深圳市产业用地市场交易深度分析报告

1、 深圳市产业用地市场交易深度分析报告 2011-2019年深圳市产业用地市场交易深度分析报告一2011-2019年深圳市产业用地交易规模1、总体规模2011-2018年，深圳市共成交产业用地576宗。成交面积达到21402.39亩，排在全国第302位 ，广东省内第20位。其中以土地出让形式成交的有575宗， 成交面积20050.38亩，占比93.68%。2019年，深圳市共成交产业用地21宗。成交面积1206.43亩， 排在全国第317位，广东省内第21位，成交面积同比增长19.01%。 其中以土地出让形式成交的有19宗，成交面积623.95亩，占比51.72%。图表2011-2019年深圳市

2、产业用地成交面积及增速数据来源：土地交易数据库2、交易结构近几年来，深圳市产业用地交易以工矿仓储用地为主。2019年，深圳市工矿仓储用地成交面积为227.27亩，占比19.1%， 商服用地成交面积为962.76亩，占比80.9%。图表2011-2019年深圳市产业用地交易结构走势2015年，深圳市第二产业增加值7207.94亿元，占gdp的比重达到41.18%，占比排在全国第227位。 第三产业增加值10288.28亿元，占gdp的比重达到58.78%，占比排在全国第17位。目前深圳市第三产业占比高于第二产业，未来进一步发展第二产业同时，第三产业规模将快速提升。图表2016年深圳市三产占gdp

3、的比重二2011-2019年深圳市产业用地供应分析1、建设用地供给2011-2019年，深圳市产业用地交易597宗中，有206宗来源为新增建设用地，占比为34.51%。2011-2019年，深圳市产业新增建设用地交易面积达到11617.52亩，占比达到51.38%。 占比排在全国第308位，广东省第19位。近几年来深圳市建设用地供应比较充足。2011年新增建设用地成交面积占比达到85%。为近几年来的最高水平。图表2011-2019年深圳市产业用地土地来源结构数据来源：土地交易数据库2、土地归属级别2011-2019年，深圳市交易的产业用地中，市本级土地交易面积达到11886.31亩，占比为52

4、.57%，其余归属下属区县。总体来看，深圳市土地出让权限较集中，区县级政府的土地出让权较小。2019年，深圳市归属市本级的产业用地交易规模占比达到47.36%，较前几年下降5.51个百分点。图表2011-2019年深圳市产业用地所属行政级别数据来源：土地交易数据库3、供地方式分供地方式来看，近几年来深圳市产业用地交易形式以出让为主，其中又以拍卖出让为最主要的形式。2019年，深圳市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 3.83%、1.31%、55.86%、39%、0%。图表2011-2019年深圳市产业用地供地结构数据来源：土地交易数据库三2011-2019年

5、深圳市产业用地价格走势1、工矿仓储用地2011-2019年，深圳市工矿仓储用地出让价格为608.45万元/亩。2019年，深圳市工矿仓储用地出让价格为856.88万元/亩，同比减少15.8%。回顾过去8年的价格变化趋势，深圳市工矿仓储用地出让价格波动较大，其中2015年、2018年、2019年年出现了负增长。2、商服用地2011-2019年，深圳市商服用地出让楼面价格为11040元/平方米。2019年，深圳市商服用地出让楼面价格为1344元/平方米，同比减少97.18%。回顾过去8年的价格变化趋势，深圳市商服用地出让楼面价格波动较大，其中2012年、2014年、2016年、2019年年出现了负

6、增长。图表2011-2019年深圳市产业用地出让价格及增速数据来源：土地交易数据库四深圳市产业用地市场与省内其他城市对比2011-2019年，深圳市产业用地总成交面积排在广东省内第20位，与梅州市、揭阳市、云浮市、汕尾市、中山市、汕头市、茂名市、潮州市共同处于第三梯队。深圳市产业用地成交面积占全省的比例为2.04%。图表2011-2019年广东省各城市产业用地交易面积排名数据来源：土地交易数据库2019年，深圳市产业用地总成交面积排在广东省内第21位， 排名下降。深圳市产业用地成交面积占全省的比例为0.97%，较前几年减少1.21个百分点。图表2019年广东省各城市产业用地交易面积对比数据来源

7、：土地交易数据库从价格水平来看，2019年深圳市商服用地出让楼面价格排在省内第10位。省内，清远市、佛山市与深圳市土地出让价格较为接近。总体来看，深圳市商服用地楼面价格低于全省平均水平，2019年， 广东省商服用地楼面价格达到2035.24元/平方米，深圳市为全省平均水平的66.02%。图表2011-2019年深圳市商服用地交易楼面价格与全省均价对比（元/平方米）数据来源：土地交易数据库2019年深圳市工矿仓储用地出让价格排在省内第1位。总体来看，深圳市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平，2019年， 广东省工矿仓储用地出让价格达到40.21万元/亩，深圳市为全省平均水平的2130.93%。

8、 深圳市在省内土地成本方面不具有优势。图表2011-2019年深圳市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比（万元/亩）数据来源：土地交易数据库五深圳市所辖各区县产业用地交易对比分析1、交易结构2010年，深圳市成交规模最大的区域是龙岗区，成交规模占比达到52.31%。到2019年，盐田区成为成交主力，占比达到31.66%。几年里深圳市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。图表2011-2019年深圳市所辖各区县产业用地交易面积占比数据来源：土地交易数据库2、价格走势从价格走势来看，2019年，深圳市商服用地出让楼面价格区域排名依次为：龙岗区、南山区、宝安区、盐田区、罗湖区、福田区。龙岗区近几

9、年商服用地出让楼面价格涨幅最快，2019年价格达到3368.93元/平方米，2011-2019年复合增速为31.98%。图表2011-2019年深圳市所辖各区商服用地交易楼面价格走势（元/平方米）数据来源：土地交易数据库2019年，深圳市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为：罗湖区、福田区、南山区、宝安区、龙岗区、盐田区。福田区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快，2019年出让价格达到0万元/亩，2011-2019年复合增速为0%。图表2011-2019年深圳市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势（万元/亩）数据来源：土地交易数据库六2015-2019年深圳市产业用地交易面积及均价top10地块交易

10、面积2015年2016年2017年2018年2019年2015年深圳市产业用地交易面积top地块土地使用权人面积（亩）区域土地用途成交价格(万元)成交单价（万元/亩）深圳龙岗区启迪协信科技园发展有限公司289.11龙岗区工业用地4197001451.7深圳市特区建设发展集团有限公司162.29南山区工业用地8375515160.8华为技术有限公司159.37龙岗区工业用地256316.1深圳市深车联合投资有限公司135.8南山区仓储用地2058001515.5深圳市龙光骏景房地产开发有限公司130.57深圳市本级其他商服用地11250008616.3华润置地（深圳）有限公司100.2南山区商务

11、金融用地59657595.4深圳智飞登科技有限公司86.8深圳市本级工业用地28700330.6华电国际电力股份有限公司82.5深圳市本级工业用地795096.4深圳市深国际联合置地有限公司71.09深圳市本级其他商服用地2255583172.7盐田区人民政府67.66深圳市本级工业用地258438.2商服用地交易价格2016年2017年2018年2019年2016年深圳市商服用地交易单价top地块土地使用权人成交单价（万元/亩）成交价格(万元)面积（亩）区域土地用途海能达通信股份有限公司20365.71810008.89南山区其他商服用地深圳联想海外控股有限公司11793.452660044

12、.65南山区其他商服用地深圳市地铁集团有限公司10886.620896019.19南山区其他商服用地深圳恒邦伟业投资集团有限公司9513.8789718.3福田区商务金融用地深圳市德瀚投资发展有限公司9489.421652822.82罗湖区其他商服用地深圳市晟润丰投资发展有限公司8717.028693332.92福田区其他商服用地深圳市康侨佳城置业投资有限公司5226.929206155.88南山区其他商服用地东莞骏轩实业有限公司5160.2285005.52深圳市本级其他商服用地深圳华侨城股份有限公司3912.83100000792.28宝安区其他商服用地福建中维房地产开发有限公司3554.3572000160.93深圳市本级其他商服用地工矿仓储用地交易价格2016年2017年2018年2019年2016年深圳市工矿仓储用地交易单价top地块土地使用权人成交单价（万元/亩）成交价格(万元)面积（亩）区域土地用途深圳市大僵创新科技有限公司5301.97100013.39南山区工业用地深圳鸿德房地产开发有限公司4394.35940013.52深圳市本级工业用地深圳华溢云计算科技有限公司3449.23918411.36南山区工业用地深圳光启融汇创新技术有限公司2993.37710025.76南山区工业用地深圳市梦网科技发展有限公司2371.9258