徐州市商圈调研报告

1、t 中国地产商域网一、宏观概述1.总体情况n 2007年徐州市gdp实现1679.56亿元，比上年增长15.3%，发展速度创11年来新高；城市居民人均可支配收入达到14875元，增长15.9%，增速比上年提高1.1个百分点。统计显示，2007年是徐州综合实力提升最快、城乡面貌变化最大、人民群众得到实惠最多的一年。n 全市人均gdp达到19221元，在2006年超过2000美元的基础上，2007年超过2500美元，达到2631美元（按现行汇率计算），实现四年翻番，居苏北第一位。徐州市2007年地区生产总值地区生产总值（季报）1-12月绝对量(亿元)增长(%)地区生产总值1679.5615.3 第

2、一产业增加值192.695.5 第二产业增加值882.7017.0 工业761.1718.1 建筑业121.5311.0 第三产业增加值604.1716.3 交通运输、仓储及邮政业152.8014.6 批发和零售业130.9313.4 住宿和餐饮业30.897.0 金融业18.5211.0 房地产业35.8511.8 其他服务业235.4521.6 其他营利性服务业59.0723.3 非营利性服务业176.3821.12.产业市场n 全市第一产业实现增加值192.69亿元，同比增长5.5%。第二产业实现增加值882.7亿元，增长17%，第三产业实现增加值604.17亿元，增长16.3%。三产比

3、重由2006年的12.6：51.9：35.5调整为11.5：52.5：36.0，二、三产业增加值占gdp比重分别比上年提高0.6个和0.5 3.分类链接n 工业：增加值完成637.51亿元，同比增长19.4%解读：工业经济快速增长，实现新跨越。2007年全市工业增加值完成637.51亿元，同比增长19.4%，高于全省0.5个百分点，在全省位次由2006年的第9位上升到第5位。民营工业增势强，2007年完成增加值330亿元，占全市比重达52.4%，增长28%，其中私营工业增加值240亿元，增长32%，增速分别比全市快8个和12个百分点。n 投资：完成固定资产投资960.7亿元，同比增长27.6%

4、解读：固定资产投资中，工业投资505.9亿元，同比增长25.6%，工业投资占全社会投资的比重达到52.6%；重大项目支撑显著，全市249项亿元以上项目完成投资290.9亿元，占全社会固定资产投资的30.3%；投资结构明显改善，高新技术产业、支柱产业和特色产业集群投资比重明显提高。n 消费：社会消费品零售总额543.01亿元，增长18%解读：消费对经济增长的拉动力有所增强。2007年全市社会消费品零售总额543.01亿元，增长18%,增速比上年提高1.8个百分点，年销售额亿元以上的批发和零售企业分别为32家和36家，分别比上年增长5家和9家。n 收入：市民人均可支配收入14875元，增长15.9

5、%解读：由于市区居民财产性收入和转移性收入大幅增加，增幅分别达103.1%和19.5%，从而带动市区居民人均可支配收入较快增长，2007年城市居民人均可支配收入达到14875元，增长15.9%，增速比上年提高1.1个百分点。由于农业丰收、农产品价格上涨，工资性收入上扬使得今年农民人均收入大幅度增长，农民人均纯收入5534元，增长13.0%,增速比上年提高2.8个百分点。在岗职工平均工资五年间翻了一番，达到25070元，比上年增长14.5%。n 消费：城镇人均消费支出9809.13元，增长13.8%解读：收入的增长促进了生活质量的提升。城镇居民人均消费支出和农村居民人均消费支出分别为9809.1

6、3元和3733元，分别比上年增长13.8%和15.9%，其中城镇居民人均消费支出中，家庭设备用品及服务支出涨幅最大，上涨93%，其次是教育文化娱乐服务支出和食品支出，分别上涨22.3%和16.8%。2007年城市居民人均住房建筑面积26平方米，农村人均钢筋、砖木结构住房面积33.5平方米，分别比上年提高0.2和1.4平方米。2007年112月份住户数据指 标1-12月绝对量(元)增长(%)城市居民人均可支配收入14875.4015.9 #工薪收入10170.7913.1城市居民人均消费性支出9809.1313.8 #食品3418.8416.8 衣着948.784.4 家庭设备用品及服务883.

7、8993.0 医疗保健593.787.9 交通和通信1045.69-13.3 教育文化娱乐服务1499.0322.3 居住997.053.5二、徐州各大商圈基本状况（一）东部商圈东部商圈围绕东方红大厦周边进行市调，主要针对原徐州饭店上新建温州购物广场进行了详细的调查。温州购物广场1地址：位于东站广场原徐州饭店2经营业态：1-4楼主营服装、饰品，5楼主营餐饮、茶吧、ktv娱乐等3经营规模：共5层，每层3000多平米，总经营规模约17000平米4价格：一层均价15000元/平米，二层均价11000元/平米，三层均价8000元/平米，四层均价5900元/平米，五层不对外销售。5预计租金：参照购物广场

8、临侧的白云宾馆，一层租金约为400元/平/月起，二层以上应不少于200元/平/月。6经营状况、模式：一至三层已基本销售完毕，五层已被提前预定，现仅四层对外销售。销售模式采取带租约销售，保租3年，年收益保证10%（税前），并提前返还两年收益。投资人在第4年方享有自主经营权，前3年由广场统一经营。（二）中部商圈中部商圈主要以金地商都、黄河景园为调查对象。金地商都1、地址：位于彭城广场北与金鹰商场相望；2、经营业态：地下一层为秉承国际先进管理理念和营销模式的悦佳超市（1.9万平方米），一层周边为精品广场，二层为金地百货，三层为中国博库书城、上海永乐家电，四层为金海马家具广场。3、经营规模：总建筑面积

9、约10万平方米，共6层，地下两层地上四层。地下二层为大型停车场，可同时拥有近500个泊车位4、售价：一层8000-1.5万（内）、2.5-3万（超市入口处及沿街）二层8400元/平方米三层6250元/平方米四层5200元/平方米5、租金水平：一层沿街招租租金1万（沿街少量），4层租户调研为40-50元/平方米.月，地下一层电梯旁15平方米（使用面积）小店租金5000元/平方米.月，按月交。6、经营方式：自建商业经营公司，地下一层整体出租给悦佳超市（下个月改名为家乐福），二层整体交给金地百货经营（天信和百货大楼合股成立），三层整体出租给博库书城和永乐家电，四层整体出租给金海马家具。黄河景园：1、

10、售价：目前售价为一层均价17300元/，二层为50007000元/。2、经营面积：一层面积约为4000平方米，每个单位面积约为100左右，作为沿街门面。也可以合起来使用。二层分割成小门面，每个单位门面约为1030，也可合起来使用。3、经营范围：服装和美容业。4、物业费用：2.8元/月5、经营时间：2005年2月20日上房，2005年4月18日开业经营。中部其他地方租金参考：黑与白服饰店 以经营外贸服饰鞋帽为主，月租金6500元，约28平方黑眼睛包店 经营南韩时尚包袋，月租金6200元，约25平方板栗店 经营珍珠奶茶，板栗，香肠等，月租金2000元，约10平方（三）西部商圈西部商圈调研以目前在建

11、3个楼盘为主要对象。新都大厦1、整体规模：商业四层，面积1.3万平方米，单层3300平方米2、价格（租金）：一二层连卖1.5万元/平方米（面积最小350平方米），三四层出租，租金未定3、经营方式：三四层有整体招商做百货的打算。公交大厦1、整体规模：商业三层，面积约1万平方米2、价格：一二三层连卖6900元/平方米，5900元/平方米（沿煤建路）3、经营方式：没有整体招商的打算。万通佳苑1、整体规模：底商两层，面积约2000平方米2、价格：一二层连卖6300-6900元/平方米3、经营方式：没有招商打算。其他参考：鞋城对面门面：经营中档鞋、品牌鞋，主要面对周围居民及商街人流，月租金100元/平方

12、米。鞋城附近：以日常杂货，饰物，内衣等为主，人流较少，经营状况一般，月租金20-40元/平方米。友谊对面：2层合租月租金70元/月。三、徐州市典型专业市场基本状况（一）徐州汽配城1地址：位于三环东路古州飞虹雕塑北800米（七里沟）；2经营业态：汽车配件、汽车装饰、汽车维修、整车销售等；3经营规模：约3万平方米；4价格：现在只租不售，原售价为3880元-5580元/平；5租金：展厅租金为48元/平/月，其余在20-27元/平/月不等；6经营状况：近90%的出租率，经营状况良好，租金回收及时，现正进行二期工程的开发（二）海云电脑城1、经营规模：一层约为1000平方米，配套齐全，电梯，中央空调，车位

13、，宽带。2、经营范围：13层基本为1650之间，个别有7080的门面。经营电子、电脑等it业。出租率为100。3、租金：一层2400元/平米.年，即200元/平米.月，二三层1600元/平米.年、即133元/平米.月。四层柜台方式租，每个柜台根据地点好坏为260540元/月。5层以上为写字楼，租金为50元/.月左右. 合约一般为2年和3年，到期续约，租金一次性缴纳一年的，可免2个月租金。4、物业费用：物业费用为全免，每个门面只需缴纳电费（工业用电），但在免租月内适当缴纳一定费用的物业管理费：16平方米的房子免2个月物业费为400元，即物业费约为15元/月。5、物业交房时是将门面分割好，毛坯墙和

14、地砖，租户自己装修。6、经营状况：1-3层每月营业额再1030万之间周边参考海云周边的沿街门面大多为1825平方米。租金为190210元/月，物业费基本包含在租金中，只需要缴纳电费，每月的营业额在40万左右。（三）鑫源电脑商业街：1、售价：只有1层和2层有部分门面售出，售价为800010000元/。三层以上不出售。2、出租价格：出租价格基本为7590元/月。四层出租价格为30元/月。一次性缴纳3个月租金，可免1个月租金；一次性缴纳6个月租金，可免2个月租金；一次性缴纳1年租金，可免3个月租金。但在免租月缴纳物业管理费。3、经营面积：一二层基本为3650平方米之间，3层基本为1625平方米之间，

15、4层为独立的办公室或仓库。4、经营范围：经营电子、电脑等it业。出租率40左右。5、经营情况：目前市场内来访人流量很小，大多生意不太好。6、物业费用：目前要缴纳至少2个月的物业费和2000元的质量保证金，用电押金200元，物业费另交为10元/月（免租月内交）。（四）红星美凯龙1地址：徐州市八里屯；2经营业态：家具及家居装饰；3经营规模：一期5万平方米，4层，二期6.8万平方米，5层，总规划30万平方米；4经营配套：仓储、公寓、餐饮、停车场、保安、商务中心等；5租金：一期一年期月租金一层为60元/平方米，二层为40元/平方米，三层为30元/平方米，但近期有所调整，幅度为上涨10元/平方米。一期内

16、部装修由业主自行完成；6经营状况：一期2001年8月份正式运营，出租率达到95%，经营状况良好。二期开发5月份招商，9月18日正式对外营业。 （五）升辉装饰城1地址：徐州市东三环靠近民富园；2经营业态：家装建材及装饰等共10余类；3经营规模：现建筑面积8.8万平方米，规划建设16万平方米；4租金：展厅租金为48元/平/月，其余在20-30元/平/月不等； 5经营状况：升辉从1999年9月份正式运营，出租率达到95%，经营状况良好。四、个案汇总所属商圈项目名称销售价格租金水平东部商圈温州购物广场一层均价15000元/二层均价11000元/三层均价8000元/四层均价5900元/五层不对外销售一层

17、400元/月起二层以上不少于200元/月中部商圈金地商都一层售价为8900元/，最高30000元/,价格主要集中在13000-14000元/二层售价7560元/，最高10080元/三层价格最低5600元/，最高7200元/一层沿街招租租金1万（沿街少量），4层租户为40-50元/平方米/月徐州戏马台仿古商业广场解放路沿街门面出售均价在12000元/，商业步行街售价在16000元/黄河景园一层均价17300元/，二层为50007000元/200-250元/平方米/月皇城大厦项目负一层沿街门面售价为8500元/，其余门面8000元/，一层价格在15000元/,二楼售价为8000元/，三楼售价为60

18、00元/。/朝阳贵邦一层均价在10000元/，二层均价在7000元/，三层均价在5000元/，四五层价格在2800-4000元/西部商圈新都大厦一二层连卖1.5万元/平方米（面积最小350平方米），三四层出租/公交大厦一二三层连卖6900元/平方米，5900元/平方米（沿煤建路）/万通佳苑一二层连卖6300-6900元/平方米40-120元/平方米/月小结：徐州老牌市场拥有良好的交通优势，经营情况普遍良好，现阶段已建商业项目主要集中在老城区，二环路以外的区域几乎没有成型的商品市场（家居市场除外）。但由于受到商业定位、经营管理水平等限制，徐州商业房地产项目目前总体经营状况不佳。五、总结n 徐州商

19、业地产失败项目较多（销售失败与经营失败），如淮海食品城、戏马台仿古商业广场、欧洲城等，造成居民商业地产投资热情不高，较多商业地产项目、裙楼商业等销售状况不佳。n 投资热情的缺乏，造成商业地产售价与租金不合比例，投资潜力被低估。n 商业地产处于市场发展的起步阶段，开发商专业化程度较低，商业操作经验缺乏，营销手段单一。n 商业地产项目普遍缺乏主题或定位缺乏特色、难以实施，造成营销与经营脱节，后期经营困难。n 大多数塔楼带裙楼商业项目缺乏商业规划，造成单位面积过大、总价过高难以出售，规划违背商业经营规律等问题。六、区域市场万豪绿城售楼处淮海房产战士中心a12开发商徐州万豪置业有限公司工地位置徐州经济

20、开发区杨山路经七路口建筑设计上海迪比兰特规划建筑设计有限公司占地面积238亩总建面积24万绿化率38%容积率1.5规划户数约2500户规划用途居住、商业建筑形态多层、小高层建筑楼层6、12层项目概述2007年7月31日徐州万豪置业有限公司，取得了2007-20号地块土地使用权，将建设13栋小高层和48栋多层，共2500余套房源。一期456户销售情况08年1月底2月初推出的第一批房源正在登记，推出的房源是杨山路和经七路交叉口的12栋多层，面积83-128,2房2厅到3房2厅,间距24-28.7米星光名庭售楼处项目现场开发商徐州科力置业有限公司工地位置杨山路南旺旺名居东侧、蟠桃小区西侧建筑设计徐州

21、市建筑设计院景观设计南京中山园林规划设计院占地面积120亩总建面积15万绿化率33%容积率1.4规划户数1700户规划用途住宅建筑形态21栋多层、6栋小高层建筑楼层6、12、16层工程进度一期多层封顶，二期建设中目前均价多层3200元/；小高2900元/车库停车位：500多个，地上480个，地下60个项目概述07年9月8号开始订购，总共31栋住宅，建筑形态主要以多层为主,户型主要由三室两厅和两室一厅为主,面积从95-135平米不等,楼盘起价为2180元/，徐州首创以运动活力为主题的景观社区销售情况二期多层基本售罄，小高层仍有大量房源，目前一次性付款有1%的优惠城置国际花园城售楼处房地产展示中心1楼a14（金地国际）开发商徐州城置有限公司工地位置金山桥开发区南临徐海路，西接一号路物管公司戴德梁行（顾问）总建面积180万（一期30万）绿化率30%容积率2.5规划用途住宅建筑形态花园洋房、多层、小高层、高层建筑楼层6、11、18工程进度1-12号楼围墙、施工临时工棚已建好，路面已铺设，施工也即将展开交房日期2009年6月9月目前均价3300元/项目概述城置国际花园城占据徐州金桥国际商务区中心位置，西至新城区一号路，南至徐海路，规划有花园洋房、多层、小高层、高层等多种居住形态。徐州首创门禁组团化社区、人车分流设计、三重国际风情景观设计、拥有完善的社区功能配套和公关服