万科企业__个股投资价值分析报告

1、v1.0可编辑可修改个股投资价值分析报告姓名：钟尚亮学号：09系别：网络技术系专业：网络安全一、个股概况：万科企业股份有限公司，英文名称为：china vanke co., plc.缩写为 “vank e ,成立于1984年5月，简称万科或万科集团，1991年成为深圳证券 交易所第二家上市公司，证券简称：万科a、证券彳t码：000002,所属板块：ah 股，证券曾用简称：深万科 a、g万科a。公司总股本万股(2008年2季度)j 总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心，现任董事会主席为王 石，总经理为郁亮。万科1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为j 国内领先的房地产

2、公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。 公司聚焦城 市圈带的发展战略，截至2015年底，公司进入中国大陆66个城市，分布在以珠 三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区 域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等 5个海外城市 参与数10个房地产开发项目。二、基本面分析(1)宏观基本面国际货币基金2015年10月发布的最新世界经济报告预计，全球经济增 长今年和明年分别为 咐口分别低于7月预测数据的 4月 预测今年增长 一年前他们预测2015年全球经济增长是预测新兴经济体和发

3、展中国家达到 % 现在下降到这说明世界经济 增长趋势在下行之中，乐观的估计在被持续下调， 2016年可能也不例外。2008年美国次债危机以来，全球危机不断，2009年始发的欧洲债务危机到 目前尚未结束，中间伴随着中东、北非国家的政局动荡和内乱、战争，2014年第 四季度全球大宗商品价格暴跌、新兴市场经济体经济快速下行、汇率贬值，乌克 兰危机，叙利亚内战，2015年以来中国的股市、汇市价格下跌，世界经济和金 融 越来越显得不安稳。一是大宗商品价格暴跌可能不是短期现象，而是中长期趋势。价格下跌导致 企业利润暴跌，财政收入下降，居民收入下降，导致投资能力下降和需求下降。 资源和能源国家的进口能力和建

4、设、发展能力大大削弱，资源和能源进口国虽 然因此受益，但是出口受阻，境外投资能力降低，很多合同确定的项目将无限期 的延期，以前的 投资因为在价格高位可能亏损，影响后续的投资能力。委内瑞 拉、加拿大、俄罗斯、沙特、澳大利亚、巴西等面临经济继续下行的压力。二是周期因素的影响。从1988-1990年的中国经济下行，日本泡沫经济破灭， 苏联解体和东西德合并，再到1998年的亚洲金融危机，10-12年内全 球经济和 金融就会出现局部和区域性危机，本轮危机到 2017-2020年恰好是10年周期和 30年周期的叠加点，存在爆发新的危机可能。危机从哪里找到突 破口可能就是 价格和速度下行上体现，而且恶性循环

5、，重新达到平衡。这个价格不仅是实体经 济价格，也包括金融资产价格。三是持续的低利率政策。美国从2009年3月采取量化宽松政策以来，已经7 年时间，尚未有结束的象征，欧洲央行在2010年加入量化宽松，日本在2012年 10月加入，发达国家货币救助的是金融资产价格，保持了金融资产价格的稳定， 扩大了货币发行；与此同时，中国等新兴经济体扩张货币政策， 救助和繁荣的是 实体经济，带来货币贬值压力，积累的外汇购买发达国家金融资产，目前面临价 值缩水的风险，对汇率的干预能力削弱，汇率、股市和其他金融资产价格未来数 年依 然存在继续暴跌的可能。目前全球政府债务、各种金融资产价值是gdp勺百倍以上，泡沫的发展

6、在实体经济下行和危机时，其资产价格将出现暴跌。(2)行业基本面2016年房地产行业“ l”型走势是大概率。未来一年内，房地产行业仍面 临首套置业购买力的一个短期下降过程。两年后，首套置业购买力将会有一个三年期的企稳期。预计2016年房地产行业趋平稳。销售增长稳定在一个小幅的 区域内，房地产开发投资和新开工增速的下降形成底部。具体数据来看，预计 2016年房地产开发投资完成额为 98,866亿人民币，同比增长3%新开工面积 为154,180万平方米，同比增长1%销售面积为126,391万平方米，同比下降 3%销售金额为86,729亿元，同比下降2%万科品牌的swot析优势：拥有非常高的知名度；万

7、科公司品牌的外部公众形象良好，能够获得 信赖感；具有能够与市场上主要品牌相区隔的形象利益；功能方面：以物业管理 和小区服务著称；情感利益：注重文化内涵以及对自我的认同； 能够培植较高的 客户满意度和忠诚度。劣势：作为市场上的一般消费者对万科的品牌形象的看法（尤其是功能性属 性）与万科住户的看法存在着较大的差异；作为公司品牌，万科与一些外部相关利益人（如政府、媒体等）关系有必要进一步加强；而在交通便利、地理位置等 消费者认为是比较重要的激励因素方面，万科的表现并不好。机会：随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高； 万科以软性服务方面著称，也迎合了中高档房产消费者的需求；万科

8、品牌形象十 分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件。威胁：与中国海外在品牌方面竞争性太强，两者无论在功能性及形象性属性 方面都具有较高的雷同性；万科品牌形象没有完全在不同的消费者群中完全保持 一致，在品牌的一贯性仍有不足；万科品牌形象十分丰富，但也同样带来品牌缺 乏核心的问题。(3)公司基本面注册资本：亿营业收入：亿营业利润：亿净利润：亿公司市值：1056亿市场地位：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开 发企业。2009年公司完成新开工面积万平方米，竣工面积万平方米，实现销售 金额亿元，营业收入亿元，净利润亿元。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱 惑，坚持以

9、专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于 通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资 者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德 准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。同行业间的竞争：由于地产行业的超额利润，许多企业蜂拥而至，行业内企业竞争激烈，就目 前而言，与万科形成激烈竞争的房地产公司主要有：上海绿地(集团)有限公司、顺驰中国控股有限公司、碧桂园集团、中海地产股份有限公司.但是万科凭借其核心竞争力即：拥有优秀的管理团队以及在其领导下，充分利用市场资源、发挥 技术优势，通过专业化经营塑造了房地产业第

10、一品牌未来发展前景：万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一。作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去的几年中经历了很多波折。 面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整， 近二十年来，中国的房地产业几经潮起 潮落、大浪淘沙，但万科依然保持着持续增长的势头， 行业领跑者的地位不可动 摇。目前，万科与上海建工集团已进行了紧密合作， 后者为推进万科产业化进程 专门成立了 “万科事业部”，负责墙面的组装。接下来，中建总公司和中铁建设 总公司也将成为万科的合作伙伴，共同推进产业化实践。万科今后将寻求与更多 国有背景的大建筑公司合作，而小的建筑队在这一领域将逐渐失去生存机会.根据

11、机构预测均值计算，2012年度净利润比上年增长截至2012-04-23 ,共有90 家机构对万科a2012年度业绩作出预测，平均预测净利润为亿元，平均预测每股 收益为元(最高元，最低元)。三、技术面分析(1)移动平均线分析当股价上涨至30日移动均线时，受到均线的强阻力，随后股价调头下跌，进 入下跌行情。如果股价在上涨至 30日均线时，没有成交量的配合，则股价往往 会调头下跌，在成交量放大后，股价才有可能突破30日移动均线。股价在30日移动均线处受到阻力的走势往往出现在上涨行情的初期，表示空方力量的强阻力位在30日均线处，多方如果想攻破该强阻力，需要更多力量才有可能。因此， 如果股价在低位运行一

12、段时间后，成交量放大向上突破了日均线。如果股价回调至60日移动均线位置后止跌反弹，就表示股价在这个位置获得 支撑，未来股价一旦脱离60日移动均线的支撑再次向上，就形成了买点。该形 态往往出现在上涨行情中的回调阶段。股价在 60日移动均线处获得支撑表示多 方力量凝聚在此价位，只要股价跌至该价位，就会有多头买进，股价受到多方力 量的支撑，这预示着多方力量的不断买入，势必将推动股价进入一个新的上涨行 情。(2)形态分析股价在一个极狭窄的范围内横向移动，每日股价的高低波幅极少，且成交量 亦十分稀疏，图表上形成一条横线般的形状，这型态称之为潜伏底。经过一段长时间的潜伏静止后，价位和成交量同时摆脱了沉寂不

13、动的闷局， 股价大幅向上抢 升，成交亦转趋畅旺。反转型态一一潜伏底1 .型态分析股价在一个极狭窄的范围内横向移动， 每日股价的高低波幅极少，且成交量亦十 分稀疏，图表上形成一条横线般的形状，这型态称之为潜伏底。经过一段长时间 的潜伏静止后，价位和成交量同时摆脱了沉寂不动的闷局，股价大幅向上抢开， 成交亦转趋畅旺。2 .市场含义潜伏底大多出现在市场淡静之时， 及一些股本少的冷门股上。，由于这些股票流 通量少，而且公司不注重宣传，前景模糊，结果受到投资者的忽视，稀少的买卖 使股票的供求十分平衡。持有股票的人找不到急于沽售的理由， 有意买进的也找 不到急于追入的原因，于是股价就在一个狭窄的区域里一天

14、天地移动， 既没有上 升的趋势，也没有下跌的迹象，表现令人感到沉闷，就像是处于冬眠时期的蛇虫， 潜伏不动。最后，该股突然出现不寻常的大量成交，原因可能是受到某些突如其 来的消息，例如公司盈利大增、分红前景好等的刺激，股价亦脱离潜伏底，大幅 向上扬或。在这潜伏底中，先知先觉的投资者在潜伏底形成期间不断在作收集性 买入，当型态突破后，未来的上升趋势将会强而有力，而且股价的升幅甚大。所 以，当潜伏底明显向上突破时，值得投资者马上跟进，跟进这些股票利润十分可 观，但风险却是很低。3 .要点提示(1)通常潜伏底时间应较长。(2 )投资者必须在长期性底部出现明显突破时方可跟进。突破的特征是成交 量激增。(

15、3)在突破后的上升途中，必须继续维持高成交量。反转型态 v型和伸延v型1 .型态分析v型走势，可分为三个部分：(1)下跌阶段：通常v型的左方跌势十分陡峭，而且持续一段短时间。(2)转势点：v型的底部十分尖锐，一般来说形成这转势点的时间仅三、两 个交易日，而且成交在这低点明显增多。有时候转势点就在恐慌交易日中出现。(3)回升阶段：接着股价从低点回升，成交量亦随之而增加。“伸延v型”走势是“v型走势”的变形。在形成v型走势期间，其中上升(或 是下跌)阶段呈现变异，股价有一部分出现向横发展的成交区域， 其后打破这徘 徊区，继续完成整个型态。倒转v型和倒转伸延v型的型态特征，与v型走势刚相反。2 .市

16、场含义由于市场中卖方的力量很大，令股价稳定而又持续地挫落，当这股沽售力量消失之后，买方的力量完全控制整个市场， 使得股价出现戏剧性的回升，几乎以下 跌时同样的速度收复所有失地；因此在图表上股价的运行，形成一个像v字般的 移动轨迹。 倒转v型情形则刚刚相反，市场看好的情绪使得股价节节扳升，可 是突如其来的一个因素扭转了整个趋势，卖方以上升时同样的速度下跌，形成一 个倒转v型的移动轨迹。通常这形态是由一些突如其来的因素篙一些消息灵通的 投资者所不能预见的因素造成。v型走势是个转向型态，显示过去的趋势已逆转 过来。伸延v型走势在上升或下跌阶段，其中一部分出现横行的区域，这是因为形成 这走势期间，部分人士对型态没有信心，当这股力量被消化之后，股价又再继续 完成整个型态。在出现伸延v型走势的徘徊区时，我们可以这徘徊区的低点买进， 等待整个型态的完成。伸延v型与v型走势具有同样的预测威力。3 .要点提示(1) v型走势在转势点必须有明显成交量配合，在图形上形成倒v型。(2)股价在突破伸延v型的徘徊区顶部时，必须有成交量增加的配合，在跌 破倒转伸延v型的徘徊底部时