居点评： 项目名称项目名称所在区域所在区域开盘时间开盘时间物业

8、类型物业类型容积率容积率总建面总建面（万（万）面积段面积段销售均价销售均价（元（元/）目标客目标客户户南亚风情第一城西山区12月6日城市综合体4.5797.844-1957500改善型；投资客户；20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319451825该项目取得热销，主要原因1、近期市场投资热度较高2、项目规模效应，3、大量的媒体宣传提升了项目知名度。20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市

9、场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：31945187第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：31945188第一章、政策资讯第一章、政策资讯1 1、政策法规、政策法规表表1-1- 1-11-1：20092009年年1212月全国房地产相关政策列表月全国房地产相关政策列表时

10、间时间来源来源政策名称政策名称主要内容主要内容12月14日中国广播网国务院：二手房营业税优惠政策终止 时限恢复至5年）国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，会议明确提出四项措施调控明年房价，其中包括：一要增加普通商品住房的有效供给。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。三要加强市场监管。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。12月22日地产中国网财政部和国家税务总局联合下发通知，明确规定了二手房营业税征收细则。 通知规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对

11、外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。12月30日潇湘晨报住建部：分户验收不合格 不得整体验收住房城乡建设部要求，每户住宅和规定的公共部位验收完毕，应填写住宅工程质量分户验收表，建设单位和施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师分别签字；分户验收合格后，建设单位必须按户出具住宅工程质量分户验收表，并作为住宅质量保证书的附件，一同交给住户。12月17日中国国土资源报关于进一步加强土地出让收支管理的通知12月17日，财政部、国土部等五部委发布关于进一步加强土地出让收支管理的通知称，今后在土地出让中，首付款缴纳

12、比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。资料来源：cric中国房地产决策咨询系统易居点评：易居点评：无论是“国四条”的出台还是二手房营业税优惠政策终止，其意均在打击投投机性购房，在一定程度上起到一直房价上涨过快的作用；当然在此同时优惠政策的终止也促使二手房交易在年底献上一场疯狂的盛宴。提升土地出让的首付底线直接提高了开发商拿地的门槛，以求达到控制囤地、炒20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：0650

13、00 电话：31945189地的行为，但与此同时也减少了土地入市的供应量。2 2、市政动态、市政动态表表1-1-21-1-2：20092009年年1212月昆明市政动态相关列表月昆明市政动态相关列表时间时间来源来源政策名称政策名称主要内容主要内容12月23日昆明市人民政府办公厅进一步完善我市户籍制度改革补充意见的通知凡在昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池国家旅游度假区、呈贡新区、安宁市拥有合法固定住所和稳定生活来源，且实际居住的，住宅户籍人均住房面积达到当年城市人均居住面积标准的，本人及其配偶、子女、父母可申请落户。12月14日云南信息报加强太阳能与

14、建筑一体化推广应用和管理的议案从2010年1月1日起，昆明市城市规划区范围内的所有具备太阳能集热条件的新建住宅，和新建、改建、扩建的宾馆、酒店、学校、医院、以及由财政投资的公共建筑，凡有热水需求的，要统一设计和安装应用太阳能热水系统。资料来源：cric中国房地产决策咨询系统3 3、市场资讯、市场资讯 表表1-1- 1-31-3：20092009年年1212月昆明市市场资讯相关列表月昆明市市场资讯相关列表时间时间来源来源资讯名称资讯名称主要内容主要内容12月31日都市时报昆明20余楼盘争打虎年头阵据统计，在2010年1月份就约有7个项目开盘销售，而在明年2月起的上半年里至少还将有13个以上值得期

15、待的房地产项目开盘，物业形态包括普通住宅、公寓、别墅和商铺。12 月25日都市时报营业税“2变5” 昆明“低龄”二手房转售为租随着购房税费补贴政策“大限”的即将到来，昆明房地产交易中心办理二手房交易的市民越来越多了，每天接待的业务量也从月初的200多笔增加到300多笔。12月12日都市时报云南规划在未来10年 建通往东南亚南亚运输云南在未来10年中，规划投入2600亿元资金，用于建设通往东南亚、南亚的立体交通运输网络”，省商务厅副厅长朱晓阳，在21日举行的“昆明科学发展高层论坛”上透露了这一消息。这表明，云南、昆明，跨境物流业有着巨大的产业发展前景。20092009年年1212月昆明市房地产市

16、场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319451810网12月30日都市时报昆明12月商铺售价回落 租金呈上涨趋势12月份，昆明商铺销售总体均价为23246.15元/平米，平均租金为76.67元/平米/月。其中，二环路内商铺平均售价为34167元/平米；二环路外商铺平均售价为为13886元/平米，平均租金为77元/平米/月。资料来源：cric中国房地产决策咨询系统4 4、经济环境、经济环境昆明昆明2009年宏观经济走势年宏观经济走势一至三季度全市生产总值（g

17、dp）1218.53亿元，同比增长10.2%。其中，第一产业实现增加值62.73亿元，增长4.7%；第二产业实现增加值572.23亿元，增长9.0%。第三产业实现增加值583.57亿元，增长12.0%。全市城镇固定资产投资完成831.04亿元，同比增长67.8%。其中，第一产业、第二产业、第三产业分别完成投资7.19亿元、178.23 亿元、645.62亿元，分别增长18.4%、75.7%、71.8%。房地产方面：房地产方面：一至三季度一至三季度全市房地产开发投资完成全市房地产开发投资完成255.26255.26亿元，同比亿元，同比20082008年一至三季年一至三季度增长度增长61.1%61

18、.1%。20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319451811第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319451812第一章第一章 市场综述市场综述表表2-2-12-2-1：昆明市：昆明市1212月商品房

19、各类指标变化表月商品房各类指标变化表1212月月供应量供应量（万（万）环比环比成交量成交量（万（万）同比同比环比环比成交套成交套数数成交均价（成交均价（元元/）环比环比商品房22.01145%97.25233%19%117304740-11%资料来源：cric中国房地产决策咨询系统供应面积有所上升，市场持续供不应求供应面积有所上升，市场持续供不应求12月昆明新增预售证3个，分别为思兰雅苑、城市新光大厦、中天花园。总计供应面积22.01万平方米，环比上月上涨145%。新批预售证中，思兰雅苑位于官渡区经济开发区内，其余两个项目位于五华区高新板块。从总体供应走势来看，昆明商品房主供应主要集中在3、4

20、月，以及7、8月，后续成交主要以存量去化为主，供需比一路走低，市场持续供不应求，存量大量去化，促使市场在2010年伊始会有大量新房入市，以弥补市场供需不平衡。成交套数破万，成交面积再创历史新高成交套数破万，成交面积再创历史新高12月昆明商品房成交总计11730套，成交面积97.3万平方米，同比上涨233%，环比上涨19%，成交量创历史新高。持续稳步的城中村改造，大量城中村民的拆迁，加剧了市场20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：0650

21、00 电话：319451813的刚性需求，加之二手房优惠政策的即将到期也进一步刺激市场额外的投资性需求量的上升。1212月成交套数月成交套数top10top10项目项目项目名称项目名称成交套数成交套数成交面积（成交面积（）成交均价（元成交均价（元/）鑫益龙江雅苑93190847 3998 昆明世纪城i76221449 4520 宝象康园700109961 2362 昆明世纪城60720198 4710 城市新光大厦47327163 5523 思兰雅苑39747788 3421 和谐世纪39630006 5681 南亚星辰苑36136973 7424 蒜村经济适用房31719835 2613 子

22、君欣景花园28220456 2720 二手房、保障房大量成交，均价环比小幅下滑二手房、保障房大量成交，均价环比小幅下滑12月商品房成交均价4740元/平方米，环比上月下滑11%。此月成交价格的下滑主要源于二手房以及保障房的大量成交，成交top10中新商品房仅有龙江雅苑、南亚星辰雅苑以及和谐世纪、思兰雅苑，成交套数占到总成交的39.9%，其余项目均为二手房以及经济适用房，成交的二手房均分布在三环以外，其价格在4500元/平方米以下，而经济适用房成交均价为2600元/平方米，大量的低价住宅入市成交使得12月成交均价有所下滑。20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报

23、告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319451814第二章章 土地市场土地市场1 1、土地资讯、土地资讯2009年12月昆明土地市场无重要资讯 。 2 2、土地供应分析、土地供应分析截止到2009年12月31日，12月新增供应9宗土地，总供应面积255亩，其中一宗为破产拍卖土地供应，面积1.33亩。1212月供应土地明细表月供应土地明细表编号编号位置位置面积面积( (亩亩) )土地用途土地用途容积率容积率交易起价交易起价( (万万) )交易方式交易方式j2009-057高新区m2-9-

24、1地块52.205科研用地2.22138.0474挂牌j2009-007新加坡产业园-2-1#地块5.329批发零售用地1639.36挂牌j2009-014大冲工业片区-3#地块86.75工业用地1.42429挂牌j2009-042洛羊物流片区09-08-04#地块5.323商业用地0.7638.76挂牌j2009-061-1西山区福海街道办事处陆家社区33.44居住4.320034.09 j2009-061-2西山区福海街道办事处陆家社区56.31商业金融业4.8532890.99 挂牌不详昆明市北京路571号 1.33不详不详不详拍卖j2009-011大冲工业片区-2-2-1#地块5.40

25、1商业用地1648.12 挂牌j2009-054新加坡产业园-3-2#地块9.145工业用地1.4292.64 挂牌资料来源：cric中国房地产决策咨询系统供应区域分析供应区域分析20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319451815资料来源：cric中国房地产决策咨询系统12月土地供应主要集中在官渡区以及西山区，分别占到总比例的36%和35%，五华区凭借一块位于高新开发区较大面积的工业用地占到总供应面积的20%，

26、盘龙区土地供应仅一块破产拍卖土地，面积占比仅1%；官渡区供应土地在大冲工业园区，西山区2块供应土地为滇池路城中村改造地块。与上月相比，12月总供应面积有较大幅度上升。土地供应用途分析土地供应用途分析20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319451816资料来源：cric中国房地产决策咨询系统受工业用地面积较大的影响，12月土地供应面积主要以工业为主，占到总比例的58%，主要分布于高新开发区以及经济开发区，其次城中村

27、改造的两个商业用地地块在本月挂牌供应，商业用地占到总比例的29%；居住用地仅一块，面积33.44亩占到总比例的13%。另有一拍卖用地地块，面积1.33亩，用途暂时不详。土地环线分布土地环线分布20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319451817受昆明政策以及规划的影响，无论是住宅、商业以及工业用地，基本均分布于三环外，12月三环供应用地253.9亩占到总比例的99%，仅有一块拍卖出让土地位于一环内，面积1.33亩

28、。预计在未来的土地环线分布中，仍将以三环外地块供应为主。3 3、土地成交分析、土地成交分析12月土地成交明细表月土地成交明细表20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319451818编号编号位置位置面积（亩面积（亩）规划用途规划用途容积率容积率成交价成交价（万元（万元）每亩地价每亩地价( (万万) )竞得人竞得人前卫镇816官渡区前卫镇小街第一居民小组39.5商业用地39480240昆明弈瑞投资开发有限公司j2009

29、-071新加坡产业园区301.17工业用地2.6200未成交j2009-037昆明经济技术开发区牛街庄鸣泉片区9-15号34.42工业用地1.800未成交12月，昆明土地市场仅成交一宗商业用地，面积39.5亩，位于官渡区官南板块，由昆明弈瑞投资开发有限公司竞得，成交单价240万/亩。其余11月供应的两块工业用地均流标，其中编号为j2009-037的工业用地地块每亩地价起价达到了113.48万亩，远超出了现工业用地的单价，使其无人问津，另一块面积301.17亩的工业用地面积较大，暂没有相关企业对该地块有需求欲望。第三章第三章 商品房市场商品房市场1 1、供应分析、供应分析新增预售有所上升，短期内

30、供求比仍将持续低位。新增预售有所上升，短期内供求比仍将持续低位。12月昆明新增预售证3个，分别为思兰雅苑、城市新光大厦、中天花园。总计供应面积22.01万平方米，环比上月上涨145%。供应面积8.97万平方米。图图2-2-32-2-3：20082008年年1111月至月至20092009年年1212月昆明市商品房供应量走势月昆明市商品房供应量走势20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319451819资料来源：cri

31、c中国房地产决策咨询系统截止到12月底，昆明商品房已持续8个月供求比在1以下，2009年3月、4月的集中供应量在市场回暖的趋势下已大量去化，现商品房市场可售房源已面临短期内紧缺的阶段，寒冬来临，在短期内，现以可售的大量楼盘暂不会集中供应，预计在昆明春节房交会前后会陆续投放市场，以缓解市场需求的饥渴。区域供应分布区域供应分布20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：31945182012月商品房新增供应面积主要集中于官渡区

32、，以11.2万平方米占到总比例的51%；其次为五华区，6.96万平方米的供应占到总比例的32%，西山区占17%，盘龙区上月无新增供应。商品房产品类型供应占比商品房产品类型供应占比12月昆明商品房供应以住宅为主，总供应面积18.24万平方米，占到总比例的83%，写字楼供应面积3.76万平方米，占17%。12月无商业项目新增供应。20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319451821推案楼盘数据分析推案楼盘数据分析12

33、月，昆明商品房市场新开盘四个项目，其中南亚风情第一城和龙江雅苑为首次开盘，恒大金碧天下、水岸公馆为新推按开盘。受整体市场的热销态势，项目开盘成交率为79.88%，总体成交态势看好。项目名称项目名称开盘时间开盘时间物业类型物业类型推出推出套数套数开盘销售开盘销售套数套数主力面积主力面积( (平方米平方米) )价格价格( (元元/ /平方米平方米) )南亚风情第一城12月6日普通住宅64464478-1107500龙江雅苑12月19日普通住宅45039075-916000恒大金碧天下12月27日精装住宅57630071-904700水岸公馆12月12日联排别墅88210-28013000新推楼盘中

34、，南亚风情第一城位于滇池板块，总计推出644套，开盘当天售罄；龙江雅苑位于北市板块，开盘推出450套房源，销售390套，销售率86%；恒大金碧天下位于安宁市，开盘推出576套，销售套数300套，销售率52%。四个项目以南亚风情第一城均价为新推楼盘中最高，销售也最为突出，主要得力于项目前期较长时间的蓄水以及大量的广告宣传和项目本身的规模效应。恒大金碧天下离昆明市区有一定距离，受昆明市场投机性购房的影响较小，加之项目本身的超大体量，销售率相比有所偏低。新推案楼盘分布新推案楼盘分布本月新推案楼盘分布在西山、安宁以及盘龙三个区域，其中以西山区为最多，找到总比例的39%，其次为安宁市，占到总比例的34%

35、，较少的为盘龙区，占比27%。20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319451822在本月的新推案楼盘中，高层占据主要比例，占到总比例的73%，其次为小高层，占到总比例的15%，再次为多层洋房，占比在12%，别墅部分仅8套新增供应，占比不到1%。受昆明建设项目规划审批“二十不”规定的影响，未来昆明市场的多层洋房受到供应限制，加之城中村大量优质地段的地块入市，预计在后续的供应中，高层建筑供应将稳固上升。12月昆明新推

36、楼盘中，以二房、三房占据主要比例，其中三房占比最大，占到总比例的42%，主力面积区间在87-115平方米；二房主力区间为71-89平方米，占到供应量的36%。另外昆明小户型供应也有不少，占到总比例的14%。20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319451823在后续昆明商品房市场上，二房、三房仍将会是主流。2 2、成交分析、成交分析成交套数成交套数成交面积成交面积( (万万)成交均价（元成交均价（元/）成交金额成交

37、金额( (亿亿) )12月1173097.25474046.112月昆明商品房延续了11月的上涨态势，成交量再创新高，达到了11730套，成交面积97.25万平方米，环比上月上幅19%，同比去年12月上涨233%。成交均价4740环比上月下滑11%。得力于优惠政策到期的刺激作用，市场在12月二手房投机性购房占据了重要比例，带动了整个商品房市场的销售火热，成交量大幅上扬。成交均价受成交商品房区域影响，有所下滑，12月成交商品房主要分布于三环以外，大量楼盘成交均价在5000以下，使得成交均价环比上月下滑了11%。商品房成交走势商品房成交走势数据来源：cric中国房地产决策咨询系统除去10月房交会前

38、期蓄水的影响，昆明楼市成交量至09年二月以来已连续10月保持上升态势，12月达到历史最高，成交11730套。成交价格方面，环比上月有小幅下滑，但仍维持在历史水平，纵观自08年底以来的成交价格走势，昆明楼市成交价格呈现上下浮动态势，总体区间在4200元到5900元/平方米以内。20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：3194518241212月成交套数月成交套数top10top10项目项目项目名称项目名称成交套数成交套数

39、成交面积（成交面积（）成交均价（元成交均价（元/）鑫益龙江雅苑93190847 3998 昆明世纪城i76221449 4520 宝象康园700109961 2362 昆明世纪城60720198 4710 城市新光大厦47327163 5523 思兰雅苑39747788 3421 和谐世纪39630006 5681 南亚星辰苑36136973 7424 蒜村经济适用房31719835 2613 子君欣景花园28220456 2720 12月昆明商品房成交量再创历史佳绩，top10榜上首位龙江雅苑成交量也逼近千套大关，排名末位的子君欣景花园也有282套成交。均价上，由于成交项目多分布于三环外，价

40、格相比上月top10有所下滑，其中成交排名后两位的经济适用房成交价更是在2600左右的低位，在一定程度上直接影响了昆明12月整体楼市的均价。成交占比方面，12月top总计成交5226套，占到成交套数比例的31%，成交面积42.467万平方米，占到总成交量的30%，成交占比量环比上月有所下滑。20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：31945182512月成交top10中，项目主要分布在盘龙、官渡、西山三个区域，五华区没

41、有项目上榜。其中以官渡区成交量最大，成交套数2748套，成交面积21.98万平方米，其次为盘龙区，成交1644套，面积14.07万平方米。12月成交top10中以官渡区为主力区划，占到总比例的52%，其次为盘龙区，占到33%，西山区成交量最少，占到总比例的15%。官渡区占据成交榜的头把交易主要得力于世纪城一期、二期以及宝象康园项目，三个项目分列成交top10的二、三、四位。20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319

42、45182612月商品房成交量中，商品住宅仍是市场主力军，占到总比例的84%，其次为新推经济适用房，占到10%，另在此次的排行榜中有来自西山区的写字楼荣登上榜，占到6%。随着城中村改造的持续进行，政府为保证大量拆迁户中较为贫瘠的住户住房问题，会陆续推出新的经济适用房，预计在未来一段时间经济适用房成交占比将会稳中有升。3 3、商品房市场小结、商品房市场小结12月，2009年的最后一个月，昆明商品房突破万套大关，达到11730套的历史最高水平，以一场完美的盛宴为2009年楼市画上圆满的句号，成交量大幅上扬，土地供应大幅上扬，大量楼盘蓄势待发，都不同程度的暗示着2010年将持续09年楼市的热度，一路

43、高升。城中村改造，大量的刚性需求的释放，昆明落户政策的进一步宽松，户籍人口的上升，大量地州县市的住户涌入，总总情况都预示着昆明楼市需求量仍将持续上扬，未来昆明商品房市场热度将继续稳固上升。20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319451827第四章第四章 产品分析产品分析1 1 、1212月新开盘项目分析月新开盘项目分析2009年12月，昆明住宅市场住宅新开楼盘数量为4个，南亚风情第一城、龙江雅苑、恒大金碧天下、水

44、岸公馆，其中以南亚风情第一城城的推出量最大，总计644套，其次为恒大金碧天下的576套精装高层住宅，水岸公馆开盘仅推出8套，均为联排别墅。成交方面，12月新开盘楼盘总体成交率在79.88%。其中，南亚风情第一城以及水岸公馆开盘当天新推房源售罄；恒大金碧天下受整体项目体量较大的影响，开盘当天也有销售率52%的不俗成绩。2、南亚风情项目浅析、南亚风情项目浅析南亚风情第一城南亚风情第一城作为2009年重点关注楼盘的南亚风情第一城终于在12月6日正式开盘，项目凭借着本身近百万平方米的规模效应以及大量的媒体宣传，使得其项目知名度极高，位于滇池板块的核心位置，其优越的地段优势也得到了客户们的青睐。 200

45、92009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319451828项目区位：项目区位：南亚风情第壹城，位于昆明南市区滇池路，市中级人民法院旁，47、73、91、106、112、160路公交通往市区各个方向，交通较为便利。项目规划：项目规划：南亚风情第一城总占地面积283亩，建筑面积约95.8万平方米，是集住宅、写字楼、商业、五星级酒店等复合业态于一体的大型城市综合体；其中临街部分设计为2栋5a写字楼以及大型商场，写字楼部分其中一栋高

46、度为168米，为南市区标高建筑；商场面积总计32.5万平方米，其中有2万为地下商业购物街。住宅部分共分为星辰、星河、星光三个板块，均位于写字楼及商场后侧，呈南北向分20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319451829布排列。总计户数2000户，建筑面积24.6万平方米。其中住宅面积24.6万平方米，商业面积32.5万平方米，办公面积9.6万平方米，分别占到项目比例的32%，43%，13%，其次为酒店以及公寓产品，

47、分别占比7%和6%。户型分析：户型分析：私密较差私密较差优势：优势：纯阳面主卧设计，客厅大面积景观阳台，客卧南面阳台设计，舒适度较高。劣势：劣势：主卧开门正对门厅，私密性较差。20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319451830户型总结：户型总结：南亚风情第一城以80-115平方米为主力户型，基本定位在舒适二房和三房上；户型设计上，有优势也有较明显的缺陷，动静分布较为合理，干湿分离。但在卧室私密性，以及厨卫的布局

48、设计上有所欠缺。优势：优势：动静分离合理，主卧景观露台设计，客厅景观阳台，采光，景观较佳 。劣势：劣势：卫生间于厨房门厅正对，卧室分布紧密，私密性较差。优势：优势：大面积赠送的入户花园，客厅景观阳台，卧室凸窗设计。劣势：劣势：厨房没有采光，为暗厨，不利于卫生。20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319451831热销分析：热销分析：南亚风情第一城的出现，在一定程度上弥补了滇池板块大型商业业态的空白，以作为城市商业副

49、中心为项目商业定位以及大体量的规模效应为项目本身聚集了较旺的人气；加之项目的大力宣传和推广，是得项目在昆明具有非常高的知名度，项目热销也就顺势而为。3、其他推案楼盘概况、其他推案楼盘概况龙江雅苑龙江雅苑项目概况：项目概况：项目位于昆明市北市区北京路与7204公路及盘龙江围合处。南为60米北京路延长线，西临20米昆十中路，东接50米7204公路，北面为15米沿江规划路，北望盘龙江及规划中的盘龙江绿化带。本案拟建多层住宅，高层住宅，商业，幼儿园及社区配套服务设施，其中高层10栋，分别沿北京路，7024路及北侧滨江路设置，多层23栋设置在用地的中部及西南部，结合中心绿化广场设置。销售状况：销售状况：

50、龙江雅苑于12月19日首次开盘，开盘当天推出450套房源，售出390套，销售率86%。主要为前期的购卡客户，现场人满为患，在售楼处早早就排起了等候购房的队伍。热销分析：热销分析：20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319451832昆明建设项目规划审批“二十不”规定政策的出台，对车位、商业、建筑立面色彩等做出明确规定之后，多层洋房以及板式建筑将成为市场稀缺，受其影响，项目多层洋房销售较为火爆；加之项目本身较好的交通

51、优势，虽处于三环外，但由于临近主干道，交通极为便利，项目对面的名校昆明十中也成为项目热销的原因之一。恒大金碧天下恒大金碧天下项目概况：项目概况：恒大金碧天下位于安宁市太平新区，项目总占地面积9800亩是，目前昆明市场最大的住宅项目，项目于12月27日新推高层建筑，项目名称嶺峰，为32层高层建筑。销售状况：销售状况：嶺峰项目开盘总计推出576套，当日热销约300套左右，销售率52%。销售均价4700，当日开盘优惠8.8折，另有十余套特价房源。热销分析：热销分析：恒大金碧天下是恒大集团入主云南的第一个大型住宅项目，规模之大，堪称区域之最。项目目标客户群体直接锁定安宁市改善型居住以及昆明的投资性客户，项目洋房部分整体销售情况较好。20092009年年1212月昆明市房地产市场研究月昆明市房地产市场研究报告报告2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 克而瑞（中国）信息技术有限公司昆明市金碧路 时代广场c座1605邮编：065000 电话：319451833第五章、营销分析第五章、营销分析1、广告投放总体情况、广告投放总体情况投放次数投放次数项目个数项目个数投放金额投放金额( (万万) )197431359.33078112月，昆明房地产广告投放次数达到