平顶山市征地区片综合地价测算技术报告

1、平顶山市征地区片综合地价测算技术报告平顶山市人民政府二OO八年十月目 录一、测算区域基本情况1(一)测算区域范围1(二)区域自然条件1(三)区域社会经济条件3(四)区域土地利用状况4二、测算原则与依据1(一)测算原则1(二)测算依据1三、测算工作概述3(一)测算工作组织3(二)测算工作过程4四、征地区片划分5(一)区片划分技术路线与方法5(二)影响因素选择及权重确定7(三) 计算影响因素作用分值8(四) 划分征地区片10五、征地区片综合地价测算12(一)测算技术路线与方法12(二)农地价格因素修正法13(三)征地案例比较测算法16(四)年产值倍数测算法18(五)征地区片综合地价的确定21六、征

2、地区片综合地价的修订23(一)修订的基本思路23(二)区片及其级别的修订23(二)综合修正系数的计算24(三)征地区片综合地价修订结果26(四)社会保障费用的确定26(五)修订后区片价格变化分析27七、测算结果分析、应用与工作体会29(一)测算结果分析29(二)测算结果应用30(三)测算工作体会3172 / 80文档可自由编辑打印一、测算区域基本情况(一)测算区域范围平顶山市位于河南省中南部，地处暖温带，西、北依伏牛山脉和外方山脉，东接黄淮平原，因市区建在“山顶平坦如削”的平顶山下而得名。东与漯河市的舞阳县，驻马店市的西平县、泌阳县交界；西与洛阳市的汝阳县、伊川县为邻；南与南阳市的方城县、南召

3、县相连；北与郑州市的登封市，许昌市的禹州市、许昌县接壤。全境地理坐标为东经1121411345，北纬33083420，东西长140千米，南北宽133千米，土地总面积7909平方千米。下辖舞钢、汝州两市，宝丰、叶县、鲁山、郏县四县和新华、卫东、石龙、湛河四区。2006年末全市总人口495.79万人，其中农业人口370.32万人。平顶山市征地区片综合地价覆盖平顶山市全部行政区域集体所有土地，不包括国有土地。(二)区域自然条件.地质、地貌平顶山市位于中朝准地台的南缘，在漫长的地质演变历史中，经历了多期构造运动，距今25亿年前的太古代，区域地壳较薄，强烈的火山活动形成大面积的中基性火山岩，火山活动间歇

4、期接受了泥沙质和碳酸岩类沉积。这套岩浆岩和沉积岩被称为登封群和太华群。太古代末的嵩阳运动使登封群和太华群上升隆起，产生了一些紧闭的同斜褶皱，同时伴随有区域变质和混合岩化作用。由于平顶山地质构造较复杂，地层系统较齐全，岩浆活动较频繁，形成了境内丰富而多样的矿藏资源。平顶山市地处豫西山地与豫中平原过渡地带，西部以山地为主，东部以平原为主，大致呈西高东低的特征，海拔在642153米之间。境内由北向南分别有箕山山脉、外方山脉、伏牛山脉，呈北西东南向展布，其间为北汝河冲积平原和沙河、澧河冲洪积平原。山地占全境土地面积的13.00，丘陵占63.00，平原占24.00。.气候、水文平顶山市气候属暖温带大陆性

5、季风气候，雨水丰沛，日照充足，热量资源丰富。由于受季风影响，冬季盛吹偏北风，夏季盛行偏南风，随着冬夏季环流转换，四季明显。春季升温快，少雨多风，气候干旱，夏季温热多雨，降水集中，秋季冷空气多，易发生霜冻，冬季气温在1度左右，少雨多雪。年平均气温16.9，最高气温38，极值42，最低气温-10，极值-18.8。日照平均为2093.5小时，年无霜日216天，年均降水量738.7mm，年平均绝对湿度12.614.0克/立方米之间。光热条件可满足农作物一年两熟。平顶山市境内河流众多，均属淮河水系。流域面积100平方千米以上的河流约有30条。其中较大的有沙河、北汝河、颖河、澧河、干江河等。全市河流以雨水

6、补给为主，故河川径流年际变化大，年内分配也极不均匀，一般与大气降水趋势一致。全市建有昭平台、白龟山、孤石滩、石漫滩4座大型水库、中型水库9座、小型水库162座。境内河流水质较好，水化学类型为重碳酸钙型和重碳酸钙钠型，硬度在49度之间，离子总量200毫克/升，呈中性或偏弱碱性，绝大部分为软水。地下水补给、径流、排泄循环条件较好，地下水质良好，河谷平原为相对富水区。.土壤平顶山市土壤类型属南方的红黄壤向北方的褐土过渡地带，全市土壤类型有黄棕壤、棕壤、褐土、潮土、砂姜黑土、红粘土、紫色土、石质土、水稻土、粗骨土等10大类，黄棕壤、棕壤、褐土为地带性土壤，其余为微区域性土壤类型。其中：黄棕壤占土壤面积

7、的21.7，分4个亚类和12个土属；褐土占土壤面积的34.5，分5个亚类和20个土属；潮土占土壤面积的8.4，分4个亚类；砂姜黑土占土壤面积的8.5，分两个亚类；棕壤占土壤面积的2.2；石质土占土壤面积的1.8；粗骨土占土壤面积的21.5；水稻土占土壤面积的0.3；红粘土占土壤面积的0.65；紫色土占土壤面积的0.48。.自然资源平顶山市各种资源十分丰富。煤炭、烟草以及钠盐在全省、全国都占有重要地位。矿产资源。平顶山市地质构造复杂，成矿条件优越。已知矿产57种，其中：煤、铁、盐、铝矾土、耐火粘土、石灰岩等储量大、品味高、宜开采。煤是平顶山市优势矿产之一，地质储量90.7亿吨，有平顶山煤田、韩梁

8、煤田、临汝煤田和禹县煤田等。位于市区和平顶山市、卫东区、襄城县交界地带的平顶山煤田，是新中国建立后在此开发建设的大型矿区，面积约650平方千米。位于叶县南部的叶县盐田，面积约400平方千米（包括舞阳县一部分）居全国井盐第二位。其他矿产如铁矿、水泥灰岩、水泥粘土、大理石、铝土矿、金矿、白云矿、萤石、石膏等都有一定的开采价值。水资源。平顶山市水资源比较丰富，主要由降水补给，故在时空分布上非常不均匀。全市河川年径流总量19.40亿立方米，浅层地下水储量为11.92亿立方米，多年平均水资源总量26.40亿立方米。动植物资源。平顶山市位于华中动、植物区系与华北动、植物区系的过渡带上，动、植物种类较多。植

9、物总计248科1014属2368种。全市林木覆盖率为16.9。用材树种主要有松、杉、泡桐、杨、柳、椿、榆、槐、楸等；其它林木主要有核桃、桃、梨、柿子、苹果、辛夷、猕猴桃等。主要农作物有小麦、玉米、烟叶、红薯、大豆、高粱、谷子、绿豆、芝麻、油菜、棉花等，建有叶县、宝丰、鲁山等商品粮基地。境内野生动物资源有陆栖脊椎动物226种，占河南省的46.6。属国家和省重点保护的动物31种，其中列入国家级保护动物有：金钱豹、水獭、青羊、金雕、蜃、红隼、鸳鸯、短耳鸦、白头鹞、红脚隼、苍鹰、大规红腹锦鸡、灵猫等。饲养动物主要品种有南阳黄牛、卫东区红牛、驴、长白猪、约克夏猪、羊、绵羊、寒羊、兔、鸡、鸭、鹅、鸽子等。

10、鱼类资源主要有鲤、鲫、草鱼、晚甲鱼，近年来白龟山水库引进的银鱼放养成功，为当地水族增添一个新的成份。旅游资源。平顶山市有丰富的人文景观和自然景观，具有发展旅游业的雄厚资源。石人山在鲁山县城西约60千米，景区总面积55平方千米，最高峰海拔2153.1米，整个景区重峦叠峰，山峰挺拔险峻，云雾缭绕，山中林木参天，清泉飞瀑，引人入胜；风穴寺位于汝州市东北9千米处的少室山南麓，始建于魏，距今已1400多年，寺内梵塔巍峨，殿阁参差掩映，具有江南园林风格；三苏坟位于卫东区城西的小峨嵋山东侧，北宋苏轼、苏辙与其父苏洵衣冠葬此，现在的三苏坟由三苏陵园、三苏纪念馆和东坡塑像三部分组成，占地面积29394平方米，建

11、筑面积1537平方米。此外，鲁山上汤、中汤、下汤温泉、汝州温泉、舞钢市石漫滩国家森林公园、白龟山水库风景区、昭平湖风景区、香山寺、叶县明清县衙以及湛河公园等，都堪称一方胜景。(三)区域社会经济条件平顶山市区位优越，交通便利。北距省会郑州135千米，东北距许昌65千米，东距漯河100千米，南距南阳135千米，西北距洛阳167千米。焦枝铁路从西部蜿蜒穿过，贯通汝州、宝丰、鲁山，漯宝铁路横贯东西，连接京广、焦枝两大铁路动脉，区内还有平舞铁路、漯舞铁路。境内有许（昌）平（顶山）南（阳）高速公路、郑（州）石（人山）高速公路、太（原）澳（门）高速公路、两条国道、省道13条等550多条公路构成纵横交错、四通

12、八达的公路交通网络。2006年全市国内生产总值万元，比上年增长16.0，人均国内生产总值13658元。其中：第一产业生产总值734328万元，第二产业生产总值万元，第三产业万元,三次产业比例为10.87：61.67：227.45。财政收入达到441878万元，城镇居民人均可支配收入989元，农民人均纯收入3150元。粮食产量吨，棉花产量4849吨，油料产量132431吨。原煤产量4381.7万吨，发电万千瓦时，钢吨。全市的文化、教育、卫生事业蓬勃发展。全市拥有公共图书馆、博物馆、广播电台、电视台等文化、新闻单位，大部分乡（镇）普及了有线广播，各种文化馆、文化站、文化中心遍布全市城乡，人民群众的

13、文化生活丰富活跃。(四)区域土地利用状况全市土地总面积790942.21公顷，全市的土地利用结构见表1。1土地利用结构（1）农用地2007年全市农用地总面积512517.42公顷，占全市土地总面积的64.80。其中，耕地面积315421.07公顷，占农用地面积的61.54；园地面积24493.52公顷，占农用地面积的4.78；林地面积127229.23公顷，占农用地面积的24.82；其它农用地面积45281.18公顷，占农用地面积的8.84。（2）建设用地2004年全市建设用地面积103479.57公顷，占全市土地总面积的13.08。其中，居民点及工矿用地面积83782.35公顷，占建设用地面

14、积的80.97；交通用地面积5680.65公顷，占建设用地面积的5.49；水利设施用地面积14016.57公顷，占建设用地面积的13.55。（3）未利用地2004年，全市未利用地总面积174945.12公顷，占全市土地总面积的22.12。其中未利用土地面积140316.09公顷，占全市未利用地总面积的80.21；其他土地面积34629.03公顷，占全市未利用地总面积19.79。表1 平顶山市2007年土地利用结构表土地类型面积（公顷）占土地总面积（）占相应一级类面积比例()土地总面积790942.21100.00-农用地耕地315421.0739.8861.54园地24493.523.104.

15、78林地127229.2316.0924.82草地0.000.000.00其它农用地45281.185.728.84农用地合计512517.4264.80100.00建设用地居民点及独立工矿用地83782.3510.5980.97交通用地5680.650.725.49水利设施用地14016.571.7713.55建设用地合计103479.5713.08100.00未利用地未利用土地140316.0917.7480.21其它土地34629.034.3819.79未利用地合计174945.1222.12100.002土地利用程度与效益分析（1）土地利用程度分析2004年全市土地利用率为77.88，

16、土地垦殖率为39.88，耕地复种指数为165.41，林木覆盖率为16.09。（2）土地利用效益分析单位土地国内生产总值。平顶山市2004年已利用土地面积为615997.09公顷，国内生产总值为4698229万元（按当年价格计算），平均每公顷已利用土地生产总值为7.63万元。单位农业用地产值。平顶山市农业用地面积512517.52公顷，农业总产值504903万元，平均农业用地每公顷产值为9851.43元。单位耕地面积产值。平顶山市耕地面积为315421.07公顷，种植业总产值504903万元，平均每公顷耕地种植业产值为16007.27元。二、测算原则与依据(一)测算原则1.相对一致性原则征地区片

17、的本质是属于均质性区域。其土地用途基本一致、区域连片、土地质量相似、生产能力和经济产出能力相近。2.多因素综合评价原则征地区片的划分，应当全面地、系统地分析影响其农用地土地使用价值和土地征收补偿费的各种因素，对于每个因素的作用进行科学分析和综合评价，保证征地区片划分合理。3.与行政界线一致原则征地区片按照行政界线划分，一般不打破村级行政界线，以利于实际工作的开展。需要注意的是，如行政村面积较大并且基本情况差异较大，可以根据区位条件和地类情况以主要地物为依据进行适当分割；区片界线以行政村界线为主，分割的地方选择主要线状地物或者明显的地类边界作为界线。4.维护被征地农民合法权益原则征地区片价要确保

18、被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。 5.同地同价原则在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差异。 6.协调平衡原则征地区片价不得低于当地原征地补偿标准，省级行政区域内各市县（区）的征地区片价应相互衔接。 7.公开听证原则根据国土资源听证规定，征地区片价要依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。 (二)测算依据1.法规政策依据(1)中华人民共和国土地管理法。(2)中华人民共和国土地管理法实施条例。(3)河南省实施办法。(4)国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）。(

19、5)国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知（国土资发2005144号）。(6)国土资源部关于印发的通知（国土资发2004237号）。(7)国土资源部关于印发的通知（国土资发2004238号）。(8)国土资源听证规定（国土资源部令第22号）。(9)河南省国土资源厅关于成立河南省制订征地区片综合地价工作领导小组的通知（豫国土资发2005147号）。(10)河南省国土资源厅办公室转发国土资源部办公厅的通知(豫国土资发200614号)。(11)河南省国土资源厅、河南省发展改革委员会、河南省财政厅、河南省农业厅、河南省统计局关于印发的通知。(12)河南省国土资源厅关于印发的

20、通知。(13)平顶山市制订征地区片综合地价工作方案。（14）河南省国土资源厅、河南省发展改革委员会、河南省财政厅、河南省劳动和社会保障厅、河南省农业厅、河南省统计局关于印发的通知（豫国土资发2008115号）。（15）河南省国土资源厅关于贯彻和的意见（豫国土资发2008103号）。(16)河南省国土资源厅关于成立河南省制订征地区片综合地价工作领导小组的通知（豫国土资发2008107号）。（17）河南省国土资源厅河南省修订征地区片综合地价工作方案。（18）平顶山市制订征地区片综合地价技术方案。2.调查资料依据(1)各县（市、区）志。 (2)20022007年统计年鉴。 (3)各县（市、区）地形图

21、及地貌图。 (4)各县（市、区）2000年以来各年物价指数。包括社会商品平均零售物价指数、农作物产品零售物价指数、农业生产资料物价指数。(5)标准耕作制度涉及到的主要农作物国家收购价格及市场价格。(6)各县（市、区）城镇居民最低生活保障水平。 (7)各县（市、区）个人养老保险费率标准、医疗保险标准。(8)各县（市、区）土地志及基本农田保护规划、土地开发整理规划报告。 (9)各县（市、区）土地利用现状图及电子图件（变更到2004年）。 (10)各县（市、区）土地利用总体规划文本、编制说明，土地利用总体规划图、中心城市用地规模图及电子图件。 (11)各县（市、区）农用土地征收补偿费用标准。包括各类

22、农用土地年产值标准及其征地补偿倍数及安置补助倍数标准，青苗及地上附着物补偿标准。 (12)各县（市、区）各行政村情况及投入产出效益调查。(13)各县（市、区）农用地分等定级估价资料。包括农用地分等定级估价报告、土地级别与基准地价图件及光盘。3.咨询、听证依据（1）各县（市、区）征地区片综合地价影响因素因子权重咨询结果。（2）各县（市、区）征地区片综合地价初步成果听证意见。三、测算工作概述(一)测算工作组织为保障平顶山市制订征地区片综合地价的顺利实施，平顶山市委、市政府给予了高度重视，成立了平顶山市制订征地区片综合地价领导小组、课题组。平顶山市征地区片综合地价领导组是由主管土地的副市长为组长、政

23、府办主任、市财政局长、市农业局长、市国土资源局长等有关部门领导组成。领导小组下设办公室，办公地点设在市国土资源局，负责制定征地区片综合地价的具体工作。在平顶山市征地区片综合地价工作领导组领导下，由市国土资源局用地科、平顶山金鹰土地评估咨询有限公司、河南大学土地科学研究所联合组成课题组，包括专家咨询组、技术指导组。专家咨询组主要负责征地区片综合地价因素因子权重的确定及初步成果的论证工作；技术指导组主要负责外业调查的培训指导、数据处理、图件编绘、报告撰写、成果分析等工作。 (二)测算工作过程 平顶山市征地区片综合地价测算工作总体上可分为五个阶段，包括前期设计准备阶段、外业调查收集阶段、内业分析处理

24、阶段、成果论证听证阶段、成果整理验收阶段等。1.前期设计准备阶段从2005年10月25日开始到2005年11月7日结束。主要工作有：(1)制定方案。拟定平顶山市制订征地区片综合地价工作方案，制订平顶山市制订征地区片综合地价技术方案；(2)成立工作组织队伍。成立平顶山市制订征地区片综合地价工作领导小组、课题研究组；(3)确定制订征地区片综合地价覆盖区。根据省厅精神及平顶山市实际，平顶山市征地区片综合地价覆盖面为全市范围内所有集体土地；(4)编制咨询表格及调查表格。2.外业调查收集阶段从2005年11月8日开始到2005年11月25日结束。主要工作有：(1)外业调查培训。依据技术方案，对外业调查人

25、员进行培训，统一技术规范，明确调查的内容、方法与要求；(2)实地调查收集资料。根据调查人员及调查内容的基本情况，分区片、分项目、分小组调查收集各项资料；(3)进行专家咨询。召集专家咨询组的有关专家，采用特尔菲专家咨询法，确定影响征地区片综合地价的因素因子及其权重。3.内业分析处理阶段从2005年11月26日开始到2005年12月26日结束。主要工作有：建立全市征地区片综合地价数据库，进行全市各类征地区片影响因素赋值、扩散与叠加分析，计算全市征地区片各单元总分值，划定全市征地区片，确定全市征地区片综合地价的初步测算结果，编制全市征地区片综合地价图。4.成果论证听证阶段从2005年12月26日开始

26、到2006年4月10日结束。主要工作有：(1)初步成果论证。召开各县（市、区）领导专家咨询会，对初步成果进行论证，广泛征询意见；(2)初步成果听证。根据国土资源听证规定（国土资源部令第22号）规定，征地区片综合地价成果需要召开听证会，广泛听取各方意见。(3)初步成果修改完善。5.成果整理验收阶段该阶段的主要工作有：撰写系列报告，编制各类图件，输出各类成果，向上级申报验收，成果归档及应用。6.成果的更新修订根据平顶山市经济社会发展、物价水平、投入产出效益等的变化情况，综合确定征地区片综合地价的修正系数，确定修正后的区片价。四、征地区片划分(一)区片划分技术路线与方法征地区片是指一定范围内集体土地

27、利用结构、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和居民水平等条件基本一致的、征地补偿标准相同的均质区域。主要特征有：同一征地区片的土地质量基本相似，土地利用与农业经济产出水平也基本一致；同一征地区片的区位条件基本一致，土地非农开发利用的潜力相当；同一征地区片的社会经济发展水平、交通条件、地理位置等基本相似；同一征地区片的土地资源稀缺性程度基本一致；同一征地区片的土地利用结构、人均土地面积、人均耕地面积等基本相近，土地供求关系基本一致。征地区片划分方法主要有多因素综合评价法及综合判别法。多因素综合评价分区法是以村级行政区域为基本单元，选择土地利用结构、产值、土地

28、区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和居民水平等影响征地补偿标准的主要因素，建立评价指标体系，确定每一个基本单元的综合分值，然后，综合分值相近的单元进行归并和调整，划定区片；综合判定法是在村行政界线的基础上，根据经验对行政村的基本情况进行判定，直接划分征地区片的方法。为了保证工作的精度，根据河南省制订征地区片综合地价技术方案及平顶山市各县（市、区）实际，各县（市、区）征地区片划分,主要应用了多因素综合评价法，同时结合综合判定法对区片划分进行检验。其步骤主要有：1.选用区片划分工作底图一般采用1：5万土地利用现状图作为工作底图。根据制订征地区片综合地价的要求，依据土地变

29、更资料，将平顶山市各县（市、区）土地利用现状图变更到2004年10月31日（此次修订变更到2007年10月31日），以此作为平顶山市各县（市、区）制订征地区片综合地价的工作底图。2.调查收集各类制订征地区片综合地价资料调查收集包括各行政村社会经济资料、土地利用状况资料和自然条件资料。3.选择、确定区片划分因素根据河南省制订征地区片综合地价技术方案，选择了土地利用结构、产值、土地区位、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和居民生活水平等因素作为区片划分因素。4.进行外业资料整理对区片划分的资料进行了严格核实，对明显不符合实际的和特殊的极值予以剔除；同时，对调查资料要根据性质、来源和初步分

30、区统一编码和分类，对不全、不可靠的现有资料要做好记录，以便外业补充调查时予以补充；对欠缺及不全的资料进行外业补充调查。5.建立区片划分数据库应用征地区片综合地价信息系统，将有关因素因子数据输入计算机，分别建立因素因子的空间数据库及属性数据库，并建立二者之间的链接关系。6.确定区片划分评价单元为便于成果应用及资料的统计，以行政村作为区片划分的评价单元。7.确定阻隔地物及扩散点阻隔地物及扩散点是扩散性因素分值计算的重要基础。根据平顶山市各县（市、区）实际，确定阻隔地物、阻隔区等。8.计算区片影响因素分值根据外业调查资料，依据河南省制订征地区片综合地价技术方案，分别计算、确定各行政村各影响因素作用分

31、值。9.应用征地区片综合地价信息系统，计算各评价单元的总分值。10.划分区片级别对计算出的各评价单元的总分值，根据河南省制订征地区片综合地价技术方案，采用等间距法及频率直方图法进行区片级别的初步划分。11.校核、确定征地区片对初步划分的区片级别从理论与实践的角度进行检验与校核，最终落实确定各征地区片。 (二)影响因素选择及权重确定征地区片影响因素选择，首先考虑到因素的重要性，其次考虑到影响因素的区域差异性，再者根据河南省制订征地区片综合地价技术方案和平顶山市各县（市、区）实际，确定了影响征地区片划分的因素。包括土地利用结构、产值、土地区位、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和居民水平

32、等因素，其中土地区位因素包括中心城镇影响度及道路通达度两个因子。平顶山市各县（市、区）征地区片影响因素的权重的确定应用了特尔斐专家咨询法，其一般程序为：（1）组织领导。由制订征地区片综合地价领导组负责选择专家、组织咨询等。（2）选择专家。按照所选专家权威性高、代表性广、人数适当等原则，经过严格的推荐与审定程序，挑选了20多位对当地情况了解、懂业务、负责任的专家。（3）设计咨询表格及有关说明材料。根据前述确定的区片划分因素及专家咨询的要求，设计了征地区片影响因素、因子权重咨询表及有关说明材料。（4）专家咨询及轮间信息反馈。一般需要进行两轮以上专家咨询，直至取得满意的结果。均值和标准差的计算公式如

33、下： （公式1） （公式2）式中，m为专家人数，ai为第i位专家的评分值，E为均值，为标准差。在平顶山市各县（市、区）专家咨询过程中，首先，向专家说明了制订征地区片综合地价工作的意义、思路和基本内容，介绍了各影响因素、因子的涵义、专家咨询的要求等；其次，采用单独咨询的方法，由专家各自填写有关表格，并应用计算机现场统计首轮咨询结果；然后，把第一轮咨询的结果及时反馈给各位专家，并再次进行咨询；最后，统计再次咨询结果并直至取得理想的结果（见附表1、附表2）。 (三) 计算影响因素作用分值1.当地经济水平因素作用分值根据资料状况，选择农民人均纯收入来反映当地经济水平。一般说来，农民人均纯收入水平越高，

34、征地区片级别就会越高。根据调查的各村的人均纯收入数值，采用最大值标准化的方法，计算各行政村的作用分值。标准化计算公式为： Mi=100Ai/Amax （公式3）式中：Mi为标准化值，Ai为某项指标值，Amax为某项指标最大值。经过标准化后，平顶山市各县（市、区）的经济水平因素作用分值计算统计见附表3。2.居民生活水平因素作用分值当地居民生活水平主要指各行政村人均一年花费水平，主要包括衣食住行等花费。一般说来，居民生活水平越高，征地区片级别就会越高。根据调查的各村的居民生活水平数值，采用最大值标准化的方法，分别计算各行政村的作用分值。经过标准化后，平顶山市各县（市、区）的居民生活水平因素作用分值

35、计算统计见附表4。3.土地区位因素作用分值土地区位因素包括中心城镇影响度和道路通达度。一般说来，距离中心城镇越近、道路通达越好，征地区片级别就越高。（1）中心城镇影响度作用分值中心城镇是指市区、县（市、区）城及各乡（镇）政府所在地，根据各县（市、区）的实际情况，选择中心城镇。根据调查各中心城镇的建成区面积、总人口及年国内生产总值等数据分析，结合专家意见，确定了各级中心城镇的功能分。应用最大距离法确定了平顶山市区的影响半径，其他中心城镇采用加权分割法计算各级中心城镇的影响半径（见公式4）。根据各中心城镇的作用分值和影响半径，按指数衰减公式进行扩散分析，分别计算出各评价单元的作用分值（见公式5）。

36、 di = （公式4）式中：di 为i级因子影响半径，S为区域面积，Fi为i级因子的功能值，m为因子级别数，Ni为i级别因子的个体数。 Mi =F(1-ri),ri=did （公式5）式中：Mi为某因子在某相对距离上对单元的作用分值，F为某因子个体功能分值，ri为评价单元相对距离，di为实际距离，d 为其影响半径。平顶山市各县（市、区）的中心城镇影响度作用分值计算统计见附表5。4.道路通达度作用分值根据平顶山市各县（市、区）实际情况，普查所有国道、省道、县道和乡道，主要调查了道路级别、道路质量及道路宽度等指标。将调查到的道路的各项指标值进行最大值标准化处理，结合专家咨询的各指标的权重，加权计算

37、得到各级道路的分值。应用加权分割法计算得各级道路的影响距离。根据上述计算的道路的作用分值和影响半径，按指数衰减公式进行扩散分析，计算出道路对各评价单元的作用分值。平顶山市各县（市、区）的道路通达度作用分值计算统计见附表6。5.人均耕地因素作用分值人均耕地的多少反映了耕地的稀缺程度，一般说来，人均耕地水平越少，征地区片级别就会越高。根据调查的各村的人均耕地数值，采用最大-最小值标准化的方法，计算各行政村的作用分值。标准化计算公式为：Fi=100(Emax-Ei)/(Emax-Emin) （公式6）公式中：Fi为人均耕地作用分值；Emax、Emin 、Ei 为全区人均耕地最大值、最小值及某一值。经

38、过标准化后，平顶山市各县（市、区）的人均耕地因素作用分值计算统计见附表7。6.年产值水平平顶山市各县（市、区）年产值指在各村主导耕作制度下，单位土地每年的主产品产量、副产品产量及附加收益之和。一般说来，年产值水平越高，征地区片级别就会越高。根据调查的各村的年产值水平数值，采用最大值标准化的方法，分别计算各行政村的作用分值。经过标准化后，平顶山市各县（市、区）的年产值水平因素作用分值计算统计见附表8。7.土地利用结构因素作用分值各县（市、区）各村土地利用结构反映各村土地资源结构特点，在农用土地中，耕地为效益最好的土地类型。因此，各村耕地面积占各村农用土地面积比重可以较好的反映各村的土地利用结构的

39、优劣。一般说来，耕地面积占农用土地面积比重越高，征地发生时，征收耕地面积的比重就越大，征地价格就应越高，相应征地区片级别应越高。根据调查的各村的土地利用结构数值，采用最大值标准化的方法，分别计算各行政村的作用分值。经过标准化后，平顶山市各县（市、区）的土地利用结构因素作用分值计算统计见附表9。8.土地供求状况因素作用分值土地供求状况反映了土地征收市场状况，但土地征收市场是不完全市场，具有较强的行政与规划特点。因此，以平顶山市各县（市、区）土地利用总体规划（19972010）为依据，以规划的各行政村非农用建设用地面积多少，来反映各行政村土地供求状况，规划的各行政村非农用建设用地包括独立工矿、城镇

40、、村镇建设、交通和水利用地等。一般说来，规划非农建设用地面积越多，发生征地的机会越多，征收土地面积的数量就越大，土地供求状况就越倾向供不应求的方向，相应征地区片级别及征地价格就应越高。根据统计的各村的规划非农建设用地面积数值，采用最大值标准化的方法，分别计算各行政村的作用分值。经过标准化后，平顶山市各县（市、区）的土地供求状况因素作用分值计算统计见附表10。 (四) 划分征地区片1.计算评价单元总分值根据计算得到的各行政村各因素分值，应用加权求和法，分别计算各行政村总分值。其计算公式为: （公式7）公式中：Fj表示第j个评价单元（行政村）总分值，Wi表示第i个因素的分值,qi表示第i个因素的权

41、重。2.划分征地区片级别根据计算得到的各行政村总分值，分别应用了等间距法和频率直方图法进行级别划分，最终采用了等间距法划分结果。根据等间距法确定了各级区片的分值区间，从而确定各评价单元归属的区片级别。3.确定征地区片征地区片确定的原则主要有：其一，区片级别高低应与评价单元综合条件相对优劣对应一致；其二，各级区片之间应渐变过渡，相邻单元之间区片级差不宜过大；其三，应保持行政村的完整性；其四，要进行充分的论证。对划定的区片级别界线，需要召开各有关部门的领导与专家参加的专家咨询会，经充分协商、论证后，最终确定各县（市、区）区片边界及各级区片的分布（见表2）。表2 平顶山市各县（市、区）各级征地区片统

42、计表（2006年）区片级别一级区片二级区片三级区片四级区片五级区片六级区片新华区区片面积（公顷）1433.17916.21968.631138.535933.101679.76面积比重 （）10.926.9815.008.6745.6312.80石龙区区片面积（公顷）383.65172.261417.451515.84-面积比重 （）11.004.9440.6243.44-卫东区区片面积（公顷）984.902392.181362.592267.26711.27-面积比重 （）12.7630.9917.6529.389.22-湛河区区片面积（公顷）1689.432348.23502.152240

43、.352013.15-面积比重 （）14.3319.9129.71917.07-叶县区片面积（公顷）3689.6710855.9720781.7536190.3341536.1725815.32面积比重 （）2.667.8214.9626.0629.9118.59郏县区片面积（公顷）2792.416073.7120132.6326194.811449.055784.01面积比重 （）482836168平顶山市区片面积（公顷）789.742670.359523.7430552.5716310.3313269.03面积比重 （）1.08 3.65 13.03 41.79 22.31 18.15 鲁

44、山县区片面积（公顷）743.821695.1420965.5846885.5265523.9104761.54面积比重 （）0.31 0.70 8.71 19.49 27.24 43.55 汝州市区片面积（公顷）1505.494138.965449.3014365.2770499.8761244.87面积比重 （）0.962.633.479.1444.8538.96舞钢市区片面积（公顷）4469.568844.5521572.391032617827.8-面积比重 （）7.0914.0334.2216.3828.28-合计区片面积（公顷）18481.8440107.52106676.21716

45、76.5231804.6212554.5面积比重 （）2.37 5.13 13.65 21.97 29.67 27.21 五、征地区片综合地价测算(一)测算技术路线与方法测算征地区片价方法主要有农地价格因素修正法、征地案例比较法和年产值倍数法等。在平顶山市各县（市、区）征地区片价计算中，分别采用了以上三种方法进行测算，并根据测算结果综合确定了各级征地区片价。测算技术路线与方法为：1.调查收集相关各类资料调查收集包括各种与制订征地区片价相关的资料，包括平顶山市各县（市、区）标准耕作制度涉及到的主要农作物国家收购价格及市场价格、农用土地征收补偿费用标准、各类征地样点资料、农用地分等定级估价资料等。

46、 2.进行外业资料整理对相关制定征地区片价的资料要进行严格核实，对调查资料要根据性质、来源和初步分区统一编码和分类，对欠缺及不全的资料要进行外业补充调查。3.建立征地区片综合地价数据库应用征地区片综合地价信息系统，将有关资料数据输入计算机，分别建立征地样点、农地价格及其影响因素的空间数据库及属性数据库。4.应用农地价格因素修正测算法计算征地区片价格应用农用土地定级估价成果，在农用土地价格基础上，进行影响征地综合地价的有关因素修正，确定各级征地区片综合地价。5.应用征地案例比较测算法计算征地区片价根据平顶山市各县（市、区）已经发生的征地案例，通过比较修正得到各级征地区片价。6.应用年产值倍数测算

47、法计算征地区片价根据不同区片年产值标准和土地补偿费、安置补助费的相应倍数，计算、确定各级征地区片价。7.确定征地区片综合地价综合农地价格因素修正法、征地案例比较法和年产值倍数法的计算结果，结合平顶山市各县（市、区）实际，最终确定各级征地区片综合地价。 (二)农地价格因素修正法农地价格因素修正测算法，是指以农地价格为基础，同时考虑影响征地补偿的有关因素，修正确定征地区片补偿费的方法。其一般步骤如下：1.确定区片内的各类农用土地基准地价依据农用土地定级估价成果，将各类农用土地基准地价图叠加到征地区片图上，获取各级区片内各类农用土地基准地价。2.计算农地综合基准地价根据区片内不同类型农用土地面积及其

48、基准地价，加权计算各级征地区片的农地综合基准地价。表3 平顶山市各县（市、区）征地区片农地综合基准地价表 单位：元/m2县（区）一级区片二级区片三级区片四级区片五级区片六级区片新华区11.8211.0110.219.578.838.34石龙区10.378.767.836.96卫东区15.3513.9612.6411.4310.34湛河区15.3513.9612.6411.4310.34叶 县14.4912.4610.8710.7011.1211.73郏 县15.6315.5915.1115.0114.8514.72平顶山市19.7518.2217.1616.9915.6813.70鲁山县14.

49、1211.779.799.298.5610.24汝州市12.8411.0410.9310.8710.6210.59舞钢市15.0313.5612.1510.878.933.选择农地价格修正因素根据平顶山市各县（市、区）实际，选择了土地区位、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平、居民最低生活保障水平等修正因素。4.计算因素初始修正系数各因素因子修正系数在0，1区间内确定。因素初始修正系数参照下面的方法确定。（1）土地区位。将测算范围内的区片，根据中心城镇影响度与道路通达度分值划分档次，并确定各区片土地区位修正系数。分值越高，修正系数越大。（2）人均耕地数量。根据测算范围的各区片的人均耕地

50、分值，分为不同档次并确定修正系数。分值越高，修正系数越大。（3）土地供求关系。根据测算范围内各区片土地供求状况分值，划分为不同档次并确定修正系数。分值越高，修正系数越大。（4）当地经济发展水平。根据测算范围的各区片经济收入水平分值，划分为不同档次并确定修正系数。经济收入水平分值越高，修正系数越大。（5）生活保障水平。计算测算范围的各区片一定时间段的生活保障水平分值，根据分值划分为不同档次并确定修正系数。生活保障水平分值越高，修正系数越大。由多个因子构成的因素，其因子由各地根据实际情况确定。该类因素修正系数由因子通过加权生成。 (公式8)公式中：Kj表示第j个因素的初始修正系数；yi表示第j个因素的第i个因子的修正系数；S i表示第j个因素的第i个因子的权重。平顶山市各县（市、区）各级征地区片各因素初始修正系数见附表11。5.因素修正系数标准化依据公式计算各因素初始修正系数标准化值。 （公式9）式中：Aj为因素修正系数；Kj为因素初始修正系数；Kmax为全区j因素的最大初始修正系数； a、b为各县（市、区）对应的标准化参数，根据省厅技术方法，分别取值（见表4）。6.计算征地区片综合地价 将有关参数代入如下公式，分别计算各级征地区片综合地价。 PZ= Pn（1+ ） (公式10)式中：PZ为