房地产行业财务风险评价研究

1、房地产行业财务风险评价研究 摘要：近几年来，房地产行业财务风险管理、控制、评价受到越来越多的人的重视，产生这种现象的原因有两个，一是房地产属于资金密集型产业，其投入大，回收周期长的特点决定了房地产行业本身存在高风险。二是近几年房地产行业火速发展，其自身发展的同时也带动了上下游行业的繁荣，房地产行业成为国民经济的支柱产业，房地产行业如若遭遇风险，将会严重影响国家发展，社会安定，人民幸福。面对这种情况，房地产企业一定要建立严格的风险评价体系，及时识别风险，寻找对策，防范风险，从而使房地产企业健康发展。 关键词：房地产 财务风险 财务风险有广义和狭义之分，广义的财务风险是指在企业各项财务活动中，因企

2、业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而是企业蒙受损失的可能性。狭义的财务风险通常是指企业的举债筹资风险，尤其是当负债过多而导致企业到期无法偿本付息，给企业造成损失的不确定性。 一、我国房地产行业财务风险类型 我国房地产行业起步较晚，各方面体制都还不健全，同时近几年为了抑制房价，是房地产面临的政策环境日益严峻，房地产企业财务风险与日俱增，控制风险首先要提前认识房地产行业的风险类型，从而制定相应的策略来应对。房地产行业财务风险可以分为两大类，一类是外部风险，一类是内部风险。 （一）外部风险 房地产行业外部财务风险主要是是指房地产

3、行业所面临的外部环境变化所带来的风险，主要包括市场风险，政策风险等。 市场风险主要包括供求风险，消费者偏好风险，通货膨胀风险等。首先是供求风险，近几年来，房价不断攀升，很多人被房地产行业蒸蒸日上的业绩及利润所吸引，希望从中分一杯羹，纷纷涉足房地产行业，另外加上国家不断加强保障房建设，房地产供给不断增加，因此房地产行业竞争越来越激烈，房地产商面临强大的竞争压力。其次是消费者偏好风险，由于供给的增加，房地产商不断推陈出新，寻求差异化，以求吸引住户，但是，在这一过程中，如果对消费者心理掌握不到位，推出房屋无法满足消费者需求，则会造成房屋积压，给房地产企业造成损失。最后是通货膨胀风险，通货膨胀是房地产

4、面临的又一外部风险，通货膨胀带来的结果就是材料成本、人工成本的增加，这势必给房地产商带来压力。 政策风险主要是指国家政策变动给房地产企业带来的不确定性。主要包括利率风险、税收风险、筹资风险等一系列的政策风险。首先，利率风险是房地产面临的最大风险之一，众所周知，房地产企业是资金密集型企业，其资金主要来源是银行贷款，贷款利率上升必然会使房地产企业成本增加，并且，利率上升会减少消费者的购买欲望，房地产成交量下降，很容易造成房地产企业资金链断裂。其次，房地产企业在经营过程涉及多项税种，所涉及的税务不仅包含一般企业应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、车船使用税、企业所得税，还包括土地增值

5、税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等，一个房地产企业所缴纳税种多达十余项，因此，若国家提高税率，房地产企业成本也会提高。最后，房地产企业面临的解决难题就是筹资，目前我国金融市场体制不健全，政府对房地产上市管制较为严格，除综合实力较强的房地产商可以通过上市融资外，很多中小企业根本达不到上市资格，另外，我国房地产行业其它融资方式仍不健全，大部分企业还是通过银行贷款筹集资金。近几年国家为打压房价，收缩银行信贷额度，加大房地产企业融资难度。 （二）内部风险 内部风险是房地产企业在内部资产结构、公司治理、财务管理等方面存在的风险。第一，房地产企业由于资金投入大，大部分资金来源于银行贷款，因此大

6、多数房地产企业都面临较高的资产负债率，很多房地产企业资产负债率高达70%以上，个别甚至超过100%，负债的提高增加了企业的偿债风险，尤其是在国家对房地产行业进行宏观调控的背景下，这一风险尤为突出。第二，由于房地长行业属暴利行业，大部分人在没有做足充分准备的情况下加入这一行业，大部分房地产企业实力弱，规模小，经营管理水平不高，公司治理结构不明晰，财务管理不严格，这都导致房地产企业对市场的反应和把握能力降低，风险控制和风险防范意识也偏低，是房地产企业财务风险加大。 二、房地产企业风险评价研究 （一）选择正确的风险评价指标，构建风险评价体系 科学的风险评价指标有利于企业准确、全面、恰当的把握当前房地

7、产企业的财务风险，有效对企业的财务风险进行评价。指标的选择应当科学合理全面。能够对房地产企业的财务风险水平进行反映的指标体系有发展能力指标体系，风险水平指标体系，偿债能力指标体系等。选择及建立正确的财务风险评价指标可以使财务风险控制更有目的性。 （二）拓展多元化融资渠道 房地产企业应当寻求多元化融资渠道，不再局限于银行贷款，从而降低金融风险，降低资产负债率同时增强企业偿债能力。目前阶段，随着金融市场的不断发展，许多房地产企业通过房地产信托投资基金，房地产投资公司，海外上市等方式融资，这也解决了房地产企业资本结构不合理的现状。 （三）建立内部控制制度，提高且财务管理水平 作为财务风险防范体系的组成部分，内部控制制度可以提高房地产企业财务管理的规范性和科学性，房地产企业应当建立合理规范的内部控制制度，健全企业公司治理结构，制定严格的规章制度以提高自身的防范风险的能力。 （四）做好市场调研，降低市场风险 房地产企业很大一部分的财务风险来自市场，因此房地产企业应当成立专门的市场调研机构，由专业人员根据市场调查结果进行分析并