32万科集团2011年度财务报表分析 万科财务报表分析

1、32万科集团2011年度财务报表分析 万科财务报表分析话题：万科财务报表分析 审计报告 折旧方法 控制方法 公司万科股份 2011年度财务报表分析学院：经济与管理学院班级：会计姓名：冀雪峰学号： 09-2班 0965114224万科股份 2011年度财务报表分析1、背景分析（1） 万科集团情况简介万科公司股份 成立于 1984 年5 月，是目前中国最大的专业住宅开发公司。万科 1988 年进入房地产行业，1993 年将大众住宅开发确定为公司核心业务。其市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山 9 个城市排名首位。万科 1991 年成为深圳证券交易所第二家上市公司， 持续

2、增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选福布斯 “全球200 家最佳中小公司”、“亚洲最佳小公司 200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。（2） 房地产行业特点房地产行业为资本密集型行业，其资产组成以投资性房地产为主。房地产公司开发建造及直接经营的对象就是房地产。房地产行业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产行业具有资

3、金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。（3） 现阶段国家对房地产行业的政策近几年来，房地产价格的增长率远远超出了gdp和人均收入的增长率。在一些像上海这样的主要城市，在过去的十年里，居民住宅的平均价格增长了超过十倍。根据非官方调查，上海的房地产价格的增长率大约是人均收入增长率的7倍。在北京和深圳，这个数字分别是5倍和6倍。为了缓和过热的房地产市场，中国在近几年实行了许多政策，包括收紧对房地产公司的信贷供应、提高居民购房的首付比率要求、限制房地产业的外商投资（包括房地产开发和投资项目）等，这些政策在一定程度上限制了房地产的发展。2、关注审计报告的措辞从审计报告的措辞来看，该审计

4、报告是一个无保留意见的审计报告。就是说，注册会计师认为，公司的财务报表，符合以下条件。（1）财务报表符合国家颁布的公司会计准则和相关会计制度。（2）财务报表在所有重大方面公允地反映了被审计单位的财务状况，经营成果和现金流量。 （3）注册会计师已按照独立审计准则的要求，实施了审计工作，在审计过程中未收到阻碍和限制。（4）不存在应调整或披露而被审计单位未予以调整或披露的重要事项。此无保留意见的审计报告，意味着注册会计师认为财务报是公允的，能满足特定多数利害关系人的共同需要，并对发表的意见负责。同时也表明被审计单位的内部控制制度较为完善，可以使审计报告的使用者对被审计单位的财务状况、经营成果和现金流

5、量具有较高的信任度。3、资产负债表分析资产负债表趋势分析表第4/21页1）资产负债表总体状况的分析从总体来看，公司的总资产从年初的2,156,375万元增加到年末的2,962,084万元，同比增长了37.36%；从负债和股东权益来看，主要是应付账款增加了75.77%和预收账款增加了49.32%。从资产结构来看，存货所占比重最大，其比例达流动资产的一半以上，且2011年比2010年同比增长了26.25%；其次是货币资金，虽然2011年货币资金较201年有所下降，但仍然在房地产行业中持有的货币资金最多，表明公司资产安全性强，质量极高。从负债与所有者权益的结构来看，非流动负债在负债总额有所增加的情况

6、下却减少了11.94%，所有者权益所占比重由25.31%下降为24.27%，其中盈余公积和未分配利润较上一年均有所增加。 2）资产主要项目分析（1）货币资金及其质量分析从总体规模来看，公司货币资金同比下降了9.46%，而资产总额有所上涨，使其占资产总额的比重由年初的17.54%下降为11.56%。尽管如此，货币资金持有量在房地产行业中仍是最高的。据房地产行业资金流动性较强的形势下是合适的，表明万科集团在同行业中公司规模大、业务量大，资金的流动性好，资金运用较好。从融资方面来看，公司既有从银行的短期借款和长期借款，也有公司内部资金的利用。表明公司筹资能力很好，同时，自身创造现金的能力也比较强，在

7、能保持公司正常生产经营活动的同时，也没有过多闲置资金的浪费。（2）应收款项及其质量分析应收款项只有应收账款，同比下降了4.97%，应收款项占资产总额中的比重由0.74%下降到0.51%，在同行业中也处于较低的水平。由此看出万科的应收账款占资产总额比重较低，说明发生坏账和逾期未收的现象较少，风险较小。其原因在于；集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险较小。尚未发生应收账款逾期的情况。就从账龄角度分析应收账款的质量，1年以内的应收账款占应收账款总额的91.61%，1-2年得应收账款所占比例为8.47%，2-3年得应收账款所占比例为1.16%，3年以上的应收账款所占比例为0.

8、6%，并且安全额计提了坏账准备，计提较为充分，由此看来，应收账款的质量很好，能够收回来的可能性极大。在营业收入上升41.55%的情况下，应收账款不升反降，说明公司销售商品的回款非常好。尽管应收账款呈上升态势，但在应收账款附注披露中，从应收账款前5名欠款情况看来看，公司还应注意加强催收的力度。32万科集团2011年度财务报表分析_万科财务报表分析（3）预付账款及其质量分析预付账款同比增长了12.78%，预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费等。账龄超过一年的预付款项，主要因土地未交付。其中3年以上的预付款项余额人民币 8.46亿元，数额较大，但经过公司积极与当地市政公司

9、以及上海地杰置业 原股东沟通拆迁、补偿及相关配套设施完善等问题，土地过户将于2012年完成。在预付账款中，1年以内的预付账款占了91.25%，说明公司对预付账款的管理也很完善。（4）其他应收款及其质量分析其他应收款同比增长23.45%。虽然其他应收款比例有所增长，但公司已全额计提坏账准备。 金额较大的其他应收款主要为合营及联营公司往来款、与合作方往来款、一年内发生的代垫款及保证金。公司并未对合营及联营公司占用资金作单独说明。（5）存货及其质量分析存货同比增长56.25%，占总资产总额的比重由年初的61.83%上升为70.33%，在同行中属于较多的，存货主要包括已完工开发产品、在建开发产品、拟开

10、发产品和其他，存货占资产总额的比例由年初的61.83%上升为70.33%，所占比重较大，这符合房地产行业的特点，其中用于长期借款、一年内到期的非流动负债及短期借款抵押的存货价值为人民币 35亿元。存货周转的状况很健康。另外，2011年存货跌价准备与2010年相同，表明2011年公司并未计提新的存货跌价准备，但2010计提的跌价准备有一部分转销了，说明该部分存货发生了存货跌价损失的情况。公司应注意存货的管理。（6）可供出售金融资产及其质量分析可供出售金融资产同比增长了9.02%，所占比重较小，本年增加原因为其公允价值增加，本年无将持有至到期投资重分类为可供出售金融资产的情况，也没有无可供出售金融

11、资产的长期债权投资。（7）长期股权投资及其质量分析长期股权投资同比增长了43.01%，长期股权投资主要有对合营公司的投资、对联营公司的投资和其他长期股权投资，公司并未对长期股权投资计提减值准备，说明长期股权投资的质量保持了上年的水平。公司的长期股权投资中对合营公司的长期股权投资所占比重为65.09%，对联营公司的长期股权投资为33.62%，占了长期股权投资总额的大部分。长期股权投资具有高风险、高收益的特点，公司应对长期股权投资妥善管理。（8）固定资产及其质量分析固定资产同比增长了30,。85%,但在资产总额中所占比重较小，主要是在建工程转入，由在建工程转入的固定资产原价为人民币 347,906

12、,538.54 元，表明公司前期投资建设的技术改造和改建扩建项目，已转化为公司的生产能力；固定资产中用于银行借款抵押的固定资产净额为人民币 215,325,163.22 元，本年没有暂时闲置的固定资产、通过融资租赁租入的固定资产、通过经营租赁租出的固定资产以及持有待售的固定资产。从固定资产折旧方法的披露上看，固定资产折旧年限、残值率没有发生变更，而2011年也没有计提新的固定资产减值准备，预示着公司自身对其固定资产的利用及其质量还是有信心的。（9）投资性房地产及其质量分析投资性房地产同比增长了771.76%，增长幅度较大，但占资产总额的比重较小，公司所拥有的投资性房地产均为按成本计量，符合事实

13、情况，没有虚增利润的嫌疑，公司本年并未对所拥有的投资性房地产计提减值准备，说明公司对其很有信心。3）负债主要项目分析 (1)对应付账款的分析应付账款同比增长了75.76%，应付款主要为未支付的工程款和地价款。值得注意的是，公司一方面减少应收账款，另一方面又增加应付账款，让供应商提供无息的营运资金，这种快手慢付的商业运营模式，对公司来说未尝不是一种高明的理财方式。（2）对预收款项的分析预收款项同比增长了49.32%，在负债总额中所占比例由年初的34.50%增加到37.51%，预收款项中包括建造合同业务预收款人民币 26,538,238.79 元，账龄超过一年的预收款项主要 是尚未结算的预收房产。

14、公司预收账款所占比例很大，预收账款作为一项短期资金来源，在公司发送商品或提供劳务前，可以无偿使用，在公司发送商品或提供劳务以后立即转为公司的收入，公司预收账款的增加于是着公司的产品销售很好，供不应求。同时，公司的营业收入同比增长了41.54%，由于预收账款是按一定比例预交的，通过预收账款的变化可以预测公司未来营业收入的变动。公司2011年营业收入与预收账款没有相背离，说明公司并没有夸大实际销售情况和业绩。（3）对应付职工薪酬的分析应付职工薪酬同比增长了19.40%，主要原因是公司于2010年对薪酬制度进行了改革，构建了新的薪酬体系，引入了针对集团管理团队和业务骨干的经济利润奖金计划，该计划以集

15、团当年度实现的经济利润作为业务考核指标。根据奖金计划方案，部分将于一年后之年度支付，因此2011年度应付职工薪酬有所增加。（4）对应缴税费的分析应缴税费同比增加了28.85%，本年预缴税费人民币 8,778,575,255.21元 计入了预付款项。（5）对其他应付款的分析其他应付款同比增长了79.71%，占权益总额的比重也由年初的7.80%上升为10.20%。从报表附注中了解到，本报告期其他应付款中无应付持有公司 5% (含 5%) 以上表决权股份的股东单位的款项。从绝对数上看，2011年末其他应付款项达到了3，021，679万，其中应付关联方款项为355，013万，占其他应付款总额的11.7

16、5%。账龄超过一年的大额其他应付款主要为尚未支付的股权转让款、保证金等。（6）对所有者权益分析所有者权益较上年上涨了24.27%，盈余公积同比上涨了28.91%，未分配利润同比上涨了40.57%，可以看出，所有者权益上涨是由于盈余公积和未分配利润增加，这是公司盈利所致。（7）资产负债表的总体评价综上所述，公司的资产总体质量较好，能够维持公司的正常运转。资产的流动性很好，安全性也很高，从资产分布来看，在同行业中较合理，；从负债和所有者权益来看，公司负债主要是流动负债，而且生产经营过程中形成的预收账款占了很大的比例，表明公司市场地位很高，商品很受欢迎，且负债在同行中也处于较低的水平，进一步说明公司

17、的偿债压力不是很大，财务结构稳健。 4、利润表分析合并利润表趋势分析表1）利润表总体状况的初步分析2011年，公司实现营业收入71,782,749,800.68元，同比增长了41.54%；营业利润15,763,216,697.19元，同比增长了32.52%；实现净利润11,599,606,211.77元，同比增长了31.22%。较高的利润从何而来？是行业因素,还是公司经营有方？ 2)利润表主要项目的分析 （1）对营业收入的分析尽管2011年在调控政策作用下，楼市成交明显放缓，面对市场环境巨大变化，万科2011年保持稳健增长，全年实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分

18、别增长19.8%和12.4%。继2010年销售额突破千亿后，蝉联行业销售冠军，并第二次成为行业内唯一住宅年度销售过千亿的公司。其主要原因是，2011年万科产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144平方米以下户型占比达到88%。以中小户型和装修房为主的产品结构，符合市场需求和政策方向，更容易受到自住型购房者的青睐。（2）对营业利润的分析2011年营业利润同比增长32.52%，营业利润占营业收入的比重却从年初的23.45%下降到21.95%，但是随着营业收入的增长，基数变大，所以利润增长比例放缓是可以理解的。那么，夸大利润空间的贡献者是谁？ 营业成本。2011年公司营

19、业成本同比增长了43.74%，营业利润占营业收入的比重也由上年的59.30%上升到60.22%，在近年内变化趋势不大，说明公司的成本控制较好。三项费用。在营业收入增长、销售量增长的情况下，销售费用同比增长22.97%，管理费用同比增长39.63%，财务费用同比增长1.11%，增长幅度较小，远小于营业收入增长幅度。说明公司在强化内部管理，提高增长的质量方面，实行费用预算硬约束和严格监督等措施方面已经取得了一定的成效。销售费用在营业收入中所占的比重由年初的4.01%下降到年末的3.56%；管理费用占营业收入的比重由年初的3.64%下降到3.59%；财务费用占营业收入的比重由年初的0.99%下降到0

20、.71%。公司三项费用占营业收入的比重呈下降趋势，这说明了公司对期间费用控制良好。 3)利润表的总体评价从利润表解释出来的信息可以看出，公司业绩大幅上升的主要原因，是公司业绩大幅上升的主要原因，是营业收入增幅高于成本费用增幅所致，直接导致了其毛利率在同行业中是最高的。另外，三项费用的有效控制，使其营业利润率和净利润率也都高于同行业。显然，公司优异的业绩除了成本费用的控制方法有独到之处外，公司的产品定位和经营战略也是不容忽视的。公司能牢牢坐稳中国房企销售排行榜首的位子，其主要是由于公司在一、二、三、四级城市均有一定的土地储备，在市场波动时，推盘、周转具备一定的腾挪空间；此外，万科的产品多以144

21、平方米以下、精装修产品为主，在今年限购、限贷的市场环境下，受政策冲击较小。在房地产市场不是很景气的时候，公司业绩仍能创新高。 5、现金流量表分析现金流量水平分析表 单位：元32万科集团2011年度财务报表分析_万科财务报表分析现金流量垂直分析表1）现金流量表总体状况的初步分析从总体上来看，公司当年的现金及现金等价物净增加额为35,096,935,415.75元，同比增长了52.77%。其中，经营活动现金流量净额为3,389,424,571.92，同比增长了51.50%；投资活动现金金流量净额为-5,652,567,740.05，同比增长了157.9127%；筹资活动现金流量净额为-26,539

22、,031.04，同比下降了100.02%。 2）现金流量表主要项目的分析 （1）对经营活动现金流量的分析从现金流量表中可以看出，经营活动现金流入同比增长了21.35%，其中“销售商品、提供劳务收到的现金”同比增长了17.62%，经营活动现金流入占现金总流入的比重与上年基本持平，在80%左右，占经营活动现金流入中的大部分，表明公司现金总流入几乎全部来自于经营活动；而经营活动现金流出同比增长了20.59%，其中“购买商品、接受劳务支付的现金”同比增长了27.4171%，“支付给职工及为职工支付的现金”2011年金额为零，因此同比下降了100%，“支付各项税费”同比增长了56.67%，最终使经营活动

23、现金流出占现金流出总额的比重由上年的80.95%下降到76.35%。不难看出，公司销售商品、提供劳务收到现金流入的能力没有减弱，经营活动现金流量净额增加的主要原因是经营活动现金流入增长而现金流出同比下降所致。 （2）对投资活动现金流量的分析从现金流量表可以看出，公司投资活动没有产生现金流入，与前几年基本一致，一方面表明公司长期股权投资还没有得到投资回报，另一方面表明公司也没有发生处置固定资产的活动。在投资活动现金流入同比下降67.95%的情况下，投资活动现金流出同比增长了33.22%，造成了公司2011年投资活动现金净流量同比下降了157.91%，是由于公司在长期投资没有得到回报的情况下，在2

24、011年，由进行了新一轮的投资活动，这一点从利润表中在建开发产品的增加也能够看出。公司投资活动产生的现金流量净额为负数，表明公司夸大在生产能力较强，公司加大了扩大生产规模的力度，在公司产品供不应求的情况下，不断扩大经营，有利于公司的可持续发展，符合公司的长期发展战略，与在资产负债表分析中得出的结论一致。（3）对筹资活动现金流量的分析从现金流量表可以看出，公司筹资活动的现金流量净额为-26,539,031.04元，同比下降了94.96%，主要原因是公司偿还债务分配股利、利润或偿付利息支付的现金所致。表明企业经营活动与投资在现今流量反面运转较好，企业自身资金周转已经进入良性循环阶段，企业债务负担减

25、轻、经济效益趋于增强，自身有能力支付各项筹资活动的现金流出。由于公司经营活动产生的现金流量净额是正数，而投资活动产生现金净流量是负数，经营活动现金流量净额数值上要小于投资活动现金流量净额，导致公司2011年现金及现金等价物较上年有所减少，表明企业对资金利用的很充分，但也要注意投资与回报相配比，以免经营活动产生的现金流量净额不能弥补投资流量净额以及需要支付的投资活动的股利利息。（4）现金流量表的总体评价综上所述表明，公司现金及现金等价物净增加额为负数，现金流量的基本态势是当年经营活动想进流入大于其现金流出，但是本年度经营活动现金流量净额不能够满足公司投资活动、筹资活动的现金需要，其原因是公司在2

26、011年度进行了大量的投资，而之前投资还没有取得回报所导致的。除了今年现金及现金等价物净增加额为负数以外，以前年度该金额在同行业中处于较高水平，表现良好。如果公司投资在将来收回情况良好，这种情况会得到改善。6、所有者权益变动表分析 所有者权益增减变动及结构分析32万科集团2011年度财务报表分析_万科财务报表分析所有者权益变动增减及结构分析表中可以看出，公司所有者权益同比增长了24.27%，主要是盈余公积、未分配利润和少数股东权益分别增长了28.91%、40.57%和43.57%，在所有者权益中未分配利润所占比重达到了27.91%。与2010年相比，各项所有者权益科目金额占所有者权益总额比重变化不大，表明公司内部所有者权益结构比较稳定。 7、财务比率分析1）短期偿债能力分析从相关指标中看出，流动比率、速动比率、现金比率较上年都有上涨，可以说明该公司当年的短期偿债能力在增强，短期偿债能力处于同行业的领先水平。除此之外，该公司的应收账款周转率和存货周转率，虽然同比有所增长，但与同行相比并不领先，表明资产的流动性在行业中并不处于领先水平。2）长期偿债能力分析从相关指标中看出，资产负债率较上一年降低了1%，为77%，长期偿债能力得到了进一步增强。从指标本身来看，从指标本身看，在行业中也算比较高的了，表明公司对借款融资利用的很好。从已获利息倍数来看，2011年较